OGH 1Ob35/06p

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird aufgehoben. Dem Berufungsgericht wird eine neuerliche Entscheidung aufgetragen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung

Zwischen der klagenden Partei und einem Einzelkaufmann, dessen Verlassenschaft die nunmehr beklagte Partei ist, bestand ein Mietvertrag über Büroräumlichkeiten. In diesen führte der Einzelkaufmann unter der prot. Firma „I***** Werbung Johann Z*****" ein auf Dienstleistungen im Werbebereich gerichtetes Unternehmen. Mit Kaufvertrag vom 15. 5. 2001 verkaufte er das Unternehmen an eine GesmbH (die Nebenintervenientin), deren einziger Gesellschafter ein bekanntes Werbeunternehmen ist. Im Kaufvertrag verpflichtete sich der Einzelkaufmann, alle Anstrengungen zu unternehmen, die Zustimmung Dritter, die zur Wirksamkeit der Übertragung aller Rechte und bestimmter Verträge erforderlich sei, zu erwirken. Obwohl Gegenstand des Unternehmensverkaufs ua die Mietrechte waren, unterließ er es jedoch, eine Zustimmung der klagenden Partei zur Weitergabe der Mietrechte an die Nebenintervenientin einzuholen. Erst mehr als vier Monate nach dem Unternehmensverkauf sandte eine ehemalige Angestellte des Einzelkaufmanns, die auch für die Nebenintervenientin tätig geblieben war, an die klagende Partei ein e-mail folgenden Inhalts:

„... Da sich unser Firmenwortlaut geändert hat, ersuchen wir Sie, dies auch bei den Mietvorschreibungen wie folgt zu berücksichtigen:

I***** Werbung GmbH zu Handen Herrn ..."

Als Absender des e-mails unterfertigte diese Angestellte mit ihrem Namen und der Bezeichnung „I*****-Werbung". Auf Grund dieses e-mails wurde bei den Vertretern der klagenden Partei, die von der Erkrankung des Einzelkaufmanns in Kenntnis waren, die Vorstellung erweckt, dass dieser eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründet und sein Einzelunternehmen in diese Gesellschaft eingebracht habe, sodass diese rechtlich gesehen Rechtsnachfolgerin des Einzelunternehmens sei. Da den Vertretern der klagenden Partei die Absenderin des e-mails als Angestellte des Einzelkaufmanns namentlich bekannt war, lag für sie eine „völlig unverdächtige" Mitteilung einer Namensänderung des Vertragspartners vor, welcher keine besondere Beachtung zugemessen wurde. Ohne einen Firmenbuchauszug einzuholen, kamen sie bei der nächsten Mietzinsvorschreibung dem Ersuchen im Bezug auf die Bezeichnung des Rechnungsempfängers nach. Erstmalig am 30. 1. 2002 erfuhr einer der Angestellten der klagenden Partei von der Gattin des Einzelkaufmanns, dieser habe sein Unternehmen an die Nebenintervenientin veräußert. Mit Schreiben vom 4. 2. 2002 wurden sowohl der Einzelkaufmann wie auch die Nebenintervenientin davon informiert, dass Letztere nicht als Mieterin akzeptiert werde. In der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2001 begann die Eigentümerin des Bestandobjekts in Absprache mit der nutzungsberechtigten klagenden Partei mit umfangreichen Sanierungs- und Umbauarbeiten am Bürogebäude, wodurch es zu starken Beeinträchtigungen des Bürobetriebs kam. Im November 2001 erhob ein Vertreter der Nebenintervenientin erstmals die Forderung nach einer Mietzinsreduktion infolge Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs des Mietobjekts. Bei der Quartalszahlung für das erste Vierteljahr 2002 brachte die Nebenintervenientin mit dieser Begründung 10 % des Mietzinses als Mietzinsminderung in Abzug; ab dem zweiten Quartal 2002 wurde keine Mietzinszahlung mehr geleistet. Mit Schreiben vom 30. 4. 2002 erklärte die Nebenintervenientin die Auflösung des Bestandvertrags nach § 1117 ABGB. Mit Schreiben vom 10. 7. 2002 gab der Nebenintervenientenvertreter unter Hinweis auf eine Vollmacht bekannt, dass er die Auflösungserklärung vom 30. 4. 2002 im Namen des Einzelunternehmens und auch namens der Nebenintervenientin abgegeben habe. Da die klagende Partei die Übernahme des Bestandobjekts ablehnte, ließen die Vertreter der Nebenintervenientin am 14. 8. 2002 die Schlüssel zum Bestandobjekt in der Portierloge des Bürogebäudes zurück. Sie hatten mittlerweile ein „Ersatzbüro" gesucht und gefunden.

Die klagende Partei begehrte mit ihrer Klage die Zahlung der unbeglichen gebliebenen Bestandzinse im Betrag von 22.099,96 EUR s. A.. Die beklagte Partei sei weiterhin Mieterin, zu einer Übertragung der Mietrechte auf die Nebenintervenientin habe sie niemals ihre Zustimmung erteilt. Durch das e-mail sei sie der (irrtümlichen) Vorstellung unterlegen, das Einzelunternehmen sei im Rahmen der Sachgründung in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung eingebracht worden. Diese Vorstellung habe sich späterhin als unrichtig herausgestellt. Nach Kenntnis der wahren Umstände habe sie umgehend einer Mietrechtsübertragung an die Nebenintervenientin widersprochen. Sollte dennoch eine Zustimmungserklärung angenommen werden, werde eine solche wegen Irrtums angefochten. Die Umbauarbeiten hätten zu keiner Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs geführt. Es sei eine Zustimmung zur Durchführung der Umbauarbeiten vorgelegen.

Die beklagte Partei bestritt ihre Passivlegitimation. Sie habe sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis an die Nebenintervenientin übertragen. Die klagende Partei habe dem Eintritt der Nebenintervenientin in das Mietverhältnis konkludent zugestimmt. Es bestehe kein Mietzinsrückstand, da infolge der umfangreichen Renovierungsarbeiten das Bestandobjekt ab dem vierten Quartal des Jahres 2001 zum bedungenen Gebrauch gänzlich ungeeignet gewesen sei. Wegen überhöhter Mietzinszahlung und aus anderen Rechtsgründen wendete die beklagte Partei Gegenforderungen kompensando gegen die Klagsforderung ein.

Die Nebenintervenientin brachte ihrerseits vor, ihre Mitarbeiter seien infolge der Umbauarbeiten laufend mit ohrenbetäubendem Lärm und enormer Staubentwicklung konfrontiert gewesen. Der Arbeitsinspektor habe anlässlich einer Begehung festgestellt, dass die Vorschriften zum Schutz der Arbeitnehmer/innen nicht eingehalten worden seien. Nur infolge Unkenntnis der Bestimmung des § 1096 ABGB sei vorerst zu viel an Mietzins bezahlt worden; den diesbezüglichen Rückzahlungsanspruch habe sie an die beklagte Partei abgetreten.

Das Erstgericht erkannte die Forderung der klagenden Partei mit EUR 3.101,11 als zu Recht bestehend, die Gegenforderung in Höhe von EUR 34.498,56 hingegen als nicht zu Recht bestehend, und verurteilte die beklagte Partei zur Zahlung von EUR 3.101,11 s.A.. Das Mehrbegehren von EUR 18.998,85 wies es ab. Da das Mietverhältnis gemäß § 1 Abs 4 MRG nur eingeschränkt den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliege und § 12a MRG keine Geltung habe, habe die Unternehmensveräußerung keine Übertragung der Hauptmietrechte bewirken können. Es liege eine Weitergabe der Mietrechte an einen Dritten vor, zu welcher die beklagte Partei niemals berechtigt gewesen sei. Die klagende Partei sei von der Übertragung der Hauptmietrechte weder in Kenntnis gesetzt worden, noch habe sie ihre Zustimmung erteilt. Obwohl die beklagte Partei infolge der Unternehmensveräußerung das Bestandobjekt nicht selbst benützt habe, könne sie Mietzinsminderungsansprüche nach § 1096 ABGB geltend machen. Dies komme jedoch nicht in Betracht, soweit die Nebenintervenientin in Kenntnis bestehender Minderungsansprüche Mietzinszahlungen im Jahr 2001 geleistet habe. Für das erste Quartal 2002 sei eine Mietzinsminderung von 10 % zu Recht in Anspruch genommen worden; für die beiden darauf folgenden Quartale des Jahres 2002 sei eine 70 %-ige Mietzinsminderung angemessen. Ab 14. 7. 2002 stünden der klagenden Partei infolge Beendigung des Mietverhältnisses keine Mietzinszahlungsansprüche zu. Die Gegenforderungen seien nicht berechtigt: In Kenntnis des Minderungsanspruchs geleistete Überzahlungen seien nicht rückforderbar. Überdies habe bis Jahresende 2001 keine gravierende Beeinträchtigung in der Benützung des Bestandobjekts festgestellt werden können. Die Nebenintervenientin sei kein Vertragspartner der klagenden Partei, sodass die von ihr sonst erhobenen bzw der beklagten Partei abgetretenen Forderungen (für Übersiedlungskosten etc) unberechtigt seien.

Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil dahin ab, dass es das Klagebegehren zur Gänze abwies. Es erklärte die ordentliche Revision für nicht zulässig. Die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 4 MRG komme sehr wohl zur Anwendung, da Mittel des ERP-Fonds nicht als „öffentliche Mittel" im Sinn der Wohnbauförderung anzusehen seien. Berechtigt sei jedoch der Einwand der mangelnden Passivlegitimation. Da das Mietverhältnis der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 4 MRG unterliege und § 12a MRG nicht zur Anwendung komme, sei durch die Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens zunächst ein „gespaltenes Mietverhältnis" entstanden, ohne dass das Mietrecht auf die Nebenintervenientin übergegangen sei. Ein „gespaltenes Mietverhältnis" könne dadurch erlöschen, dass der Vermieter der Mietrechtsübertragung zustimme und den Unternehmenserwerber ausdrücklich oder stillschweigend als neuen Mieter anerkenne. Wenngleich bei der Beurteilung von Handlungen auf ihre konkludente Aussage größte Vorsicht geboten und ein strenger Maßstab anzulegen sei, lasse sich aus den Feststellungen eine konkludente Zustimmung der klagenden Partei ableiten. Es sei bei der klagenden Partei die (irrtümliche) Vorstellung erweckt worden, die Nebenintervenientin sei Rechtsnachfolgerin des bisherigen Einzelhandelsunternehmens. Dementsprechend habe sie die nachfolgende Mietzinsvorschreibung an die Nebenintervenientin gerichtet. Da aber auch für jeden „juristischen Laien" erkennbar gewesen sei, dass die Firma eines Einzelunternehmers ohne Einbringungs- oder Veräußerungsvorgang nicht in diejenige einer GmbH geändert werden könne, habe dies auch der klagenden Partei bewusst sein müssen. Der bisherige Mieter als redlicher Erklärungsempfänger habe aus der Tatsache der nachfolgenden Mietzinsvorschreibungen an die Nebenintervenientin den sicheren Schluss ziehen können, die Vermieterin sei mit diesen zu Grunde liegenden gesellschaftsrechtlichen Änderung einverstanden und anerkenne die Unternehmenserwerberin als neue Mieterin. Andernfalls hätte zumindest eine Aufforderung zur Aufklärung des Sachverhalts erfolgen müssen, sei die Mitteilung über die „Änderung des Firmenwortlauts" doch aufklärungsbedürftig gewesen. Die klagende Partei habe aber nichts unternommen, um sich Informationen darüber zu verschaffen, um welche Art der Unternehmensveräußerung es sich gehandelt habe. Diese Unterlassung beruhe allein auf deren eigenen falschen Vorstellung, sodass eine Irrtumsanfechtung nicht in Betracht komme. Infolge konkludenter Anerkennung der Nebenintervenientin als Mieterin sei diese - und nicht mehr die beklagte Partei - Schuldnerin der eingeklagten Mietzinsrückstände. Auf die weiters geltend gemachten Berufungsgründe müsse daher nicht mehr eingegangen werden. Die Revision der klagenden Partei ist zulässig und berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Im Revisionsverfahren ist nicht mehr strittig, dass § 12a MRG nicht anwendbar ist (§ 1 Abs 4 MRG). Zu beurteilen ist die Frage, ob das Berufungsgericht zutreffend das konkludente Einverständnis der Vermieterin zur Vertragsüberbindung angenommen hat. Wenngleich der Beantwortung dieser Frage regelmäßig keine über den Einzelfall hinausreichende Bedeutung zukommt (RIS-Justiz RS0081754; RS0019053; 1 Ob 184/99; WoBl 1998, 224; 5 Ob 338/99p; RIS-Justiz RS0107267 ua), hat das Berufungsgericht im vorliegenden Fall mit seiner Ansicht, es liege ein derartiges schlüssiges Einverständnis vor, den bei der Beurteilung von Konkludenzfragen bestehenden Wertungsspielraum überschritten, sodass die daraus resultierende Fehlbeurteilung aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit der Korrektur durch den Obersten Gerichtshof bedarf.

Nach ständiger Rechtsprechung ist bei der Beurteilung von Handlungen auf ihre konkludente Aussage größte Vorsicht geboten und ein strenger Maßstab anzulegen, weil die Gefahr besteht, dass dem Handelnden Äußerungen unterstellt werden, die nicht in seinem Sinn gelegen sind. Es darf kein vernünftiger Grund bestehen, an einem Willensentschluss desjenigen, der ein bestimmtes Verhalten gesetzt hat, zu zweifeln (RIS-Justiz RS0013947, RS0014157). Der konkludente Aussagegehalt einer Handlung muss im Sinne des § 863 ABGB eindeutig in eine bestimmte Richtung weisen, es muss unzweifelhaft feststehen, dass ein Rechtsfolgewille in bestimmter Richtung vorliegt (RIS-Justiz RS0014150). Eine Zustimmung des Vermieters, dass eine andere Rechtsperson in die Mietrechte des bisherigen Mieters eintritt, muss nach § 863 ABGB ein so hohes Maß an Eindeutigkeit aufweisen, dass eine andere Auslegung vernünftigerweise nicht in Frage kommt (RIS-Justiz RS0014155). Die bloße Kenntnisnahme der Unternehmensübertragung durch den Vermieter indiziert jedenfalls noch keine konkludente Zustimmung zu einer Mietvertragsübernahme oder einem Vertragsbeitritt (WoBl 2000, 40). Von einer konkludenten Zustimmung der klagenden Partei zum Übergang der Mietrechte auf die Nebenintervenientin infolge Abänderung der Mietzinsvorschreibungen wäre im vorliegenden Fall nur dann auszugehen, wenn der Verkauf des Einzelunternehmens an die Nebenintervenientin in eindeutiger Weise offen gelegt worden wäre. Dies ist aber unterblieben: Dem e-mail ist allein entnehmbar, dass sich" der Firmenwortlaut geändert " hat und dass nunmehr eine GesmbH besteht. Die unmissverständliche Bekanntgabe einer Unternehmensveräußerung ist darin nicht enthalten, wird doch nur unter Hinweis auf eine Firmenwortlautänderung um Abänderung der Mietzinsvorschreibungen von „I***** Werbung" auf „I***** Werbung GmbH "ersucht. Dass der Inhalt der Mitteilung unklar geblieben ist, gesteht die beklagte Partei im Übrigen selbst zu, wenn sie vorbringt, es wäre zu erwarten gewesen, dass die klagende Partei eine Rückfrage tätigt, ob das Einzelunternehmen an die GesmbH veräußert wurde, oder einen Firmenbuchauszug einholt, um Informationen über eine etwaige Unternehmensveräußerung zu erhalten. Schweigt der Vermieter auf eine derart unpräzise und unklare Bekanntgabe, so ist daraus keine konkludente Willenserklärung abzuleiten. Infolge der besonderen Umstände des vorliegenden Falls trifft dies auch auf die Reaktion der klagenden Partei zu, (ohne weitere Rückfragen) dem Ersuchen um Abänderung der Mietzinsvorschreibung nachzukommen. Selbst dieses Verhalten ist keinesfalls eindeutig in einer bestimmten Richtung zu verstehen: Die daraus sich ergebenden Rechtsfolgen sind nämlich nicht danach zu beurteilen, was der Erklärungsempfänger - hier der bisherige Mieter - subjektiv darunter verstehen wollte bzw verstanden hat, sondern wie das Verhalten bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen, verständigen Menschen zu verstehen war. Bei Unklarheiten kommt vor allem dem Geschäftszweck und der Interessenlage Bedeutung zu (SZ 65/109; SZ 68/64; RdW 1998, 68). Einem redlichen Erklärungsempfänger musste die Interessenlage der klagenden Partei bekannt sein, sich im Fall einer Unternehmensveräußerung die Entscheidung vorzubehalten, ob sie die Nebenintervenientin als neue Mieterin akzeptiert oder (aus wirtschaftlichen oder sonstigen Erwägungen) das bisherige Mietverhältnis beenden möchte. Weiters musste einem redlichen Erklärungsempfänger bewusst sein, dass das e-mail die bereits aufgezeigten Unklarheiten in sich barg. Ausgehend davon musste zweifelhaft bleiben, ob der Abänderung der Mietzinsvorschreibungen überhaupt ein eindeutiger Erklärungswert zugemessen werden kann. Bei Zweifeln an einem bestimmten Rechtsfolgewillen liegt gemäß § 863 ABGB aber keine konkludente Erklärung vor (Bollenberger in KBB, Kommentar zum ABGB, § 863 Rz 2). Die klagende Partei hat keinen hinreichenden Grund für die Annahme der beklagten Partei gesetzt, sie stimme dem Eintritt der Nebenintervenientin in das Mietverhältnis zu (MietSlg 24.078). Der gegenteiligen Rechtsansicht des Berufungsgerichts kann nicht gefolgt werden.

Ausgehend von seiner - vom Obersten Gerichtshof nicht geteilten - Rechtsansicht hat das Berufungsgericht die Rechtsmittel der Parteien nicht vollständig behandelt. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben, die Rechtssache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen und diesem aufzutragen, neuerlich über die Rechtsmittel zu entscheiden.

Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.