8.7. Vermietung und Verpachtung durch Körperschaften öffentlichen Rechts

8.7.1. Übertragung von vermieteten Liegenschaften auf eine Personengesellschaft

Überträgt eine Körperschaft öffentlichen Rechts vermietete Liegenschaften einer Personengesellschaft, an der sie selbst beteiligt ist, und ist diese Personengesellschaft rein vermögensverwaltend tätig, entsteht bei der Körperschaft öffentlichen Rechts weder ein Betrieb gewerblicher Art noch eine Mitunternehmerschaft. Weil eine Vermietungstätigkeit bei einer Körperschaft öffentlichen Rechts nicht zu steuerpflichtigen Einkünften führt, stellt sich die Frage der Einkunftsquelle bei der Körperschaft öffentlichen Rechts von vornherein nicht.

Ungeachtet dessen kann auf Ebene der übrigen Gesellschafter die Einkunftsquelleneigenschaft zu prüfen sein. Liegt danach eine Einkunftsquelle vor, hat nur gegenüber den weiteren Gesellschaftern eine Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 188 BAO) zu erfolgen.

Die gewerbliche Vermietung von Liegenschaften durch eine Körperschaft öffentlichen Rechts führt bei dieser zum Vorliegen eines Betriebes gewerblicher Art. Überträgt die Körperschaft solche Liegenschaften einer Personengesellschaft, an der sie selbst beteiligt ist, und betreibt diese Personengesellschaft die gewerbliche Vermietung weiter, führt das zu einer Mitunternehmerschaft; der Betrieb gewerblicher Art setzt sich im Mitunternehmeranteil der Körperschaft öffentlichen Rechts fort. Bei Betrieben gewerblicher Art ist Liebhaberei gemäß § 5 LVO ausgeschlossen (siehe Rz 147).

8.7.2. Übertragung von vermieteten Liegenschaften auf eine Kapitalgesellschaft

Werden vermietete Liegenschaften von einer Körperschaft öffentlichen Rechts auf eine Kapitalgesellschaft übertragen, wird durch die Übertragung kein Betrieb gewerblicher Art begründet. Bei bloßer Vermietung liegt in der Übertragung eine unter § 6 Z 14 EStG 1988 fallende Sacheinlage, bei gewerblicher Vermietung kann eine Einbringung im Sinne des Art. III UmgrStG vorliegen. Bei der Kapitalgesellschaft ist auf das übernommene Vermögen die Liebhabereiverordnung anzuwenden. Werden marktunüblich niedrige Mietentgelte von der Mutter-Körperschaft öffentlichen Rechts verlangt, liegt in Höhe der vorenthaltenen Erträge eine verdeckte Ausschüttung auf Ebene der Kapitalgesellschaft vor, die auf Ebene der Körperschaft öffentlichen Rechts gemäß § 10 KStG 1988 steuerfrei ist. Zur Liebhabereiprüfung auf Ebene der Körperschaft in diesem Fall siehe Rz 135.