OGH 5Ob86/93

Spruch:

Den Revisionsrekursen wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Die Antragstellerin begehrt unter Berufung auf Art.III Abs.5 BauRGNov 1990, BGBl 1990/258, die Festsetzung des angemessenen Bauzinses mit jährlich S 39.050,-, wertgesichert auf Grundlage des Index der Verbraucherpreise 1986, Bezugsgröße Juni 1991. Der seinerzeit vereinbarte Bauzins von jährlich S 2.187,- sei wegen der damaligen Unzulässigkeit einer Wertsicherung nicht wertgesichert vereinbart worden (ON 1).

Die Antragsgegnerin beantragt Abweisung dieses Antrages. Die Voraussetzungen des Art.III Abs.5 Z 2 und 4 BauRGNov 1990 seien nicht erfüllt. Der Bauzins sei nur ein geringer, für die Gesamtbeurteilung unwesentlicher Teil der von den Bauberechtigten für die Gewährung des Baurechtes zu erbringenden Gegenleistung (Übernahme der Aufschließungskosten; Errichtung des Bauwerkes, wobei die bei Vertragsende von der Antragstellerin zu leistende Entschädigung nur 25 v.H. des Wertes des Bauwerkes betrage; Verpflichtung, das Bauwerk in gutem und bewohnbarem Zustand zu erhalten); eine Wertsicherung des Bauzinses wäre auch nicht vereinbart worden, wenn dies zur Zeit des Vertragsabschlusses zulässig gewesen wäre. Keinesfalls könne - über die Angleichung des Bauzinses wegen Fehlens einer Wertsicherungsvereinbarung hinaus - eine Erhöhung des Bauzinses auf Grundlage der aktuellen Grundstückswerte vorgenommen werden (ON 3).

Das Erstgericht verhielt die Antragsgegnerin ab 18.6.1991 zur Zahlung eine jährlichen Bauzinses von S 8.590,54, wertgesichert nach dem Index der Verbraucherpreise 1986, Bezugsgröße Juni 1991, ferner zur Zahlung der bereits fälligen Beträge binnen 14 Tagen und schließlich zur Einwilligung in die Einverleibung der Zahlungspflicht betreffend den wertgesicherten Bauzins in der festgesetzten Höhe als Reallast ob der gegenständlichen Baurechtseinlage; das Mehrbegehren (auf weitergehende Erhöhung des Bauzinses) wurde abgewiesen.

Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:

Das nunmehr der Antragsgegnerin zustehende Baurecht wurde seitens der Antragstellerin im Jahre 1957 den Eltern der Antragstellerin und ihrer Großmutter eingeräumt. Der Text des Baurechtsvertrages wurde von der Antragstellerin verfaßt; die Baurechtsnehmer hatten darauf keinen Einfluß. Auch die Höhe des Baurechtszinses wurde von der Gemeinde Wien vorgegeben. Die einzelnen Baurechtsnehmer hatten über den Vertragsinhalt nicht mit der Stadt Wien verhandelt, sondern nur die fertigen Verträge unterschrieben. Die Verhandlungen hatte vielmehr die Interessengemeinschaft Flachwohnbau in Vertretung der Baurechtsnehmer geführt.

Vor Baubeginn war die Liegenschaft ein sogenanntes Grabeland, im zweiten Weltkrieg zum Anbau von Obst und Gemüse verpachtet und nicht aufgeschlossen. Die Aufschließungskosten umfaßten die Einleitung von Wasser, Strom, Gas, Kanalisation und Gehsteigerrichtung, Sie betrugen ca. S 150.000,- gegenüber Baukosten von S 500.000,-.

Der jährliche Bauzins wurde mit S 2.187,- vereinbart. Zur Sicherung der Zahlung des jährlichen Bauzinses wurde die Verpflichtung zur Zahlung des doppelten Jahresbetrages von S 4.374,- zugunsten der Antragstellerin als Reallast ob der Baurechtseinlage einverleibt. Aus Billigkeitsgründen kann eine Ermäßigung der jeweils zu leistenden Zahlungen gewährt werden, und zwar unter Bedachtnahme auf den Grundwert. Die Bezugnahme auf den Grundwert ist im Vertrag ausdrücklich nur für diesen Fall der Herabsetzung des Bauzinses vereinbart.

Die Vertragsteile verzichteten auf Anfechtung des Vertrages wegen Verletzung über die Hälfte des wahren Wertes.

Bei der Bestimmung des Bauzinses ging die Antragstellerin im Jahre 1957 vom damals geschätzten Grundwert von S 80,-/m2 multipliziert mit dem Faktor 3,5 aus. Eine Wertsicherung wurde von der Antragstellerin im Vertrag nicht vorgesehen, weil sie eine solche entsprechend dem BauRG als unzulässig ansah. Im Falle der gesetzlichem Zulässigkeit hätte die Antragstellerin eine Wertsicherung in den Baurechtsverträgen vorgeschrieben. Die Rechtsvorgänger der Antragsgegnerin hätten bei Vertragsabschluß eine Wertsicherung zum Bauzins in normalem und üblichem Ausmaß akzeptiert, wenn eine solche Wertsicherung in allen Baurechtsverträgen enthalten gewesen wäre.

Die Bauberechtigten waren vertraglich verpflichtet, sämtliche Aufschließungsleistungen zu erbringen und den Vorstellungen der Antragstellerin entsprechende Bauwerke zu errichten. Durch die Eigenleistungen der Bauberechtigten kam es zu einer Aufwertung der Grundstücke. Eine weitere permanente Belastung der Bauberechtigten stellt die vertragliche Verpflichtung zur "dauernden nachdrücklichen und zweckmäßigen Bodenbewirtschaftung" des unverbauten Teiles der Liegenschaft sowie zur Erhaltung des Bauwerkes in "gutem und bewohnbarem Zustand" dar. Ferner haben die Bauberechtigten ohne Anrechnung auf den Bauzins die für das Grundstück zu entrichtenden Steuern, Abgaben und sonstigen öffentlichen Lasten zu tragen.

Rechtlich erachtete das Erstgericht die Zulässigkeit der Erhöhung des vereinbarten Bauzinses und dessen künftiger Wertsicherung im Sinne des Art.III Abs 5 BauRGNov 1990 für gegeben, weil der nach dem Vertrag zu bezahlende Bauzins offenbar unangemessen sei und nur deswegen nicht wertgesichert vereinbart worden sei, weil zur Zeit des Vertragsabschlusses die Vereinbarung einer Wertsicherung unzulässig gewesen sei. Die Erhöhung des Bauzinses dürfe nur so weit erfolgen, als dadurch ein Ausgleich für die seinerzeit unzulässige Wertsicherungsklausel bewirkt werde; es dürfe aber nicht eine Erhöhung entsprechend den aktuellen Grundstückswerten erfolgen. Unter Heranziehung des Verbraucherpreisindex I (1958 = 100) ergebe sich per Juni 1991 ein Stand von 392,8 Punkten, woraus sich eine Aufwertung des am 20.12.1957 vereinbarten Bauzinses von S 2.187,- auf S 8.590,54 errechne.

Das Rekursgericht bestätigte in der Hauptsache den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Es führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:

Ziel der BauRGNov 1990 sei eine Beseitigung bestehender Beschränkungen des Baurechtes zur Förderung seiner Verbreitung (JAB 1264 BlgNR 17. GP) gewesen, ua durch Beseitigung der Unzulässigkeit der Wertsicherung des Bauzinses, sofern das Ausmaß des Bauzinses nicht durch Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt werde (§ 3 Abs 2 BauRG). Hinsichtlich der Altverträge bestimme Art.III BauRGNov 1990, daß Vereinbarungen über die Wertsicherung des Bauzinses, die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes geschlossen worden seien und dem § 3 Abs 2 BauRG idF dieses Bundesgesetzes entsprächen, von diesem Zeitpunkt an rechtswirksam seien (Abs 2), Zahlungen des Bauzinses, die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes auf Grund einer Wertsicherungsvereinbarung geleistet worden seien, wegen des Verstoßes gegen § 3 Abs 2 BauRG in der bisher geltenden Fassung nicht zurückgefordert werden können (Abs 3 mit der hier nicht entscheidungswesentlichen Einschränkung nach Abs 4) und daß der Grundeigentümer vom Bauberechtigten für die Zukunft die Erhöhung des Bauzinses auf ein angemessenes Ausmaß sowie eine Wertsicherung verlangen könne (Abs.5), soweit

1.) der Baurechtsvertrag vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geschlossen worden sei,

2.) der Bauzins offenbar unangemessen sei,

3.) der Baurechtsvertrag keine oder eine solche Vereinbarung über die Wertsicherung des Bauzinses enthalte, die dem § 3 Abs 2 BauRG idF dieses Bundesgesetzes nicht entspreche und

4.) nach den Umständen, unter denen der Baurechtsvertrag geschlossen worden sei, angenommen werden könne, daß eine Wertsicherung vereinbart worden wäre, wenn sie zulässig gewesen wäre.

Bei der Beurteilung, ob der nach dem Vertrag zu entrichtende Bauzins offenbar unangemessen sei, erhebe sich die Frage, zu welchem Vergleichswert der vereinbarte Bauzins in Relation zu setzen sei. Dabei komme entweder ein Betrag, der im Beurteilungszeitraum dieselbe Kaufkraft wie der vereinbarte Bauzins aufweise, oder aber der Marktwert eines solchen Baurechtes in Betracht. Daß vom Gesetzgeber der letztgenannte Wert nicht gemeint sein könne, ergebe sich ua schon daraus, daß die Bestimmung des Art.III Abs.5 BauRGNov 1990 auch unmittelbar vor ihrem Inkrafttreten geschlossene Verträge erfasse und weil nicht einzusehen sei, weshalb eine seinerzeitige Fehlkalkulation bei Ermittlung des Bauzinses nunmehr Voraussetzung für die Möglichkeit seiner Erhöhung sein sollte. Es finde sich nicht der geringste Anhaltspunkt dafür, daß durch die Gesetzesänderung in irgendeiner Weise in das zwischen den Parteien bei Abschluß des Vertrages gewollte Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eingegriffen werden solle. Ihr Ziel sei einzig und allein die Beseitigung des bisher bestehenden Verbotes einer Wertsicherung des Bauzinses und die Gleichstellung jener Verträge, in welchen gesetzwidrigerweise eine solche Vereinbarung getroffen worden sei, mit denjenigen, in welchen wegen des gesetzlichen Verbotes keine Wertsicherungsklausel vorgesehen worden sei. Eine darüber hinausgehende Anpassung an die Marktlage entspreche nicht den Intentionen des Gesetzgebers. Eine Komponente des Marktwertes des Baurechtes wäre darüber hinaus auch der Wert von Grund und Boden. Gerade dieses Kriterium werde aber durch § 3 Abs 2 BauRG in seiner neuen Fassung auch für künftig zulässige Wertsicherungsvereinbarungen ausgeschlossen. Schließlich bestehe das Entgelt des Bauberechtigten nicht allein im jährlichen Bauzins, sondern auch im Wert der Aufschließungskosten und in drei Vierteln des Wertes des bei Beendigung des Baurechtes der Grundeigentümerin zu übertragenden Gebäudes. Ob der Bauzins in Relation zum Marktwert unangemessen sei, könnte unter Berücksichtigung der dargestellten Aspekte überhaupt nur nach Einholung aufwendiger Sachverständigengutachten beurteilt werden. Der Gesetzgeber knüpfe aber die Zulässigkeit einer Erhöhung des Bauzinses daran, daß dieser offenbar unangemessen sei. Dies setze eine ins Auge springende und für jeden verständigen Menschen leicht erkennbare, nicht erst durch aufwendige Begutachtung ermittelbare Diskrepanz voraus. Es sei daher nicht eine Relation zum Marktwert, sondern bloß zu den nach der Kaufkraft aufgewerteten Betrag des seinerzeit vereinbarten Bauzinses herzustellen.

Der seinerzeit vereinbarte Bauzins entspreche in seiner Kaufkraft im gegenständlichen Fall unter Zugrundelegung des Verbrauchpreisindex I (1958 = 100) nahezu dem Vierfachen seines heutigen Nominalwertes. Daraus folge die offenbare Unangemessenheit des seinerzeit vereinbarten Betrages.

Richtig sei, daß die Antragstellerin für Umstände im Sinne des Art.III Abs.5 Z 4 BauRGNov 1990 behauptungs- und beweispflichtig sei. Dem habe die Antragstellerin erfolgreich entsprochen, weil das Erstgericht - wie oben wiedergegeben - unbekämpft feststellte, daß eine Wertsicherung im Vertrag deswegen nicht vorgesehen gewesen wäre, weil die Antragstellerin eine solche entsprechend der Gesetzeslage als unzulässig ansah, im Falle der Zulässigkeit aber eine solche Wertsicherung vorgesehen hätte, was von den Rechtsvorgängern der Antragsgegnerin bei Vertragsabschluß im Falle einer normalen und das übliche Ausmaß nicht überschreitenden Wertsicherung akzeptiert worden wäre. Bei der Einräumung des Baurechtes auch maßgebende kommunale und soziale Aspekte wären durch eine Wertsicherung des Bauzinses nicht vereitelt worden.

Durch die vom Rekursgericht vorgenommene Auslegung sei den im Gesetz genannten Begriffen "offenbare Unangemessenheit" und "angemessenes Ausmaß" ein mit dem Legalitätsprinzip vereinbarer Sinngehalt gegeben worden, sodaß für die Einleitung eines Gesetzesprüfungsverfahrens beim Verfassungsgerichtshof kein Anlaß bestehe.

Auch das Rechtsmittel der Antragstellerin, die eine Erhöhung des Bauzinses entsprechend dem derzeitigen Wert des Grundstückes anstrebe, könne auf Grund der oben dargestellten Gesetzesauslegung kein Erfolg beschieden sein.

Angemessenheit (im Sinne des Art.III Abs.5 Satz 1 BauRG-Nov 1990) sei nach dem Bedeutungszusammenhang und der Gesetzessystematik sowie nach der - bei einem relativ jungen Gesetz wohl identen - historischen bzw. objektiv teleologischen Auslegung nur im Sinne einer Nachholung der Wertsicherung zu verstehen:

Die BauRGNov 1990 enthalte in ihrem Art.I bezüglich des Bauzinses keine andere Regelung als jene, daß Wertsicherungsvereinbarungen für zulässig erklärt werden, sofern das Ausmaß des Bauzinses nicht durch die Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt werde. Schon allein daraus erhelle, daß die in Art.III enthaltenen Bestimmungen betreffend Altverträge nur insofern eine Anpassung an geänderte Verhältnisse bezwecken können. Unmißverständlich werde daher auch im bereits zitierten Bericht des Justizausschusses festgehalten, daß für eine Erhöhung die hypothetische Wertsicherungsvereinbarung maßgebend sei. Jede andere Auslegung führe zu einer unvertretbaren Ungleichbehandlung gegenüber jenen Verträgen, in denen unzulässigerweise eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen worden sei. Daß diese an sich schon insofern begünstigt seien, als nunmehr auf Grund einer unzulässigen Wertsicherung bezahlte Beträge nicht mehr zurückgefordert werden könnten, könne nicht darüber hinwegtäuschen, daß durch die Regelung des Art.III Abs.3 BauRGNov 1990 lediglich einer im rechtswissenschaftlichen Schrifttum teilweise bereits vertretenen und letztlich auch vom Obersten Gerichtshof geteilten Meinung Rechnung getragen wurde (s. 7 Ob 546/90). Überdies sollte in laufende Verfahren nicht eingegriffen, sondern nur die Rückforderung für die Zukunft ausgeschlossen werden (Art.III Abs.4).

Der ordentliche Revisionsrekurs sei im Hinblick auf das Fehlen einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu den hier entscheidungswesentlichen Fragen zulässig.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richten sich die Revisionsrekurse beider Parteien mit den Anträgen, die Entscheidungen der Vorinstanzen im Sinne ihrer im Verfahren erster Instanz gestellten Anträge abzuändern; die Antragstellerin stellte hilfsweise einen Aufhebungsantrag, die Antragsgegnerin regte die Anfechtung des Art.III Abs.5 BauRGNov 1990 beim Verfassungsgerichtshof wegen Verletzung des Legalitätsprinzips (Art 18 B-VG) an.

Die Parteien beantragten, jeweils dem Revisionsrekurs der Gegenseite nicht Folge zu geben.

Beide Revisionsrekurse sind nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß die Entscheidung des Rekursgerichtes sowohl dem Ergebnis als auch seiner juristischen Ableitung nach vom Obersten Gerichtshof gebilligt wird. Er verweist daher grundsätzlich gemäß Art.III Abs.6 BauRGNov 1990 iVm § 37 Abs.3 Z 16 MRG und den §§ 528a und § 510 Abs 3 Satz 2 ZPO auf die Richtigkeit der Ausführungen des Rekursgerichtes und führt zusammenfassend - unter Bedachtnahme auf den Inhalt der im Revisionsrekursverfahren erstatteten Schriftsätze - zusammenfassend aus:

Art.III Abs.5 BauRGNov 1990 gibt dem Grundeigentümer unter den dort näher geregelten Bedingungen das Recht, für die Zukunft die Erhöhung des in einem vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geschlossenen Baurechtsvertrag vereinbarten Bauzinses auf ein angemessenes Ausmaß (samt Wertsicherung) zu verlangen. Was unter "angemessenem Ausmaß" zu verstehen ist, ist dabei nicht abstrakt oder primär im Sinn eines in anderen Gesetzen gebrauchten ähnlichen Begriffes (zB § 12 Abs 3 MRG - Erhöhung des Hauptmietzinses auf einen näher determinierten angemessenen Betrag) zu beurteilen, sondern in dem Sinn, der gemäß der Auslegungsnorm des § 6 ABGB aus der eigentümlichen Bedeutung der Worte in ihrem Zusammenhang und aus der klaren Absicht des Gesetzesgebers hervorleuchtet. Es ist nicht nur nach der Bedeutung eines Ausdruckes im allgemeinen Sprachgebrauch oder dem des Gesetzgebers zu fragen, sondern vor allem nach der Bedeutung eines Ausdruckes im Zusammenhang innerhalb der getroffenen Regelung (vgl SZ 54/135 ua). Der bloß aus einem Satz bestehende Art.III Abs.5 BauRGNov 1990 bindet die Erhöhung des Bauzinses daran, daß der Altvertrag überhaupt keine oder doch nicht eine nach § 3 Abs.2 BauRG in der derzeitigen Fassung zulässige Wertsicherungsvereinbarung enthält (Art.III Abs.5 Z 3 BauRGNov 1990) und daß nach den Umständen, unter denen der Baurechtsvertrag geschlossen worden ist, angenommen werden kann, daß eine Wertsicherung vereinbart worden wäre, wenn sie zulässig gewesen wäre (Z 4 dieser Gesetzesstelle). Dazu kommt, daß gemäß Art.III Abs.2 dieses Gesetzes Wertsicherungsvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geschlossen worden sind und dem § 3 Abs 2 BauRG in der Fasssung dieses Bundesgesetzes entsprechen (Verbot der Bezugnahme der Wertsicherung auf den Wert von Grund und Boden), ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der BauRGNov 1990 (1.7.1990) wirksam sind. Schon diese Fassung des Gesetzestextes im Zusammenhang mit den anderen Novellenbestimmungen (Zulässigkeit einer Wertsicherung nach § 3 Abs.2 BauRG; Wirksamwerden früherer Wertsicherungsvereinbarungen nach Art.III Abs.2 dieses Gesetzes) sind schwerwiegende Indizien dafür, daß unter "angemessenem Ausmaß" des Bauzinses der dem inneren Geldwert entsprechende aufgewertete Betrag des seinerzeit vereinbarten Bauzinses zu verstehen ist. Auch die immer gebotene, dem äußerst möglichen Wortsinn des Gesetzeswortlautes nicht widersprechende (SZ 54/135; MGA ABGB33 § 6/E 48) verfassungskonforme Auslegung (MGA ABGB33 § 6/E 46 und 52) erfordert ein solches Verständnis des "angemessenen Ausmaßes": anderenfalls käme es zu einer nicht zu vertretenden Ungleichbehandlung von Bauberechtigten mit und ohne Vereinbarung einer (früher unzulässigen) Wertsicherungsklausel. Das Tatbestandsmerkmal "angemessenes Ausmaß" hat daher einen gesetzlich hinreichend determinierten, auch mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbaren Inhalt, wie er von den Vorinstanzen angenommen wurde. Es besteht daher kein Anlaß, den Verfassungsgerichtshof mit der Überprüfung dieser Gesetzesstelle auf seine Verfassungsmäßigkeit zu befassen.

Bemerkt sei noch, wie schon das Rekursgericht zutreffend ausführte, daß auch durch die historische Auslegung auf Grund der Materialien zur BauRGNov 1990 ein anderes Verständnis dieser Gesetzesbestimmung nicht nahegelegt wird.

Da der seinerzeit vereinbarte Bauzins - wie sich aus der vom Rekursgericht angestellten Berechnung allein auf Grund der Geldwertveränderung ergibt - offenbar unangemessen ist (Art.III Abs.5 Z 2 BauRGNov 1990), weil er nur noch einen Bruchteil des seinerzeitigen Geldwertes darstellt, ist nicht weiter darauf einzugehen, wie die Grenze dieser Offenkundigkeit in Zweifelsfällen zu bestimmen wäre.

Wegen der ausdrücklichen Feststellung, daß die Vereinbarung einer Wertsicherung bei Vertragsabschluß nur wegen der damaligen Unzulässigkeit einer solchen Vereinbarung unterblieb und beide Parteien im Falle der Zulässigkeit einer Wertsicherungsklausel eine solche vereinbart hätten, bedarf es nicht der Feststellung von Umständen im Sinne des Art.III Abs.5 Z 4 BauRGNov 1990, auf Grund welcher eine solche Vereinbarung - ihre seinerzeitige Zulässigkeit vorausgesetzt - angenommen werden könnte (vgl WoBl 1993, 83/64). Solcher Umstände bedürfte es nur dann, wenn eine davon unabhängige Feststellung des seinerzeitigen Parteiwillens nicht getroffen werden könnte. Dies ergibt sich daraus, daß logischerweise an einen ausdrücklich festgestellten - wenn auch bloß hypothetischen - Parteiwillen nicht weniger weitgehende Rechtsfolgen gebunden sein dürfen als an einen bloß aus den Umständen erschlossenen.

Auch die von der Bauberechtigten neben dem Bauzins zu erbringenden Leistungen (Aufschließungskosten, Erhaltung der Liegenschaft, Übergang des Eigentums am Bauwerk mit Entschädigung in der Höhe von bloß einem Viertel des Wertes nach Vertragsende) führen zu keiner anderen Beurteilung, weil der Bauzins jedenfalls neben diesen Leistungen zu erbringen ist und die nominelle Erhöhung des Bauzinses nicht mit einer Änderung seines Wertes verbunden ist, sodaß durch die nominelle Bauzinserhöhung keine Schlechterstellung der Bauberechtigten gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eintritt.

Beiden Revisionsrekursen war daher der Erfolg zu versagen.