Spruch:
Der Revisionsrekurs des Antragsgegners wird zurückgewiesen.
Der Antragsgegner ist schuldig, der Antragstellerin die mit 373,68 EUR bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung (darin 62,28 EUR USt und 1,80 EUR Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Begründung
Das Rekursgericht hat den Revisionsrekurs für zulässig erklärt, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob eine Unrichtigkeit einer Verwalterabrechnung dadurch bewirkt werde, dass der Verwalter Kosten für eigenmächtig durchgeführte, von den Mit- und Wohnungseigentümern nicht akzeptierte Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung verrechne.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurswerber hat jedoch weder diese noch sonst eine Frage von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG releviert:
Zufolge § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinn des § 3 MRG einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Darüber hinausgehende Angelegenheiten, wie etwa nützliche Verbesserungen, hat die Mehrheit der Wohnungseigentümer zu entscheiden, der Verwalter darf unbeschadet seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis (§ 20 Abs 1 WEG) solche Maßnahmen nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchführen.
In der Revision macht der Antragsgegner geltend, dass die von ihm durchgeführten, von der Antragstellerin gerügten Umrüstungsarbeiten an der Kellerbeleuchtung (Übergang von Glühbirnenbetrieb zu Leuchtstoffröhrenbetrieb) jedenfalls als energiesparende Maßnahme gemäß § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu werten und daher dem Bereich der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen sei.
Diese rechtliche Beurteilung (vgl RIS-Justiz RS0118005) ist aber nicht durch erstgerichtliche Feststellungen gedeckt. Weder versteht sich von selbst, dass damit (im nur gelegentlich zu beleuchtenden Kellerbereich) eine Senkung des Energieverbrauchs erzielt wird, noch sind die weiteren Voraussetzungen der zitierten Gesetzesstelle behauptet oder unter Beweis gestellt worden. Nur wenn und insoweit die hiefür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen, sind solche Maßnahmen dem Bereich der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen. Die erst im Revisionsrekurs enthaltenen Ausführungen verstoßen daher gegen das Neuerungsverbot des § 37 Abs 3 Z 14 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG (vgl RIS-Justiz RS0070485 [T2]).
Auch unter dem Aspekt des „dynamischen Erhaltungsbegriffs" ist keine andere Sichtweise geboten. Denn jede Erhaltung im weiten Sinn des § 3 MRG setzt eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung voraus (vgl RIS-Justiz RS0116998 [T1]; RS0114109 [T5; T6]), somit Umstände, die hier nicht einmal behauptet wurden.
Dass nicht durch einen Eigentümerbeschluss gedeckte Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung schon nach § 29 Abs 6 WEG nicht pflichtgemäß sind (vgl RIS-Justiz RS0013747 [T4]; RS0083447) und damit dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung nicht entsprochen wird, ergibt sich aus bereits bestehender Rechtsprechung (vgl 5 Ob 167/03z; 5 Ob 285/06g) und wird im Übrigen vom Revisionsrekurs auch nicht releviert.
Selbst wenn also das Rekursgericht zu Recht ausgesprochen hätte, der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, das Rechtsmittel aber dann nur solche Gründe geltend macht, deren Erledigung nicht von der Lösung erheblicher Rechtsfragen abhängt, ist der Revisionsrekurs trotz Zulässigerklärung durch das Gericht zweiter Instanz zurückzuweisen, was auch im Verfahren außer Streitsachen nach § 37 MRG gilt (vgl RIS-Justiz RS0102059 [T10]).
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG. Die Antragstellerin hat in ihrer Revisionsrekursbeantwortung auf die Unzulässigkeit des Rechtsmittels hingewiesen.
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