OGH 5Ob2365/96x

Spruch:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind als weitere Verfahrenskosten zu behandeln.

Text

Begründung

Die Streitteile haben am 23.6.1986 einen Anwartschaftsvertrag abgeschlossen, in dem der Beklagten von der Klägerin hinsichtlich der Wohnung Nr.3 im Haus ***** der Erwerb von Wohnungseigentum zugesichert wurde; mittlerweile ist die Wohnung übergeben und auch der Kaufvertrag von beiden Seiten unterfertigt.

Laut Anwartschaftsvertrag hatte die Beklagte für die Wohnung Eigenmittel von S 234.748,-- an die Klägerin zu zahlen, und zwar S 23.000,-- bis zum 30.6.1986, weitere S 211.748,-- bis zum 20.11.1986. Für den Fall des Zahlungsverzuges wurden Verzugszinsen ab Fälligkeitsstichtag in der Höhe von mindestens 3 % über der jeweiligen Bankrate, höchstens jedoch in der Höhe des jeweiligen Bankzinssatzes für Hypothekardarlehen, vereinbart. Für den Fall der Nichtbezahlung der Eigenmittel trotz Mahnung behielt sich die Klägerin bis zur Unterfertigung des Kaufvertrages das Recht vor, vom Anwartschaftsvertrag unter Einhaltung einer einmonatigen Frist bis zum Letzten jedes Monats mittels eingeschriebenen Briefs zurückzutreten.

Die Beklagte kam ihrer Zahlungsverpflichtung hinsichtlich eines Betrages von S 206.639,-- nicht nach und ließ zu 18 Cg 164/87-4 des LGZ Wien am 12.10.1987 ein Versäumungsurteil über diesen Betrag zuzüglich 9 % Zinsen seit 20.11.1986 sowie Prozeßkosten in der Höhe von S 15.804,55 ergehen. Bereits zuvor, am 18.8.1987, hatte die Klägerin wegen der aushaftenden Eigenmittel von S 206.639,-- den Rücktritt vom Anwartschafts- bzw Kaufvertrag zum 30.9.1987 erklärt und die Beklagte zur Räumung der Wohnung aufgefordert. Der entsprechende Brief war zwar nicht eingeschrieben aufgegeben worden, der Beklagten jedoch noch im August 1987 zugekommen.

Die Beklagte zahlte in der Folge zwar den Kapitalsbetrag von S 206.639,--, blieb jedoch die Zinsen und Prozeßkosten schuldig. Auch durch die zu E 6177/90 beim BG Mödling eingeleitete Fahrnisexekution konnte die Klägerin diese Nebengebühren nicht einbringen; sie haften weiterhin unberichtigt aus.

Bezugnehmend auf die ergebnislose Fahrnisexekution erklärte die Klägerin in einem an die Beklagte adressierten und ihr auch zugegangenen Schreiben vom 12.6.1989 neuerlich den Rücktritt vom Vertrag und bezog sich dabei auf die entsprechenden Bestimmungen des Anwartschaftsvertrages, der Inhalt des Kaufvertrages ist. Die Beklagte wurde aufgefordert, die Wohnung bis Ende Juli 1989 zu räumen.

Die Klägerin, die das verfahrensgegenständliche Objektverwaltet, klagte auch etliche Male "Betriebskosten, Tilgungsbeträge und Kosten der Verwaltung" ein und erlangte so mehrere Exekutionstitel gegen die Beklagte, die sie in mehreren Exekutionsverfahren (namentlich in den Verfahren E 5263/90, E 6178/90, E 6459/90 und E 585/91 des BG Mödling) durchzusetzen versuchte. Im Verfahren E 5263/90 des BG Mödling teilte der Arbeitgeber der Beklagten mit, daß deren Einkommen derzeit nicht pfändbar sei.

Mit der am 1.6.1992 beim Erstgericht eingebrachten Klage erklärte die Klägerin neuerdings, vom Vertrag zurückzutreten, wobei sie sich auf die offenen Exekutionsverfahren E 6178/90, E 6459/90, E 585/91 und E 1158/91 des BG Mödling (AS 11) sowie die noch offenen Zinsen und Prozeßkosten aus dem Verfahren 18 Cg 164/87 des LGZ Wien (E 6177/90 des BG Mödling) bezog (AS 25). Ihr Urteilsbegehren geht dahin, die Beklagte schuldig zu erkennen, die verfahrensgegenständliche Wohnung zu räumen und der Klägerin geräumt zu übergeben.

Die Beklagte beantragte die kostenpflichtige Abweisung des Klagebegehrens. Sie bestritt die Aktivlegitimation der Klägerin, außerdem noch die Möglichkeit bzw Wirksamkeit des Vertragsrücktritts (unter anderem deshalb, weil im Kaufvertrag keine Rücktrittsklausel enthalten und die im Schreiben vom 12.6.1989 gesetzte Nachfrist unangemessen kurz gewesen sei) und behauptete laufende Zahlungen auf die aushaftenden Nebengeführen im Wege einer erfolgreichen Gehaltsexekution.

Das Erstgericht gab auf Grund der eingangs wiedergegebenen Feststellungen dem Räumungsbegehren statt.

Unabhängig davon, ob im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht der Klägerin bedungen wurde, stehe der Klägerin wegen der festgestellten Vertragsverletzung das allgemeine Rücktrittsrecht nach § 918 ABGB zu, das spätestens in der Klage ausgeübt worden sei. Eine den Vertragsrücktritt rechtfertigende Vertragsverletzung liege in der Nichtzahlung der den Gegenstand des Verfahrens E 6177/90 des BG Mödling bildenden Verzugszinsen und Prozeßkosten. Bis zum Schluß der Verhandlung (am 14.7.1993) sei der Beklagten auch eine ausreichende Nachfrist zur Begleichung der Rückstände zur Verfügung gestanden.

Das Gericht zweiter Instanz gab der dagegen von der Beklagten erhobenen Berufung Folge, hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Prozeßgericht erster Instanz zurück. Es führte aus:

Das zwischen den Streitteilen bestehende Rechtsverhältnis werde durch den Kaufvertrag geregelt, der offensichtlich - sonst wäre von den Parteien ein entsprechendes Vorbringen erstattet worden - keinerlei Rücktrittsregelung enthalte. Es hätten daher die Regeln der §§ 918 bis 921 ABGB zur Anwendung zu kommen.

Die Wirksamkeit eines unter den Voraussetzungen des § 918 ABGB erklärten Vertragsrücktritts sei allerdings durch § 24 Abs 4 WEG erheblich eingeschränkt: Sei bei gerichtlicher Geltendmachung des Rücktrittes durch den Wohnungseigentumsorganisator die Höhe des vom Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer noch zu leistenden Zahlungen strittig, so sei hierüber abgesondert zu verhandeln und mit Beschluß zu entscheiden. Zahle der Wohnungseigentumsbewerber oder der Wohnungseigentümer sohin vor Schluß der dem Urteil des Gerichtes erster Instanz vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag, so sei die Klage abzuweisen; der Wohnungseigentumsbewerber oder der Wohnungseigentümer habe jedoch dem Kläger die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit ihn ohne seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Faistenberger-Barta-Call (741 f) würden dazu die von Würth (JBl 1979, 128 f, ImmZ 1979, 134 f, Rummel II Rz 12 zu § 24 WEG) mehrfach kritisierte Auffassung vertreten, der Rücktritt wäre nur wegen Verzuges mit den zahlenmäßig bestimmt vereinbarten Beträgen nach § 23 Abs 2 WEG möglich. Nach der neueren, der Ansicht von Würth folgenden Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes könne jedoch der Wohnungseigentumsorganisator wegen jeglicher fälliger Forderung aus dem Vertrag und nicht nur wegen der in § 23 Abs 2 WEG genannten Beträge zurücktreten (MietSlg 38.668 = EvBl 1987/90). In der zitierten Entscheidung habe der Oberste Gerichtshof auch klargestellt, daß der Gesetzgeber dem säumigen Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, den geschuldeten Betrag nachzuzahlen und damit die Abweisung der Klage des Wohnungseigentumsorganiators zu erwirken, auch im Fall des § 24 Abs 4 WEG unabhängig davon einräumen wollte, ob die Höhe der vom Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer noch zu leistenden Zahlungen strittig ist. Letzterer Umstand sollte nur für die Verpflichtung des Gerichtes zur abgesonderten Verhandlung und Beschlußfassung über die strittige Höhe dieser Zahlungen von Bedeutung sein. Der Wohnungseigentumsbewerber bzw der Wohnungseigentümer habe somit auch dann, wenn der Zahlungsrückstand, den der Organisator zum Anlaß der Rücktrittserklärung nahm, bereits rechtskräftig feststeht, die Möglichkeit, den geschuldeten Betrag nachzuzahlen und damit die Abweisung der Klage zu erwirken. Durch § 24 Abs 4 WEG werde die vom Wohnungseigentumsorganisator zu setzende Nachfrist bis zum Schluß der dem Urteil des Gerichtes erster Instanz vorangehenden Verhandlung gesetzlich verlängert (Würth in Rummel II Rz 13 zu § 24 WEG; EvBl 1987/90).

Da sich die Klägerin zur Rechtfertigung ihres Rücktrittes ausschließlich auf rechtskräftige Exekutionstitel berufe, erübrige sich eine Beschlußfassung über die Höhe des Rückstandes. Dennoch erweise sich die Rechtssache noch nicht als spruchreif:

Der Gesetzgeber habe § 24 Abs 4 WEG dem § 21 Abs 2 und 3 MG (nunmehr § 33 Abs 2 und 3 MRG) und dem § 22 Abs 1 Z 1 WEG nachgebildet (vgl JAB 1681 BlgNR 13.GP 8 zu § 24 WEG; Faistenberger-Barta-Call 737; Würth in Rummel II Rz 13 zu § 24 WEG). Nach ständiger Rechtsprechung sei unter dem "geschuldeten Betrag" im Sinne des § 21 Abs 2 MG bzw des § 33 Abs 2 MRG nur der der Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB zugrunde liegende Mietzinsrückstand selbst zu verstehen, nicht aber auch etwaige Nebengebühren und Kosten (vgl MietSlg 30.474/12, 41.364 ua). Die bloße Säumnis in der Bezahlung der Nebengebühren, insbesondere gesetzlicher Verzugszinsen, gebe nach übereinstimmender Lehre und Rechtsprechung kein Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung (vgl Klang2 V 124; MietSlg 22.200; GlU 9.605). Die Anwendung dieses Grundsatzes erscheine auch im Falle eines Vertragsrücktrittes, der durch § 24 Abs 4 WEG beschränkt ist, geboten, zumal der Oberste Gerichtshof in der bereits mehrfach zitierten Entscheidung MietSlg 38.668 (= EvBl 1987/90) mit derselben Argumentation klargestellt habe, daß der Organisator ein Abstehen vom Räumungsbegehren nicht auch an die Zahlung der im Rechtsstreit weiter aufgelaufenen Kosten knüpfen dürfe.

In der unrichtigen Annahme, daß auch der Verzug mit Zinsen und Kosten, insbesondere jener, die den Gegenstand des zu E 6177/90 des BG Mödling geführten Exekutionsverfahrens bilden, den Vertragsrücktritt rechtfertige, seien Feststellungen über die weiteren von der Klägerin behaupteten Rückstände unterblieben. Das Erstgericht werde daher im fortgesetzten Verfahren aufgrund der von der Klägerin in der Klage angeführten Streit- und Exekutionsverfahren Feststellungen darüber zu treffen haben, welche Forderungen aus dem Kaufvertrag die Beklagte noch an Kapital schulde.

Die Entscheidung des Berufungsgerichtes enthält den auf Grund des Beschlusses des Obersten Gerichtshofes vom 22.11.1994 5 Ob 109/94mit Beschluß vom 8.10.1996 nachgetragenen Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt; außerdem hat das Berufungsgericht den Rekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig erklärt, weil noch keine Judikatur zur Frage vorliege, inwieweit die Nichtzahlung vertraglicher Verzugszinsen sowie der Kosten früherer Prozesse und Exekutionsverfahren einen Vertragsrücktritt nach § 918 ABGB iVm § 24 Abs 4 WEG ermöglicht.

Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht die Klägerin geltend, daß dem Wohnungseigentumsorganisator in MietSlg 38.668 das Recht zum Vertragsrücktritt wegen jeglicher fälliger Forderungen aus dem Vertrag mit dem Wohnungseigentumsbewerber bzw Wohnungseigentümer zugebilligt worden sei. Das müsse auch für titulierte Nebenforderungen gelten; die zu § 21 Abs 2 MG bzw § 33 Abs 2 MRG ergangene Judikatur lasse sich auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerber bzw Wohnungseigentümer nicht übertragen. Außerdem habe schon das Erstgericht festgestellt, daß weitere Judikatsforderungen gegen die Beklagte aus dem Titel des Nutzungsentgelts bestünden, die Beklagte also letztlich Kaufpreisraten schuldig geblieben sei. Der Rekursantrag geht dahin, die Entscheidung des Erstgerichtes wiederherzustellen.

Von der Beklagten liegt dazu eine fristgerecht erstattete Rekursbeantwortung mit dem Antrag vor, den angefochtenen Aufhebungsbeschluß zu bestätigen.

Der Rekurs ist aus dem vom Berufungsgericht angegebenen Grund zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Vorauszuschicken ist, daß das Berufungsgericht die zur Entscheidung anstehende Rechtsfrage, ob der Wohnungseigentumsorganisator nur wegen offener Hauptforderungen oder auch dann vom Vertrag zurücktreten kann, wenn der Wohnungseigentumsbewerber (Wohnungseigentümer) bloß Nebengebühren schuldig geblieben ist, zutreffend gelöst hat. Da die Klägerin gegen dessen Argumentation nichts Stichhältiges vorzubringen vermag, kann sich der erkennende Senat mit einer kurzen Zusatzbegründung begnügen (§ 510 Abs 3 ZPO iVm § 528a ZPO).

Die in Judikatur und Lehre herrschende Auffassung, daß ein auf § 1118 ABGB gestützter Räumungsanspruch gegen den Mieter nur auf offene Mietzinsforderungen, nicht jedoch auf geschuldete Nebengebühren wie Verzugszinsen oder Kosten gestützt werden kann (GlU 9.605; GlU 14.580; MietSlg 22.200; MietSlg 30/12; MietSlg 41.364 ua; Klang2 V, 124), wird von der Rekurswerberin selbst nicht in Frage gestellt. Daß dies nicht nur für gesetzliche, sondern auch für vereinbarte Verzugszinsen gilt, entspricht ebenfalls der Judikatur (MietSlg 22.200). Fraglich kann daher nur sein, ob sich dieser im Bestandrecht unstrittige Grundsatz auch auf das dem Wohnungseigentumsorganisator zustehende Recht zum Vertragsrücktritt (und den daraus resultierenden Räumungsanspruch) übertragen läßt, wenn der Wohnungseigentumsbewerber (bzw Wohnungseigentümer) den "geschuldeten Betrag" nicht rechtzeitig (nach Maßgabe des § 24 Abs 4 WEG) zahlt.

Auch für diese Annahme hat das Berufungsgericht überzeugende Argumente geliefert. Da § 24 Abs 4 WEG jenen Bestimmungen nachgebildet wurde (§ 21 Abs 2 MG sowie § 33 Abs 2 und 3 MRG), für die sich bereits ein festes Begriffsverständnis des "geschuldeten Betrages" herausgebildet hatte (siehe neben den bereits vom Berufungsgericht zitierten Belegstellen auch Call in der Anmerkung zu WoBl 1991, 58/46), ist dem Gesetzgeber des WEG die bewußte Beibehaltung dieser Wertvorstellungen im neuen Regelungsbereich zu unterstellen; eine abweichende Auslegung wäre kaum zu rechtfertigen (vgl Würth, Der Wohnungseigentumsbewerber, JBl 1979, 129).

Der dagegen von der Klägerin vorgebrachte Einwand, der Oberste Gerichtshof habe in MietSlg 38.668 = EvBl 1987/90 bereits anerkannt, daß der Wohnungseigentumsorganisator wegen "jeglicher fälliger Forderung" vom Vertrag mit dem Wohnungseigentumsbewerber (bzw Wohnungseigentümer) zurücktreten kann, ist nicht zielführend. Damit sollte im Anschluß an die Lehre von Würth (Der Wohnungseigentumsbewerber, JBl 1979, 128 f; siehe auch seine Judikaturanalyse in ImmZ 1979, 134) lediglich klargestellt werden, daß das Rücktrittsrecht nicht nur wegen der in § 23 Abs 2 WEG genannten, vom Wohnungseigentumsbewerber schuldig gebliebenen Beträge, sondern auch wegen anderer zu erbringender Leistungen ausgeübt werden kann. Daß § 24 Abs 4 WEG in den "noch geschuldeten Beträgen" alle den Wohnungseigentumsorganisatoren zustehenden Leistungen erfaßt, wie Würth ausführte (ImmZ 1979, 135), ist daher nicht so zu verstehen, daß auch Nebengebühren wie Verzugszinsen oder Kosten darunterfallen und der Wohnungseigentumsbewerber (bzw Wohnungseigentümer) den Räumungsanspruch des Organisators nur durch die Begleichung aller unstrittigen Verbindlichkeiten unter Einschluß der Nebengebühren abwehren kann. Es ist nicht einzusehen, warum der Bestandsschutz des Wohnungseigentümers, der alle ihm obliegenden Hauptleistungen erbracht hat, geringer sein sollte als der eines Mieters in vergleichbarer Lage.

Damit könnte dem streitgegenständlichen Räumungsbegehren nur dann stattgegeben werden, wenn der Beklagten ein Verzug in Ansehung von Hauptforderungen der Klägerin zur Last fällt. Ob dies zutrifft, läßt sich an Hand der erstinstanzlichen Feststellungen nicht verläßlich beurteilen, sodaß es der vom Berufungsgericht aus zutreffenden rechtlichen Erwägungen angeordneten Verfhrensergänzung bedarf, um die Sache spruchreif zu machen. Wie sich die den zahlreichen Exekutionsverfahren zugrundeliegenden Forderungen der Klägerin gegen die Beklagte konkret zusammensetzen und inwieweit sie noch aushaften, wurde nämlich noch nicht festgestellt; wenn das Berufungsgericht die diesbezüglichen Verfahrensergebnisse als noch nicht ausreichend erachtete, kann dem der Oberste Gerichtshof nicht entgegentreten.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 52 ZPO.