OGH 5Ob17/97d

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Das Erstgericht stellte - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - den angemessenen monatlichen Hauptmietzins für das vom Antragsteller gemietete Bestandobjekt Nr.13, im Hause B*****, das im Eigentum der Antragsgegner steht, zu den Stichtagen 1.3.1994 und 1.1.1995 (in den Ausfertigungen des Sachbeschlusses versehentlich mit 1.1.1994 und 1.3.1995 bezeichnet) mit S 22.308,- fest und errechnete auf dieser Basis den ab 1.1.1995 zulässigen monatlichen Hauptmietzins mit S 2.027,60 (einschließlich des bisherigen monatlichen Hauptmietzinses von S 579,-) unter Festlegung einer im einzelnen umschriebenen Wertsicherung.

Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:

Das Bestandobjekt weist eine Nutzfläche von 101,4 m2 auf und wurde schon vor der Unternehmensveräußerung (an den Antragsteller im Jahre 1970) als Tennisfachgeschäft betrieben. Mit Schreiben vom 3.11.1994 anerkannten die Antragsgegner den Antragsteller als Mieter des Bestandobjektes. Ausgehend von einem angemessenen Hauptmietzins von S 300,-/m2 und einer Nutzfläche von 101,4 m2 errechneten sie den ab 1.1.1995 zu bezahlenden Hauptmietzins mit S 1.989,40.

Das gegenständliche Bestandobjekt befindet sich im Mezzaninbereich der sehr repräsentativ gestalteten Eckliegenschaft B*****straße *****/ K***** Straße an der Front Bösendorferstraße.

Die Situierung des Bestandobjektes im Hochparterre straßenseitig ist zwar ungewöhnlich, jedoch entsprechend der hier hauptsächlich ausgeübten Tätigkeit (Reparatur von Tennisrackets, Verkauf von Tennisrackets und Sporttextilien) ist eine Schau- und Werbefläche offensichtlich nicht so ausschlaggebend, da das Geschäft seit 1939 an diesem Standort betrieben wird. Es sind keinerlei Werbeschilder an der Fassade des Hauses angebracht. Die Größe des Bestandobjektes ist für den bedungenen Verwendungszweck (Werkstätte, Verkauf) bestens geeignet.

Die Raumanordnung kann als sehr gut bezeichnet werden. Sämtliche vermietete Flächen werden vom Antragsteller aktiv genutzt.

Der Antragsteller beschäftigt sich hauptsächlich mit der Reparatur und dem Verkauf von Tennisrackets und führt offensichtlich ein Spezialgeschäft. Nebenbei werden Sportbekleidung und Sportmaterialien im Umfeld des Tennisrackets veräußert. Nach Angaben des Antragstellers ist kein vergleichbarer Betrieb vorhanden. Demnach ist auch kaum Konkurrenz vorhanden. Die Konkurrenz nimmt jedoch dadurch zu, daß unmittelbar bei den Sportstätten, Tennisplätzen etc. Verkaufsshops mit Reparaturwerkstätten entstehen, die von den Konsumenten deswegen gerne genutzt werden, weil keine zusätzlichen Wege in Kauf genommen werden müssen.

Die Lage ist insgesamt als gut, die Infrastruktur als erstklassig zu bezeichnen.

Für 1.1.1970, 1.3.1994 und 1.1.1995 kann von einer ordnungsgemäßen, einfachen Grundausstattung ausgegangen werden. Durch den von den bisherigen Mietern kaum getätigten Investitionen ist der Erhaltungszustand als mäßig und stark abgenutzt zu bezeichnen.

Für die gewählte Geschäftstätigkeit ist das Bestandobjekt gut nutzbar.

Der angemessene Nettohauptmietzins für das gegenständliche Bestandobjekt beträgt zu den Stichtagen 1.3.1994 und 1.1.1995 S 220,-/m2, sohin insgesamt S 22.308,-.

Der angemessene Hauptmietzins zum Stichtag 1.1.1970 beträgt S 3.500,-.

Der tragbare Hauptmietzins für das gegenständliche Objekt beträgt monatlich S 16.430,-. Ausgangsbasis für diese betriebswirtschaftlichen Überlegungen ist nicht der Erfolg des Mieters als Kaufmann, sondern die festgestellte Betriebsart (Kleinhandel/ Gewerbebetrieb) wie sie bereits bei der Anmietung der Geschäftsräume Geschäftsgrundlage war, hier eine Tennis-Racket-Reparaturwerkstätte als Hauptgeschäft.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:

Bei der nach § 46 a Abs 5 MRG zulässigen Anhebung des Hauptmietzinses sei die Art der Geschäftstätigkeit lediglich in Ausnahmefällen zu berücksichtigen, nämlich zur Vermeidung sozialer Härten, wenn es sich um einen Nahversorgungsbetrieb handle und sich der Mietgegenstand in einer teuren Gegend befinde. Der Antragsteller, der sich hauptsächlich mit der Reparatur und dem Verkauf von Tennisrackets beschäftige, führe jedoch ein nicht der Nahversorgung dienendes Spezialgeschäft. Der angemessene Hauptmietzins sei daher ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit festzustellen gewesen.

Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes - mit Ausnahme des Ausspruches über die Wertsicherung - dahin ab, daß der angemessene monatliche Hauptmietzins per 1.1.1995 unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit S 15.000,-, der zulässige Hauptmietzins für Jänner 1995 demnach S 1.540,45 betrage, und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

In Erledigung der Tatsachenrüge übernahm das Rekursgericht die Feststellungen des Erstgerichtes als unbedenklich, insbesondere die bekämpfte Feststellung, daß der für die Branche des Antragstellers tragbare Hauptmietzins monatlich S 14.430,- betrage (S 16.430,-

Aufwandsposten für Raummiete abzüglich eines plausiblen Betrages von S 2.000,- an Betriebskosten).

Rechtlich führte das Rekursgericht folgendes aus:

Weder der Gesetzestext noch die Gesetzesmaterialien schränkten die Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit ausschließlich auf Nahversorgungsunternehmen ein. Vielmehr heiße es im Ausschußbericht (AB 11): "Zur Vermeidung sozialer Härten, vor allem im Bereich ertragsarmer Branchen und zur Sicherung der Nahversorgung, ist bei der Festsetzung des angemessenen Mietzinses auf die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit und die damit verbundenen Ertragsmöglichkeiten Rücksicht zu nehmen". Es sei daher grundsätzlich auf die im Bestandobjekt ausgeübte Geschäftstätigkeit Rücksicht zu nehmen. Aus den Materialien sei außerdem insgesamt eindeutig zu erkennen, daß sich diese Berücksichtigung nur in einem - gegenüber dem angemessenen Betrag nach § 16 Abs 1 - niedrigeren, nicht aber höheren Hauptmietzins niederschlagen soll (Tades/ Stabentheiner, Das 3.WÄG, ÖJZ 1994/1A, 13).

Während der Gesetzestext völlig offen lasse, in welcher Weise die Art der Geschäftstätigkeit bei der Berechnung des Hauptmietzinses zu berücksichtigen sei, weise der Ausschußbericht zumindest darauf hin, daß auf die mit der Art der Geschäftstätigkeit "verbundenen Ertragsmöglichkeiten" Rücksicht zu nehmen sei. Hiebei werde nicht konkretisiert, ob auf die Ertragsmöglichkeit des konkreten Unternehmens, auf jene eines Unternehmens der jeweiligen Branche an demselben Standort (in derselben Geschäftsräumlichkeit) oder auf die generelle Ertragssituation der jeweiligen Branche unabhängig vom Standort abzustellen sei. Die zweite Auslegungsvariante sei gegenüber den beiden anderen zu bevorzugen, weil einerseits der Mietzins von der Tüchtigkeit oder Untüchtigkeit des konkreten Unternehmers unabhängig sein und andererseits der Standort als ein wesentlicher Faktor für die Ertragsmöglichkeit eines Unternehmens nicht außer Betracht bleiben solle (vgl Ostheim, Unternehmensveräußerung und Mietzinserhöhung im 3.WÄG, WoBl 1993, 200 und 207).

Das Schwergewicht der Geschäftstätigkeit des Antragstellers, wie sie auch bereits bei der Anmietung Geschäftsgrundlage war, bestehe hauptsächlich in der Reparatur von Tennisrackets, daneben auch im Verkauf speziell von Tennissportartikeln. Während der an sich angemessene Hauptmietzins (ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit) S 22.308,- beträgt, sei auf Grund der Ertragsmöglichkeit eines Unternehmens derselben Branche am selben Standort (zur Erzielung einer ausgeglichenen Bilanz) nur ein monatlicher Hauptmietzins von rund S 14.430,- tragbar. Die Geschäftstätigkeit des Antragstellers liege daher im Bereich ertragsarmer Branchen, sodaß sie bei der Festsetzung des angemessenen Hauptmietzinses jedenfalls zu berücksichtigen sei, unabhängig davon, ob darüber hinaus die Erhaltung des Betriebes auch aus dem Blickfeld der Sicherung der Nahversorgung erwünscht sei.

Bei der Ermittlung des tragbaren Hauptmietzinses werde ohnehin nicht auf den Erfolg des Mieters als Kaufmann abgestellt, sondern vielmehr auf objektive - auf den konkreten Mietgegenstand bezogene - branchenspezifische Gegebenheiten.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.

Der Antragsteller begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

Unstrittig ist, daß wegen der vor dem 1.1.1982 erfolgten Unternehmensveräußerung ohne Übergang der Hauptmietrechte und der

nunmehr erfolgten Anerkennung des Antragstellers (=

Unternehmenserwerbers) als Hauptmieter durch die Antragsgegner (=

Vermieter) eine "Fünfzehntel-Anhebung" des Mietzinses gemäß § 46 a Abs 5 MRG erfolgen kann. Strittig ist nur noch, ob dieser Mietzinsanhebung ein angemessener Mietzins von S 22.308,- (ohne Berücksichtigung der Art der vom Mieter im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit) oder bloß von (durch den Antragsteller unbekämpft gebliebenen) S 15.000,- (unter Berücksichtigung der Art dieser Geschäftstätigkeit) zu Grunde zu legen ist.

Die Vorinstanzen ließen aber unberücksichtigt, daß die übergangsrechtliche Bestimmung des § 46 a Abs 6 MRG auch für den hier nach § 46 a Abs 5 MRG zu beurteilenden Fall auf § 12 a Abs 7 MRG (Dauerrecht) verweist, wonach bei der Ermittlung des nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Hauptmietzinses im Falle der Unternehmensveräußerung die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung maßgebend sind.

Der erkennende Senat hat bei Beurteilung eines eine Unternehmensverpachtung (im Jahre 1969) betreffenden Falles verneint, daß für die Feststellung der Angemessenheit des Mietzinses auf den Zeitpunkt des Aufhebungsbegehrens abzustellen sei, und zur Begründung folgendes ausgeführt (5 Ob 10/97z):

"Entgegen dem Wortlaut des Gesetzes sind die Vorinstanzen aber unter Hinweis auf den Gesetzeszweck einer schrittweisen Anpassung an das geltende Hauptmietzinsniveau zum Ergebnis gelangt, daß für die Feststellung der Angemessenheit auf den Zeitpunkt des Anhebungsbegehrens abzustellen sei. Dieses Ergebnis kann im Wege der teleologischen Interpretation schon deshalb nicht herbeigeführt werden, weil damit der äußerst mögliche Wortsinn als Grenze jeglicher Auslegung (Koziol/Welser I10 20 mwN) überschritten würde. Abgesehen davon, hat die Bestandsgarantie für Verträge in der Rechtsordnung einen so hohen Stellenwert, daß Gesetzesbestimmungen, die vertragliche Vertragspositionen verändern, eher einschränkend - und nicht ausdehnend - auszulegen wären (vgl zu § 46 a Abs 4 MRG 5 Ob 11/96 und 5 Ob 2363/96b).

Die Bestimmung des § 46 a Abs 6 iVm § 12 a Abs 7 MRG kann aber auch im Wege der teleologischen Reduktion nicht ausgeschaltet werden. Eine solche Korrektur des Gesetzeswortlautes würde einen klaren Nachweis des Gesetzeszweckes erfordern. Dieses Problem ist im Mietrecht besonders schwierig zu lösen, weil sich den gesetzlichen Regelungen kaum einheitliche Wertungsprinzipien entnehmen lassen. Rechtsänderungen stellen meist mühevoll zustandegekommene Kompromisse mit den sich daraus nahezu notwendig ergebenden Unzulänglichkeiten und Ungereimtheiten dar, sodaß der Wille des Gesetzgebers nur allzu leicht verfehlt werden kann, wenn sich der Rechtsanwender vom Wortlaut entfernt (vgl 5 Ob 2329/96b; WoBl 1992, 79/63; Würth, Zur Anwendung des MRG, WoBl 1990, 23 f).

Im vorliegenden Fall ist keineswegs gesichert, daß der Gesetzgeber mit § 46 a MRG "Altmieten" schlechthin - wenn auch nur schrittweise - dem derzeitigen Niveau angleichen wollte; dieses Ziel hätte er viel einfacher erreichen können. Das immer wieder genannte Anliegen des Gesetzgebers, die Regelungen über die Mietzinsbildung bei Geschäftsraummieten zu vereinheitlichen, wurde in den Gesetzesmaterialien nur im Zusammenhang mit einer Gleichstellung von Geschäftsraummieten natürlicher Personen mit Geschäftsraummieten von juristischen Personen und Gesellschaften des Handelsrechtes hinsichtlich der Unternehmensveräußerung im weiteren Sinn formuliert (5 Ob 2329/96b mit Hinweis auf 1268 BlgNr 18. GP, 10). Demgegenüber kann es als Sinn der in Rede stehenden Bestimmungen auch für "Altverträge" angesehen werden, daß für die Bemessung des angemessenen Mietzinses die Verhältnisse im Zeitpunkt des die Anhebung auslösenden Ereignisses maßgebend sein sollen (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht 94, § 12 a MRG Anm 15). Der erkennende Senat hält daher am Wortlaut des § 46 a Abs 6 iVm § 12 a Abs 7 MRG fest, demzufolge es auch bei der Verpachtung eines Unternehmens vor dem 1.3.1994 bei der Ermittlung des nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Hauptmietzinses auf die Verhältnisse bei Pachtbeginn ankommt (vgl Ostermayer, Mietrecht, § 46 a MRG Anm 3; Tades/Stabentheiner, Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz, ÖJZ-Sonderheft 1 A/1994, 17; Stabentheiner in Rainer, Handbuch des Miet- und Wohnrechts 221; aM Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung bei Geschäftsraum-Hauptmiete 176 f).

Daß dieses Ereignis unter Umständen schon lange zurückliegt, kann nach Auffassung des erkennenden Senates gesetzeskonform folgendermaßen Berücksichtigung finden: § 46 a Abs 6 MRG ordnet an, § 12 a Abs 7 MRG (nur) sinngemäß anzuwenden. Zu den danach maßgeblichen Verhältnissen bei Beginn des Pachtverhältnisses zählt im Falle von "Altverträgen" auch die Möglichkeit, bei Neuvermietung des Geschäftslokals zum damaligen Zeitpunkt eine Wertsicherung zu vereinbaren. 1969 wäre eine Wertsicherung grundsätzlich zulässig gewesen (vgl Zingher, MG18 § 16 Anm 7). Die Bedachtnahme auf die Verhältnisse bei Pachtbeginn erlaubt es daher, den damals angemessenen Hauptmietzins bis zur Zeit des nunmehrigen Anhebungsbegehrens entsprechend den damals in Mietverträgen üblichen Wertmessern (Indexklauseln) zu valorisieren. Damit wird für die Anwendung des § 46 a Abs 3 MRG eine Ausgangslage hergestellt, die in etwa einer potentiellen Neuvermietung durch die Hauseigentümer (zB an den Pächter) zur Zeit der tatsächlichen Verpachtung des Unternehmens durch die Mieter entspricht."

Diese Grundsätze gelten auch für den Fall, daß eine "Fünfzehntel-Anhebung" nach § 46 a Abs 5 MRG zulässig ist. Wertet man aber den für den Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung (1970) festgestelltermaßen angemessenen Nettohauptmietzins von S 3.500,- pro Monat nach dem für die Wertsicherung von Mietzinsen damals durchaus

üblichen Verbraucherpreisindex Basis 1966 (= 100) im Verhältnis der

entsprechenden Indexzahlen (Jänner 1970 = 115,0; Jänner 1995 = 346,2)

auf, so ergibt dies eine Mietzinshöhe, die unter dem vom Rekursgericht zu Grunde gelegten Betrag von S 15.000,- liegt. Demnach können die Antragsgegner keine höhere Mietzinsbemessungsgrundlage erreichen, als sie ohnedies - vom Antragsteller unbekämpft - vom Rekursgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegt wurde.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.