OGH 7Ob244/00h

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass das Ersturteil wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S

55.929 (darin enthalten S 9.321,50 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung sowie die mit S 306.115 (darin enthalten S 6.712,50 Umsatzsteuer und S 265.840 Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Winfried L***** GesmbH war im Herbst 1995 Eigentümerin der bebauten Liegenschaft W*****, die mit zwei Höchstbetragshypotheken zugunsten der Rechtsvorgängerin der beklagten Partei G***** AG***** (im Folgenden der Einfachheit halber auch beklagte Partei genannt) in Höhe von S 20,760.000 und S 25,000.000 belastet war. Weiters war im Grundbuch (COZ 7a) eine Verpflichtung eingetragen, wonach ein Teilstück der Liegenschaft in den Besitz der Stadt W***** zu übergeben war.

Am 11. 10. 1994 erteilte die Liegenschaftseigentümerin der beklagten Partei eine Vollmacht, die Liegenschaft "ohne ihr weiteres Einverständnis an wen immer zu verkaufen, das Entgelt, die Zahlungsbedingungen und die sonstigen Vertragsbestimmungen, insbesondere bezüglich Übergabe und Übernahme zu vereinbaren, die Verträge, sofern sie in schriftlicher Form abgeschlossen werden sollten, im Vollmachtsnamen zu fertigen sowie die aus solchen Rechtsgeschäften flüssig werdenden Entgeltbeträge in Empfang zu nehmen und hierüber rechtsgültig zu quittieren". Unter anderem wurde die Beklagte von der Liegenschaftseigentümerin auch bevollmächtigt, "Rangordnungsbeschlüsse in die gegenständlichen Liegenschaften zu erwirken" und "ein von ihr ausgewähltes Immobilienbüro mit der Suche und der Vermittlung eines Käufers zu beauftragen". Mit "Widmungs- und Ermächtigungserklärung" vom selben Tag kam die Beklagte mit der Liegenschaftseigentümerin unter Bezugnahme auf die Verkaufsvollmacht überein, dass die Liegenschaftseigentümerin nach Mitteilung des Kaufpreises durch die Beklagte innerhalb von 14 Tagen berechtigt sein sollte, den Kaufpreis durch einen Sachverständigen auf ihre Kosten überprüfen zu lassen. Übersteige der vom Sachverständigen ermittelte Kaufpreis den von der Beklagten festgelegten, so sei die Liegenschaftseigentümerin berechtigt, in weiteren 14 Tagen Interessenten namhaft zu machen, die bonitätsmäßig in der Lage seien, die Liegenschaften zu diesem Kaufpreis zu erwerben. Der Kauf habe dann an diesen namhaft gemachten Käufer zu erfolgen.

Die beklagte Partei (Leiter ihrer zuständigen Abteilung war Ralph Z*****, seine Mitarbeiterin Mag. Sigrid G*****) beauftragte in der Folge die S-*****GesmbH (im Folgenden kurz S*****) mit der Suche nach Kaufinteressenten. Auf Seiten der S***** war Evelyne F***** mit der Suche nach bzw mit der Betreuung der Interessenten betraut. Weder Dr. Z***** und Mag. G***** noch Evelyne F***** waren für ihre Firmen alleinvertretungsbefugt.

Auf ein Zeitungsinserat der S***** meldete sich im September 1995 der Kläger, der für sich bzw die von ihm dominierten Gesellschaften A***** GesmbH und M***** GesmbH & Co KG die Liegenschaft erwerben wollte. Er beabsichtigte Umbauten vorzunehmen, Eigentumswohnungen zu errichten und zu verkaufen. Er besichtigte mit Evelyne F***** die Liegenschaft und erhielt von ihr Pläne und einen Grundbuchsauszug. Zunächst war von einem Kaufpreis von S 13,000.000 die Rede, wobei die Hypotheken gelöscht werden sollten. Am 6. 10. 1995 übermittelte der Kläger der S***** ein "an den Eigentümer der Liegenschaft *****" gerichtetes Anbot folgenden Inhalts (Beilage ./C = Beilage 6):

Ich biete Ihnen den Ankauf obiger Liegenschaft im eigenen Namen oder im Namen Dritter unter folgenden Bedingungen an: Kaufpreis S 10,750.000. Lasten- und bestandsfreie Übergabe bei Kaufvertragsabschluss. Die rechtskräftige Baubewilligung zum Zubau und zum Ausbau und Umbau sowie zum Ausbau der Dachböden und anderem, nach den mir übergebenen Plänen, wird auf den Käufer samt allen Rechten, ohne Kosten und Verpflichtungen für den Käufer überbunden, in der Weise, dass der Käufer berechtigt ist, sofort mit den Bauarbeiten zu beginnen. Vorbehaltlich der von mir gewünschten Finanzierung. Es bestehen keine Bauaufträge und es sind keine Umstände bekannt, die solche rechtfertigen würden. Die Grundbuchseintragung 7a Verpflichtung zur Übergabe .... hat keine rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen. Dieses Anbot kann von Ihnen bis zum 10. 10. 1995 bei mir eintreffend angenommen werden, da ich mich sonst für ein anderes Objekt entscheiden muss.

Evelyne F***** übermittelte dieses Anbot mittels Fax vom 9. 10. 1995 an Mag. Sigrid G*****, die ihr daraufhin mitteilte, dass der Kaufpreis in Ordnung gehe, alles andere hingegen noch ausverhandelt werden müsse. Ohne mit Mag. G***** und Dr. Z***** über das Angebot des Klägers gesprochen zu haben und ohne Kenntnis der Genannten übersandte Evelyne F***** hierauf dem Kläger per Fax ein Schreiben vom 10. 10. 1995 folgenden Inhalts (Beilage ./D):

Mit heutigem Datum wurde ihr Kaufanbot .... über S 10,750.000 von

Herrn Dr. Z*****, G***** angenommen. Um weitere Schritte zu

besprechen, ersuchen wir Sie, mit unserer Frau F*****, morgen unter

0664/....... Kontakt aufzunehmen.

Zwischen dem 10. 10. 1995 und dem 6. 11. 1995 wurde die Liegenschaftseigentümerin vom Kaufanbot des Klägers informiert. Am 25. 10. 1995 wurde die Verwertung der Liegenschaft um S 10,750.000 per Umlauf vom Vorstand der beklagten Partei genehmigt. Die folgenden Vertragsverhandlungen mit dem Kläger wurden von Mag. Sigrid G***** geführt. Sie übermittelte dem Kläger einen Kaufvertragsentwurf, der von diesem verbessert und abgeändert per Fax vom 23. 11. 1995 retourniert wurde. In den Vertragsentwürfen scheint als Käufer jeweils die A***** GesmbH auf. Strittig war einerseits, in welcher Höhe die eine Höchstbetragshypothek vom Kläger in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werde (S 14,000.000 oder nur S 10,000.000); andererseits sah sich die beklagte Partei außer Stande, die Verpflichtung zu übernehmen, die Grundbuchseintragung 7a zu löschen. Außerdem wollte die beklagte Partei für die Errichtung der Pläne Kosten in Höhe von mindestens S 50.000 vom Kläger refundiert erhalten, wozu dieser nicht bereit war. Zur Zeit dieser Vertragsverhandlungen war dem Kläger der Inhalt der "Ermächtigungs- und Widmungserklärung" vom 11. 10. 1994 unbekannt. Bezüglich der Finanzierung hatte der Kläger am 12. 10. 1995 ein Gespräch mit einem Angestellten der Kreditabteilung der beklagten Partei. Es wurde besprochen, dass der Kläger in Anrechnung auf den Kaufpreis S 10,000.000 der durch die Höchstbetragshypothek von S 20,750.000 besicherten Kreditrückzahlungsverpflichtung der Liegenschaftseigentümerin zur Rückzahlung übernehme. Die zweite Höchstbetragshypothek sollte gelöscht werden. Ein diesbezüglicher schriftlicher Kreditvertrag wurde jedoch nicht abgeschlossen.

Durch die beklagte Partei wurde am 3. 12. 1995 die Rangordnung für die geplante Veräußerung an den Kläger im Grundbuch vorgemerkt. Die Liegenschaftseigentümerin hatte jedoch bereits mit Kaufvertrag vom 30. 11. 1995 die Liegenschaft um S 11,000.000 an die A***** GmbH verkauft, deren Eigentumsrecht bereits vorgemerkt und schließlich gerechtfertigt wurde.

Der Kläger begehrte zuletzt (nach Klagsausdehnung) von der beklagten Partei S 10,000.000 aus dem Titel des Schadenersatzes. Die Beklagte habe es grob fahrlässig verabsäumt, (rechtzeitig) "eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung zu erstellen und grundbücherlich eintragen zu lassen". Da sie als Hypothekargläubigerin ein ausgeprägtes eigenes wirtschaftliches Interesse am Verkauf der Liegenschaft gehabt habe, sei sie in eigener Person aus culpa in contrahendo verantwortlich. Da der Erwerb der Liegenschaft durch ihn, den Kläger, ohne Pflichtverletzung der Beklagten zustande gekommen wäre, habe sie ihm das positive Interesse und auch den entgangenen Gewinn zu ersetzen. Ihm sei ein Schade zumindest in Höhe des ausgedehnten Klagsbetrags entstanden.

Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Sie habe das Angebot des Klägers niemals angenommen. Der Inhalt des Schreibens der S***** vom 10. 10. 1995 sei unrichtig. Das Angebot sei mehrfach bedingt gewesen und diese Bedingungen seien nicht erfüllt bzw nicht erfüllbar gewesen, weshalb das Anbot gar nicht annahmefähig gewesen wäre.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die S***** habe die Beklagte nicht wirksam vertreten und daher das Angebot des Klägers nicht annehmen können. Aber auch die beklagte Partei habe das Anbot in dieser Phase nicht wirksam annehmen können, da weder Mag. G***** noch Dr. Z***** zum Abschluss eines Kaufvertrages befugt gewesen seien. Außerdem sei die Beklagte der Liegenschaftseigentümerin aufgrund der Widmungsermächtigung verpflichtet gewesen. Ein Vertrag sei aber auch deshalb nicht wirksam zustande gekommen, weil das Anbot des Klägers mangels ausreichender Bestimmtheit nicht annahmefähig gewesen sei. Zwar seien darin Kaufobjekt und Kaufpreis eindeutig bestimmt, doch zählten beim Liegenschaftskauf auch Nebenbedingungen zu wesentlichen Punkten des Vertrages. Der Kläger habe etwa die Frage der Finanzierung mit den Worten "vorbehaltlich der von mir gewünschten Finanzierung" nicht bestimmt genug dargelegt. Die Beklagte habe jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt (6. 10. 1995) nicht gewusst, welche Finanzierung vom Kläger "gewünscht werde". Weiters habe der Kläger das Angebot mehrfach bedingt formuliert, sodass ein eindeutiger Bindungswille nicht zu erkennen gewesen sei. Abgesehen vom Vorbehalt der gewünschten Finanzierung habe er das Angebot davon abhängig gemacht, dass die Liegenschaft lasten- und bestandsfrei übergeben werde, die rechtskräftige Baubewilligung ohne Kosten auf ihn überbunden werde, dass keine Bauaufträge bestünden sowie dass die Grundbuchseintragung 7a keine rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen habe. Alle diese Streitpunkten seien damals noch nicht ausverhandelt gewesen. Das Anbot des Klägers sei daher als ein Verhandlungsvorschlag zu qualifizieren, der bloß zu Verhandlungen über die genannten Punkte einladen wollte. Dafür spreche auch, dass der Kläger selbst erst nach dem 10. 10. 1995 über diese Punkte mit der beklagten Partei verhandelt und sie dann in den Kaufvertragsentwürfen bestimmt formuliert habe. Im Übrigen sei der Kläger auch gar nicht aktiv legitimiert, da als Käufer die A***** GesmbH aufgetreten sei, sodass ein allfälliger Schaden auch nur in deren Vermögen entstanden sein könne. Schließlich sei der beklagten Partei insofern gar keine Pflichtverletzung vorzuwerfen, als die Vormerkung der Rangordnung im Grundbuch nach den festgestellten Umständen nicht verspätet erfolgt sei.

Das Berufungsgericht änderte mit dem angefochtenen Zwischenurteil die erstgerichtliche Entscheidung dahin ab, dass es die Klagsforderung als dem Grunde nach zu Recht bestehend erkannte, wobei es aussprach, dass die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Aufgrund des Fax vom 10. 10. 1995, Beilage ./D habe der Kläger annehmen dürfen, dass ein Vertrag zustande gekommen sei. Ob die S***** zum Abschluss von Rechtsgeschäften ermächtigt gewesen sei oder nicht, sei ohne Belang, da ja nicht sie das Anbot angenommen, sondern sie darauf hingewiesen habe, dass es von Dr. Z***** als Prokurist der beklagten Partei angenommen worden sei. Dass weder diesem noch Mag. G***** der Inhalt dieses Schreibens damals bekannt war, nütze der Beklagten nichts, da sie es in weiterer Folge unterlassen habe, auf die Unrichtigkeit dieses Schreibens hinzuweisen, sondern erst mit Schreiben vom 14. 12. 1995 klargestellt habe, dass keine Annahme des Angebots vom 6. 10. 1995 erfolgt sei. Ein allfälliger Irrtum des Klägers sei daher nicht rechtzeitig aufgeklärt worden. Die Unterfertigung des in der Folge erstellten Kaufvertragsentwurfs sei letztlich nicht an den Parteien gescheitert, sondern daran, dass die Liegenschaft an einen Dritten verkauft wurde und es die beklagte Partei unterlassen habe, rechtzeitig die Rangordnung für die geplante Veräußerung im Grundbuch vorzumerken. Auch bezüglich der Finanzierung sei eine Einigung zwischen den Streitteilen erzielt worden. Auch durch die von ihr unterfertigte Widmungserklärung könne die Beklagte die Unterlassung der grundbücherlichen Sicherstellung nicht rechtfertigen. Dass der Kaufvertrag mit dem Kläger nicht grundbücherlich durchgeführt werden konnte, sei einzig und allein auf ihr Verhalten zurückzuführen, während dem Kläger selbst weder eine Unterlassung noch ein Fehlverhalten vorzuwerfen sei. Die Beklagte habe für die Folgen ihres Handelns einzustehen. Überlegungen des Erstgerichts, dass der Kläger nicht aktiv legitimiert sei, da als Käuferin die A***** GesmbH aufscheine, seien als unzulässige "überraschende Rechtsansicht" anzusehen, da ein derartiges Vorbringen von der Beklagten nicht erstattet worden sei. Die Aktivlegitimation des Klägers sei nie bestritten worden. Nach den bisherigen Feststellungen stehe jedenfalls fest, dass im Vermögen des Klägers durch die Verhandlungen und die Kosten der anwaltlichen Vertretung ein Schaden entstanden sei. Deshalb habe das Berufungsgericht ein Zwischenurteil fällen und die Entscheidung über die Höhe der Endentscheidung vorbehalten können.

Zur Begründung seines Ausspruchs der Unzulässigkeit der Revision führte das Berufungsgericht aus, eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung sei zur Entscheidung nicht angestanden, da eine abschließende rechtliche Beurteilung der Höhe des Anspruchs derzeit nicht möglich sei.

Rechtliche Beurteilung​

Der an das Berufungsgericht gerichtete Antrag der beklagten Partei nach § 508 Abs 1 ZPO, seinen Ausspruch dahin abzuändern, dass die ordentliche Revision für zulässig erklärt werde, ist verfehlt, weil beim vorliegenden, S 260.000 übersteigenden Entscheidungsgegenstand infolge des Ausspruches des Berufungsgerichtes, dass die ordentliche Revision nicht zulässig sei, eine außerordentliche Revision erhoben werden kann (§ 505 Abs 4 ZPO), ohne dass es einer Abänderung des Ausspruches über die Zulässigkeit der Revision durch das Berufungsgericht bedürfte. Insoweit trat durch die WGN 1997 keine Änderung ein. Die Begründung des Antrags auf nachträgliche Zulassung der ordentlichen Revision gemäß § 508 Abs 1 ZPO hat sich inhaltlich mit der Zulassungsbeschwerde gemäß § 506 Abs 1 Z 5 ZPO zu decken; die ordentliche Revision gemäß § 508 Abs 2 ZPO wird daher in eine außerordentliche Revision gemäß § 505 Abs 4 ZPO umgedeutet (RIS-Justiz RS0110049, zuletzt etwa 9 Ob 148/00f); 7 Ob 211/00f).

Die Revision der beklagten Partei ist, wie die folgenden Erwägungen zeigen werden, entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichtes zulässig und auch berechtigt.

Die Revisionswerberin wendet zutreffend ein, dass das Berufungsgericht insofern von gesicherter oberstgerichtlicher Judikatur abweicht, als es davon ausgeht, dass bereits durch das Schreiben (Fax) der S***** vom 10. 10. 1995 (Beilage ./D) der Kaufvertrag zwischen den Streitteilen zustandegekommen sei. Nach ständiger Rechtsprechung kommt ein Vertrag erst mit der Einigung der vertragschließenden Teile über die Haupt- und Nebenpunkten zustande (RIS-Justiz RS0013984). Zwar genügt zum Zustandekommen eines Kaufvertrages grundsätzlich die Einigung über Kaufpreis und Kaufgegenstand und steht etwa der Umstand, dass Nebenpunkte nicht besprochen wurden, der Annahme des Zustandekommens eines Kaufvertrages nicht entgegen. Die fehlenden Punkte sind vielmehr aus dem Willen der Parteien zu erschließen oder aus dem Gesetz zu ergänzen. Waren allerdings einzelne Fragen noch der Vereinbarung vorbehalten, kommt der Vertrag nicht früher zustande, als bis die volle Einigung hierüber erzielt ist; dabei ist es gleichgültig, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Bestimmungen handelt (RIS-Justiz RS0013973; RS0013972 jeweils mit zahlreichen Entscheidungsnachweisen).

Dem Erstgericht ist darin beizupflichten, dass das Anbot des Klägers vom 6. 10. 1995 (Beilage ./C) zumindest in einem Punkt inhaltlich nicht ausreichend bestimmt und daher nicht geeignet war, von der beklagten Partei ohne weiters angenommen zu werden. Dies deshalb, weil eine vom Kläger "gewünschte Finanzierung" einerseits - wie auch der Revisionsgegner einräumt - ausdrückliche Bedingung, andererseits in keiner Weise geklärt war. Da der beklagten Partei die diesbezüglichen Vorstellungen des Klägers unbekannt waren (bzw unbekannt sein mussten) und der Kläger dies ja auch wusste, durfte und konnte er die - der beklagten Partei, die sich der S***** bediente, zuzurechnende - Mitteilung vom 10. 10. 1995, sein Kaufanbot über S 10,750.000 sei von der beklagten Partei bereits angenommen worden; um weitere Schritte zu besprechen werde um Kontaktaufnahme ersucht; nach dem am Empfängerhorizont zu messenden, maßgeblichen objektiven Erklärungswert (RIS-Justiz RS0014160 mit zahlreichen Entscheidungsnachweisen) dieser Mitteilung nicht anders verstehen, als dass die grundsätzliche Bereitschaft bestehe, die Liegenschaft zu den vom Kläger genannten Konditionen zu veräußern, wobei aber noch Einigung über die Finanzierungsmodalitäten erzielt werden müsse.

Dass es schließlich auch zu einem einvernehmlichen Finanzierungvorschlag zwischen dem Kläger und einem Angestellten der beklagten Partei kam, ändert nichts daran, dass der Kaufvertrag entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes daher nicht bereits mit Zugang des Schreibens vom 10. 10. 1995, Beilage ./D wirksam zustande gekommen ist. Damit muss der Einwand des Klägers, für die Annahme seines Anbots spreche der Umstand, dass die beklagte Partei am 3. 12. 1995 schließlich doch die Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung beantragt habe, ins Leere gehen. Das Berufungsgericht, das sich lediglich mit der Frage der Bindung der beklagten Partei an die Erklärung der S***** auseinandergesetzt und dabei übersehen hat, dass aufgrund der Erklärungen der Streitteile das Zustandekommen des Vertragsabschlusses nicht bereits mit Zugang des Schreibens Beilage ./D an den Kläger angenommen werden kann, hat die Rechtslage damit erheblich verkannt.

Die Revision ist auch berechtigt, weil mangels Zustandekommen des

Kaufvertrags eine wesentliche Prämisse für den klagsgegenständlichen

Schadenersatzanspruch, nämlich dass die beklagte Partei nach

Vertragsabschluss ungebührlich lange mit einer Sicherstellung durch

Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung

zugewartet hätte, jedenfalls nicht erfüllt ist. Der Kläger hat seinen

Vorwurf der culpa in contrahendo nicht näher erläutert. Nach seinem

Vorbringen begehrt er nicht etwa den Schaden ersetzt, der ihm dadurch entstanden wäre, dass er Dispositionen getroffen habe, weil ihn die beklagte Partei von ihrer Vereinbarung ("Widmungs- und Ermächtigungserklärung") mit der Liegenschaftseigentümerin nicht in Kenntnis gesetzt habe. Er stützt seinen Schadenersatzanspruch vielmehr ausdrücklich und ausschließlich darauf, dass die Beklagte es grob fahrlässig verabsäumt habe, eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung der Liegenschaft sofort nach der Mitteilung der S***** an ihn, dass sein Anbot angenommen worden sei, grundbücherlich eintragen zu lassen. Da der Verkauf der Liegenschaft an ihn ohne diese Pflichtverletzung zustande gekommen wäre, habe ihm die Beklagte seinen Schaden (das positive Interesse und auch den entgangenen Gewinn) zu ersetzen. Nach den erstgerichtlichen Feststellungen, von denen ausdrücklich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, steht aber - wie dargelegt - eben nicht fest, dass sich die Streitteile noch vor Abschluss des Kaufvertrages zwischen der Liegenschaftseigentümerin und der A***** GesmbH über alle einer Einigung vorbehaltenen Punkte des Kaufvertrages geeinigt haben.

Jedenfalls deshalb erweist sich der Vorwurf, die Beklagte habe es unterlassen, rechtzeitig (sofort) eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken zu lassen, als nicht berechtigt.

Dem allein auf diesen Vorwurf gestützten Klagebegehren kann demnach keine Berechtigung zukommen. Die von den Streitteilen weiters aufgeworfenen Fragen nach der Bevollmächtigung der S*****, ferner ob die beklagte Partei - wie das Berufungsgericht ohne weiteres unterstellt - unter den festgestellten Umständen gehalten war, sofort nach einem Zustandekommen des Vertrages die Rangordnung der Veräußerung anmerken zu lassen und ob sich der gegenständliche Schadenersatzanspruch auf den Verstoß gegen eine solche Verpflichtung überhaupt gründen ließe, müssen demnach nicht mehr releviert werden.

Ohne dass daher auf die weiteren Revisionsausführungen noch einzugehen wäre, war dem Rechtsmittel der beklagten Partei Folge zu geben und das Ersturteil wiederherzustellen.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO.