European Case Law Identifier: ECLI:AT:OGH0002:2015:0050OB00052.15F.0825.000
Spruch:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
Rechtliche Beurteilung
1. Der Antragsteller begründet die Zulässigkeit seines Revisionsrekurses mit der Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens infolge Nichtbehandlung seiner im Rekurs ausgeführten Tatsachenrüge und dem Fehlen höchstgerichtlicher Rechtsprechung zur Frage, ob ein Verwaltungsvertrag zu seiner Rechtsverbindlichkeit der Schriftform bedarf.
2. Der geltend gemachte Verfahrensmangel wurde geprüft, er liegt nicht vor (§ 71 Abs 3 AußStrG).
3. Der zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossene Verwaltungsvertrag folgt nach ständiger Rechtsprechung den Regeln des Bevollmächtigungsvertrags. Fehlen wohnungseigentums- rechtliche Sonderbestimmungen, gelten daher für das Rechtsverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter die §§ 1002 ff ABGB subsidiär (5 Ob 110/12f, 5 Ob 98/12s, 5 Ob 11/08s
).
Für den Abschluss des in den §§ 1002 bis 1034 ABGB als eine Kombination von Vollmacht und Auftrag konzipierten Bevollmächtigungsvertrags gilt grundsätzlich Formfreiheit (RIS‑Justiz RS0019359 [T1]). Spezifische wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen für den Verwaltungsvertrag gibt es nicht, insbesondere ist diesen kein Schriftlichkeitsgebot zu entnehmen. Verwaltungsverträge kommen daher formfrei zustande (
5 Ob 85/92) und können auch mündlich oder konkludent abgeschlossen werden.
Daran ändert auch die seit der WRN 2006 in § 20 Abs 7 WEG positivierte Informationspflicht des Verwalters über den Inhalt des Verwaltungsvertrags nichts. Folge dieser Informationspflicht ist allenfalls die Pflicht zur Dokumentation ‑ ausdrücklich oder schlüssig ‑ getroffener Vereinbarungen (vgl 5 Ob 231/11y), nicht aber das Formerfordernis der Schriftlichkeit für die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen
. In diesem Sinn sind auch die ‑ vom Revisionsrekurswerber offenbar fehlinterpretierten ‑ Ausführungen von Dirnbacher (inWEG idF WRN 2009, 256) und ihm folgend E. M. Hausmann (in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht3 § 20 WEG Rz 71b) zu verstehen, wonach mit der Bestimmung des § 20 Abs 7 WEG ein indirekter Zwang zum Abschluss schriftlicher Verwaltungsverträge postuliert werde, der Gesetzgeber daher (aus Gründen der Praktikabilität) ausdrücklich ein Schriftformerfordernis für Verwaltungsverträge anordnen hätte sollen. Auch diese beiden Autoren gehen demnach de lege lata von der Formfreiheit des Verwaltungsvertrags aus.
4. Die vom Revisionsrekurswerber aufgeworfene Rechtsfrage lässt sich somit unmittelbar aufgrund des Gesetzes zweifelsfrei lösen, das im Auslegungsweg erzielte Ergebnis ist eindeutig. Diese stellt daher jedenfalls keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG dar (RIS‑Justiz RS0042656, [insb T32, T54]). Damit erübrigt sich aber auch eine Auseinandersetzung mit der im jüngeren Schrifttum betonten Notwendigkeit der Differenzierung zwischen der organschaftlichen Bestellung des Verwalters einerseits und der rechtsgeschäftlichen Beziehung zwischen diesem und der Eigentümergemeinschaft andererseits (vgl E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 3 § 19 WEG Rz 15 ff, 24; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet‑ und Wohnrecht II 22 § 19 WEG Rz 5; Höllwerth , Der Bevollmächtigungsvertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter, FS Würth, 178 f).
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