OGH 5Ob251/02a

Spruch:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Text

Begründung

Gegenstand des Verfahrens ist seit der rechtskräftig gewordenen Abweisung weiterer Sachanträge nur mehr ein auf § 8 Abs 3 MRG gestützter Ersatzanspruch, den die Antragstellerin gegen die Zweitantragsgegnerin geltend macht. Auch dieser Sachantrag wurde von den Vorinstanzen abgewiesen, und zwar im Wesentlichen mit der Begründung, der Zweitantragsgegnerin fehle die passive Sachlegitimation, weil nicht sie (die Vermieterin des von der Antragstellerin benützten Geschäftslokals), sondern eine andere Mieterin des Hauses die in Rede stehenden Umbauarbeiten in Auftrag gegeben bzw durchgeführt habe. Die Beeinträchtigungen, die die Antragstellerin dulden musste, seien daher nicht der Zweitantragsgegnerin zuzurechnen.

Eine Besonderheit des Falls besteht darin, dass die Umbauarbeiten nicht nur das Lebensmittelgeschäft der Bauherrin betrafen, sondern auch einen allgemeinen Teil der Liegenschaft; es wurden nämlich ca 12 bis 14 m2 des Bodens außerhalb des Geschäftslokals der Bauherrin verfliest. Diesbezüglich hat die Zweitantragsgegnerin weder einen Auftrag erteilt noch Kosten getragen.

Dazu führte das Rekursgericht in rechtlicher Hinsicht aus, dass nach § 8 Abs 3 MRG derjenige ersatzpflichtig sei, dem die Erhaltungs-, Verbesserungs- oder Änderungsarbeiten zuzurechnen sind, mögen sie auch an allgemeinen Teilen des Hauses durchgeführt worden sein. Nicht entscheidend sei, wem aus den Arbeiten ein Vorteil erwächst, weil es beim Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG nicht darum gehe, dem in der Mietrechtsausübung beeinträchtigten Mieter irgendwelche Vorteile herauszugeben, sondern um den Ausgleich entstandender Nachteile (JBl 2001, 662). Damit treffe im gegenständlichen Fall die Ersatzpflicht allein die Mieterin des umgebauten Geschäftslokals; ob es sich dabei um die B***** AG oder deren Schwestergesellschaft G***** AG handelt, sei rechtlich irrelevant.

Der Revisionsrekurs gegen diese Entscheidung wurde für zulässig erklärt, weil der OGH noch nicht zur Frage Stellung bezogen habe, unter welchen Voraussetzungen auch der Vermieter zur Leistung eines Ersatzes nach § 8 Abs 3 MRG herangezogen werden kann, wenn auf Kosten eines Mieters nicht nur dessen Lokal, sondern auch Allgemeinflächen umgebaut wurden.

Im nunmehr vorliegenden ordentlichen Revisionsrekurs führt die Antragstellerin zwei Argumente ins Treffen, um ihrer Rechtsansicht Geltung zu verschaffen, die verfahrensgegenständlichen Umbauarbeiten seien sehr wohl der Zweitantragsgegnerin zuzurechnen: da nicht feststehe, ob die B***** AG oder die G***** AG Mieterin des umgebauten Geschäftslokals bzw Auftraggeberin der Bauarbeiten war, "gebe es keine Anspruchsgrundlage gegen diese Gesellschaften, die eine Haftung des Vermieters (iSd § 8 Abs 3 MRG) erst ausschlösse"; andererseits komme es bei der Frage der Zurechnung der Umbauarbeiten sehr wohl darauf an, wem daraus Vorteile erwachsen. Wenn ein Mieter mit Zustimmung des Vermieters Arbeiten an Allgemeinflächen ausführt, was wiederum im überwiegenden Interesse des Vermieters liege, bestehe kein Anlass, den Vermieter aus der Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG zu entlassen.

Die Zweitantragsgegnerin hat in ihrer Revisionsrekursbeantwortung mit dem Hinweis auf die Entscheidung 5 Ob 297/99h (JBl 2001, 662), in der die hier strittige Frage der passiven Sachlegitimation für Ersatzansprüche nach § 8 Abs 3 MRG bereits eindeutig entschieden worden sei, die Zurückweisung des Revisionsrekurses beantragt.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs erweist sich als unzulässig, was gemäß § 510 Abs 3 letzter Satz ZPO (iVm § 528a ZPO und § 37 Abs 3 Z 16 MRG) kurz wie folgt zu begründen ist:

Richtig ist, dass die Voristanzen offen gelassen haben, ob die B***** AG oder die G***** AG Mieterin des umgebauten Geschäftslokals und Auftraggeberin der Bauarbeiten war, doch bedeutet dies keineswegs, dass deshalb der Ersatzanspruch nach § 8 Abs 3 MRG (auch) gegen die Vermieterin geltend gemacht werden könnte. Die Ersatzpflicht trifft nämlich nach der unmissverständlichen Anordnung des § 8 Abs 3 MRG den Mieter, der die Arbeiten durchgeführt hat, und zwar ausschließlich, wenn die Arbeiten ihm allein zuzurechnen sind. Im gegenständlichen Fall steht fest, dass alleinige Auftraggeberin der Umbauarbeiten die Mieterin des betroffenen Geschäftslokals und nicht die Vermieterin war, was für den Ausschluss der passiven Sachlegitimation der Zweitantragsgegnerin ausreicht, falls nicht das noch zu erörternde Argument der Vorteilszuwendung greift. Mangelnde Sorgfalt des Anspruchswerbers bei der Ermittlung des Ersatzpflichtigen ist nämlich kein Zurechnungsgrund.

Was die Frage betrifft, ob die (teilweise) Vorteilszuwendung als Grund für die Zurechnung der Ersatzpflicht nach § 8 Abs 3 MRG ausreicht (so die Rechtsmittelwerberin) oder ob schlechthin Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses als vom Vermieter durchgeführt zu gelten haben (was das Rekursgericht zu bedenken gibt), wurde sie von der Judikatur bereits beantwortet. In der vom Rekursgericht zitierten Entscheidung führte dazu der OGH aus, dass auch Erhaltungs- und Änderungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses zu einem Ersatzanspruch nach § 8 Abs 3 MRG führen können und dabei die Ersatzpflicht denjenigen trifft, dem die Arbeiten zuzurechnen sind (5 Ob 297/99h = immolex 2000, 325/195 = JBl 2001, 662). Klargestellt wurde in dieser Entscheidung auch, dass dem Umstand, wem die Arbeiten zum Vorteil gereichen, kein Zurechnungskriterium ist, weil es beim Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG nicht darum geht, dem in der Mietrechtsausübung beeinträchtigten Mieter irgendwelche Vorteile herauszugeben, die jemand infolge Eingriffs in das Mietrecht erzielt hat, sondern nur darum, dass der betroffene Mieter die ihm entstandenen Nachteile ausgeglichen erhält. Das wurde schon von Krejci (im HBzMRG, 244) vertreten, von der Judikatur vollinhaltlich übernommen (MietSlg 47.206) und entspricht auch dem aktuellen Stand der Lehre (Vonkilch, Österr. Wohnrecht, Rz 44 zu § 8 MRG). Warum das für Arbeiten, die ein Mieter mit Billigung des Vermieters an allgemeinen Teilen des Hauses durchführt bzw durchführen lässt, nicht gelten sollte, ist unerfindlich, weil es doch auch hier nur um die (Mit-)Berücksichtigung unbeachtlicher Vorteile bzw "Interessen" des Vermieters geht. Der Durchgriff auf den Vermieter in Fällen, bei denen ein Mieter als Auftraggeber der Arbeiten vorgeschoben wird, ist dadurch nicht ausgeschlossen; für einen derartigen Missbrauch liegen aber keinerlei Anhaltspunkte vor.

Mangels klärungsbedürftiger Rechtsfragen war demnach die Anrufung des OGH gemäß § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG unzulässig. Es konnte auch dahingestellt bleiben, ob die Antragstellerin, die ihr Geschäftslokal bereits im Jahr 1992 von der Leasingnehmerin des gesamten Hauses gemietet hat, überhaupt zur Geltendmachung von Ersatzansprüchen nach § 8 Abs 3 MRG legitimiert war (vgl 5 Ob 55/98v = WoBl 1999, 346/154 mit Anm von Vonkilch aaO, 341 ff; ggt allerdings Prader, MRG, Anm 1 zu Art II Abschn II Z 3 des 3. WÄG; neuerdings zur Anwendbarkeit des § 8 Abs 3 MRG per analogiam Vonkilch, Österr. Wohnrecht, Rz 3 zu § 8 MRG).