2.10.2.1 Hauptgeschäfte (§ 7 Abs. 1, 1a und 2 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz)
Hauptgeschäfte einer gemeinnützigen Bauvereinigung sind- die Errichtung und Verwaltung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von höchstens 150 m², von Eigenheimen mit höchstens zwei Wohnungen dieser Art und von Heimen sowie die Durchführung von Sanierungen größeren Umfanges im Inland (diese Geschäfte können auch für andere gemeinnützige Bauvereinigungen vorgenommen werden); Maßnahmen der Gebäudebewirtschaftung einschließlich deren Finanzierung (insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung)
- alle Rechtsgeschäfte, die mit der Errichtung, Erwerbung, Finanzierung und Überlassung ihrer Bauten und Anlagen in dem üblichen Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft zusammenhängen, insbesondere der Erwerb, die Belastung und Übertragung von Grundstücken und Baurechten, der Erwerb von Grundstücken und deren Veräußerung oder die Übertragung im Baurecht an andere Bauvereinigungen, die Einräumung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) und die Aufnahme von Zwischenkrediten und Baudarlehen (bis zur WGG-Novelle 2019 ein Nebengeschäft gemäß § 7 Abs. 3 Z 6 WGG aF)
- alle Rechtsgeschäfte, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß § 15c WGG zusammenhängen (bis zur WGG-Novelle 2019 ein Nebengeschäft gemäß § 7 Abs. 3 Z 6a WGG aF)
- von einer gemeinnützigen Bauvereinigung
- einer Beteiligungsgesellschaft gemäß § 7 Abs. 4 oder 4b WGG,
- von einer Gebietskörperschaft,
- einem Unternehmen, das mindestens zur Hälfte im Eigentum einer Gebietskörperschaft steht,
die Verwaltung von Wohnhäusern, Eigenheimen, Wohn-, Geschäfts- und Büroräumen, Gemeinschaftseinrichtungen, Garagen, Abstellplätzen und Heimen, die
errichtet oder - sei es auch nur als Mehrheitseigentümer - erworben wurden. Voraussetzung ist, dass bei der Verwaltung das Kostendeckungsprinzip des § 13 WGG berücksichtigt wird. Wird das Kostendeckungsprinzip bei einer Verwaltungstätigkeit nicht beachtet, ist eine Ausnahmegenehmigung nur möglich, wenn diese Verwaltungstätigkeit nichts am Gesamtcharakter der Bauvereinigung als gemeinnützige Bauvereinigung ändert.
2.10.2.1.1 Errichtung
Eine Errichtung im Sinne des § 7 Abs. 1 WGG ist gegeben, wenn die gemeinnützige Bauvereinigung die wirtschaftliche und technische Vorbereitung für die Baulichkeit trifft, die Ausführungsarbeiten überwacht, die Kostenabrechnung übernimmt und die damit im Zusammenhang stehenden Verwaltungsarbeiten durchführt. Mit der Errichtung zusammenhängende Tätigkeiten können auch für andere gemeinnützige Bauvereinigungen vorgenommen werden. Als Nebengeschäft kann die gemeinnützige Bauvereinigung auch darüber hinaus die Errichtung im fremden Namen und auf fremde Rechnung betreiben (vgl. § 7 Abs. 3 Z 1 bis 5 WGG).Solange sie eine dieser Tätigkeiten ausübt, kann von einer Tätigkeitsunterbrechung im Sinne des § 7 Abs. 5 WGG nicht gesprochen werden. Die Einstellung der Tätigkeit ohne Genehmigung der Landesregierung bzw. die Überschreitung einer bewilligten dreijährigen Unterbrechung zieht den Verlust der Steuerbegünstigung nach sich bzw. verpflichtet die zuständige Abgabenbehörde zum Antrag nach § 35 WGG (Ausnahme § 39 Abs. 3 WGG) auf Entziehung der Anerkennung als gemeinnützige Bauvereinigung.2.10.2.1.2 Verwaltung
Die begünstigte Verwaltungstätigkeit unterliegt grundsätzlich den Einschränkungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes hinsichtlich der Nutzfläche. Sollen Wohneinheiten mit einer Nutzfläche von mehr als 150 m² (VwGH 4.9.1992, 91/13/0165, 91/13/0166) verwaltet werden, ist hiezu ein Ausnahmebescheid gemäß § 6a Abs. 2 KStG 1988 (siehe Rz 256 bis Rz 260) notwendig. In jenen Fällen, in denen nachträglich Veränderungen der Höchstnutzfläche der Wohneinheit von der verwaltenden gemeinnützigen Bauvereinigung nicht beeinflusst werden können (zB bei Eigentumswohnungen), ist ein oben angeführter Ausnahmebescheid zu erteilen.Von der Nutzflächenbeschränkung im Bereich der begünstigten Verwaltungstätigkeit sind nur Objekte ausgenommen, die nicht von der verwaltenden gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden sind, nach Maßgabe des § 7 Abs. 2 WGG sowie die in § 7 Abs. 3 Z 4b WGG angeführten Baulichkeiten.Die Verwaltung - auch im Wege der Vermietung - von Geschäfts- und Büroräumen zählt auch bei Überschreiten der Drittelgrenze zu dem in § 7 Abs. 2 WGG umschriebenen Geschäftskreis (VwGH 3.11.1994, 92/15/0227).2.10.2.1.2a Weitere Hauptgeschäfte
Seit der WGG-Novelle 2019, BGBl. I Nr. 85/2019, zählen alle Rechtsgeschäfte, die mit der Errichtung, Erwerbung, Finanzierung und Überlassung von Bauten und Anlagen einer gemeinnützigen Bauvereinigung in dem üblichen Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft zusammenhängen, zu deren Hauptgeschäften (§ 7 Abs. 1a Z 1 WGG).In diesem Zusammenhang zählen auch Verkäufe von Eigentumsobjekten zu den Hauptgeschäften. Dies gilt auch für die sonstigen Geschäfte wie den Erwerb von Grundstücken oder die Aufnahme von Baudarlehen, die es der gemeinnützigen Bauvereinigung überhaupt erst ermöglichen, ihrer Aufgabe, nämlich der Errichtung von Baulichkeiten, nachzukommen.
Nach § 7 Abs. 1a Z 2 WGG gehören auch alle Rechtsgeschäfte, die mit dem nachträglichen Verkauf von ursprünglich zu Mietzwecken errichteten Eigentumswohnungen und Geschäftsräumlichkeiten zusammenhängen, zu den Hauptgeschäften gemeinnütziger Bauvereinigungen.
Die Veräußerung von unbebauten Liegenschaften größeren Umfangs ist im Allgemeinen nicht dem zulässigen Geschäftskreis gemäß § 7 Abs. 1 bis 3 WGG zuzuordnen (VwGH 7.9.2021, Ro 2020/15/0024).
2.10.2.1.3 Abgrenzung Heim - Hotelbetrieb
Ein Heim gemäß § 2 Z 3 WGG liegt vor, wenn das Gebäude der Befriedigung des regelmäßigen Wohnbedürfnisses dient. Der Heimbewohner darf somit über keine weiteren Wohnmöglichkeiten verfügen. Eine dauerhafte Bedürfnisbefriedigung ist dagegen nicht erforderlich (VwGH 3.3.1992, 91/14/0244). Kein Heim iSd WGG sind Einrichtungen, die aufgrund anderer Bedürfnisse bewohnt werden (zB Krankheit). Dies gilt allerdings nicht, wenn das regelmäßige Wohnbedürfnis, auf Grund hinzutretender weiterer Bedürfnisse, durch die bestehende Wohnmöglichkeit auf Dauer nicht mehr befriedigt werden kann; in diesem Fall stellt ein Heim zur Befriedigung dieses regelmäßigen Wohnbedürfnisses ein Heim gemäß § 2 Z 3 WGG dar (zB Behindertenheim; Pflegeheim zur dauernden Unterbringung).Bei der Errichtung von Heimen durch eine gemeinnützige Bauvereinigung ist auch die Abgrenzung zu Hotelbetrieben zu beachten. Ein begünstigungsschädlicher Hotelbetrieb wird jedenfalls dann anzunehmen sein, wenn nach Lage und Ausstattung des Objektes eine touristische Nutzung im Vordergrund steht.