OGH 4Ob111/12w

Spruch:

Die Revisionen werden zurückgewiesen.

Die beklagten Parteien sind schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit 815,56 EUR bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung (darin 133,44 EUR Umsatzsteuer) zu ersetzen.

Text

Begründung

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Liegenschaften in B***** (Kläger: R***** 7b; Beklagte: R***** 7a), auf denen 1983 ein Doppelhaus errichtet worden war. Der damalige Eigentümer hatte beide Liegenschaften mit Kaufvertrag vom 5. November 1984 an R***** R***** übertragen, dessen Eigentum 1985 einverleibt wurde. Zu diesem Zeitpunkt war das Dachgeschoß des Hauses nicht ausgebaut.

Nach dem Erwerb des Hauses teilte der neue Eigentümer das Dachgeschoß in mehrere Räume, wobei die Trennmauern nicht entlang der Grundstücksgrenze und dem von außen erkennbaren Giebel verliefen. Die Raumaufteilung ist seither unverändert. Der dem Haus R***** 7a zugeordnete Raum ist 24,44 m² groß und nur von diesem Haus über eine Holzwendeltreppe zu erreichen; etwa 12 m²dieses Raumes befinden sich jenseits der Grundgrenze, also über dem Haus R***** 7b. Umgekehrt befindet sich ein kleinerer, faktisch dem Haus R***** 7b zugeordneter Raum über dem Haus R***** 7a.

Im Jahr 1994 wurde die Zwangsversteigerung beider Liegenschaften bewilligt. Während des Verfahrens erwarben die Beklagten - offenbar nach einer Einigung mit der betreibenden Bank - die Liegenschaft mit dem Haus R***** 7a „mit allen am Tag der Vertragsunterfertigung bestehenden Rechten und Pflichten, Grenzen, Marken und Dienstbarkeiten“. Die Liegenschaft mit dem Haus R***** 7b wurde am 14. Dezember 1995 dem Kläger zugeschlagen. Das gesamte Meistbot wurde der betreibenden Gläubigerin zur teilweisen Befriedigung einer Forderung zugewiesen, die sie im Rang eines 1984 begründeten Pfandrechts betrieben hatte.

Im Jahr 2000 forderte der Kläger die Beklagten durch einen Anwalt auf, ihm den Rechtstitel für die Nutzung des über seinem Gebäude liegenden Raumes zu nennen und diese Nutzung bei Fehlen eines Rechtstitels zu unterlassen. Die Beklagten verwiesen darauf, dass die strittigen Flächen (baulich) zu ihrem Haus gehörten; das habe sich auch aus dem im Versteigerungsverfahren eingeholten Gutachten ergeben. Auch dem Kläger sei die Raumaufteilung bei seinem Erwerb bewusst gewesen. Der Kläger ließ es zunächst mit dieser Antwort bewenden; 2007 forderte er die Beklagten neuerlich zur Räumung auf. Auch diese Aufforderung blieb erfolglos.

Der Kläger begehrt, den beklagten Parteien zu verbieten, den auf seinem Grundstück gelegenen Teil des Dachbodens zu benützen, und ihnen aufzutragen, diesen Teil von allen Fahrnissen zu räumen und ihm geräumt zu übergeben. Er habe auch an diesem Teil des Dachbodens durch Zuschlag Eigentum erworben. Die Beklagten benützten ihn titellos. Er habe sie erfolglos aufgefordert, dies zu unterlassen.

Die Beklagten wenden ein, dass sowohl sie als auch der Kläger die Liegenschaften - nach eingehender Besichtigung - mit allen Rechten und Pflichten, mit welcher der Voreigentümer sie besessen und benutzt habe, erworben hätten. Das gelte auch für die im Dachgeschoß wechselseitig über die Grundgrenzen hinausgehenden Flächen. Im Schätzgutachten des Versteigerungsverfahrens seien diese Räume mit den Gesamtflächen, also unter Einschluss der jeweils in das andere Grundstück hineinragenden Flächen, ausgewiesen gewesen. So wie die Beklagten das Nutzungsrecht am Gebäudeteil des Klägers erworben hätten, habe dieser ein entsprechendes Nutzungsrecht an ihrem Grundstück erworben. Der Kläger habe die Nutzung nach der 2000 erfolgten Klarstellung des Rechtstitels bis 2007 anstandslos geduldet. Daraus sei seine Zustimmung abzuleiten. Die Klageführung sei schikanös.

Die Beklagten verkündeten dem Sachverständigen des Zwangsversteigerungsverfahrens den Streit. Dieser trat dem Verfahren auf ihrer Seite als Nebenintervenient bei. Er bringt vor, die Dachräume ließen sich baulich jeweils einem der beiden Gebäude zuordnen. Das Eigentum richte sich nicht nach der senkrechten Linie über der Grundgrenze, sondern nach der baulichen Verbindung und der vom früheren Eigentümer vorgenommenen Widmung.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Zusätzlich zum eingangs wiedergegebenen Sachverhalt stellte es, von der Berufung des Klägers bekämpft, fest, dass dieser bei einer Besichtigung vor dem Versteigerungstermin die tatsächlichen Verhältnisse im Dachgeschoß wahrgenommen habe. Er habe daher die „Grenzabweichung“ im Dachgeschoß gekannt und angenommen, durch den Zuschlag nur in diesem Umfang Eigentum zu erwerben. Rechtlich folge daraus, dass der Kläger beim Erwerb nicht gutgläubig gewesen sei. Sein 15 Jahre nach dem Erwerb erhobenes Begehren sei zudem rechtsmissbräuchlich.

Das Berufungsgericht gab dem Klagebehren statt. Es sprach aus, dass der Wert seines Entscheidungsgegenstands 5.000, nicht aber 30.000 EUR übersteige, und ließ die Revision zunächst nicht zu.

Nach § 297 ABGB gehörten auf Dauer errichtete Gebäude zur Liegenschaft, das Grundeigentum erstrecke sich auch auf den Raum über der Grundfläche bis zur Grenze der (objektiven) Möglichkeit der Einwirkung. Materiell geteiltes Eigentum mehrerer Personen an Gebäuden („Stockwerkseigentum“) könne seit Inkrafttreten des Gesetzes RGBl 50/1879 nicht mehr begründet werden. Daher sei es rechtlich ausgeschlossen, dass die Beklagten von ihrem Rechtsvorgänger Eigentum an jenem Teil des Dachgeschoßes erworben hätten, der über der Liegenschaft des Klägers liege. Auch ein Eigentumserwerb nach § 418 ABGB (Bauen auf fremden Grund) komme nicht in Betracht. Der Kläger sei daher Eigentümer der strittigen Fläche. Zwar hätten die Beklagten mit ihrer Liegenschaft auch eine Dienstbarkeit (Nutzungsrecht) in Bezug auf diese Fläche erworben, weil im Zweifel anzunehmen sei, dass beim Erwerb einer von mehreren Liegenschaften desselben Eigentümers ein bestehender Zustand aufrecht bleiben und eine Eigentümerbefugnis - hier zur Nutzung der über die Grundgrenze ragenden Teile des Dachgeschoßes - als Grunddienstbarkeit fortbestehen solle. Diese Dienstbarkeit sei aber durch den Zuschlag an den Kläger erloschen. Die Übernahme von Lasten hänge nach § 150 EO davon ab, ob sie dem Befriedigungsrecht oder einem eingetragenen Pfandrecht des betreibenden Gläubigers vorgingen oder andernfalls in der Verteilungsmasse Deckung fänden. Das gelte auch für nicht verbücherte Dienstbarkeiten. Die Dienstbarkeit der Beklagten sei mit ihrem Liegenschaftserwerb entstanden; sie sei daher dem 1984 begründeten Pfandrecht der betreibenden Bank im Rang nachgegangen. Im Versteigerungsverfahren sei das gesamte Meistbot zur teilweisen Befriedigung der im Rang des Pfandrechts betriebenen Forderung zugewiesen worden. Das Recht der Beklagten habe daher in der Verteilungsmasse keine Deckung gefunden und sei aus diesem Grund erloschen. Auf den Wissenstand des Klägers komme es in diesem Zusammenhang nicht an. Die bloße Nichtausübung der aus dem Eigentum folgenden Rechte führe noch nicht zum Rechtsverlust. Schikane, also Schädigungsabsicht oder ein erhebliches Missverhältnis der von den Beteiligten verfolgten Interessen, liege nicht vor, weil der strittige Dachbodenteil eine nicht unerhebliche Größe habe.

Gegen dieses Urteil richten sich mit einem Zulassungsantrag verbundene Revisionen der Beklagten und des Nebenintervenienten. Beide vertreten (weiterhin) die Ansicht, die Beklagten seien Eigentümer der über die Grundgrenze ragenden Dachgeschoßflächen geworden. Die Beklagten stützen sich weiters darauf, dass ihr Nutzungsrecht im Versteigerungsverfahren offenkundig und der Kläger daher nicht gutgläubig gewesen sei. Dieses Nutzungsrecht sei nicht erst mit ihrem Liegenschaftserwerb, sondern schon mit dem Dachgeschoßausbau entstanden. Weiters sei die Klage schikanös, weil der Kläger gar nicht im Haus wohne und für seine Doppelhaushälfte keine höhere Miete erzielen könnte, wenn die Wand im Dachboden anders verliefe.

Das Berufungsgericht ließ die Revision nachträglich mit der Begründung zu, dass höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob Teile eines Gebäudes, die aufgrund einer Bauführung tatsächlich einem Nachbargebäude zugeordnet seien, Zubehör dieses Gebäudes würden und dessen sachenrechtliches Schicksal teilten.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revisionen sind entgegen diesem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch nicht zulässig.

1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Beklagten nicht Eigentümer der strittigen Flächen werden konnten, ist durch ständige Rechtsprechung gedeckt.

1.1. Zu einer Liegenschaft gehören nach § 297 ABGB grundsätzlich auch die darauf errichteten Gebäude („superficies solo cedit“). Davon sieht das Gesetz Ausnahmen für Superädifikate (§ 435 ABGB) und für Räume oder Bauwerke unter der Erdoberfläche (§ 300 ABGB) vor. Beides trifft hier nicht zu; ein Superädifikat kann schon deshalb nicht vorliegen, weil sich das behauptete Recht der Beklagten nur auf einen Gebäudeteil bezieht (5 Ob 117/91 = EvBl 1992/82; RIS-Justiz RS0009906).

1.2. Als weitere Ausnahme vom Grundsatz, dass das Eigentum am Gebäude jenem am Grund folgt, wird § 418 Satz 3 ABGB gesehen (1 Ob 513/93 = SZ 66/38; RIS-Justiz RS0009887). Danach erwirbt der redliche Bauführer Eigentum, wenn er auf fremdem Grund baut und der Eigentümer nicht sogleich widerspricht. Kern dieser Bestimmung ist allerdings der Eigentumserwerb des Bauführers auch an der von ihm in Anspruch genommenen Grundfläche (RIS-Justiz RS0011088), sodass es gerade nicht zu einem Auseinanderfallen von Grund- und Bauwerkseigentum kommt (4 Ob 266/97i = SZ 70/185). Die § 418 Abs 3 ABGB zugrunde liegende Wertung kann die von den Revisionswerbern behauptete Rechtsfolge (Eigentum nur am strittigen Teil des Dachgeschoßes) daher ebenfalls nicht tragen.

1.3. Real geteiltes Eigentum an Gebäuden („Stockwerkseigentum“) kann seit Inkrafttreten des Gesetzes RGBl 1879/50 nicht mehr begründet werden (Helmich in Kletecka/Schauer, ABGB-ON 1.01 § 297 Rz 13; Kisslinger in Klang ³ § 297 Rz 42; beide mwN; 4 Ob 2229/96i = SZ 69/228; RIS-Justiz RS0075739 [T1]; zu den Hintergründen dieser Regelung Klang in Klang ² III [1952] 1128 f mwN). Unberührt ließ dieses Gesetz zwar die Möglichkeit, an einer unterirdischen Anlage (insbesondere einem Keller) gesondertes Eigentum zu begründen; der 2008 neu geschaffene § 300 ABGB (idF BGBl I 2008/100) knüpfte insofern an der bereits bestehenden Rechtslage an. Allerdings musste die unterirdische Anlage, um sonderrechtsfähig sein zu können, tatsächlich selbständig sein, sie durfte insbesondere nicht als Fundament für ein anderes Gebäude dienen oder sonst damit verbunden sein (RIS-Justiz RS0009893; 5 Ob 99/09h = NZ 2010, 188 [Hoyer]). Dass ein Keller nur von einem Nachbargebäude aus zugänglich war, reichte für die Zulässigkeit gesonderten Eigentums gerade nicht aus (5 Ob 190/68 = SZ 41/118). Umso weniger kann der Umstand, dass der hier strittige Dachgeschoßraum nur vom Haus der Beklagten aus erreicht werden kann, die Begründung selbständigen Eigentums rechtfertigen.

1.4. Gesondertes Eigentum an den strittigen Flächen war und ist daher nicht möglich; es konnte insbesondere nicht durch den Kaufvertrag geschaffen werden, den die Beklagten mit dem Voreigentümer geschlossen hatten. Die Flächen gehörten (daher) weiterhin zum Versteigerungsobjekt, das der Kläger durch Zuschlag erwarb. Er kann seinen Anspruch daher auf sein Eigentum stützen.

2. Auch sonst zeigen die Revisionen keine erhebliche Rechtsfrage auf.

2.1. Das Berufungsgericht hat die exekutionsrechtliche Rechtsprechung zur Übernahme außerbücherlicher Lasten richtig dargestellt. Danach hat der Ersteher solche Lasten nach Maßgabe des durch ihren Begründungsakt geschaffenen Ranges ohne oder in Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen (1 Ob 611/85 = JBl 1986, 461; RIS-Justiz RS0003056; vgl auch RS0111211, RS0108175). Offenkundige Dienstbarkeiten, die aufgrund ihres Ranges nur in Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind (§ 150 EO), im Meistbot aber keine Deckung finden, sind vom Ersteher in keinem Fall - also auch nicht bei positiver Kenntnis - zu übernehmen (5 Ob 281/08x = NZ 2009, 217 mwN).

2.2. Bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht unmittelbar durch den Übertragungsakt eine Dienstbarkeit (1 Ob 1/84 = SZ 57/38; RIS-Justiz RS0011618; zuletzt etwa 5 Ob 273/07v = wobl 2008, 232 [Call] und 1 Ob 217/10h = wobl 2011, 174 [Bittner]). Folgt man dieser Rechtsprechung, wurde das (offenkundige) Nutzungsrecht der Beklagten zwei Jahrzehnte nach der Einverleibung des Pfandrechts der betreibenden Partei begründet. Der Ersteher hätte es daher nur in Anrechnung auf das Meistbot übernehmen müssen. Das Meistbot war allerdings schon durch die teilweise Befriedigung der durch das vorrangige Pfandrecht gesicherten Forderung des betreibenden Gläubigers erschöpft. Eine Übernahme des Nutzungsrechts durch den Ersteher kam daher nicht in Betracht.

2.3. Daran änderte sich nichts, wenn man - entgegen der dargestellten Rechtsprechung - für den Rang des Nutzungsrechts nicht den Erwerb der Liegenschaft durch die Beklagten, sondern den Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus für maßgebend hielte. Denn es steht fest, dass das Dachgeschoß noch nicht ausgebaut war, als der Vormann der Beklagten 1985 als Eigentümer einverleibt wurde. Das schon 1984 begründete Pfandrecht des betreibenden Gläubigers hätte daher auch insofern den besseren Rang gehabt.

2.4. Rechtsmissbrauch setzt Schädigungsabsicht oder ein krasses Missverhältnis zwischen den von den Parteien verfolgten Interessen voraus (RIS-Justiz RS0026265). Ob das zutrifft, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass das Interesse des Klägers an der Durchsetzung seines Eigentumsrechts angesichts der Größe der betroffen Dachgeschoßteile jedenfalls nicht geringer sei als jenes der Beklagten am Aufrechterhalten des derzeitigen Zustands, ist nicht zu beanstanden. Weshalb es relevant sein soll, ob der Kläger im Haus wohnt oder nicht, ist nicht erkennbar. Auf die zeitweilige Duldung der Nutzung durch den Kläger kommen die Revisionen nicht zurück.

3. Aus diesen Gründen sind die Revisionen der Beklagten und des Nebenintervenienten mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurückzuweisen. Da der Kläger auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen hat, sind die Beklagten zum Ersatz der Kosten der Revisionsbeantwortung verpflichtet. Der Nebenintervenient haftet nicht (RIS-Justiz RS0035816).