Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahingehend abgeändert, daß sie zu lauten haben:
"Es wird festgestellt, daß der dem Antragsteller in der Zeit vom 1.4.1992 bis zum 30.4.1993 für die Wohnung Nr 15 im Haus ***** vorgeschriebene monatliche Hauptmietzins von S 5.029,68 den gesetzlich zulässigen Hauptmietzins von S 680,80 zuzüglich 10 % Umsatzsteuer (zusammen S 748,88) um monatlich S 4.280,80, insgesamt also um S 55.650,40 überschritten hat.
Das Mehrbegehren, die Unzulässigkeit der Vorschreibung einer Liftrate von S 1.000,-- monatlich (zuzüglich Umsatzsteuer) im Zeitraum vom 1.4.1992 bis 30.4.1993 festzustellen, wird zurückgewiesen."
Das Begehren des Antragstellers, die Antragsgegnerin zum Ersatz seiner für den Revisionsrekurs aufgewendeten Kosten rechtsfreundlicher Vertretung zu verpflichten, wird abgewiesen.
Text
Begründung
Der Antragsteller ist, wie in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 1 iVm § 2 Abs 3 MRG festgestellt wurde (Beschluß des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 31.1.1995, 6 Msch 21/94f-37), seit 1.4.1992 Hauptmieter der Wohnung Nr 15 im Haus *****, das der Antragsgegnerin gehört. Diese Wohnung ist 46 m2 groß und wies bei Abschluß des Mietvertrages die Ausstattungskategorie C auf.
Am 29.4.1993 beantragte der Antragsteller bei der zuständigen Schlichtungsstelle in einem am 10.5.1993 eingelangten Schriftsatz die Überprüfung des ihm vorgeschriebenen "Hauptmietzinses". Er brachte dazu vor, daß von ihm ursprünglich ein Mietzins von S 7.590,-- monatlich verlangt worden sei und daß er jetzt (an den Hausverwalter) einen monatlichen Mietzins von S 8.500,-- bezahle. Angemessen sei ein Mietzins von maximal S 1.500,-- monatlich, sodaß er monatlich S 6.090,-- bzw S 7.000,-- zuviel gezahlt habe. Das daraus abgeleitete Begehren formulierte der Antragsteller dergestalt, daß folgende Beschlüsse gefällt werden sollten:
"Der angemessene Hauptmietzins bezüglich der Wohnung ... wird mit S 1.500,-- monatlich für den Zeitraum vom 1.4.1992 bis inkl. April 1993 und für die Zukunft festgestellt."
"Die Antragsgegnerin (ursprünglich war auch die das Mietverhältnis vermittelnde formelle Hauptmieterin mitgenannt worden) ist schuldig, dem Antragsteller an zuviel bezahltem Mietzins den Betrag von S 82.810,-- samt 4 % Zinsen seit 1.5.1993 ... zu zahlen."
Das Verfahren wurde in weiterer Folge gemäß § 40 Abs 2 MRG an das Gericht abgezogen. Dort wurde das Vorbringen des Antragstellers nur insofern geändert, als sein Vertreter erklärte, im Überprüfungszeitraum 1.4.1992 bis 30.4.1993 sei ein Bruttomietzins von jeweils S 7.590,-- monatlich vorgeschrieben worden. Der Vertreter der Antragsgegnerin schlüsselte diesen Betrag (unwidersprochen) wie folgt auf:
Betriebskosten 1992 und 1993 monatlich S 922,56
Liftbetriebskosten S 400,--
Liftrate aufgrund einer Vereinbarung aller Mieter
S 1.000,--
EDV-Gebühr S 5,--
10 % Mehrwertsteuer S...........
Der Rest sei Hauptmietzins (AS 37 f).
Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung sämtlicher Sachanträge, wobei sich ihr Haupteinwand gegen die (im jetzigen Vrfahrensstadium nicht mehr strittige) Einstufung der verfahrensgegenständlichen Wohnung in die Ausstattungskategorie C richtete. Überdies behauptete die Antragsgegnerin, daß bis November 1995 bereits ein Mietzinsrückstand von S 58.663,22 aufgelaufen sei.
Das Erstgericht folgte bei der Feststellung des dem Antragsteller im Überprüfungszeitraum vorgeschriebenen Hauptmietzinses dem oben wiedergegebenen Parteivorbringen, wonach im Bruttomietzins von S 7.590,-- monatlich jeweils S 922,56 Betriebskosten, S 400,-- Lift-Betriebskosten, S 5,-- EDV-Gebühr, S 1.000,-- "Liftrate" und 10 % Umsatzsteuer enthalten waren, woraus sich (bei einer Umsatzsteuer von S 232,76 aus den Betriebskosten) ein "restlicher" monatlicher Hauptmietzins von S 5.029,68 (bei Betriebskosten von S 2.560,32 inkl Umsatzsteuer) errechnen läßt. Zur "Liftrate" von S 1.000,-- monatlich (zuzüglich 10 % Umsatzsteuer) stellte das Erstgericht noch fest, daß sie auf einer Vereinbarung zwischen der Antragsgegnerin und den Mietern des Hauses beruht, die spätestens im Oktober 1991 abgeschlossen wurde, sodaß der Antragsteller daran keinen Anteil haben konnte. Daß der Antragsteller nachträglich dieser Vereinbarung beigetreten sei, sei nicht behauptet worden.
Auf dieser Sachverhaltsgrundlage gab das Erstgericht dem Sachantrag des Antragstellers insofern statt, als es feststellte, daß die Antragsgegnerin das gesetzlich zulässige Ausmaß für den Hauptmietzins der verfahrensgegenständlichen Wohnung im Zeitraum 1.4.1992 bis 30.4.1992 durch die Vorschreibung eines Hauptmietzinses in Höhe von monatlich S 2.327,56 anstelle von S 680,80 um monatlich S 1.646,76 überschritten habe. Zu diesem Ergebnis gelangte das Erstgericht auf der Basis eines Kategorie-C-Hauptmietzinses von S 14,80 pro m2 Wohnfläche, doch wurde der vom Antragsteller eingehobene Hauptmietzins nach obigen Berechnungen (S 5.029,68 monatlich) offensichtlich mit den Nettobetriebskosten (S 2.327,56) verwechselt. Eine Überprüfung der "Liftrate" lehnte das Erstgericht ab, weil diese vom Sachantrag, der nur den zulässigen Hauptmietzins betroffen habe, nicht erfaßt gewesen sei. Ein Rückzahlungstitel iSd § 37 Abs 4 MRG habe nicht geschaffen werden können, weil die Antragsgegnerin einen Mietzinsrückstand von S 58.663,22 geltend gemacht habe.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Es war vom Antragsteller mit dem Begehren angerufen worden, festzustellen, daß der zulässige Hauptmietzins im Überprüfungszeitraum um monatlich S 5.986,64 (S 7.590,-- Bruttomietzins abzüglich S 680,80 Kategoriemietzins und S 922,56 Betriebskosten) überschritten worden sei, woraus sich die Schaffung eines Rückzahlungstitels über S 77.826,32 sA ergeben müsse. Dem hielt das Rekursgericht entgegen, daß sich der Antragsteller, der es verabsäumt habe, einen ausreichend bestimmten Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses und der Betriebskosten zu stellen, durch die Entscheidung des Erstgerichtes nicht beschwert erachten könne. Gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG bestehe die Möglichkeit, nicht nur sämtliche Mietzinsbestandteile (Hauptmietzins, anteilige Betriebskosten, von der Liegenschaft zu entrichtende laufende öffentliche Abgaben, anteilige besondere Aufwendungen auf den Mietgegenstand, angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen) im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8, 9 und 12 MRG auf ihre gesetzliche Zulässigkeit überprüfen zu lassen, sondern auch die Aufgliederung eines vereinbarten Pauschalmietzinses iSd § 15 Abs 4 MRG idF des 3.WÄG zu begehren. Alle diese Anträge hätten zwar kein förmliches, aber doch ein erkennbares Ziel und ein den Umfang des Verfahrens abgrenzendes Begehren zu enthalten. Sie müßten erkennen lassen - allenfalls durch ein entsprechendes ergänzendes Sachvorbringen im Antrag vor der Schlichtungsstelle - in welcher der angeführten Angelegenheiten eine Entscheidung begehrt wird. Das Begehren müsse also wenigstens aus dem Vorbringen erkennbar und abgrenzbar sein (vgl Würth im HdB zum MRG, 515; LGZ Graz in MietSlg 39.559). Ein Antrag, der mangels jeglichen erläuternden Sachvorbringens die erforderliche Bestimmtheit nicht aufweise, sei grundsätzlich als nicht zur geschäftsordnungsgemäßen Behandlung geeignet zurückzuweisen. Die Ausfüllung eines unbestimmten Antrags mit bestimmten Inhalten erst im Verfahren vor dem Gericht komme nicht in Betracht (vgl LGZ Wien in MietSlg 33.440; LGZ Graz in MietSlg 39.559). Hier habe sich der Antragsteller im Verfahren vor der Schlichtungsstelle auf die Behauptung beschränkt, einen monatlichen Mietzins von S 8.500,-- (bei einer ursprünglichen Vorschreibung von S 7.590,-- monatlich) zu zahlen, obwohl nach seinem Dafürhalten nur ein Mietzins von maximal S 1.500,-- monatlich angemessen sei. In diesem Sinn habe er auch beantragt, den angemessenen Hauptmietzins mit S 1.500,-- monatlich für den Zeitraum 1.4.1992 bis inkl. April 1993 und für die Zukunft festzustellen, wobei er seinen Antrag später auf "Festsetzung des zulässigen gesetzlichen Hauptmietzinses" präzisiert und auf den Zeitraum 1.41992 bis 30.4.1992 eingeschränkt habe. Das im Rekurs erhobene Begehren sei nie verfahrensgegenständlich gewesen. Das Erstgericht habe trotz des wegen seiner Unbestimmtheit ungeeigneten Sachantrags immerhin den gesetzlich zulässigen Hauptmietzins und einen Überschreitungsbetrag für den Antragszeitraum festgestellt. Selbst insoweit habe sich jedoch wegen der von der Antragsgegnerin geltend gemachten Mietzinsrückstände kein für einen Titel iSd § 37 Abs 4 MRG ausreichender Rückzahlungsanspruch ergeben.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies mit dem Fehlen der für die Zulässigkeit eines Revisionsrekurses in § 528 Abs 1 ZPO angeführten Voraussetzungen.
Im jetzt vorliegenden ao Revisionsrekurs macht der Antragsteller geltend, daß er entgegen der Rechtsansicht des Rekursgerichtes sehr wohl ein Begehren gestellt und ein Vorbringen erstattet habe, das die Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der vorgeschriebenen "Liftrate" ermögliche. Im übrigen sei die Entscheidung des Erstgerichtes, das einen monatlich eingehobenen Hauptmietzins von S 2.327,56 annahm, obwohl sich aus seinen eigenen Feststellungen (unter Berücksichtigung der "Liftrate" als Betriebskosten) eine monatliche Hauptmietzinsvorschreibung von (aufgerundet) S 5.029,70 ergebe, eklatant unrichtig. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahingehend abzuändern, daß eine Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes durch die Vorschreibung eines monatlichen Mietzinses von S 7.590,-- anstelle von S 2.141,12 (S 922,56 Betriebskosten, S 400,-- Liftbetriebskosten, S 5,-- EDV-Gebühr, 10 % Umsatzsteuer, S 680,80 Hauptmietzins) um S 5.448,88 monatlich für die Zeit vom 1.4.1992 bis 30.4.1993 festgestellt und ein Rückzahlungstitel über S 70.835,44 samt 4 % Zinsen seit 1.5.1993 geschaffen werde. In eventu solle die angefochtene Entscheidung aufgehoben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung (an eine der Vorinstanzen) zurückverwiesen werden.
Der Antragsgegnerin wurde die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt; sie hat von dieser Möglichkeit jedoch keinen Gebrauch gemacht.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil das Rekursgericht zu Unrecht die Bestimmtheit des Hauptmietzinsüberprüfungsantrages des Antragstellers verneinte und dementsprechend nicht auf die dem Erstgericht unterlaufene Verwechslung von Hauptmietzins und Betriebskosten einging; er ist teilweise auch berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Dem Rechtsmittelwerber ist beizupflichten, daß sein Mietzinsüberprüfungsantrag wenigstens in Ansehung des Hauptmietzinses den Bestimmtheitserfordernissen eines im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu behandelnden Begehrens entspricht. An die Bestimmtheit eines solchen Begehrens sind nämlich keine strengen Anforderungen zu stellen (vgl EWr I/21/27). Es genügt ,wenn das Verfahrensziel konkret umschrieben wird (Würth im HB zum MRG, 515; 5 Ob 2149/96g). Das im konkreten Fall vom Hauptmieter einer Wohnung gestellte Begehren, den ihm während eines bestimmten Zeitraumes vorgeschriebenen Mietzins zu überprüfen und festzustellen, daß "der angemessene Hauptmietzins (maximal) S 1.500,-- beträgt", ist daher als ausreichend anzusehen, um an Hand der gesetzlich vorgegebenen Bemessungskriterien den zulässigen monatlichen Hauptmietzins zu ermitteln, ihn dem tatsächlich vorgeschriebenen (oder bezahlten) Hauptmietzins gegenüberzustellen und den im Überprüfungszeitraum aufgelaufenen Überschreitungsbetrag zu errechnen. Für die Schaffung eines Rückzahlungstitels gemäß § 37 Abs 4 MRG genügt es sodann, daß sich im Verfahren ein Rückforderungsanspruch des Mieters ergibt. Wenn der Mieter - wie hier - selbst seinen Rückforderungsanspruch zu errechnen versucht und ausdrücklich verlangt, den Vermieter zur Rückzahlung dieses Betrages zu verpflichten, ist dies als bloße Anregung zu verstehen, von der gesetzlichen Möglichkeit zur Schaffung eines Rückzahlungstitels Gebrauch zu machen (§ 37 Abs 4 MRG); aus einer unrichtigen oder unklaren Berechnung des Rückforderungsanspruches kann jedoch keinesfalls der Schluß gezogen werden, daß dem Hauptmietzinsüberprüfungsantrag die Schlüssigkeit oder Bestimmtheit fehlt.
Damit hätte das Rekursgericht auf die Argumente des Antragstellers
jedenfalls insoweit eingehen müssen, als er Fehler bei der
Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses sowie der im
Überprüfungszeitraum tatsächlich als "Hauptmietzins" für einzelne
Monate und insgesamt vorgeschriebenen Beträge geltend machte. Dem
Rekursgericht ist jedoch insofern Recht zu geben, als ein Antrag auf
Überprüfung der im vorgeschriebenen "Bruttomietzins" enthaltenen
Betriebskosten nie Gegenstand des Verfahrens vor der
Schlichtungsstelle war (es wurde ausdrücklich die Feststellung des
zulässigen "Hauptmietzinses" sowie der darauf bezogenen
Überschreitungsbeträge verlangt) und dementsprechend auch das Gericht
nicht beschäftigen konnte (§ 39 Abs 1 MRG). Dennoch verlangt der
Antragsteller im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs erneut die
Feststellung (oder geht jedenfalls in seiner Berechnung des
Überschreitungsbetrages davon aus), daß er die ihm unter dem Titel
"Liftrate" vorgeschriebenen Betriebskosten von S 1.000,-- monatlich
zuzüglich Umsatzsteuer nicht zu bezahlen habe und dementsprechend der
monatliche Überschreitungsbetrag mit S 5.448,88, der gesamte im
Überprüfungszeitraum aufgelaufene Überschreitungsbetrag mit S
70.835,44 festzustellen sei. Insoweit war sein Begehren (ohne noch
überprüfen zu müssen, ob es schon in erster Instanz ausreichend bestimmt geltend gemacht wurde) zurückzuweisen, weil der bei der Schlichtungsstelle gestellte Sachantrag bei Gericht nicht geändert, insbesondere nicht erweitert werden kann (vgl zuletzt WoBl 1996, 154/55 mwN).
Ein zweites, ebenfalls vom Rekursgericht zutreffend gelöstes Problem betrifft die vom Antragsteller (erneut) geforderte Schaffung eines Rückzahlungstitels. Ein solcher Leistungsbefehl ist vom Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG nur zu erlassen, wenn sich ein Rückforderungsanspruch des Mieters im Verfahren "ergibt" (§ 37 Abs 4 MRG). Es dürfen also keine Zweifel bestehen, daß der unzulässigerweise vorgeschriebene Mietzins auch tatsächlich bezahlt wurde (vgl WoBl 1993, 172/118). Im gegenständlichen Fall hat sich nur die Vorschreibung, nicht aber auch die Bezahlung der festgestellten Überschreitungsbeträge ergeben. Die Antragsgegnerin hat sogar ausdrücklich das Bestehen eines (den zu Unrecht vorgeschriebenen Gesamtbetrag übersteigenden) Mietzinsrückstandes behauptet. Die Schaffung eines Rückzahlungstitels war damit nicht möglich; eine Abweisung des diesbezüglichen Begehrens hatte zu unterbleiben (MietSlg 45.508 ua).
Die den eigentlichen Gegenstand des Verfahrens bildende Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses sowie der in den Überprüfungszeitraum fallenden Überschreitungsbeträge ist, wie der Antragsteller zu Recht rügt, mit einem Fehler behaftet. Statt die Differenz zwischen Bruttomietzins und Betriebskosten (laut unbestrittener Aufschlüsselung durch die Antragsgegnerin) als Hauptmietzins festzustellen, hat das Erstgericht die Betriebskosten (ohne Umsatzsteuer) mit dem Hauptmietzins gleichgesetzt. Da dies auf einem offenkundigen Versehen beruht (die Feststellungen geben die Grundlagen sowie die Berechnungsmethode zur Ermittlung des Hauptmietzinses richtig wieder), konnte der Fehler gemäß § 419 ZPO (der auch im außerstreitigen Verfahren Anwendung findet: vgl zuletzt EFSlg 76.327) ohne weiteres Verfahren berichtigt bzw im Rahmen der rechtlichen Beurteilung behoben werden. Es ist also davon auszugehen, daß der dem Antragsteller im Überprüfungszeitraum vorgeschriebene Hauptmietzins S 5.029,68 und nicht S 2.327,56 betrug. Das Erstgericht sprach in diesem Zusammenhang von einem "Bruttomietzins", womit zum Ausdruck gebracht wurde, daß er die Umsatzsteuer enthielt. Das entspricht auch dem Vorbringen der Antragsgegnerin (AS 37 f). Da es dem Vermieter gemäß § 15 Abs 2 MRG freisteht, die vom Mietzins zu entrichtende Umsatzsteuer auf den Mieter zu überwälzen, war daher auch der zulässige Hauptmietzins (der im konkreten Fall dem Kategoriemietzins gemäß § 16 Abs 2 Z 3 MRG idF vor dem 3.WÄG entspricht) um die gesetzliche Umsatzsteuer zu erhöhen. Die Überschreitungsbeträge stellen sich als Differenz zwischen vorgeschriebenem und zulässigem Hauptmietzins inklusive Umsatzsteuer dar (S 5.029,58-S 748,88).
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 ZPO.
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