OGH 5Ob2329/96b

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben und der angefochtene Sachbeschluß dahingehend abgeändert, daß die Entscheidung des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Das den Revisionsrekurs betreffende Kostenersatzbegehren der Antragsgegnerin wird abgewiesen.

Text

Begründung

Die Antragsgegnerin ist zumindest seit 6.6.1893 Hauptmieterin des Geschäftslokals top 1 im Haus *****. Sie betreibt in diesem Geschäftslokal seit jeher eine Apotheke. Die Anmietung erfolgte ursprünglich durch eine juristische Person bzw eine Personengesellschaft des Handelsrechtes; zur Zeit hat die Antragsgegnerin die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft.

Am 25.11.1994 forderte die Antragstellerin, in deren Eigentum das fragliche Mietobjekt steht, die Antragsgegnerin unter Berufung auf § 46a Abs 4 MRG auf, ab 1.1.1995 anstellte des bisher entrichteten Hauptmietzinses von S 3.130,-- (inklusive Erhaltungsbeitrag) in einem ersten Schritt der 1/15-Anhebung (auf letztlich S 96.065,-- monatlich) einen monatlichen Hauptmietzins von S 9.690,40 zu zahlen, weil in der Mietergesellschaft eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten iSd § 12a Abs 3 MRG erfolgt sei. Eine freie Mietzinsvereinbarung sei zwar bei Abschluß des Mietvertrages, nicht jedoch in weiterer Folge möglich gewesen, sodaß die Antragstellerin an einer Erhöhung des Mietzinses - etwa durch eine Änderungskündigung - gehindert gewesen sei. Bei richtigem Verständnis der Regelung des § 46a Abs 4 MRG stehe der Antragstellerin das Recht der Mietzinsanhebung zu.

Diese Mietzinserhöhung lehnt die Antragsgegnerin ab, weil sie § 46a Abs 4 MRG nur für den Fall vorsehe, daß bei Abschluß des Mietvertrages eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich war. Gesetzliche Mietzinsbeschränkungen habe es im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht gegeben.

Das Gericht ist nunmehr - nach vorheriger Anrufung der Schlichtungsstelle - gemäß § 40 Abs 2 MRG mit einem Mietzinsüberprüfungsantrag der Vermieterin befaßt, in dem die Zulässigkeit des verlangten Mietzinses (in der letzten Stufe der Anhebung S 96.065,-- monatlich zuzüglich Betriebskosten und USt) festgestellt werden soll.

Das Erstgericht wies diesen Sachantrag ab. Es vertrat den Standpunkt, daß eine Mietzinsanhebung nach § 46a Abs 4 MRG nicht in Betracht komme, weil im Zeitpunkt des Mietzinsvertragsabschlusses eine freie Mietzinsvereinbarung möglich gewesen sei. Eine ungewollte Gesetzeslücke, wie sie die Antragstellerin in diesem Zusammenhang für ihren Rechtsstandpunkt reklamiere, sei nicht zu erkennen.

Das Rekursgericht hob diese Entscheidung auf, um - ausgehend von der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Mietzinsanhebung bei einem Mietvertragsabschluß vor 1917 - noch die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen des § 46a Abs 4 MRG zu prüfen und den angemessenen Hauptmietzins festzustellen. Es führte (nach einer Bekräftigung der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges für das gegenständliche Feststellungsbegehren) aus:

§ 46a Abs 4 MRG stelle für ein Anhebungsrecht des Vermieters (abgesehen von weiteren Voraussetzungen) darauf ab, daß eine juristische Person oder eine Personengesellschaft des Handelsrechts "vor dem 1.Jänner 1968 eine Geschäftsräumlichkeit als Hauptmieter gemietet hat" und "bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich war".

Im Vordergrund stehe nun das Problem, ob das Anhebungsrecht des Vermieters gemäß § 46a Abs 4 MRG ausgeschlossen sein soll, wenn ein freier Mietzins zu einem Zeitpunkt vereinbart wurde, zu dem wegen der damals bestehenden Gesetzeslage weder die Mietzinsbildung noch die Kündigung gesetzlich beschränkt waren.

Im Rahmen des ABGB habe (früher wie auch jetzt) der Mietzins grundsätzlich (abgesehen von den Beschränkungen durch die Bestimmungen über Wucher und laesio enormis) frei vereinbart und der Vertrag ohne Vorliegen von Gründen gekündigt werden können. Mit der Verordnung vom 26.1.1917 (RGBl 1917/34) und den Verordnungen vom 20.1. und 26.10.1918 (RGBl 1918/21 und 381) seien dann die ersten Beschränkungen bei der Erhöhung des Mietzinses und die ersten Kündigungsbeschränkungen eingeführt worden. Das Mietengesetz 1922 (wiederverlautbart durch das BGBl 1929/210) habe dann erstmals eine betragliche Höchstgrenze für den zu vereinbarenden Mietzins eingeführt und die mit den Verordnungen eingeführten Kündigungsbeschränkungen übernommen.

Der Wortlaut des § 46a Abs 4 MRG unterscheide nun nicht, ob es im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung bereits gesetzliche Kündigungsbeschränkungen gab oder nicht. Dieser Umstand sei deshalb nicht zu vernachlässigen, weil es aus der Sicht des Vermieters einen Unterschied mache, ob für ihn im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages (der Mietzinsvereinbarung) die Aussicht besteht, den Mietvertrag jederzeit (lediglich unter Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin) lösen zu können, oder ob er bei Abschluß der (freien) Mietzinsvereinbarung mit einer wesentlich stärkeren Bindung an den Vertrag (nämlich mit einer Auflösungsmöglichkeit nur aus wichtigen Gründen) rechnen muß.

Bei den vor 1917 geschlossenen Mietverträgen habe es zB nicht einmal der Vereinbarung einer Wertsicherung des Mietzinses bedurft (eine solche sei damals auch nicht üblich gewesen), weil der Vermieter im Fall der Weigerung des Mieters, einen höheren Mietzins zu zahlen, den Mietvertrag leicht aufkündigen konnte.

Auf Grund der Verordnung vom 26.1.1917 sowie der inhaltlich sehr ähnlichen Verordnungen aus dem Jahr 1918 (die Verordnung RGBl 1918/381 sei nicht befristet gewesen und erst mit dem MG 1922 außer Kraft gesetzt worden) habe der Vermieter den Mietzins nur mehr um die jeweils eingetretene Erhöhung der Erhaltungs-, Verwaltungs-, Betriebs- und Hypothekarkosten erhöhen dürfen; gleichzeitig seien erstmals Kündigungsbeschränkungen eingeführt (und später in § 19 MG bzw § 30 MRG übernommen) worden.

Somit stelle sich die Frage, ob der Gesetzgeber mit der nun getroffenen Regelung des § 46a Abs 4 MRG bezweckte, ein Anhebungsrecht des Vermieters bei den bereits vor dem Jahr 1917 getroffenen - freien - Mietzinsvereinbarungen auszuschließen.

Zweck des § 46a MRG sei die schrittweise Anhebung des Hauptmietzinses bei bestehenden Hauptmietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten auf die marktübliche (iSd § 16 Abs 1 "angemessene") Höhe gewesen. Die Vorgängerbestimmung im Ministerialentwurf zum Bundeswohnrechtsgesetz, JMZ 7123/64-17/93 (idF mit "BWRG-Entw" abgekürzt) habe für ein Anhebungsrecht des Vermieters lediglich vorausgesetzt, daß der Hauptmietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit mit einer juristischen Person oder Personenhandelsgesellschaft vor dem 16.12.1955 abgeschlossen wurde (S 112 Abs 4 BWRG-Entw). Zusätzlich habe er einen weiteren Anhebungstatbestand für Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten vorgesehen, die zwischen dem 16.12.1955 und 31.12.1967 (gleichgültig, ob mit juristischen Personen, Personenhandelsgesellschaften oder natürlichen Personen) abgeschlossen wurden; nur in diesen Fällen habe der Entwurf darauf abgestellt, daß auf Grund der damaligen gesetzlichen Bestimmungen eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich gewesen sein durfte (§ 112 Abs 5 BWRG-Entw). Nach der Regelung im BWRG-Entw habe kein Zweifel bestanden, daß davon auch die vor dem Jahr 1917 geschlossenen Mietverträge betroffen sein sollten. Das 3. WÄG habe dann durch die Regelung des § 46a Abs 4 MRG das Anhebungsrecht des Vermieters bei vor dem 1.1.1968 geschlossenen Hauptmietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten - gegenüber dem BWRG-Entw - eingeschränkt, indem es zusätzliche Tatbestandsvoraussetzungen schuf. Es gebe allerdings in den Materialien keinen Hinweis darauf, daß jene Mietverträge, die erst durch Regelungen nach Mietvertragsabschluß Kündigungsbeschränkungen und Beschränkungen bei der Erhöhung des Mietzinses unterworfen wurden, vom Anhebungsrecht des Vermeiters nach § 46a Abs 4 MRG grundsätzlich nicht erfaßt sein sollten. Ebensowenig sei ein solcher Sinn dem Gesetz zu entnehmen. Es wäre unverständlich, von der Regelung gerade solche Altverträge auszunehmen, bei deren Abschluß wegen der Möglichkeit der jederzeitigen Kündigung nicht einmal die Notwendigkeit bestand, eine Wertsicherung des Mietzinses zu vereinbaren, und deren Mietzins auf Grund nachträglicher Mietzinserhöhungsbeschränkungen über Jahrzehnte hindurch sehr niedrig blieb, wobei der Vermieter durch nachträglich eingeführte Kündigungsbeschränkungen an den Vertrag wesentlich stärker gebunden wurde als er es bei Vertragsabschluß war. Eine Gleichstellung jener freien Mietzinsvereinbarungen, die zu Zeiten eines bestehenden gesetzlichen Kündigungsschutzes getroffen wurden, mit jenen Mietzinsvereinbarungen, die zu Zeiten eines inhaltlich nicht beschränkten Auflösungsrechts des Vermieters geschlossen wurden, sei sachlich nicht gerechtfertigt.

Die Formulierung in § 46a Abs 4 MRG "und war bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich" sei zu weit gefaßt und daher teleologisch zu reduzieren (Bydlinski in Rummel2, Rz 7 zu § 7 ABGB). Die Tatbestandsvoraussetzung, "war bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich", gelte nicht für Mietverträge, die vor Inkrafttreten der Verordnung vom 26.1.1917, RGBl 1917/34, geschlossen und nachträglich erstmals einer Kündigungsbeschränkung und einer Beschränkung bei der Erhöhung des Mietzinses unterworfen wurden (vgl Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung, 109 ff; Dirnbacher, Gedanken zu § 46a MRG, WoBl 1995, 78, 79).

Das Erstgericht habe auf Grund einer vom Rekursgericht nicht geteilten Rechtsansicht die übrigen Voraussetzungen des § 46a Abs 4 MRG nicht geprüft und hiezu keine Feststellungen getroffen. Daher sei eine Aufhebung des Sachbeschlusses zur Verfahrensergänzung notwendig. Die übrigen Ausführungen des Rekursgerichtes befassen sich mit Fragen der Verfahrensergänzung zur Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Zu den hier behandelten Rechtsfragen fehle nämlich eine Judikatur des Obersten Gerichtshofes.

Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs beharrt die Antragsgegnerin auf ihrem Rechtsstandpunkt, daß der Mietvertragsabschluß vor 1917 einer Anhebung des Mietzinses gemäß § 46a Abs 4 MRG entgegenstehe. Eine echte Gesetzeslücke sei bei der Genesis dieser Regelung (nämlich der Einfügung des einschränkenden Zusatzes "sofern bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich war" durch Mietrechtsexperten in eine zunächst weitgehende Mietzinsanhebungsmöglichkeit) auszuschließen. Weitere Rechtsmittelausführungen beschäftigen sich mit dem Problem der Anwendbarkeit des § 46a Abs 4 MRG auf Fälle gesellschaftsrechtlicher Änderungen durch Gesamtrechtsnachfolge, mit der Höhe des angemessenen Mietzinses und - besonders ausführlich - mit der Sonderstellung von Apotheken im Wirtschaftsgefüge. Dabei werden auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Regelung des § 46a Abs 4 MRG geäußert. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, beim Verfassungsgerichtshof die Einleitung eines Gesetzesüberprüfungsverfahrens über die Verfassungsmäßigkeit des § 46a Abs 4 MRG zu beantragen (was mangels formellen Antragsrechtes wohl nur als Anregung verstanden werden kann), hilfsweise den angefochtenen Beschluß im Sinne einer Wiederherstellung der erstgerichtlichen Entscheidung abzuändern oder ihn aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Antragstellerin hat in einer fristgerecht erstatteten Revisionsrekursbeantwortung die Bestätigung des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses beantragt.

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er ist iS seines Abänderungsbegehrens auch berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Zutreffend hat schon das Rekursgericht darauf hingewiesen, daß die wörtliche Interpretation der gesetzlichen Regelung des § 46a Abs 4 MRG, wonach der Vermieter den Hauptmietzins (unter den dort angeführten Voraussetzungen) nur dann anheben darf, wenn "bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung nicht möglich war", die Anhebungsmöglichkeit im gegenständlichen Fall ausschließt. Vor 1917 (zurückwirkend bis 1.7.1916) gab es nämlich keinerlei Beschränkungen bezüglich der Höhe des Mietzinses (Csoklich/Seist, Wann war eine freie Mietzinsvereinbarung möglich, WoBl 1995, 197; Langer, Mietzinsregelungen 1917 - 1994, 7). Zu der von einem Teil der Lehre geforderten Ausdehnung der Anhebungsreglung des § 46a Abs 4 MRG auf Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die vor 1917 (oder gar vor 1955) abgeschlossen wurden (vgl Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung bei Geschäftsraummieten, 109 ff; Dirnbacher, Gedanken zu § 46a MRG, WoBl 1995, 79), gelangt man daher nur, wenn man den Wortsinn der Gesetzesaussage teleologisch reduziert.

Das Rekursgericht hat dies getan, weil es aus der zunächst umfassender geplanten Regelung der Möglichkeiten einer Mietzinsanhebung für "Altmietverträge" über Geschäftsräumlichkeiten (§ 112 Abs 4 des BWRG-Entwurfes) herauszulesen glaubte, daß dem Gesetzgeber ein eher restriktives Verständnis der nachträglich eingeführten Ausnahmeregelung zu unterstellen sei, doch fehlt hiefür - wie auch das Rekursgericht zugesteht - in den Gesetzesmaterialien jeglicher Anhaltspunkt. Das bewußte Abgehen von den als zu weitgehend empfundenen Anhebungsmöglichkeiten im Zuge der Ausschußberatungen könnte auch so verstanden werden, daß gesetzliche Eingriffe in bestehende Mietverträge nur ausnahmsweise gestattet werden sollten. Ähnliche Bedenken stehen dem Argument entgegen, dem Gesetzgeber könne ein Bestandschutz für die vor 1917 abgeschlossenen Mietverträge über Geschäftsraummieten nicht zugesonnen werden, weil sich seither durch die Mieterschutzgesetzgebung (das teilweise Einfrieren der Mietzinse und die Schaffung von Kündigungsbeschränkungen) die Kalkulationsgrundlagen für die Vermieter wesentlich verändert hätten. Auch hier könnten mögliche Änderungswünsche dem höherwertigen Prinzip der Vermeidung von Eingriffen in bestehende Verträge oder auch nur Gruppeninteressen geopfert worden sein. Die teleologische Reduktion einer gesetzlichen Regelung erfordert den klaren Nachweis des Gesetzeszweckes, an dem sich die (letztlich den Gesetzeswortlaut korrigierende) Auslegung orientieren soll. Im Mietrecht ist dieses Problem besonders schwierig zu lösen, weil sich den gesetzlichen Regelungen kaum einheitliche Wertungsprinzipien entnehmen lassen. Rechtsänderungen stellen meist mühevoll zustandegekommene Kompromisse mit den sich daraus nahezu notwendig einhergehenden Unzulänglichkeiten und Ungereimtheiten dar, sodaß der Wille des Gesetzgebers nur allzuleicht verfehlt werden kann, wenn sich die Gesetzesauslegung vom Wortlaut entfernt (vgl Würth, Zur Anwendbarkeit des MRG, WoBl 1990, 33 [34]; WoBl 1992, 79/63).

Im gegenständlichen Fall lassen, wie bereits erwähnt, die Gesetzesmaterialien keinen sicheren Rückschluß zu, ob mit der Einschränkung der Mietzinsanhebungsmöglichkeiten auf Mietverträge, bei denen bei Vertragsabschluß keine freie Mietzinsvereinbarung möglich war, eher dem Ausnahmecharakter des Eingriffs in bestehende Mietverträge oder dem Wunsch nach einer generellen Heranführung "alter" Mietzinse für Geschäftsräumlichkeiten an das derzeitige Marktniveau Rechnung getragen werden sollte. Das in diesem Zusammenhang immer wieder zitierte Anliegen des Gesetzgebers, die Regelungen über die Mietzinsbildung bei Geschäftsraummieten zu vereinheitlichen, wurde nur im Zusammenhang mit einer Gleichstellung von Geschäftsraummieten natürlicher Personen mit Geschäftsraummieten von juristischen Personen und Gesellschaften des Handelsrechtes hinsichtlich der Unternehmensveräußerung im weiteren Sinn formuliert (1268 BlgNR 18. GP, 10). Auch eine Gesamtschau der mit dem 3. WÄG normierten Rechtsänderungen gibt keine verläßlichen Orientierungspunkte für eine teleologische Auslegung der fraglichen Gesetzesbestimmung. Der erkennende Senat vertritt daher den Standpunkt, daß an der wortgetreuen Auslegung festzuhalten ist, wonach § 46a Abs 4 MRG eine Mietzinsanhebung in allen Fällen ausschließt, in denen bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung möglich war, insbesondere also auch bei Mietverträgen über Geschäftsräume, die vor dem Jahr 1917 zustande gekommen sind. Diese Auslegung begegnet auch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, da es durchaus sachgerecht erscheint, bei der Zulassung von Eingriffen in bestehende Mietverträge nach dem Maß der bei Vertragsabschluß zur Verfügung stehenden Vertragsfreiheit zu differenzieren.

Damit erweist sich die Rechtssache im Sinn einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses als spruchreif. Auf weitere Argumente der Rechtsmittelwerberin war nicht einzugehen.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf die Bestimmung des § 37 Abs 3 Z 19 ZPO, die von der Rechtsmittelwerberin (die ausschließlich die Kosten ihrer rechtsfreundlichen Vertretung verzeichnete) offenbar übersehen wurde.