Spruch:
Der außerordentliche Revisionsrekurs des Erstantragsgegners wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).
Begründung
Rechtliche Beurteilung
Zufolge § 21 Abs 3 zweiter Fall WEG kann der Verwaltungsvertrag bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auch auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Während bei Auflösung des Verwaltungsvertrags durch die Eigentümergemeinschaft wichtige Gründe ausreichen, bedarf es für die gerichtliche Abberufung des Verwalters auf Antrag (nur) eines Miteigentümers des Nachweises gravierender, die Vertrauensbasis zerstörender Pflichtverletzungen. Dabei ist im Hinblick auf das Verbot der Wiederbestellung (§ 21 Abs 3 WEG) zu berücksichtigen, dass durch eine solche Abberufung der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer, die dem Verwalter weiterhin das Vertrauen schenken, also gegen die Abberufung sind, ein Verwalterwechsel aufgezwungen wird (vgl 5 Ob 83/99p = MietSlg 51.562).
Das Individualrecht des einzelnen Miteigentümers kann nur erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters grundsätzliche Bedenken gegen seine Treuepflicht und Interessenswahrungspflicht bestehen, die so gewichtig sind, dass nach allgemeiner Verkehrsauffassung in Frage steht, ob die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer noch gesichert ist (RIS‑Justiz RS0083249).
Das Rekursgericht hat die beharrliche Vernachlässigung von Instandhaltungspflichten, die dazu führte, dass ein Wasserrohrbruch im Hof der Liegenschaft durch mehr als ein Jahr unbehoben blieb, obwohl schon allein aufgrund der Jahreswasserabrechnung der enorme Wasserverlust hätte auffallen müssen, als gravierende Pflichtverletzung des Verwalters beurteilt. Von einer gänzlichen Schadensgutmachung kann dann keine Rede sein, wenn nur der Wassermehrverbrauch durch eine Versicherungsleistung gedeckt ist, weil dabei die Schädigung der Substanz des Hauses, das ohnedies schon eine starke Grundfeuchte aufgewiesen hatte, unberücksichtigt bleibt. Insofern entfernt sich der außerordentliche Revisionsrekurs von maßgeblichen Feststellungen. Als besonders schwerwiegend wurde mit Recht das der Pflichtvernachlässigung folgende Verhalten der Verwalterin gewertet, die versuchte, dem Antragsteller ein Verschulden anzulasten, obwohl gerade er seit Jahren auf die Feuchtigkeitsproblematik im Haus hingewiesen und eine fundierte Ursachenforschung verlangt hatte. Im Zusammenhang mit einzelnen anderen Pflichtverletzungen der Hausverwalterin hat das Rekursgericht damit, wie von der Rechtsprechung verlangt, eine negative Zukunftsprognose hinsichtlich der Interessenwahrung durch die Hausverwalterin abgegeben.
Wenn bei Gesamtschau dieses Verhaltens der Verwalterin (vgl 5 Ob 75/01t; RIS‑Justiz RS0083275) vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 21 Abs 3 zweiter Fall WEG ausgegangen wurde, so liegt darin eine Beurteilung im Einzelfall (RIS‑Justiz RS0111893), mit der das Rekursgericht den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum jedenfalls nicht verlassen hat (vgl RIS‑Justiz RS0042763).
Die Erheblichkeit der Rechtsfrage ist daher zu verneinen (RIS‑Justiz RS0042763).
Die gerügte Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (§ 71 Abs 3 Satz 2 AußStrG).
Das hatte zur Zurückweisung des außerordentlichen Rechtsmittels der Erstantragsgegnerin zu führen.
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