OGH 5Ob129/09w

Spruch:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung

Rechtliche Beurteilung​

Der von den Antragsgegnern ihrem Rechtsmittel vorangestellten Zulassungsvorstellung bedurfte es im Hinblick auf den (hier:) 10.000 EUR übersteigenden Wert des Entscheidungsgegenstands des Rekursgerichts nicht (§ 62 Abs 5 AußStrG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG). Das Rechtsmittel ist als außerordentlicher Revisionsrekurs zu behandeln (vgl 3 Ob 42/07h), der jedoch deshalb unzulässig ist, weil die Antragsgegner keine erhebliche Rechtsfrage geltend machen:

1.1. Nach Ansicht der Antragsgegner haben die Vorinstanzen zu Unrecht die Vereinbarung einer Möbelmiete im Sinn des § 25 MRG verneint. Diverse Einrichtungen der Wohnung, wie insbesondere jene der Küche seien ausdrücklich mitvermietet gewesen und der dafür (schlüssig) vereinbarte Betrag ergebe sich aus der Differenz zwischen dem vom Erstgericht - für die bloße Raummiete - ermittelten gesetzlich zulässigen und dem zwischen den Parteien vereinbarten Hauptmietzins. Eine von den Vorinstanzen geforderte „abgesonderte" Vereinbarung der Möbelmiete sei dem Gesetz nicht zu entnehmen.

1.2. Stellt der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstands Einrichtungsgegenstände bei, so darf hiefür gemäß § 25 MRG (nur) ein angemessenes Entgelt vereinbart werden. In 5 Ob 296/02v (= RZ 2003, 257 = wobl 2004/14, 59 [Dirnbacher] = immolex 2004/27, 49 = Miet Slg55/9) wurde unter Hinweis auf den Wortlaut des § 25 MRG verlangt, dass ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände „gesondert vereinbart" werden müsse. Dies ist dahin zu verstehen, dass eine Vereinbarung vorliegen muss, nach welcher für bestimmte, demnach nicht als (bloßes) Zubehör zum Bestandobjekt geltende Einrichtungsgegenstände - neben dem Hauptmietzins - ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen ist. Eine solche Vereinbarung liegt hier nicht vor:

In Punkt 1. des Mietvertrags wird der Hauptmietzins beziffert und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dabei (ua) „Ausstattung" und „Einrichtung" berücksichtigt seien. In dem - im Sinn einer Bestandaufnahme - formulierten „Übergabeprotokoll" werden „Installationen und Einrichtungsgegenstände ... als Zubehör der ... Wohnung ... mitvermietet" bezeichnet und im gesamten Vertragswerk wird kein Entgelt für (bestimmte) Einrichtungsgegenstände (ziffernmäßig) ausgewiesen. Wenn die Vorinstanzen bei dieser Sachlage keine Vereinbarung einer Möbelmiete angenommen haben, dann ist darin keine Fehlbeurteilung zu erkennen.

Die Argumentation der Antragsgegner, der vom Erstgericht als angemessen erkannte Hauptmietzins beziehe sich nur auf die Raummiete (gemeint offenbar: ohne [jede?] Ausstattung) und die Differenz zum vereinbarten Hauptmietzins stelle dann das schlüssig vereinbarte Entgelt für Einrichtungsgegenstände dar, ist unhaltbar. Dieses Verständnis widerspricht dem wiedergegebenen Inhalt des von den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags und den Ausführungen des Erstgerichts sowie dem zugrunde liegenden Sachverständigengutachten, nach welchen der als angemessen erkannte Betrag - wie es im Übrigen auch § 16 Abs 1 MRG entspricht - die Ausstattung, namentlich die von den Antragsgegnern immer wieder reklamierte Kücheneinrichtung umfasst.

2. Da eine Vereinbarung im Sinn des § 25 MRG nicht anzunehmen war, stellt sich die Frage nach einer beim angemessenen Entgelt allenfalls zu berücksichtigenden Amortisationsquote nicht.

3. Der vorgenommene Befristungsabschlag beruht auf § 16 Abs 7 MRG; für die von den Antragstellern davon gewünschte Ausnahme bei einer späteren vorzeitigen Beendigung des Bestandvertrags durch den Mieter bietet das Gesetz keine Grundlage.

4. Warum bestimmte (finanzielle) Zugeständnisse der Antragsgegner bei der „Schlussabrechnung" im Zuge der Beendigung des Bestandverhältnisses auf die Angemessenheit des zu Beginn des Vertragsverhältnisses vereinbarten Hauptmietzinses durchschlagen sollen, ist nicht nachvollziehbar (zum Mietvertragsabschluss als maßgeblichen Zeitpunkt für die Angemessenheitsprüfung vgl RIS-Justiz RS0070132).

5. Allgemein ist hier für die Prüfung der Angemessenheit des vereinbarten Hautpmietzinses § 16 Abs 1 (Z 2) MRG maßgeblich. Demnach sind Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig. Das Gesetz definiert damit die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die zur Ermittlung der Angemessenheit heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall an Hand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden kann. Dies hat nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage üblichen Mietzinses durch entsprechende Aufschläge oder Abschläge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungszustand und dem Erhaltungszustand des Objekts gebührend Rechnung tragen (RIS-Justiz RS0070448). Methodenwahl und Auf- oder Abwertungsmodus für Vergleichsobjekte entziehen sich wegen ihrer Zugehörigkeit zur Tatfrage der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof (5 Ob 294/98s = immolex 1999/72, 103 = EWr I/16/196). Die „Feststellung" des nach § 16 Abs 1 MRG zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses - also des „angemessenen" bzw des den gesetzlich vorgegebenen Bewertungskriterien „entsprechenden" Betrags - fällt zwar in die - revisible - rechtliche Beurteilung, die allerdings immer von den Umständen des Einzelfalls abhängt, was die Möglichkeit einer Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt (5 Ob 260/00x mwN). Derartige, grobe Beurteilungsfehler zeigen hier die Antragsgegner durch das bloße Hervorheben einzelner Ausstattungsdetails nicht auf.

Der außerordentliche Revisionsrekurs ist daher mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückzuweisen.