Spruch:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung
Mit Vertrag vom 27.6.1966 vermietete die klagende Partei mit Wirksamkeit vom 1.7.1966 auf unbestimmte Zeit an "Albert L*****, Alleininhaber der prot. Firma L***** & Co, G*****" die in dem in ihrem Eigentum stehenden Haus Graz, Gleisdorfergasse 10, ebenerdig gelegenen Geschäftsräume im Ausmaß von ca 45m2 sowie die bis zu diesem Zeitpunkt dem Stadtschulamt zur Verfügung gestandenen, ebenfalls ebenerdig gelegenen zwei Kanzleiräume mit Vorraum und WC im Ausmaß von ca 74 m2. Gegenstand des Mietvertrages bildeten seit seinem Bestehen auch zwei weitere (im Lageplan Beilage ./I rot schraffierte) Räumlichkeiten.
Zwischen den Streitteilen war ferner vereinbart, daß die Vermietung dieser Räume zum Zwecke der Verwendung im Rahmen der Gewerbetätigkeit des Mieters erfolge, der wertgesicherte, monatliche Pauschalmietzins S 1.800,-- betrage und die Abtretung von Rechten aus dem Mietvertrag, insbesondere die Untervermietung des Mietobjektes oder auch nur von Teilen desselben, in jedem Fall an die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters gebunden sei.
Weitere Feststellungen darüber, ob die klagende Partei im Zeitpunkt des Eingehens des Mietverhältnisses das Streitobjekt nur an Albert L***** ad personam vermieten wollte oder ob sie etwa auch mit der Einbringung desselben durch Albert L***** in eine Gesellschaft einverstanden gewesen wäre, können nicht getroffen werden.
Bis 1973 wurde der in den gemieteten Räumen betriebene Möbelhandel von der Firma Albert L***** & Co,an der die Beklagte nicht beteiligt war, geführt.
Mit Vertrag vom 27.10.1964 hatten die Beklagte und ihre Eltern Albert und Sofie L***** die "S***** Gesellschaft mbH" errichtet, deren Unternehmensgegenstand der Erwerb, die Fortführung und die Ausgestaltung des früher von Emil R***** unter der nicht eingetragenen Firma "R*****" betriebenen Gastwirtschaftsunternehmens mit Espresso und Delikatessenhandlung sowie der Betrieb eines Gemischtwarenhandels war. Vom Stammkapital hielt Albert L***** S 80.000,--; Sofie L***** und die Beklagte hielten je S 10.000,--.
Mit Notariatsakt 2.2.1965 wurde der Name dieser Gesellschaft, deren Gesellschafter weiterhin Albert und Sofie Loran sowie die Beklagte waren, in "O***** Gesellschaft mbH" geändert.
In der außerordentlichen Generalversammlung am 11.1.1973 beschlossen die Gesellschafter dieser GesmbH ua.
- die Änderung des Gesellschaftsnamens in "L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H",
- die Erweiterung des Unternehmensgegenstandes ua auf den Groß- und Kleinhandel mit Möbeln aller Art sowie Wohnungseinrichtungsgegenständen und
- die Verlegung des Unternehmenssitzes von G***** 17 nach G***** 8.
Gleichzeitig wurden die Stammanteile zwischen den ursprünglichen Gesellschaftern verändert; in weiterer Folge erhielten Sofie L***** S 50.000,-- und Albert L***** sowie die Beklagte je S 25.000,-- des Stammkapitals. Aufgrund des am 12.4.1974 beim LGZ Graz als Registergericht eingebrachten Gesuchs wurden diese Änderungen auch im Handelsregister festgehalten.
Die L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H führte von 1973 bis 31.12.1980 das Unternehmen "Möbelhandel" im Stadtgeschäft G***** 8-10 (also auch im Streitobjekt) sowie auch den Möbelsupermarkt in G*****-A*****.
Aufgrund des Übertragungsvertrages vom 14.9.1981 wurde die L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H aufgrund der Umwandlungsbilanz zum 31.12.1980 nach den Bestimmungen des Strukturverbesserungsgesetzes in die "L*****-L***** Ges.n.b.R" unter Übertragung aller Rechte und Pflichten umgewandelt, deren Gesellschafter wiederum Albert und Sophie L***** sowie die Beklagte waren.
Mit Vertrag vom 7.1.1980 hatten die drei genannten Personen weiters die "L***** Ges.m.b.H" gegründet, deren Unternehmensgegenstand ua der Groß- und Kleinhandel mit Möbeln aller Art sowie Wohnungseinrichtungsgegenständen war; der Sitz dieser Ges.m.b.H war G***** 8. Vom Stammkapital von insgesamt S 500.000,-- hielten Albert L***** S 250.000,-- und Sofie L***** sowie die Beklagte je S 125.000,--.
Mit Gesellschafterbeschluß vom 14.10.1982 wurde der Name der "L***** Ges.m.b.H" in "L***** Betriebs- und Verwaltungs-Ges.m.b.H" (zur Unterscheidung von der aufgrund der Umwandlung untergegangenen L***** Betriebs- und Verwaltungs-Ges.m.b.H - alt im folgenden L*****- Betriebs- und Verwaltungsges.m.bH - neu genannt) geändert und dies auch im Handelsregister ersichtlich gemacht.
Nachdem die L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H. "alt" mit 31.12.1980 ihre gewerbliche Tätigkeit (Möbelhandel unter anderem im Streitobjekt) aufgegeben hatte, wurde diese ab 1.1.1981 von der L***** Ges.m.b.H (im folgenden umbenannt in die L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H. - "neu") fortgeführt.
Mit einem undatierten Vertrag gründeten Albert und Sofie L***** sowie die Beklagte ab 1.1.1983 die "L***** KG", in die sie das Umlaufvermögen der Loran Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H. - neu einbrachten. Die Einlagen wurden mit S 600.000,-- bei Albert L***** (Komplementär), S 300.000,-- bei der Beklagten (Komplementärin) und S 300.000,-- bei Sofie L***** (Kommanditistin) bewertet. Diese Gesellschaft, die in der Folge nicht protokolliert wurde, betrieb vom 1.1.1983 bis Ende 1987 den Möbelhandel ua im Streitobjekt. Die L***** KG hatte eine eigene Steuernummer und wurde von der Finanzbehörde auch als KG geprüft.
Als zum Jahreswechsel 1987/1988 Albert und Sofie L***** in den Ruhestand traten, wurde sämtliches Umlaufvermögen des Unternehmens "Möbelhandel", also die vorhandenen Waren und die zum Betrieb gehörigen Fahrzeuge um einen Kaufpreis von über S 10 Mio (nach den Feststellungen des Erstgerichtes unter Vereinbarung eines Eigentumsvorbehaltes zugunsten der Veräußerer bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises) in das Alleineigentum der Beklagten übertragen, die das Unternehmen "Möbelhandel" als Alleininhaberin der Firma Stilmöbel Olga L***** weiterführte. (Nach den bekämpften Feststellungen des Erstgerichtes bestand der Grund für die Vereinbarung des Eigentumsvorbehaltes darin, daß sich Albert L***** davon überzeugen wollte, daß die Beklagte den Möbelhandel gewinnbringend führen kann. Es wurde der Beklagten für die Zahlung des Kaufpreises eine Frist bis 31.12.1995 - unter Setzung einer auflösenden Bedingung für das Rechtsgeschäft - gesetzt.)
Das Haus G***** 8, und jene Liegenschaft in G*****-A*****, auf der im Rahmen des Möbelhandels der Möbelsupermarkt betrieben wurde, verblieben im Eigentum des Albert L*****. Die Liegenschaft mit dem Hause G***** 8a, in dem ebenfalls der Möbelhandel betrieben wurde, stand hingegen seit jeher im Eigentum der Beklagten.
Albert und Sofie L***** sind an der Firma Stilmöbel Olga L***** als stille Gesellschafter beteiligt.
Die klagende Partei wurde von der Unternehmensübernahme durch die Beklagte zum 1.1.1988 nicht ausdrücklich verständigt. Es war ihr jedoch bekannt, daß der Möbelhandel im Streitobjekt vorher nicht von Albert L***** persönlich, sondern von einer Personenmehrheit (Gesellschaft) betrieben wurde. Ob ihrem Vertreter vor dem 8.11.1989 auch bekannt war oder bekannt hätte sein müssen, daß die Beklagte zum 1.1.1988 (allein) das Unternehmen "Möbelhandel" übernahm, kann nicht festgestellt werden.
Jedenfalls nahm die klagende Partei die Aussage der Beklagten am 8.11.1989 im Verfahren 7 C 359/87 f vor dem Bezirksgericht für Zivilrechtssachen Graz, wonach sie aufgrund einer "Unternehmensveräußerung" als Alleininhaberin das Möbelgeschäft im Streitobjekt betreibe, zum Anlaß, den Mietzins für das Streitobjekt anzuheben. Die diesbezüglichen Forderungsschreiben der Klägerin vom
13. und 14.12.1989 nahm die Beklagte nicht zur Kenntnis und leistete weiterhin nur den vereinbarten Mietzins.
Die Mietzinsüberweisungen erfolgten bis zum Jahre 1988 jeweils unter der Bezeichnung "L*****, 8010 G***** 8" und ab 1.1.1989 unter "L*****, Stilmöbel Olga, 8010 Graz, G***** 8".
Im Streitobjekt wurde von vornherein ein Möbelhandel betrieben. Es diente überwiegend als Schauraum und bildete eine Einheit mit der Verkaufsfläche in dem im Eigentum des Albert L***** stehenden Hauses G***** 8 sowie der Verkaufsstätte in dem im Eigentum der Beklagten stehenden Haus G***** 8a und dem Möbelsupermarkt in G*****-A*****.
Ab einem nicht mehr genau feststellbaren, jedoch vor dem Jahre 1988 gelegenen Zeitpunkt widmete Albert L***** zwei Räume des Streitobjektes (im Plan Beilage ./I rot schraffiert) seiner Hausverwaltungstätigkeit, deren Gegenstand ausschließlich die Verwaltung von etwa 10 eigenen Häusern darstellt. Bei der Übertragung des Möbelhandels an die Beklagte behielt er sich die Benützung dieser Räume zum beschriebenen Zweck vor.
Mit ihrem am 2.1.1990 beim Magistrat Graz/Schlichtungsstelle zu A 21/II-K8-1/90 eingebrachten Antrag begehrten Albert L***** und die Beklagte die Überprüfung des für das Streitobjekt vereinbarten Hauptmietzinses, den sie am 11.12.1990 zurückgezogen.Mit am 22.2.1991 eingebrachter Klage begehrte die Klägerin die Räumung des Bestandobjektes gemäß § 1118 ABGB wegen Nichtzahlung des Mietzinses sowie die Bezahlung von - zunächst - S 488.564,28 sA, in der Folge ausgedehnt auf insgesamt S 2,076.398,20 sA. Durch die Veräußerung des Unternehmens am 1.1.1988 sei die Beklagte Mieterin gemäß § 12 Abs 3 MRG geworden. Die Unternehmensveräußerung sei der klagenden Partei nicht mitgeteilt worden. Nach Kenntnis der betreffenden Vorgänge habe die klagende Partei der Beklagten mit Schreiben vom 13.12.1989 mitgeteilt, daß ab 1.1.1990 der angemessene Hauptmietzins von S 250,-- pro m2, also monatlich S 41.250,--, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 1986, begehrt werde. Einschließlich des Betriebskostenakontos seien S 45.794,03 monatlich zu entrichten. Die Beklagte leiste jedoch nur Mietzinszahlungen von S 5.080,34 monatlich.
Die Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens. Es habe keine Unternehmensveräußerung im Sinn des § 12 Abs 3 MRG stattgefunden. Die Anspruchserhebung sei verspätet erfolgt. Die Angemessenheit des begehrten Mietzinses werde bestritten.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es vertrat die rechtlicher Hinsicht die Auffassung, daß nach der Übertragung des Unternehmens des Albert L***** auf eine Gesellschaft ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden sei, das im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG am 1.1.1982 aufrecht gewesen sei. Den folgenden Übertragungsakten fehle die Einheitlichkeit, weil die Beklagte schon an den Vorgesellschaften nicht unwesentlich beteiligt gewesen sei. Außerdem sei ein Mietrechtsübergang nach § 12 Abs 3 MRG auszuschließen, wenn der Mieter mehrere Teilbetriebe in den einheitlichen Mieträumen führe und nur einen davon veräußere, weil eine Zerlegung des Mietrechtes ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich sei. Da in den Mieträumlichkeiten neben dem Möbelhandel auch eine Hausverwaltung betrieben worden sei und Albert L***** dort weiterhin die Hausverwaltung betreibe, habe ein Mietrechtsübergang nicht eintreten können.
Das Gericht zweiter Instanz hob dieses Urteil auf und verwies die Rechtssache zur Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück. Es sprach aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Ob bei Veräußerung des Umlaufvermögens an die Beklagte ein Eigentumsvorbehalt vereinbart worden sei, sei nicht relevant, weil im Fall des Unternehmenserwerbes mit Eigentumsvorbehalt der Erwerber bereits mit dem vereinbarten Übergangstermin, mangels eines solchen mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in den Bestandvertrag eintrete. Es sei daher auch nicht wesentlich, welcher Teil des Unternehmenskaufpreises noch aushafte. Unerheblich sei auch, daß die beiden Liegenschaften in der G***** 8 und in G*****-A***** im Eigentum des Albert L***** verblieben seien und daß sich Albert L***** zwei Räume zum Zweck der Hausverwaltungstätigkeit vorbehalten habe. Ob Albert L***** persönlich oder die Firma Loran & Co Mieter der Bestandsache gewesen sei, sei ebenfalls ohne Relevanz. Da der Möbelhandel bis 1973 von der Firma L***** & Co und ab diesem Jahr von der L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H geführt worden sei, sei zu diesem Zeitpunkt ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden. Dieses habe sich nach Übernahme des Unternehmens durch die L***** GmbH, die in der Folge in "L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H" (neu) umbenannt worden sei, fortgesetzt. Durch die Gründung der L***** KG im Jahr 1983, die den Möbelhandel bis Ende des Jahres 1987 geführt habe, sei dieses gespaltene Mietverhältnis infolge Unternehmensveräußerung im Sinn des ab 1.1.1982 geltenden § 12 Abs 3 MRG saniert worden. Eine weitere Unternehmensveräußerung sei zum 1.1.1988 erfolgt, sodaß nunmehr die Beklagte Mieterin des in den Räumlichkeiten betriebenen Unternehmens geworden sei. Mit der Übernahme des Unternehmens durch die Beklagte hätten sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse entscheidend verändert. Die Anführung der verschiedenen Namen auf den Überweisungen habe bei der beklagten Partei keine verläßliche Kenntnis von den Mietrechtsübergängen bewirkt. Es sei daher davon auszugehen, daß die klagende Partei erst im November 1989 im Zuge des Verfahrens 7 C 359/87 des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz Kenntnis von der Unternehmensveräußerung erlangt habe, weshalb das von ihr gestellte Erhöhungsbegehren auch rechtzeitig sei. Da demnach eine Unternehmensveräußerung erfolgt, sei die die Rechtsfolgen des § 12 Abs 3 MRG aF ausgelöst habe, werde das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren die entsprechenden Feststellungen zur Höhe des angemessenen Mietzinses zu treffen haben.
Rechtliche Beurteilung
Der gegen diesen Beschluß seitens des Beklagten erhobene Rekurs ist zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
Wie aus dem am 1.7.1966 geschlossenen Mietvertrag hervorgeht, war Mieter der strittigen Räumlichkeiten Albert L***** und nicht etwa eine Handelsgesellschaft, wenn auch die Miete zum Zweck des Betriebes des Unternehmens des Albert L***** in den eigenen Räumlichkeiten erfolgte. Dieses Unternehmen wurde nach den Angaben im Mietvertrag von Albert L***** als Einzelunternehmer betrieben ("Alleininhaber der protokollierten Firma L***** & Co"), wenn auch die im Mietvertrag aufscheinende Firmenbezeichnung eine Gesellschaftsfirma (& Co) war. Der im Mietvertrag aufscheinende Firmenwortlaut "L***** & Co" besagt entgegen den Ausführungen der Beklagten keineswegs, daß darunter eine Gesellschaft verstanden werden müsse. Nach älterer Rechtsprechung war ein ein Gesellschaftsverhältnis lediglich allgemein andeutender Zusatz ("& Co) durchaus gestattet, wenn ein Einzelkaufmann die Firma einer Personengesellschaft übernahm (HS 7038; vgl Schuhmacher in Straube, HGB, Rz 18 zu § 22 HGB). Nach der Formulierung des Mietvertrages kann daher kein Zweifel daran bestehen, daß Albert L***** Vertragspartei sein sollte. Eine Vereinbarung des Inhaltes, daß die Vermieterin von vornherein jede beliebige Gesellschaft, an der Albert L***** beteiligt war oder an der er sich in Hinkunft beteiligen werde, als Mieterin anerkennen werde, kann dem Mietvertrag in keiner Weise entnommen werden.
Wie das Gericht zweiter Instanz zutreffend ausführte, entstand durch die Übernahme des Betriebes des Unternehmens durch die "L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H" (alt) zu Beginn des Jahres 1973 ein sogenanntes "gespaltenes Mietverhältnis". Darunter wird der Zustand verstanden, daß der Mieter bei Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter die Ausübung des Benützungsrechtes einem Dritten anders als im Wege der Untermiete überlassen hat, und zwar im Regelfall in Verbindung mit der Veräußerung eines in den Bestandräumen betriebenen Unternehmens oder dessen Einbringung in eine Gesellschaft. Es ist zwar unklar, welche rechtliche Konstruktion der Übernahme des von Albert L***** als Einzelunternehmer betriebenen Unternehmens seitens der L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H zugrundelag. Dies kann aber dahingestellt bleiben, weil sowohl ein Unternehmenskauf oder eine Unternehmensschenkung als auch die Einbringung des Unternehmens als Sacheinlage eine Einzelrechtsnachfolge bewirkt, die nach ständiger Rechtsprechung vor Inkrafttreten des MRG am 1.1.1982 (MietSlg 39.281 ua) ein "gespaltenes" Mietverhältnis entstehen ließ (vgl Würth in Rummel2 II, Rz 16 zu § 1098 ABGB). Am Bestand dieses gespaltenen Mietverhältnisses änderte sich zunächst auch dadurch nichts, daß das in den Bestandräumlichkeiten betriebene Unternehmen seit 1.1.1981 von der L***** GmbH, die später in L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.h (neu) umbenannt wurde, geführt wurde, wobei die zugrundeliegende rechtliche Konstruktion der Unternehmensübertragung von der einen auf die andere Gesellschaft ebenfalls dahingestellt bleiben kann.
Ob durch die Gründung der L***** KG und die Betriebsübernahme durch diese am 1.1.1983 eine Unternehmensveräußerung im Sinn des seit 1.1.1982 in Kraft stehenden § 12 Abs 3 MRG stattfand, muß nicht abschließend entschieden werden. Im Sinne der älteren Rechtsprechung zu § 12 Abs 3 MRG idF des MRG 1982 wäre dies zu bejahen. Danach setzte ein "Veräußerung" ein Rechtsgeschäft voraus, das seiner Art nach darauf gerichtet war, im Wege der Einzelrechtsnachfolge eine Änderung in der sachenrechtlichen Zuständigkeit an der Gesamtsache Unternehmen herbeizuführen (1 Ob 685/90 ua). Der in diesem Sinne zu bejahenden "Veräußerung" durch Übertragung des Unternehmens von der L***** Vertriebs- und Verwaltungsges.m.b.H auf die L***** KG steht der Umstand nicht entgegen, daß die vor Inkrafttreten des MRG erfolgte Unternehmensveräußerung durch Albert L***** an die L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H (alt) zu einem gespaltenen Mietverhältnis führte. Wie der Oberste Gerichtshof in 6 Ob 624/86 (MietSlg 39.284/50) ausgesprochen hat, ist § 12 Abs 3 aF MRG auf Unternehmensveräußerungen, bei denen der Unternehmer, der keine Mietrechte erlangt hat, das von ihm vor dem 1.1.1982 erworbene Unternehmen nach diesem Zeitpunkt weiter veräußert, analog anzuwenden. Der erkennende Senat schließt sich dieser wohl begründeten Ansicht entgegen allfälliger, im Schrifttum nicht weiter konkretisierter Bedenken Zinghers (vgl Würth/Zingher, Miet- und WohnR19, Rz 13 zu § 12 MRG) an. Auch die Rekursausführungen können den in dieser Entscheidung dargelegten Argumenten für die analoge Anwendung des § 12 Abs 3 MRG aF in solchen Fällen nichts überzeugendes entgegenhalten.
Bejaht man den Mietrechtsübergang nach § 12 Abs 3 MRG aF bereits mit der Übernahme des Unternehmens seitens der L***** KG, kann dahin gestellt bleiben, ob durch die Übernahme des Unternehmens seitens der nunmehr Beklagten als ehemaliger Komplementärin dieser KG ab 1.1.1988 abermals eine Unternehmensveräußerung eintrat. Das Begehren auf Mietzinserhöhung (erst) ab 1.1.1990 wäre jedenfalls (dem Grunde nach) berechtigt.
Wie das Gericht zweiter Instanz zutreffend ausgeführt hat, ist hier zwar noch das MRG idF vor dem 3. WÄG BGBl 1993/800 anzuwenden. Durch die im 3. WÄG vorgenommene Novellierung des § 12 MRG aF im § 12 a MRG neue Fassung erfolgte jedoch eine Klarstellung des nicht weiter definierten Veräußerungsbegriffes des § 12 MRG aF. Nach der in 1 Ob 591/93 (MietSlg 46/28) vertretenen Auffassung ist die Frage der Unternehmensveräußerung auch in jenen Fällen, in denen die zur beurteilenden Vorgänge vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG lagen, an der neuen Bestimmung des § 12 a MRG zu messen. Folgt man dieser Entscheidung, kommt es daher auch im vorliegenden Fall darauf an, ob sich nach dem 1.1.1982 die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten innerhalb der das Unternehmen betreibenden Gesellschaft, wenn auch nicht auf einmal, entscheidend änderten. Entscheidend ist nunmehr nicht, ob etwa ein bloßer Organwechsel eintrat, aber jedenfalls, ob die Anteilsmehrheit veräußert wurde. Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristischen Person. In der Gesetzessprache wird dies nunmehr mit dem Begriff einer "entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten in ihr" zum Ausdruck gebracht. Die Adjektiva "rechtlich" und "wirtschaftlich" bilden dabei ein unzertrennliches Begriffspaar; die entscheidende Änderung muß kumulativ die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten betreffen. Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergeht, führt nicht zur Mietzinsanhebung. Mit der genannten Regelung trägt der Gesetzgeber somit offensichtlich dem wirtschaftlichen Bedürfnis der Praxis - gerade bei juristischen Personen und Gesellschaften - Rechnung, nicht jede nur juristische Änderung zum Anlaß einer Mietzinserhöhung zu nehmen (1 Ob 591/93). Die rechtliche und wirtschaftliche Übertragung des Unternehmens und der Unternehmensführung von einer Personengesellschaft auf eine einzelne Person stellt in diesem Sinne zweifelsohne eine Unternehmensveräußerung dar, auch wenn diese Person vormals als Komplementärin an der Gesellschaft beteiligt war. Dazu kommt, daß sich im vorliegenden Fall im Laufe der Zeit seit dem Inkrafttreten des MRG am 1.1.1982 der wirtschaftliche und rechtliche Wechsel nicht nur dahin vollzog, daß das Unternehmen von einer KG auf eine Einzelperson überging, sondern daß das Unternehmen ja zunächst von einer GmbH betrieben wurde, während es nun von einer Einzelperson geführt wird. Auf die Frage, ob das Unternehmen von der KG auf die Beklagte im Wege der Gesamtrechtsnachfolge oder der Einzelrechtsnachfolge übertragen wurde, kommt es bei dieser Sicht des Begriffes der Unternehmensveräußerung nicht an.
Der Argumentation der Beklagten, es seien nur Teile des Unternehmens veräußert worden, weil sie nur das Umlaufvermögen gekauft habe, kann nicht gefolgt werden. Auch wenn formell ein derartiger Kaufvertrag mit der Beklagten geschlossen wurde, ändert dies nichts daran, daß die Beklagte ein lebendes Unternehmen als eine organisierte Erwerbsgelegenheit übertragen erhielt, das sie ohne Änderung dessen Identität weiterführt. Die Fortführung des Unternehmens ohne jede Änderung des Warenvorrates, des Standortes usw indiziert mangels entgegenstehender Indizien nahezu zwangsläufig, daß das Unternehmen tatsächlich an die Beklagte veräußert wurde (vgl Würth in Rummel2 II, Rz 10 zu § 12 MRG). Daß zwei Häuser, in denen das Unternehmen ebenfalls betrieben wird, im Eigentum des Albert L***** verblieben, vermag daran nichts zu ändern, weil der Unternehmensbegriff nichts mit den Eigentumsverhältnissen an den dem Betrieb des Unternehmens dienenden Immobilien zu tun hat. Daß der vereinbarte Eigentumsvorbehalt der Unternehmensveräußerung iSd § 12 (3) MRG aF nicht im Wege steht, wurde bereits vom Gericht 2. Instanz zutreffend dargelegt (vgl WoBl 1989/58 sowie 2 Ob 573/95) und wird vom Rekurs auch nicht mehr in Zweifel gezogen.
Der nunmehrigen Behauptung der Beklagten, die beiden im Eigentum des Albert L***** verbliebenen Häuser stellten das "Anlagevermögen" dar, sodaß eine Unternehmensübertragung nicht in Betracht komme, weil dieses Anlagevermögen nicht übertragen worden sei, widerspricht der Umstand, daß die beiden Häuser seit jeher im Eigentum des Albert L***** standen und nicht etwa in die jeweils das Unternehmen führenden Gesellschaften eingebracht wurden.
Aber auch die Feststellung, daß Albert L***** zwei von der klagenden Partei zur Ausübung des Möbelhandels gemieteten Räume seit einiger Zeit für sich alleine in Anspruch nahm, in denen er seiner Hausverwaltertätigkeit nachging, steht dem Übergang der Hauptmietrechte an die Beklagte nicht entgegen. Daß sich Albert L***** die ausschließliche Benützung dieser beiden Räume bereits vor der Abtretung der Mietrechte im Zuge der Unternehmensübertragung an die L***** Betriebs- und Verwaltungsges.m.b.H im Jahr 1973 vorbehalten hätte, wurde nicht einmal behauptet und läßt sich nach den getroffenen Feststellungen auch nicht unterstellen. Dies bedeutet aber, daß diejenige Gesellschaft, die im Zeitpunkt des "Einzuges" des Albert L***** in die beiden Räume das Unternehmen in den gemieteten Geschäftsräumlichkeiten betrieb, die Räume ihrerseits an Albert L***** zur Verfügung stellte. Dadurch wurde aber der bereits eingetretene Zustand des gespaltenen Mietverhältnisses nicht wieder rückgängig gemacht. Albert L***** konnte sich daher solche Mietrechte an den beiden von ihm in der Folge benützten Räumen nicht "zurückbehalten".
Das Gericht zweiter Instanz ist daher zutreffend von einer Unternehmensveräußerung und einem Mietrechtsübergang im Sinn des § 12 Abs 3 aF MRG ausgegangen, sodaß die Aufhebung zur Prüfung der Frage der Angemessenheit des begehrten Mietzinses zu Recht erfolgte.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 Abs 1 ZPO.
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