OGH 2Ob185/25g

Spruch:

Der Revision wird teilweise Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil, das in Ansehung eines Zuspruchs von 196.520 EUR (erstbeklagte Partei) und 92.480 EUR (zweitbeklagte Partei) jeweils Zug um Zug gegen Unterfertigung einer „grundbuchsfähigen“ Urkunde für die Übertragung des Eigentums an dem auf der Badeparzelle O* der Liegenschaft * befindlichen Superädifikat in Rechtskraft erwachsen ist, wird im Umfang der Abweisung eines weiteren Zahlungsbegehrens in Höhe von 33.536,93 EUR (erstbeklagte Partei) und 15.782,10 EUR (zweitbeklagte Partei) sowie des Zinsenbegehrens als Teilurteil bestätigt.

Im Umfang der Abweisung eines Begehrens in Höhe von 45.793,08 EUR gegenüber der erstbeklagten Partei und von 21.549,69 EUR gegenüber der zweitbeklagten Partei sowie im Kostenausspruch werden die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben. Die Rechtsache wird in diesem Umfang an das Erstgericht zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens bilden weitere Verfahrenskosten.

Entscheidungsgründe:

[1] Zwischen der Klägerin als Mieterin und den beklagten Liegenschaftseigentümern als Vermietern bestand ein zum 31. 12. 2015 beendeter Mietvertrag. Im ursprünglich 1986 abgeschlossenen Mietvertrag hatten sich die Vermieter verpflichtet, bei Beendigung des Vertrags die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten dem Mieter um den „vollen Schätzwert“ abzulösen. Der Schätzwert sollte zum Stichtag der Schätzung mangels anderer Einigung von dem Sachverständigen festgestellt werden, der an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien aufscheint. Da bei Auflösung des Mietverhältnisses im Jahr 2015 in der entsprechenden Branchenliste des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien kein Sachverständiger eingetragen war (und nach wie vor nicht ist), beauftragten die Beklagten den an erster Stelle der entsprechenden Branchenliste des Handelsgerichts Wien eingetragenen Sachverständigen mit der Erstellung des Schätzgutachtens.

[2] Dieser kam unter der Annahme, dass der „Sachwert“ maßgeblich sei, zu einem Wert des Superädifikats von 372.000 EUR. Das Gutachten übermittelte er im August 2022 nur dem Vertreter der Beklagten, der gegenüber dem Vertreter der Klägerin das Vorliegen eines Gutachtens aber in Abrede stellte.

[3] Mitte September 2022 teilte die Ehefrau des Sachverständigen (sic!) diesem mit, dass ihr der Schätzwert hoch erscheine. Bei Überprüfung des Gutachtens fiel ihm der von ihm gewählte Ansatz von gewöhnlichen Herstellungskosten von 3.606 EUR pro m² für die gesamte Wohnnutzfläche auf. Er erstellte eine neue Version seines Gutachtens, in der er für das Fehlen einer Zentralheizung einen Abschlag von 10 % (an Stelle von bisher 5 %) ansetzte, woraus sich entsprechend reduzierte Herstellungskosten ergaben. Diesen Ansatz zog er für die Wohnnutzfläche des Erdgeschoßes heran. Für die Wohnnutzfläche des Dachgeschoßes nahm er 60 % der Herstellungskosten des Erdgeschoßes an. So gelangte er zu einem (reduzierten) „Sachwert“ des Gebäudes samt Außenanlagen von 289.000 EUR. Dieses Gutachten übermittelte er Anfang Oktober 2022 an den Vertreter der Beklagten.

[4] Tatsächlich beträgt der „Sachwert“ des Superädifikats 337.000 EUR. Die Differenz (zum zweiten Gutachten) ergibt sich aus dem einem Sachverständigen zukommenden Ermessensspielraum. Offenbare Unrichtig‑keiten bei der Ermittlung des „Sachwerts“ liegen nicht vor.

[5] Ende Oktober 2022 übermittelte der Vertreter der Beklagten dem Vertreter der Klägerin das geänderte Gutachten und bot die Zahlung der darin ermittelten Ablöse zum Erwerb des Superädifikats an.

[6] Dieses Angebot lehnte die Klägerin ab und ersuchte sowohl den Sachverständigen als auch die Beklagten vergeblich um Übermittlung der Vorversion des Gutachtens.

[7] Die Klägerin begehrt zuletzt – ausgehend von einem vollen Schätzwert von 421.000 EUR und abzüglich eines von ihr noch zu leistenden Benützungsentgelts von 15.657,23 EUR – die Zahlung einer Ablöse für das Superädifikat in Höhe von 275.633,08 EUR vom Erstbeklagten und von 129.709,69 EUR von der Zweitbeklagten jeweils Zug um Zug gegen Unterfertigung einer grundbuchsfähigen Urkunde zur Übertragung des Eigentums am Superädifikat. Weiters begehrt sie die Zahlung von von ihr wegen behaupteten Annahmeverzugs der Beklagten noch getragener Grundsteuer und Abfallgebühren in Höhe von 217,08 EUR (Erstbeklagter) und 102,10 EUR (Zweitbeklagte). Die Beträge ergeben sich aus den Miteigentumsanteilen der Beklagten an der Liegenschaft. Aufgrund der alleinigen Beauftragung des Sachverständigen durch die Beklagten sowie des Umstands, dass er nicht entsprechend dem richtigen Vertragsverständnis der am längsten eingetragene Sachverständige in der Liste sei, liege kein Schieds-, sondern lediglich ein nicht bindendes Privatgutachten vor. Überdies sei das (zweite) Gutachten offenkundig materiell unrichtig und verstoße gegen Treu und Glauben, weil der Sachverständige das (erste) Gutachten nicht auch der Klägerin übermittelt und zu ihrem Nachteil mit den Beklagten zusammengewirkt habe. Das zuerst erstattete Gutachten habe auch nicht mehr zurückgenommen werden können. Ein lege artis erstelltes Gutachten wäre zu einem vollen Schätzwert von 421.000 EUR gekommen.

[8] Die Beklagten anerkannten das Klagebegehren im Umfang des im zweiten Gutachten festgestellten Schätzwerts. Das zweite Gutachten sei richtig, jedenfalls liege keine grobe Unrichtigkeit vor, sodass es für die Parteien bindend sei. Auf Vorentwürfe komme es nicht an. Maßgebend sei die bindende Endfassung.

[9] Das Erstgericht gab dem Ablösezahlungsbegehren auf Grundlage des geänderten (zweiten) Gutachtens statt und wies das auf Leistung einer darüber hinausgehenden Ablösesumme sowie auf den Ersatz der Müllgebühren und Grundsteuer gerichtete Klagebegehren ab.

[10] Das nur von der Klägerin angerufene Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung und ließ die Revision zu.

[11] Der Bestandvertrag enthalte im Zusammenhang mit der Ablöse des Superädifikats eine Schiedsgutachterklausel. Der von den Beklagten bestellte Sachverständige erfülle die darin vereinbarten Voraussetzungen. Unter dem „vollen Schätzwert“ sei lediglich der „Sachwert“ des Superädifikats und nicht jener Wert zu verstehen, der sich bei einem Verkauf an Dritte inklusive eines Lagezuschlags ergäbe. Der Sachverständige habe die von ihm erkannten Unrichtigkeiten des ersten Gutachtens korrigieren dürfen. Das zweite Gutachten weise keine groben Unrichtigkeiten auf und sei daher bindend. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liege mangels feststehenden Zusammenwirkens des Sachverständigen mit den Beklagten zum Nachteil der Klägerin nicht vor. In Bezug auf die Abweisung des begehrten Ersatzes der Müllgebühren und der Grundsteuer sowie des Zinsenbegehrens liege keine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge vor. Die Revision ließ das Berufungsgericht zur Berechtigung des Schiedsgutachters, erkannte Unrichtigkeiten seines Gutachtens zu korrigieren, und den Auswirkungen auf die Verbindlichkeit des Gutachtens zu.

[12] Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Abänderungsantrag, der Klage vollinhaltlich stattzugeben.

[13] Die Beklagten beantragen in der Revisionsbeantwortung, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

[14] Die Revision ist aus dem vom Berufungsgericht genannten Grund zulässig. Sie ist im Sinn des im gestellten Abänderungsantrag enthaltenen Aufhebungsantrags (RS0041774 [T1]) auch teilweise berechtigt.

1. Zum Vorliegen eines Schiedsgutachtervertrags:

[15] Dass der zwischen den Streitteilen abgeschlossene Mietvertrag im Zusammenhang mit der vereinbarten Ablöse des Superädifikats eine Schiedsgutachterklausel enthält, wonach der darin näher bestimmte Sachverständige aufgrund seiner Sachkunde mit bindender Wirkung für die Parteien Feststellungen treffen sowie (auf dieser Grundlage) den Parteiwillen im Sinn einer Preisfestsetzung nach § 1056 Satz 1 ABGB ergänzen soll (vgl RS0106358 [T4]), zieht die Klägerin nicht (mehr) in Zweifel (vgl zuletzt zur gleichen Vertragsgrundlage: 5 Ob 36/24s [Rz 12 ff]). Dabei hat der Sachverständige die vereinbarten Orientierungspunkte und Richtlinien (vgl dazu Pkt 3.) zu beachten (Spitzer/Told/Polzer in Schwimann/Kodek ⁵ § 1056 ABGB Rz 14). Das Ergebnis eines Schiedsgutachtens ist für die Parteien und das Gericht grundsätzlich materiell-rechtlich bindend (RS0106359) und unterliegt nur eingeschränkt der richterlichen Kontrolle (vgl dazu Pkt 5.).

2. Zur Person des Schiedsgutachters:

[16] 2.1. Nach der im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarung sollte jener Sachverständige den Schätzwert feststellen, der an erster Stelle in der betreffenden „Branchenliste“ des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien aufscheint.

[17] 2.2. Dass mangels Eintragung eines Sachverständigen in der „Branchenliste“ (gemeint: Gerichtssachverständigen- und Dolmetscherliste iSv § 2 Abs 1 SDG) des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien jene des Handelsgerichts Wien dem hypothetischen Parteiwillen entspricht (5 Ob 36/24s [Rz 23]), zieht die Klägerin nicht in Zweifel. Sie meint aber, es komme nicht auf die Listung an erster Stelle, sondern auf die Anciennität des Sachverständigen an.

[18] 2.3. Der Oberste Gerichtshof (5 Ob 36/24s [Rz 22, 24]) hat im Zusammenhang mit der gleichen Schiedsgutachterklausel schon klargestellt, dass der Vertrag objektiv erkennbar die Bestimmung einer konkreten Person („erster Stelle“) aus einer fachlich befähigten Gruppe („betreffenden Branchenliste“) zum Schiedsgutachter bezweckt und als Auswahlanforderung ohne weitergehende Konkretisierung ausschließlich auf die „betreffende Branchenliste“, also auf ein bestimmtes Fachgebiet, abstellt. Die Bezugnahme auf die erste Stelle der Liste dient daher – wovon auch die Vorinstanzen im Ergebnis ausgegangen sind – nur der Bestimmung einer konkreten Person innerhalb eines Fachgebiets, aber nicht – worauf die Revision letztlich abzielt – als (zusätzliches) fachliches Auswahlkriterium im Sinn einer möglichst langen Berufserfahrung. Für ein derartiges Auswahlkriterium bietet die Sachverständigenliste auch keine valide Grundlage. Einerseits gibt die Dauer der Eintragung in die Liste nur Auskunft über die Dauer der Tätigkeit als gerichtlicher Sachverständiger, sagt aber nichts über die einschlägige Berufserfahrung im entsprechenden Fachgebiet aus. Andererseits ist die Dauer der Eintragung in die Sachverständigenliste aus dieser gar nicht ersichtlich. Letztlich wird daher durch das Abstellen auf den ersten Listenplatz nur eine eindeutige und klare Bestimmung einer konkreten Person zum Schiedsgutachter bezweckt.

3. Zum Begriff des „vollen Schätzwerts“:

[19] 3.1. Dass unter dem als Ablöse zu zahlenden „vollen Schätzwert“ nach der Vertragsauslegung der „Sachwert“ der Baulichkeiten, dh der nach dem Sachwertverfahren zu ermittelnde Verkehrswert der Baulichkeit zu verstehen ist, hat der Oberste Gerichtshof ebenfalls zur gleichen Vertragsgrundlage (5 Ob 36/24s [Rz 28 f]; vgl auch 6 Ob 144/24f [Rz 9]) schon klargestellt. Der Vertragspunkt trifft nämlich eine Regelung für die Beendigung des Mietverhältnisses und ist die vertraglich vereinbarte Alternative zum Regelfall, dass der Eigentümer eines Superädifikats dieses bei Beendigung des Grundbenützungsverhältnisses auf Verlangen des Grundeigentümers zu entfernen hätte. Welche wertbildenden Umstände es dem Eigentümer eines Superädifikats nach endgültigem Ablauf des Mietvertrags ermöglichen sollten, das Superädifikat um einen über den Sachwert des Gebäudes hinausgehenden Kaufpreis zu veräußern, ist nicht ersichtlich, weil der Eigentümer des Superädifikats keine rechtliche Möglichkeit hat, einem potentiellen Käufer seines Superädifikats ein Recht auf dessen Verbleib am Grundstück zu verschaffen.

[20] 3.2. An diesem Verständnis des „vollen Schätzwerts“ ändert auch der Hinweis der Klägerin, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des hier zu beurteilenden Vertrags noch die Realschätzungsordnung und nicht das LBG in Geltung stand, nichts. Einerseits kannte auch die Realschätzungsordnung den „Bauwert“ als Wertermittlungsgröße. Andererseits entspricht die Ermittlung des „vollen Schätzwerts“ auf Basis des Sachwertverfahrens – wie die genannten Vorentscheidungen schon dargelegt haben – der Interessenlage der Vertragsparteien.

[21] 3.3. Der Schiedsgutachter legte – ohne dass damit eine nicht von den Vertragsparteien intendierte Tätigkeit als Schiedsrichter (vgl zur Unterscheidung: RS0045057) verbunden gewesen wäre – dieses Schätzwertverständnis seinem Schiedsgutachten zu Grunde, sodass der von ihm ermittelte Schätzwert methodisch grundsätzlich vertragskonform ist.

4. Zur Widerrufbarkeit der Preisbestimmung durch den Schiedsgutachter:

[22] 4.1. Die dem Sachverständigen übertragene Befugnis, die Ablösesumme für das Superädifikat bindend festzusetzen (vgl 5 Ob 36/24s [Rz 13]), wird – unabhängig davon, ob man diese wie bei der Preisbestimmung durch einen Vertragspartner (vgl dazu: RS0020010; RS0127771) als „Gestaltungsrecht“ (so Verschraegen in Kletečka/Schauer, ABGB-ON^1.08 § 1056 Rz 2; Schwartze in Klang³ § 1056 ABGB Rz 2), „Gestaltungsbefugnis“ (so Aicher in Rummel/Lukas, ABGB⁴ § 1056 Rz 6; Spitzer/Told/Polzer in Schwimann/Kodek ⁵ § 1056 ABGB Rz 11) oder „Gestaltungsmacht“ (P. Bydlinski, Übertragung von Gestaltungsrechten [1986] 275, unter Hinweis darauf, dass dem Dritten mangels eigenen Interesses kein subjektives Gestaltungsrecht zukomme) bezeichnet – durch formlose empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt (Schwartze aaO). Konkret hatte der Sachverständige Tatsachen festzustellen (Schätzwert des Superädifikats) und auf dieser Grundlage das Rechtsverhältnis zwischen den Streitteilen durch Festsetzung der Ablösesumme zu ergänzen (vgl Spitzer/Told/Polzer aaO). Nach allgemeinen Grundsätzen wird eine Willenserklärung mit deren Zugang an den Empfänger wirksam und unwiderruflich (vgl RS0013923; RS0018264 [T1]; 4 Ob 24/18k Pkt 2.2.2. [Zinsanpassungsklausel]).

[23] 4.2. Im konkreten Fall ist zu beurteilen, ob die Preisbestimmung durch den Dritten schon mit Zugang an nur eine der Parteien der zu ergänzenden Ablösevereinbarung wirksam und unwiderruflich wurde.

[24] 4.3. Eine ausdrückliche Regelung findet sich in § 1056 ABGB nicht. Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu dieser Frage liegt – soweit überblickbar – ebenfalls nicht vor.

[25] 4.4. In der österreichischen Literatur wird die Frage der Widerruflichkeit der Preisbestimmung nur von folgenden Autoren behandelt.

[26] 4.4.1. Spitzer/Told/Polzer (in Schwimann/Kodek ⁵ § 1056 ABGB Rz 18) vertreten im Zusammenhang mit der Preisfestsetzung durch einen der beiden Vertragspartner unter Hinweis auf einen Größenschluss zum verwandten Rechtsinstitut der Wahlschuld, dass ein Widerruf der Preisbestimmung (nach Zugang) zum Schutz des Vertragspartners des zur Preisfestsetzung Berechtigten unzulässig sei. Zur Preisbestimmung durch einen Dritten nehmen sie insoweit nicht Stellung.

[27] 4.4.2. Potschka (Leistungsbestimmung durch Dritte oder durch eine Vertragspartei [2020] 59 ff) vertritt – unter Verweis auch auf die Rechtslage in Deutschland – die Meinung, die Preisbestimmung werde schon mit Zugang an eine der Parteien wirksam. Dadurch werde im Sinne des (hypothetischen) Parteiwillens zum einen verhindert, dass die dritte Person ihre Meinung unter dem Einwirken jener Partei noch ändern könne, der sie ihre Entscheidung zuerst verkündet. Zum anderen habe sich in diesem Zeitpunkt bereits ein Vertrauen auf die Preisbestimmung gebildet, sodass die andere Partei nicht mehr vom Vertrag nach § 1056 Satz 2 ABGB zurücktreten können solle. Die Unwiderruflichkeit liege überdies im Interesse beider Parteien, die eine schnelle und unkomplizierte Entscheidung wollten, um ihre Verhandlungsschwierigkeiten zu überwinden. Zudem solle im Sinne der Rechtssicherheit klar sein, zu welchem Zeitpunkt die Rechtsmacht der dritten Person ausgeübt und damit erschöpft sei. Offenkundige Schreib- und Rechenfehler könnten über die Auslegung der Erklärung korrigiert werden. Darüber hinausgehende Korrekturmöglichkeiten könnten vereinbart werden.

[28] 4.5. In Deutschland regelt § 318 Abs 1 BGB ausdrücklich, dass die einem Dritten überlassene Bestimmung der Leistung durch Erklärung gegenüber einem der Vertragschließenden erfolgt. Es entspricht daher der Rechtsprechung des BGH (II ZR 249/85) und der einhelligen Lehre (vgl etwa Gehrlein in BeckOK BGB⁷⁶ § 318 Rn 1; Würdinger in MüKo BGB¹⁰ § 318 Rn 3 mwN; Kleinschmidt, Delegation von Privatautonomie auf Dritte [2014], 607 ff), dass ab Zugang an einen der Vertragschließenden die Bestimmungserklärung unwiderruflich und verbindlich wird. Die Parteien könnten jedoch Korrekturmöglichkeiten vereinbaren.

4.6. Stellungnahme des Senats:

[29] 4.6.1. Auch wenn § 1056 ABGB keine § 318 BGB entsprechende Regelung enthält, ist insbesondere aus Gründen des Schutzes beider Parteien des zu ergänzenden Vertrags von einer Unwiderruflichkeit der Preisbestimmung durch den Dritten schon mit Zugang an nur eine Vertragspartei auszugehen. Damit wird – worauf Potschka zutreffend hinweist – einerseits eine (wirksame) Einflussnahme desjenigen Vertragspartners unterbunden, dem die Preisbestimmung zuerst zugeht. Andererseits entsteht mit dem Zugang der Preisbestimmung schon an eine Partei bei dieser unter Umständen ein schützenswertes Vertrauen auf deren Bestand, das nicht dadurch zerstört werden soll, dass der Dritte seine Preisbestimmung wieder abändert oder der andere Vertragsteil – sofern keine Frist zur Preisbestimmung oder Abweichendes vereinbart ist – noch nach § 1056 Satz 2 ABGB zurücktreten kann (vgl zu den Rücktrittsmöglichkeiten: Spitzer/Told/Polzer in Schwimann/Kodek ⁵ § 1056 ABGB Rz 23).

[30] 4.6.2. Liegen (bloß) offenkundige Schreib- oder Rechenfehler der Preisbestimmung zu Grunde, können diese im Wege der Auslegung beseitigt werden, weil bei der Auslegung nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdruckes zu haften, sondern der (ergänzte) Vertrag so zu verstehen ist, wie es der Übung der redlichen Verkehrs entspricht (RS0017797). Maßgeblich ist der Sinn der Erklärung, den ihr die Vertragspartner bei Berücksichtigung aller Umstände notwendigerweise zumessen mussten (vgl RS0017781 [T3]). Damit ist aber klar, dass offenkundige Unrichtigkeiten im Weg der Auslegung korrigierbar sind (so im Ergebnis auch die überwiegende deutsche Lehre unter Hinweis auf eine analoge Anwendung des § 419 dZPO: Gehrlein in BeckOK BGB⁷⁶ § 318 Rn 1; Würdinger in MüKo BGB¹⁰ § 318 Rn 3).

[31] 4.6.3. Die Vereinbarung weitergehender Korrekturmöglichkeiten ist den Parteien unbenommen.

4.7. Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten:

[32] Die Preisbestimmung durch einen Dritten (§ 1056 ABGB) wird schon mit Zugang an einen der Vertragsteile wirksam und unwiderruflich. Offenbare Schreib- oder Rechenfehler können im Wege der Auslegung berücksichtigt werden. Darüber hinausgehende Korrektur- oder Änderungsmöglichkeiten bestehen nur bei einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien des zu ergänzenden Vertrags.

4.8. Daraus ergibt sich für den vorliegenden Fall Folgendes:

[33] Die Preisfestsetzung durch den Sachverständigen nach § 1056 ABGB wurde mit Zugang des ersten Gutachtens an die Beklagten wirksam und unwiderruflich ausgeübt. Das zweite Gutachten ist auch keine bloße Korrektur offenkundiger Schreib- oder Rechenfehler, die schon durch Auslegung der ersten Preisbestimmung (des ersten Gutachtens) beseitigbar wären. Eine weitergehende Korrektur- oder Änderungsmöglichkeit wurde nicht vereinbart. Damit ist – entgegen der Ansicht der Vorinstanzen – grundsätzlich das erste vom Sachverständigen den Beklagten übermittelte Gutachten als Ausübung des Preisbestimmungsrechts maßgeblich.

5. Zur (eingeschränkten) Kontrolle der Preisfestsetzung:

[34] 5.1. Das Ergebnis eines Schiedsgutachtens ist für die Parteien und das Gericht grundsätzlich materiell-rechtlich bindend. Diese Rechtsfolge entspricht dem Zweck des Schiedsgutachtens, einem zeitaufwändigen und kostspieligen Rechtsstreit vorzubeugen. Aus diesem Grund soll das Schiedsgutachten nicht jeder beliebigen Anfechtung ausgesetzt sein, andererseits aber auch keine absolute Gültigkeit haben (RS0106359). Nicht jede objektive, sondern nur eine qualifizierte Unrichtigkeit beraubt das Schiedsgutachten seiner bindenden Wirkung (RS0106360). Ein Schiedsgutachten ist (nur) dann nicht bindend, wenn es offenbar der Billigkeit widerstreitet (RS0016769). Dies ist der Fall, wenn es den Maßstab von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und seine Unrichtigkeit sich dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort aufdrängt (RS0081234). Maßgeblich ist, ob ein Sachkundiger, der sich mit den erforderlichen Grundlagen vertraut gemacht hat, ohne Zögern das Verdikt der offenbaren Unrichtigkeit ausspricht (RS0106360). Zusammengefasst unterliegt die vom Dritten vorgenommene Leistungsbestimmung daher nur dann einer nachprüfenden richterlichen Kontrolle, wenn sie gegen § 879 ABGB verstößt, offenbar unbillig ist oder der zur Gestaltung berufene Dritte die ihm durch den Vertrag selbst gesetzten Grenzen eindeutig überschritten hat (RS0016832).

[35] 5.2. Erweist sich eine Preisfestsetzung durch den Dritten als grob unbillig, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Abrede, sondern zur nachträglichen richterlichen Korrektur der fehlerhaften Entgeltfestsetzung (RS0016832; 8 Ob 27/19g Pkt 1.4.; Spitzer/Told/Polzer in Schwimann/Kodek ⁵ § 1056 ABGB Rz 16; Apathy/Perner in KBB⁷ § 1056 Rz 3).

[36] 5.3. Die Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall führt zur teilweisen Bestätigung der Abweisung der auf die Ablöseforderung gestützten Klagsforderung und zur teilweisen Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen.

[37] 5.3.1. Da der mit 337.000 EUR unbekämpft feststehende „Sachwert“ des Superädifikats unter der vom Sachverständigen im maßgebenden ersten Gutachten mit 372.000 EUR bestimmten Ablösesumme für das Superädifikat liegt, kann die Ablöseforderung höchstens im Ausmaß von 372.000 EUR, abzüglich des von der Klägerin selbst berücksichtigten Benützungsentgelts in Höhe von 15.657,23 EUR zu Recht bestehen. Davon entfällt – entsprechend der Aufteilung der Klägerin – ein Betrag in Höhe von 242.313,08 EUR auf den Erstbeklagten und 114.029,69 EUR auf die Zweitbeklagte. Abzüglich des schon rechtskräftigen Zuspruchs kann daher das im Zusammenhang mit der Ablöseforderung stehende Zahlungsbegehren höchstens in Höhe von noch 45.793,08 EUR gegenüber dem Erstbeklagten und 21.549,69 EUR gegenüber der Zweitbeklagten berechtigt sein. Im darüber hinausgehenden Umfang war daher die Abweisung des auf die Ablöseforderung gestützten Klagebegehrens wegen Spruchreife als Teilurteil zu bestätigen.

[38] 5.3.2. Im Übrigen waren die Entscheidungen über den Ersatz des „Schätzwerts“ aufzuheben.

[39] Feststellungen zur Qualität des Erstgutachtens, auf deren Grundlage beurteilt werden könnte, ob der darin festgesetzte Wert in grob unbilliger Weise überhöht ist, hat das Erstgericht wegen der von ihm angenommenen Maßgeblichkeit des Zweitgutachtens nicht getroffen. Es ging lediglich in seiner rechtlichen Beurteilung von einem „falschen“ Erstgutachten aus, ohne dass ein tragfähiges Feststellungssubstrat für eine derartige Annahme vorläge. Es wird daher die Sachverhaltsgrundlage entsprechend zu verbreitern sein.

[40] 6. In Bezug auf den begehrten Ersatz von Müllgebühren und Grundsteuer ist die angefochtene Entscheidung zu bestätigen.

[41] 6.1. Das Berufungsgericht hat die insoweit erhobene Rechtsrüge zutreffend als nicht gesetzmäßig ausgeführt erachtet, sodass dem Obersten Gerichtshof eine inhaltliche Überprüfung im Rahmen der Rechtsrüge verwehrt (vgl RS0043231) ist.

[42] 6.2. Selbst wenn man in der auf diese Positionen Bezug nehmenden Rechtsrüge der Revision eine Verfahrensrüge erblicken würde (vgl RS0043231), wird damit keine Verletzung von Verfahrensvorschriften durch das Berufungsgericht aufgezeigt.

[43] 6.2.1. Der Rechtsmittelwerber muss sich in seinem Rechtsmittel mit der Begründung in der angefochtenen Entscheidung und den Argumenten der Vorinstanz auseinandersetzen und zumindest ansatzweise darlegen, aus welchen Gründen deren Beurteilung unrichtig sein soll. Ein Rechtsmittel, das sich inhaltlich auf die Behauptung beschränkt, die Vorinstanz habe die Sache unrichtig beurteilt, ist nicht gesetzmäßig ausgeführt (5 Ob 223/24s [Rz 8 mwN]).

[44] 6.2.2. Das Erstgericht hat die Abweisung der Klage insoweit damit begründet, dass die Beklagten ohnehin bereit gewesen seien, das Superädifikat – wenn auch nur gegen eine Ablöse von 289.000 EUR – zu übernehmen, sodass es an der Klägerin gelegen sei, dass sie Eigentümerin verblieben sei. Mit dieser Argumentation hat sich die Klägerin in ihrer Berufung aber – wie vom Berufungsgericht zutreffend aufgezeigt – nicht auseinandergesetzt, sondern lediglich ohne nähere Begründung darauf verwiesen, dass sich die Beklagten in Verzug befunden hätten. Eine Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens aufgrund unzutreffender Annahme, die Rechtsrüge sei nicht gesetzmäßig ausgeführt, liegt daher nicht vor.

[45] 7. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.