OGH 1Ob531/85

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit S 13.300,05 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 1.034,55 Umsatzsteuer und S 1.920,-- Barauslagen) binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.

Text

Entscheidungsgründe:

Mit Kaufvertrag vom 10.Februar 1978 verkauften die Beklagten an die Klägerin, die Staatsbürgerin der Bundesrepublik Deutschland ist, die Liegenschaft EZ 209 KG Tweng, Grundstück 577/30 Alpe, samt anschließenden Straßenflächen um den Preis von S 1,300.000,--. Davon wurde ein Betrag von S 650.000,-- anläßlich der Vertragserrichtung bezahlt, der Restbetrag von S 650.000,-- war binnen 14 Tagen nach Rechtskraft des Vertrages, spätestens aber mit 1.Juli 1978, an die Verkäufer zu bezahlen. Nach eingehender Belehrung darüber, daß der Vertrag noch nicht rechtskräftig sei und Möglichkeiten der Sicherstellung des Kaufpreises durch treuhändigen Erlag beim Vertragsverfasser oder Erwirkung einer Rangordnung bestünden, erklärte die Klägerin, auf jede Sicherstellung zu verzichten und den Kaufpreis auf ihr eigenes und alleiniges Risiko an die Beklagten zu bezahlen. Unmittelbar nach Vertragserrichtung unterfertigten die Streitteile beim Vertragsverfasser einen Aktenvermerk mit dem Inhalt, daß für den Fall des Verzuges bei Bezahlung des Restkaufpreises keine Verzugsfolgen vereinbart werden. Die Streitteile gingen bei Bestimmung des Fälligkeitszeitpunktes der zweiten Kaufpreisrate mit 1.Juli 1978 davon aus, daß zu diesem Zeitpunkt die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde bereits vorliegen werde. Mit Schreiben vom 26.Juni 1978 teilte die Klägerin den Beklagten mit, daß der Restkaufpreis bei ihrer Bank bereitgestellt sei, die Bank verlange allerdings die übersendung eines Rangordnungsbescheides. Dieser wurde von den Beklagten erwirkt und der Bank der Klägerin übermittelt. Da aber am 1.Juli 1978 eine Entscheidung der Grundverkehrsbehörde noch nicht vorlag, bezahlte die Klägerin über Anraten des Vertragsverfassers den restlichen Kaufpreis von S 650.000,-- nicht. Die Beklagten erklärten durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 18.Oktober 1978 ihren Rücktritt vom Vertrag, falls die Klägerin nicht binnen Wochenfrist den restlichen Kaufpreis bezahlen sollte. Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 21.Oktober 1978, sie werde den Betrag von S 650.000,-- erst dann bezahlen, wenn die Beklagten ihr eine Verpfändungserklärung zukommen ließen. Mit Bescheid der Grundverkehrslandeskommission Salzburg vom 16.November 1978, Zl.GVLK-4/74/17-1978, wurde dem Kaufvertrag vom 10.Februar 1978 gemäß § 13 Abs 1 lit a des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1974, LGBlNr.8, die Zustimmung versagt. Wie auf Grund einer Mitteilung der Gemeinde D und einer Auskunft der Bewertungsstelle des Finanzamtes E feststehe, liege der höchste bisher erzielte Kaufpreis bei S 800,-- pro m 2 , der vereinbarte Kaufpreis von S 1.735,-- pro m 2 demnach weit über den bisher bezahlten Kaufpreisen. Gegen diesen Bescheid erhob nur die Klägerin eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 6. Februar 1979 teilten die Beklagten der Klägerin mit, daß der Kaufvertrag infolge der Entscheidung der Grundverkehrslandeskommission und wegen Nichterfüllung durch die Klägerin für sie gegenstandslos sei. Mit Schreiben vom 9.April 1979 teilte der Klagevertreter dem Erstbeklagten mit, einer Genehmigung des Kaufvertrages durch die Grundverkehrslandeskommission stehe nichts im Wege, wenn das Hindernis des Kaufpreises wegfiele. Da die Klägerin an einer positiven Abwicklung des Kaufvertrages weiterhin interessiert sei, ersuchte der Klagevertreter den Erstbeklagten, seine Vorstellungen in dieser Angelegenheit bekanntzugeben, um vielleicht doch noch eine rasche positive Erledigung zu ermöglichen. Dr.F von der Grundverkehrslandeskommission habe bei einer baldigen Vorlage eines neuen Kaufvertrages eine Frist von sechs bis acht Wochen genannt, innerhalb der dann mit der Beschlußfassung zu rechnen wäre. Der Erstbeklagte antwortete mit Schreiben vom 16.April 1979, daß die Beklagten an einem neuerlichen Vertrag kein Interesse hätten, da der ehemalige Vertrag von der Klägerin nicht eingehalten worden sei. Mit Kaufvertrag vom 1.August 1979 veräußerten die Beklagten die Liegenschaft an einen Dritten. Die grundbücherliche Eigentumsübertragung wurde durchgeführt. Der Verwaltungsgerichtshof hob mit Erkenntnis vom 15.April 1980, Zl.291/79, den Bescheid der Grundverkehrslandeskommission Salzburg vom 16.November 1978 wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften auf. Die von der belangten Behörde herangezogenen Ermittlungsergebnisse - eine Mitteilung der Gemeinde D und eine Auskunft der Bewertungsstelle des Finanzamtes E - seien zur Beurteilung, ob der Kaufpreis vom gemeinen Wert des Kaufgegenstandes erheblich abweicht, ungeeignet. Es lasse sich daraus weder entnehmen, für welchen Zeitpunkt die zum Vergleich herangezogenen bisher erzielten höchsten Kaufpreise tatsächlich vereinbart wurden, noch ließen sich Lage, Beschaffenheit, Verwertbarkeit und sonstige für die Wertermittlung maßgebenden Eigenschaften der Vergleichsgrundstücke erkennen. Der Sachverhalt sei somit in einem wesentlichen Punkt ergänzungsbedürftig geblieben. Mit Bescheid vom 9.April 1981 wies die Grundverkehrslandeskommission Salzburg den Antrag auf Zustimmung zum Kaufvertrag vom 10.Februar 1978 zurück, da die beabsichtigten Rechtswirkungen des Vertrages auf Grund der Verbücherung eines Rechtsgeschäftes mit einem Dritten nicht mehr eintreten könnten. Gegen diesen Bescheid wurde keine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben.

Die Klägerin begehrt den Zuspruch des Betrages von S 344.148,67 samt Anhang an Kosten der Kreditbeschaffung, der Vertragserrichtung und der notwendigen Rechtsvertretung. Die Beklagten hafteten wegen des von ihnen durchgeführten Doppelverkaufes. Die Beklagten wären während der Dauer des Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof verpflichtet gewesen, den Hauptanspruch der Klägerin auf Eigentumsübertragung durch einen Drittverkauf nicht zu vereiteln. Verzugsfolgen hätten vereinbarungsgemäß bei Nichtzahlung des Restkaufpreises nicht eintreten sollen und infolge des noch offenen behördlichen Bewilligungsverfahrens auch nicht eintreten können. Mit dem Schreiben vom 9.April 1979 sollte nur erreicht werden, daß eine neue, den Vorstellungen der Grundverkehrslandeskommission entsprechende Vertragsurkunde ausgefertigt werde, während Einzelheiten erst im Einvernehmen mit der Kommission zu fixieren gewesen wären. Das Rechtsgeschäft selbst sollte in eine Form gebracht werden, die zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen sollte. Es sei ausschließlich ein Formalakt angestrebt worden, am Inhalt des Rechtsgeschäftes sollte sich nichts ändern. Die Beklagten wendeten ein, sie seien wegen Nichtbezahlung des Kaufpreisrestes durch die Klägerin wirksam vom Vertrag zurückgetreten.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es stellte fest, mit der schriftlichen Ergänzung des Kaufvertrages, für den Fall des Verzuges bei Bezahlung des Restkaufpreises würden keine Verzugsfolgen vereinbart, hätten die Parteien verstanden, daß die Beklagten im Verzugsfalle nicht berechtigt seien, von der Klägerin Verzugszinsen zu begehren. Es sei aber nicht beabsichtigt gewesen, andere Verzugsfolgen auszuschließen. Da die Rechtswirkungen eines schwebend unwirksamen Vertrages grundsätzlich erst mit der behördlichen Genehmigung eintreten, habe die Nichteinhaltung des Fälligkeitstermines vom 1.Juli 1978 keine Rechtswirkung entfaltet. Die Beklagten seien daher nicht berechtigt gewesen, aus diesem Grund wirksam vom Vertrag zurückzutreten. Da der Verwaltungsgerichtshofbeschwerde aufschiebende Wirkung nicht zuerkannt worden sei, sei aber mit der Rechtskraft des Bescheides der Grundverkehrslandeskommission Salzburg der Schwebezustand beendet gewesen. Die Vertragspartner seien daher nicht mehr an den Kaufvertrag gebunden gewesen, die Veräußerung der Liegenschaft an einen Dritten sei daher mit der Rechtsordnung in Einklang gestanden. Mangels Rechtswidrigkeit des Verhaltens der Beklagten sei daher das Begehren abzuweisen.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin keine Folge. Ein Vertrag, der von einer Behörde genehmigt werden müsse, gelte als aufschiebend bedingt. Während dieses Schwebezustandes könnten Erfüllungshandlungen, die zu dessen Beendigung nicht erforderlich seien, nicht verlangt werden. Das Begehren auf Zahlung des Kaufpreises könne daher vor Eintritt der Bedingung nicht geltend gemacht werden, selbst dann, wenn die Parteien die Zahlung zu einem bestimmten Termin vereinbart hätten, weil der bestehende Schwebezustand nicht auf dem Parteiwillen, sondern auf dem Gesetz beruhe. Die Klägerin habe daher durch Nichtzahlung des Kaufpreisrestes nicht in Verzug geraten können.

Mit dem rechtskräftigen Versagen der Genehmigung durch die zuständige Behörde werde der Schwebezustand beendet, das genehmigungspflichtige Rechtsgeschäft ex tunc unwirksam. Im Falle der Aufhebung eines die Genehmigung versagenden Bescheides der Grundverkehrsbehörde durch den Verwaltungsgerichtshof werde die Rechtslage aber wieder so, als wäre die Genehmigung nicht versagt worden, das heißt, daß der Vertrag zwischen den Streitteilen wiederum in jenen Schwebezustand trete, wie er bis zur Entscheidung durch die Verwaltungsbehörde bestanden habe. Wenn auch nicht gesagt werden könne, daß durch die Erhebung einer Verwaltungsgerichtshofbeschwerde der durch die Genehmigungspflicht ausgelöste Schwebezustand trotz eines die Genehmigung versagenden Bescheides der zuständigen Behörde bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes ausgedehnt werde, so müsse doch bei einer derartigen Sachlage davon ausgegangen werden, daß der Anspruch auf Vertragserfüllung so lange nicht endgültig vernichtet sei, als ein Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof anhängig sei, unbeschadet der Frage, ob und aus welchen Gründen der Beschwerde aufschiebene Wirkung zuerkannt oder versagt worden sei. Habe eine Partei Kenntnis davon, daß ein Vertragspartner eine Verwaltungsgerichtshofbeschwerde gegen einen die Genehmigung versagenden Bescheid erhoben und damit seinen fortdauernden Willen auf Vertragszuhaltung dokumentiert habe, so stelle eine dennoch gesetzte einseitige Verfügung über den Vertragsgegenstand, die die Vertragserfüllung vereitelt, ein rechtswidriges, gegen das im Vertragsrecht verankerte Prinzip von Treu und Glauben verstoßendes Verhalten dar, das auch schuldhaft sei, weil im vorliegenden Fall nicht hervorgekommen sei, daß es den Beklagten aus welchen Gründen immer nicht möglich oder zumutbar gewesen wäre, die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes abzuwarten. Das auf dem Titel Schadenersatz gestützte Begehren scheitere aber am Nachweis, daß das festgestellte Verhalten der Beklagten für den behaupteten Schaden auch kausal gewesen sei. Die Grundverkehrslandeskommission Salzburg hätte die Genehmigung deshalb versagt, weil der Kaufpreis vom gemeinen Wert des verkauften Grundstückes erheblich abweiche. Von der Klägerin sei weder behauptet noch bewiesen worden, daß im erneuten Verfahren vor der Grundverkehrslandeskommission nachgewiesen hätte werden können, daß der vereinbarte Kaufpreis tatsächlich den gemeinen Wert der gekauften Liegenschaft entsprochen habe und somit die grundverkehrsbehördliche Genehmigung hätte erreicht werden können. Die Klägerin habe selbst vorgebracht, daß eine neue, den Vorstellungen der Grundverkehrslandeskommission entsprechende Vertragsurkunde errichtet und das aufrechte Rechtsgeschäft in eine Form hätte gebracht werden müssen, die die Erwirkung der behördlichen Genehmigung erlaubt hätte; insbesondere hätte das Hindernis des Kaufpreises durch einen neuen Kaufvertrag wegfallen sollen. Damit habe sie aber selbst eingeräumt, daß auch in einem erneuten Verfahren vor der Grundverkehrslandeskommission Salzburg unter Bedachtnahme auf die Erwägungen im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes der Kaufvertrag in der vorliegenden Form nicht genehmigt worden wäre. Zur Neufassung einer Vertragsurkunde unter Aufrechterhaltung des ursprünglichen Vertragsinhaltes in einer Fassung, die den wahren Vertragswillen in bezug auf den Kaufpreis nicht wiedergegeben hätte, allein um die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erreichen, seien aber die Beklagten nicht verhalten gewesen.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision der Klägerin ist nicht berechtigt.

Nach § 12 Abs 1 lit a des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1974, LGBlNr.8, bedürfen Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die die übertragung des Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand haben, grundsätzlich der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn der Rechtserwerber ein Ausländer ist und staatsvertragliche Verpflichtungen nichts anderes bestimmen. Nach § 13 Abs 1 lit a des Gesetzes darf die Zustimmung nur dann erteilt werden, wenn der Rechtserwerb staatspolitischen, volkswirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen nicht widerspricht. Ein Widerspruch zu solchen Interessen liegt insbesondere dann vor, wenn die Gegenleistung vom gemeinen Wert erheblich abweicht. Nach nunmehr ständiger Rechtsprechung ist die Rechtswirksamkeit eines Vertrages, der einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, aufschiebend bedingt. Der Schwebezustand beruht nicht auf dem Parteiwillen, sondern auf dem Gesetz. Das zugedachte Recht gelangt erst nach der Erfüllung der aufschiebenden Bedingung zu seiner Kraft (SZ 56/194; SZ 52/1; SZ 51/177

u. a.: Geschnitzer in Klang 2 III 659; Steiner, Grundverkehrsbehördliche Genehmigung und Bedingungslehre, JBl 1974,509 ff.). Die Vertragsparteien sind zwar verpflichtet, alles zur Erwirkung der Genehmigung Erforderliche zu tun, Erfüllungshandlungen aber, die zur Beendigung des Schwebezustandes nicht erforderlich sind, können nicht verlangt werden. Erst mit der Genehmigung entsteht der Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises. Vor Eintritt der Bedingung kann daher die Zahlung des Kaufpreises selbst dann nicht begehrt werden, wenn ein bestimmter Fälligkeitstag im Kaufvertrag vereinbart wurde (SZ 56/194;

SZ 53/140; SZ 52/165; SZ 51/177 u.a.). Da eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erfolgt war, konnte die Klägerin daher mit 1.Juli 1978 nicht in Zahlungsverzug geraten. Die Beklagten waren daher nicht berechtigt, wegen Nichtzahlung des Kaufpreisrestes den Rücktritt vom Vertrag zu erklären. Ein durch behördliche Genehmigung bedingtes Rechtsgeschäft bindet die Parteien bis zur Versagung der Genehmigung (SZ 53/140 m.w.N.); während des Schwebezustandes kann sich kein Teil einseitig vom Vertrag lösen (JBl 1978,259; SZ 44/19 u.a.; Rummel, ABGB, Rdz 5 zu § 897). Selbst wenn der Eintritt der Bedingung unwahrscheinlich wäre, ist die endgültige Entwicklung bis zur vollen Gewißheit in aller Regel abzuwarten (JBl 1978,259;

EvBl 1970/175; Rummel aaO). Gemäß § 42 Abs 3 VwGG tritt im Falle der Aufhebung des angefochtenen Bescheides durch den Verwaltungsgerichtshof die Rechtssache in die Lage zurück, in der sie sich vor Erlassung des angefochtenen Bescheides befunden hatte. Solange in einer Grundverkehrssache nach ablehnendem Bescheid der Grundverkehrskommission ein Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof anhängig ist, ist daher der Bedingungseintritt noch nicht endgültig vereitelt (SZ 52/48). Die Beklagten handelten dann aber rechtswidrig, als sie, bevor eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen war, und damit noch während des weiterhin bestehenden Schwebezustandes, die Liegenschaft einem Dritten, dessen Eigentum in der Folge verbüchert wurde, verkauften. Dem Berufungsgericht ist aber zuzustimmen, daß bei Schadenersatzansprüchen, die darauf gegründet werden, daß der Verkäufer während des Schwebezustandes eines auf Grund des Gesetzes aufschiebend bedingten Rechtsgeschäftes den Kaufgegenstand anderweitig veräußerte und übergab, den Schadenersatz begehrenden Käufer die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft, daß der Erwerb der Liegenschaft durch ihn nicht an den Normen des Grundverkehrsrechtes gescheitert wäre. Es trifft ihn wie jeden Geschädigten die Beweislast für den Kausalzusammenhang zwischen vertragswidrigem Verhalten und eingetretenem Schaden (SZ 56/181 mwN). Sache der Klägerin wäre es daher gewesen, zu behaupten und zu beweisen, daß bei vertragsgetreuem Verhalten der Beklagten sie Eigentümerin der Liegenschaft geworden wäre und der von ihr getätigte Aufwand daher durch das vertragswidrige Verhalten der Beklagten frustriert wurde (ImmZ 1976,196;

1 Ob 2/74; 8 Ob 106/73; 5 Ob 208/59; vgl. SZ 53/140; BGH LM § 162 BGB Nr.2;

Westermann in Münchener Kommentar 2 § 162 BGB Rz 11; Dilcher in Staudinger 12 § 162 BGB Rz 9). Entgegen der in der Revision vorgetragenen Ansicht hätte es hiezu aber keineswegs des Nachweises beduft, daß, abgesehen von der Frage des Verkehrswertes, andere Versagungsgründe nicht vorhanden waren (Dilcher in Staudinger aaO); es genüge, daß der Geschädigte einen Sachverhalt dartut, auf Grund dessen nach den Bestimmungen des anzuwendenden Gesetzes die Abweisung des Gesuches mit hinreichender Wahrscheinlichkeit nicht zu besorgen gewesen wäre (ImmZ 1976,196; 1 Ob 2/74; 8 Ob 106/73). Ein solches Vorbringen erstattete die Klägerin aber nicht. Der Verwaltungsgerichtshof hob mit seinem Erkenntnis vom 15.April 1980, Zl.291/79, den Bescheid der Grundverkehrslandeskommission Salzburg vom 16.November 1978 nicht wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes, sondern infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften auf. Er führte aus, es sei erforderlich, den gemeinen Wert im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses zu ermitteln. Zur Feststellung des gemeinen Wertes seien aber die eingeholte Mitteilung der Gemeinde D und die Auskunft der Bewertungsstelle des Finanzamtes E untauglich gewesen. Weitere Beweise wurden im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zur Frage des gemeinen Wertes der Liegenschaft nicht mehr eingeholt. Die Klägerin erstattete aber auch in diesem Verfahren, etwa unter Berufung auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten, kein Vorbringen dahin, daß der Kaufpreis vom gemeinen Wert der Liegenschaft nicht erheblich abgewichen wäre;

sie behauptete im Gegenteil sogar, sie wäre an die Beklagten herangetreten, um eine neue, den Vorstellungen der Grundverkehrskommission entsprechende Vertragsurkunde auszufertigen. Sie wollte offenbar den Vertrag inhaltlich aufrecht erhalten, den Behörden aber gegenüber unrichtige Angaben machen; ein solches rechtswidriges Vorgehen war aber den Beklagten nicht zumutbar. Der Revsisionswerberin kann auch nicht darin gefolgt werden, daß schon durch die Vorlage des Bescheides der Grundverkehrslandeskommission vom 9.April 1981 der Beweis gelungen wäre, daß sich das rechtswidrige Verhalten der Beklagten für den Schadenseintritt kausal ausgewirkt hätte. Sie übersieht, daß die Behörde nicht in der Sache selbst entschieden, sondern den Antrag der Klägerin zurückgewiesen hat, weil sie die Ansicht vertreten hat, ein Rechtsgeschäft unter Lebenden, daß die übertragung des Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand habe, liege nicht mehr vor. Die gerügte Aktenwidrigkeit liegt, wie der Oberste Gerichtshof prüfte, nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).

Der Revision ist der Erfolg zu versagen.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.