OGH 6Ob30/18g

Spruch:

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 510 Abs 3 ZPO).

Begründung:

Rechtliche Beurteilung​

Für die Überprüfung eines Mietzinses gilt der allgemeine Grundsatz, wonach maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Mietzinses stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung beziehungsweise das Wirksamwerden der Vereinbarung ist (RIS-Justiz RS0070132). Dieser Grundsatz hat allgemeine Gültigkeit, weil grundsätzlich jeder Überprüfung von Vertragsbestimmungen die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die Parteienabsicht maßgeblichen objektiven Kriterien zugrunde zu legen sind (1 Ob 2065/96z). Es ist immer auf die „Urkategorie“ beziehungsweise den „Urzustand“ des Mietobjekts abzustellen (RIS-Justiz RS0070132 [T2]), also grundsätzlich auf den Zustand des Bestandobjekts bei Mietvertragsabschluss (RIS-Justiz RS0070132 [T5]). Nachträgliche Änderungen, wie etwa diejenige des Verwendungszwecks oder der Ausstattung des Mietobjekts, haben demgegenüber auf die zulässige Mietzinshöhe keinen Einfluss (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Kommentar Österreichisches Wohnrecht – MRG³ [2013] § 16 Rz 14).

Die Klägerin, die die Berücksichtigung einer von der beklagten Mieterin finanzierten und nach Übergabe des Mietobjekts eingezogenen Zwischendecke für die Ermittlung des zulässigen Mietzinses heranziehen will, verweist in ihrer außerordentlichen Revision ausschließlich auf Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs, die zur Berechnung der Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG ergingen. Nach dieser Rechtsprechung kann zwar die durch Einziehung von Zwischendecken bewirkte Vergrößerung der Nutzfläche eines Mietobjekts eine Änderung im Bestand darstellen und damit eine Veränderung des Betriebskostenschlüssels bewirken (RIS-Justiz RS0067557, vgl auch RS0069934, RS0069943), diese Rechtsprechung ist hier jedoch nicht einschlägig.