Zur gerichtlichen Hinterlegung von Mietzinsen

Wenn für eine Mieterin oder einen Mieter unklar und nicht leicht zu klären¹¹1 Ob 6/26b (Rz 17); 2 Ob 218/25k (Rz 19): nicht leicht zu beseitigende Unklarheiten. Auch Unklarheit der Rechtslage kann einen Grund zum Erlag bilden (RS0033545). Die Hinterlegungsbefugnis ist aber auch im Fall unklarer Rechtslage daran geknüpft, dass trotz sorgfältiger Prüfung Zweifel über die Person des Gläubigers bestehen (LGZ Wien 48 R 349/25s; 48 R 359/25m [Pkt 5.]). ist, an wen der (zumeist monatlich fällige) Mietzins zu leisten ist, haben sie die Möglichkeit zur gerichtlichen Hinterlegung des Mietzinses mit schuldbefreiender Wirkung (§ 1425 ABGB), um die für sie negativen Folgen des Schuldnerverzugs zu vermeiden. Solche unklaren Konstellationen sind bei aufrechtem Mietverhältnis etwa denkbar bei Miteigentumsverhältnissen auf Vermieterseite, insb bei zwischen den Miteigentümern des Mietobjekts auftretenden Streitigkeiten, bei Veräußerung eines Mietobjekts (§ 2 MRG; § 1120 ABGB),²²Zu Rechten des außerbücherlichen Erwerbers einer Liegenschaft RS0106071. beim Streit über die Beendigung eines Baurechts am Mietobjekt (§ 4 Abs 2, §§ 8, 9 BauRG)³³Mit der Eintragung des Baurechts im Grundbuch tritt die baurechtsberechtigte Person in bestehende Bestandverträge ein (RS0120874). oder bei einer Unklarheit, wann ein Fruchtgenussrecht am Mietobjekt⁴⁴Mit Begründung des Fruchtgenussrechts tritt die fruchtgenussberechtigte Person in bestehende Bestandverträge ein (RS0011849). Vom Fruchtnießer abgeschlossene Hauptmietverträge enden nicht mit Beendigung des Fruchtgenussrechts, sondern gehen auf den Eigentümer des Mietobjekts über (RS0013481; zum MRG-Mietverhältnis RS0021228; zur Bindung an Nebenabreden RS0069594; zum nicht dinglichen, sondern nur vertraglichen Fruchtgenussrecht bei Veräußerung der vermieteten Sache siehe RS0025850; RS0011849 [T4]). endet (§§ 524-529 ABGB). Zwischen Vermietern und deren Hausverwaltern ist die Sach- und Rechtslage mE klar.⁵⁵Vgl aber 2 Ob 218/25k ua; Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB⁴ § 1425 Rz 21 mwN in der zweitinstanzlichen Rsp. Zu dieser Frage waren mehrere Verfahren vor dem OGH anhängig.⁶⁶Der Autor ist an den Verfahren als Vertreter der Ersterlagsgegnerin beteiligt.