OGH 9ObA2228/96d

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der Klägerin die mit S 2.031,36 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 338,56 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Offenlegung der für die Berechnung des Hausbesorgerentgeltes maßgebenden Flächen für Wohnungen und andere Räumlichkeiten, insbesondere Stiegenhäuser, Kellergänge, Waschküche und Trockenräume sowie für Gehsteige und Tiefgarageneinfahrten der im Eigentum der Beklagten stehenden Häuser ***** und *****, sowie die Leistung des sich aufgrund der Offenlegung ergebenden Hausbesorgerentgelts für die Zeit vom 1.11.1991 bis 31.1.1995 abzüglich der bisher geleisteten Akontozahlungen. Sie brachte im übrigen vor, als Hausbesorgerin beschäftigt gewesen zu sein, obwohl ihr Dienstvertrag nur als Reinigungs-Arbeitsverhältnis betitelt worden sei.

Die Beklagte bestritt das Klagebegehren und beantragte dessen Abweisung. Sie wendete ein, daß lediglich eine Vereinbarung betreffend der Reinigungsarbeiten geschlossen worden sei und die Klägerin weder eine Beaufsichtigung noch Wartung der Häuser vorzunehmen gehabt habe. Eine Offenlegungspflicht der zu reinigenden Flächen gebe es, wie auch ein diesbezügliches Rechnungslegungsbegehren nicht.

Im wesentlichen wurde festgestellt:

Die Beklagte ist Eigentümerin der Häuser ***** und ***** und führt auch die Hausverwaltung. Die Klägerin bewohnt keine Dienstwohnung, sondern eine Mietwohnung im Haus *****. Am 30.10.1991 schlossen die Streitteile eine schriftliche Vereinbarung mit dem wesentlichen Wortlaut: "Niederschrift betrifft: G*****, ***** Reinigungsarbeiten."

Die Klägerin übernimmt ab 1.11.1991 die Reinigung der angeführten Wohnhäuser, wobei wöchentlich zweimal gekehrt und nach dem zweiten Mal Kehren, die Stiegenhäuser gewaschen werden. Die Arbeiten sind am Dienstag und Freitag vorzunehmen. Die Stiegenhausfenster sind jährlich dreimal im angemessenen Intervall zu reinigen. Die Kellergänge, die Waschküche und die Trockenräume sind monatlich zu kehren. Der Gehsteig, Hauszugänge und die Tiefgarageneinfahrt ist bei Bedarf zu säubern und in der Winterzeit im Sinne der Straßenverkehrsordnung in der Zeit vom 6.00 bis 22.00 Uhr von Schnee zu säubern und bei Glatteis zu bestreuen. Die Klägerin verpflichtet sich, festgestellte Mängel - Schäden - der Hausverwaltung unverzüglich zu melden. Bei Urlaubsantritt sorgt die Klägerin auf ihre Kosten für eine geeignete Vertretung.

Bei Vertragsabschluß wurde besprochen, daß die Klägerin anzurufen hat, wenn Mängel oder Schäden eintreten. Ferner, daß sie die Glühbirnen auswechselt, wenn diese defekt sind. In diesem Zusammenhang erhielt sie auch eine größere Anzahl von Glühbirnen. Auch Ersatz - Leuchtstoffröhren wurden ihr zugestellt und in einem Raum gelagert, zu dem die Klägerin einen Schlüssel hatte. Nach Aufbrauchen des Vorrates hat sie die Beklagte angerufen. Im Hinterhof hatte sie keine Tätigkeit zu verrichten. Die Wäschestange hat sie nicht betreut. Die Tiefgarage war von ihr nicht zu reinigen. Sie mußte nur dafür sorgen, daß aus dieser die Autos entfernt werden, wenn die alle zwei Jahre durchgeführte Reinigung durch eine Fremdfirma erfolgte. Sie hatte keinen Schlüssel zu den einzelnen Wohnungen und hatte hinsichtlich der Wasserleitungen keine Aufsichtspflicht. In der Tiefgarage mußte sie bei Bedarf Leuchtstoffröhren auswechseln. Wenn die Steuerung des Einfahrtstores defekt war, hat sie dies der Beklagten mitgeteilt; ebenso wenn das Schloß der Eingangstür nicht funktionierte. Den Mistkübelplatz hatte sie zweimal wöchentlich zu reinigen. Die Wäsche- und Trockenräume einmal monatlich zu putzen. Die Waschräume wurden nicht mehr benützt. Waschmaschinen waren keine vorhanden. Bei Schneefall hatte sie Warnstangen vor dem Haus aufzustellen. Das Haus hat sie nicht aufbzw zugesperrt. Die Häuser verfügen über eine automatische Schließanlage mit Gegensprechanlage, sodaß man von den Wohnungen aus die Haustüre öffnen kann. Während des Urlaubs wurde die Klägerin vertreten, wobei sie für diese Vertretung selbst sorgen und auch für deren Kosten aufkommen mußte. Im Fall eines Krankenstandes wurden die Vertretungskosten von der Beklagten gezahlt. Die Überwachung der für die betreuten Häuser vorhandenen Hausordnung oblag der Klägerin nicht. Sie hatte auch nicht darauf aufzupassen, daß in der Nacht keine Exzesse stattfinden. Besondere Verschwiegenheitspflichten waren nicht vereinbart. Bezüglich der Toranlage mit Antrieb und Ampelsteuerung hatte die Beklagte mit einer Fremdfirma einen Prüf- und Wartungsvertrag. Darüberhinaus hatte die Klägerin den Vorgarten zu jäten und die Hecken zu schneiden. Über die Flächen, für deren Reinigung sie zuständig war, hatte sie von der Beklagten keine Aufstellung erhalten. Hauspläne hatte sie nicht bekommen. Sie hat die Beklagte hiezu auch nie aufgefordert.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es vertrat die Rechtsansicht, daß es nicht darauf ankomme, ob ein Hausbesorger-Dienstvertrag vorgelegen sei, weil die in analoger Anwendung des Artikel XLII EGZPO erhobene Stufenklage verfehlt sei. Es wäre der Klägerin die Möglichkeit offen gestanden, die für die Ermittlung ihrer Entgeltansprüche zumindest nach dem Hausbesorgergesetz erforderlichen Flächenausmaße einer Vermessung zu unterziehen und danach ihre Ansprüche detailliert zu beziffern. Eine Klage nach Artikel XLII EGZPO sei nur in vom Gesetz bestimmten Fällen möglich. Eine ausdehnende Interpretation sei unzulässig, wobei bei Verletzung einer Vertragspflicht kein Rechnungslegungsanspruch bestehe. Da die Klägerin in der Lage gewesen sei, die zur Ermittlung ihrer Entgeltansprüche nach dem Hausbesorgergesetz erforderlichen Flächen zu ermitteln, sei das Offenlegungsbegehren verfehlt, was aber auch zur Abweisung des unbestimmten Leistungsanspruches führe.

Das Berufungsgericht erkannte die Beklagte mit Teilurteil schuldig, der Klägerin die für die Berechnung des Hausbesorgerentgelts maßgebenden Flächen für Wohnungen etc sowie für Gehsteige und Tiefgarageneinfahrten offenzulegen. Es erklärte die Revision mangels einer vorliegenden höchstgerichtlichen Rechtsprechnung für zulässig und hob das angefochtene Urteil hinsichtlich des sich aufgrund der Offenlegung ergebenden Entgeltanspruches auf. Es sprach weiters aus, daß die Revision bzw der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei.

Rechtlich führte das Berufungsgericht aus, daß infolge kumulativen Vorliegens von Beaufsichtigungs-, Wartungs- und Reinhaltungspflichten ein Hausbesorgerdienstvertrag zwischen den Streitteilen bestehe. Aus der Abrechnungspflicht des § 7 Abs 3 HBG ergebe sich ein klagbarer Anspruch auf Abrechnung ähnlich wie bei einem provisionsberechtigten Angestellten. Diese Abrechnung habe alle ziffernmäßigen Angaben zu enthalten, aus denen sich die Berechnung und die Höhe des monatlichen Bruttoentgelts ergebe. Dies seien beim Hausbesorger unter anderem die jeweilige Nutzfläche der Wohnungen, der anderen Räumlichkeiten und die Fläche der zu reinigenden und betreuenden Gehsteige. Da der Hausbesorger in der Regel keine Möglichkeit habe, sich die für die Berechnung der Entgelthöhe nötigen Informationen über diese Flächen zu beschaffen, stehe der Klägerin ein klagbarer Anspruch zu. Es müsse ihr freistehen, nicht die gesamte Abrechnung, sondern als Minus die Bekanntgabe einzelner notwendiger Grundlagen zu fordern. Daraus ergebe sich auch die Zulässigkeit mit diesem Begehren ein vorläufig noch unbestimmtes Zahlungsbegehren entsprechend Artikel XLII Abs 3 EGZPO zu verbinden.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung der Sache und dem Antrag, dieses im Sinne einer Klageabweisung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Klägerin stellt den Antrag, der Revision nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist nicht berechtigt.

Es ist nicht die Bezeichnung des Vertragsverhältnisses als Übernahme von Reinigungsarbeiten maßgeblich (Arb 10.721), sondern ob nach dem Vertragszweck und den sonstigen Vereinbarungen die vom Arbeitnehmer wahrzunehmenden Pflichten kumulativ die Essentialia eines Hausbesorgervertrages enthalten, nämlich die Beaufsichtigung, Wartung und Reinigung (Arb 10.565; Infas 1994 A 132; ind 1995/2299). Dabei ist der Inhalt der die Hausbesorgerpflichten umschreibenden Bestimmungen der § 3 und 4 HGB im Sinne einer zeitgemäßen Ausgestaltung und Anpassung an den jeweils erforderlichen Umfang dieser Hausbesorgerpflichten zu verstehen, sodaß das Fehlen einer im Gesetz im einzelnen unter dem Titel Beaufsichtigung, Reinhaltung und Wartung angeführten Verpflichtung nicht schon dazu führt, daß kein Hausbesorgerdienstvertrag vorliegt.

Die Klägerin hatte neben der Verrichtung der unstrittigen Reinigungsarbeiten auch Mängel und Schäden der Hausverwaltung zu melden, was aber eine Beaufsichtigungspflicht in sich begreift. Ferner hatte sie Glühlampen und Leuchtstoffröhren auszutauschen, sodaß ihr auch die Sorge um die Beleuchtung des Hauses in dem für das Haus erforderlichen Umfang auferlegt war. Die Wartung der Wasserleitung war deshalb nicht erforderlich, zumal sie ohnehin Mängel und Schäden zu melden hatte. Das Haus verfügt im übrigen über eine automatische Schließanlage mit Gegensprechanlage, sodaß eine Öffnungs- und Sperrpflicht der Haustore entfiel.

Die Tätigkeiten der Klägerin entsprechen daher kumulativ betrachtet den in §§ 3 und 4 HBG genannten Pflichten ohne das es auf die Intensität der einzelnen Pflichten ankäme. Die Klägerin ist daher dem Begriff des Hausbesorgers gemäß § 2 Z 1 HBG zu unterstellen.

Der Hausbesorger hat gemäß § 7 Abs 3 HBG Anspruch auf eine Abrechnung, aus der sich die Berechnung und Höhe unter anderem des monatlichen Bruttoentgelts ergibt.

§ 7 Abs 3 HBG ist eine Norm des bürgerlichen Rechts und enthält eine Pflicht zur Abrechnung. Die Abrechnung ist ähnlich wie beim Handelsvertreter oder Angestellten die Grundlage für den Entgeltanspruch. Das Wesen des Rechtsverhältnisses des Hausbesorgers bringt es mit sich, daß dieser in entschuldbarer Weise über den Umfang der zu reinigenden Flächen und das Nutzflächenausmaß des Hauses im ungewissen ist. Der Hauseigentümer ist aber in der Lage, unschwer eine solche Auskunft zu erteilen und ist ihm diese Auskunft auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zuzumuten (ind 1984/1450; EvBl 1993/52 = RdW 1993, 247).

Die Pflicht zur Angabe nach Artikel XLII EGZPO erstreckt sich nur auf Vermögen und Schulden. Es muß sich daher stets um verkehrsfähige geldwerte Sachen und Rechte handeln. Keineswegs kann die Klage nach Artikel XLII EGZPO zur Angabe von Tatsachen oder zur Beibringung derselben angestrengt werden (Fasching Komm ZPO II, 94). Während beim Handelsvertreter über dessen Provisionsanspruch abzurechnen ist, ist beim Hausbesorger über seinen Entgeltanspruch eine Abrechnung vorzunehmen. Während bei Ersterem die provisionspflichtigen Geschäfte zugrundeliegen, sind für Letzteren die Rechnungsgrundlagen erforderlich, die nur dem Dienstgeber bekannt sind, weil die Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen ist (§ 17 Abs 3 MRG) und daher eine Ermittlungsmöglichkeit für den Hausbesorger nicht einmal aufgrund seiner Einsicht in die bei der Baubehörde erliegenden Baupläne möglich ist. Das Recht auf Abrechnung ist einem vermögenswerten Recht gleichzusetzen, weil sich daraus vermögensrechtliche Folgen ergeben.

Die bisher herrschende Rechtsprechung und ihr folgend Fasching haben die Stufenklage als Ausnahmetatbestand zum Erfordernis der Bestimmtheit des Klagebegehrens verstanden und sie nur dann gewähren wollen, wenn keine andere Möglichkeit zur Ermittlung der Höhe der Forderung zur Verfügung steht.

Der Oberste Gerichtshof hat - wenn auch im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsanspruch des selbstständigen Handelsvertreter - ausgesprochen, daß der durch Artikel XLII EGZPO gewährte Anspruch kein "Notbehelf" sei; er stehe vielmehr grundsätzlich jedem zu, der gegen einen ihm materiellrechtlich zur Auskunftserteilung Verpflichteten ein bestimmtes Leistungsklagebegehren nur mit erheblichen Schwierigkeiten, die durch eine solche Abrechnung beseitigt werden können, erheben kann, wenn dem Verpflichteten diese Auskunft nach redlicher Verkehrsübung zumutbar sei (EvBl 1993/52 = RdW 1993, 247). In der Rechtsprechung ist heute allgemein anerkannt, daß in einem solchen Fall selbst wenn sich die Abrechnungspflicht nur als ein Hilfsanspruch aus der Natur des zwischen den Parteien bestehenden Verhältnisses ergibt, die Abrechnungpflicht klageweise durchgesetzt und der Leistungsanspruch erst nach Bekanntgabe der Abrechnung präzisiert werden kann (EvBl 1993/52 = RdW 1993, 247).

Daher hat der Hausbesorger einen Anspruch auf Abrechnung gemäß § 7 Abs 3 HBG, wobei als Teil der Abrechnung die Berechnungsgrundlagen für das monatliche Bruttoentgelt, sohin die Nutzflächen- und Flächenausmaße beinhaltet sind. Als Minus zur Abrechnung ist es auch zulässig, die Berechnungsgrundlagen zu verlangen. In diesem Sinne ist das Klagebegehren zu verstehen und auch wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, berechtigt, zumal die Beklagte ein solches Begehren immer bestritten hat.

Ob die Klägerin die in diesem Verfahren geltend gemachten Unterlagen schon anderweitig in Erfahrung gebracht hat, was allenfalls ihren Anspruch ausschließen könnte (ind 1984/1450), ist nicht zu prüfen, weil diese Behauptungen der Beklagten erst im Revisionsverfahren neu aufgestellt wurden.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 41, 50 Abs 1 ZPO.