OGH 4Ob2135/96s

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird an das Gericht erster Instanz zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung

Mit "Vereinbarung"vom 1./10.Juli 1975 mietete die Beklagte von Gertrud A*****, der Eigentümerin des nun dem Kläger ("H*****") gehörenden Hauses W*****, die Räumlichkeiten mit den top-Bezeichnungen 2, 9, 10 und 14 (Punkt I) ab 1.Juli 1975 (Punkt II). Punkt IX des Vertrages lautet:

"Die Vermieterin räumt hiemit dem Mieter das Recht ein, die sich aus dem gegenständlichen Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten jederzeit auf eigenem Wunsch an eine dritte Person, auch teilweise, zu übertragen, wobei sich aus dieser Übertragung für den Nachmieter der Vermieterin gegenüber keine Schlechterstellung ergeben darf.

Die Vermieterin verpflichtet sich, den namhaft gemachten Nachmieter ohne jegliche Gegenleistung anzuerkennen unnd auf Wunsch einen direkten schriftlichen Mietvertrag auszustellen.

Die Vermieterin räumt sowohl Frau Margarete A***** als auch jedem Nachmieter das Recht ein, das Mietobjekt zum Teil oder zur Gänze unterzuvermieten und verzichtet auch auf eine Kündigung, falls die Wohnung durch einen längeren Zeitraum hindurch nicht benützt werden sollte; weiters wird eine Untervermietung, welcher Art auch immer, nicht zum Anlaß einer Kündigung genommen werden."

Tatsächlich vermietete die Beklagte die im Erdgeschoß gelegenen Teile des Mietobjektes. Nachdem diese Räume 1 1/2 Jahre leergestanden waren, schloß die Beklagte neuerlich einen Untermietvertrag.

Der Kläger kündigte der Beklagten die gemieteten Räume im Haus W*****, im Gesamtausmaß von 351,97 m2 im Erdgeschoß und im 1. Stock mit den topografischen Nummern 2, 9, "10 bis 14" zum 30.September 1995 gerichtlich auf und stellte ein Räumungsbegehren. Die Beklagte habe die von einer Teilkündigung betroffenen Räume im Erdgeschoß neuerlich, und zwar nun an die "Gesandtschaft von B*****" gegen einen monatlichen Zins von S 1.000 untervermietet. Der Generalkonsul von B***** in Wien, Reinhard F.G*****, habe dem Bundesministerium für Auswärtige Angelegenheiten bekanntgegeben, daß er den Konsulatssitz vom derzeitigen Standort in W*****,P*****gasse in die untergemieteten Räumlichkeiten verlegen wolle "bzw" daß diese Verlegung in Durchführung sei. In der Untervermietung an eine mit diplomatischen Vorrechten ausgestattete Person liege ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes, weil dadurch dem Vermieter die Möglichkeit der Verfügung über den Mietgegenstand auf Dauer entzogen werden solle.

Die Beklagte beantragt, die vom Erstgericht bewilligte Aufkündigung aufzuheben und das Räumungsbegehren abzuweisen. Die Beklagte habe die Räumlichkeiten top Nr. 2 an den Honorargeneralkonsul von B*****, Senator aD Reinhard F.G***** zur Ausübung seiner konsularischen Tätigkeit untervermietet. Dieser Untermieter sei jedoch nicht mit diplomatischen Vorrechten ausgestattet und keine exterritoriale Person. Im übrigen würde auch die Untervermietung an eine exterritoriale Person nicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3, erster Fall, MRG verwirklichen, weil die Beklagte nach Punkt IX des Mietvertrages zur Untervermietung, welcher Art auch immer, berechtigt sei.

Das Erstgericht hob seine Aufkündigung als rechtsunwirksam auf und wies das Räumungsbegehren ab. Es stellte noch fest:

Die im Erdgeschoß gelegenen Teile des Mietobjektes sind nun an die Gesandtschaft von B***** bzw das Honorarkonsulat untervermietet, welches dort das Archiv unterbringen wollte. Auch der Sitz des genannten Generalkonsulates von B***** sollte von der P*****gasse in diese Räume bzw einen Teil davon verlegt werden. Dazu hätte es aber der Zustimmung des Bundesministeriums für Auswärtige Angelegenheiten bedurft. Dieser Weg wurde nicht eingehalten; in der Folge wurde die Sitzverlegung untersagt. Teile des Mietobjektes sind aber nach wie vor an die Gesandtschaft für B***** untervermietet.

Rechtlich meinte das Erstgericht, daß unter einem erheblich nachteiligen Gebrauch im Sinn des § 30 Abs 2 Z 3 MRG eine Vernachlässigung des Mietgegenstandes gemeint sei, also ein tatsächlich materiell nachteiliger Gebrauch. Es müsse zu Beschädigungen von Bestandteilen des Objekts gekommen sein, also eine Substanzschädigung vorliegen. Nicht einmal der Verstoß gegen ein vertragliches Untermietverbot könne diesen Kündigungsgrund verwirklichen, umsoweniger dann eine erlaubte Untervermietung. Der Kläger habe nicht einmal annähernd eine Substanzschädigung behauptet.

Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Daß das Verhalten des beklagten Mieters zu keiner Substanzschädigung oder -gefährdung geführt hat, schließe das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3, erster Fall, MRG noch nicht aus. Der Kündigungsgrund liege auch dann vor, wenn das Verhalten des Mieters geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden. Nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung des Bestandgegenstandes durch den Mieter rechtfertige die Aufkündigung; sie gebe dem Vermieter vielmehr in erster Linie bloß das Recht, die Unterlassung der unzulässigen Benützung zu begehren. Damit eine derartige Vertragswidrigkeit den hier geltend gemachten Kündigungsgrund verwirkliche, sei die Verletzung wichtiger Interessen des Vermieters erforderlich: Ob das zutreffe, müsse nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden. Hier habe der Kläger kein vertragswidriges Verhalten der Beklagten, die ja berechtigt ist, die in Bestand genommenen Räume unterzuvermieten, ins Treffen geführt, sondern lediglich gemeint, durch die Person des mit diplomatischen Vorrechten ausgestatteten Untermieters der Verfügungsmöglichkeit über das Bestandobjekt verlustig zu gehen. Der Untermieter beabsichtige nämlich als Generalkonsul von B***** den Konsulatssitz in die untergemieteten Räume zu verlegen. In der darin offenbar erblickten mangelnden Dispositionsfähigkeit über den Bestandgegenstand solle der nachteilige Gebrauch liegen. Da das Vorliegen des geltend gemachten Kündigungsgrundes grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Kündigungsgegner zu beurteilen ist, könne das Vorbringen der Klägerin nur als die Befürchtung einer künftigen negativen, ihre wirtschaftlichen Interessen beeinträchtigenden Entwicklung aufgefaßt werden, da als derzeitiger Standort des Konsulatssitzes von B***** W*****,P*****gasse angegeben sei. Ein bloß befürchtetes, die wirtschaftlichen Interessen der Klägerin schädigendes Verhalten des Untermieters, welches insbesondere aus der Textierung des Schildes am Hauseingang abgeleitet werde, lasse daher den Kündigungsgrund schon nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin nicht annehmen. Soweit der Kläger in der Berufung geltend mache, daß ihm die exekutiven Zugriffsmöglichkeiten entzogen würden, übergehe er den Umstand, daß Kündigungsgründe gegen den Untermieter ohnehin nur vom Hauptmieter geltend zu machen sind. Die weitwendigen Berufungsausführungen, mit denen wichtige ideelle und wirtschaftliche Interessen des Klägers und die Gepflogenheiten gegenüber Völkerrechtsubjekten sowie Sicherheitsaspekte geltend gemacht werden, könnten dahingestellt bleiben, weil solche Interessen bei Anführung des Kündigungsgrundes nicht einmal angedeutet worden seien.

Rechtliche Beurteilung​

Die gegen dieses Urteil erhobene außerordentliche Revision des Klägers ist zulässig, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu einem vergleichbaren Fall - soweit überblickbar - fehlt; sie ist auch berechtigt.

Der Bestandnehmer macht von dem Bestandgegenstand nach ständiger Rechtsprechung dann einen "erheblich nachteiligen Gebrauch" im Sinn des § 1118, erster Fall, ABGB und des § 30 Abs 2 Z 3, erster Fall, MRG, wenn entweder durch eine wiederholte, längerwährende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht (SZ 48/132 = MietSlg 27.337; MietSlg 34.412 ua; Würth in Rummel, ABGB2 Rz 10 zu § 1118 und Rz 16 zu § 30 MRG) oder dieses Verhalten geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden

(MietSlg 6316; 23.184; 31.353; 33.189; 39.162; RZ 1988/37 = WoBl

1989, 123 = MietSlg 40.475; EvBl 1992/134 = WoBl 1992, 113; Würth aaO

Rz 11 zu § 1118 und Rz 16 zu § 30 MRG). Es ist also nicht notwendig, daß der Schaden - die Substanzbeeinträchtigung oder die Schädigung wichtiger wirtschaftlicher Interessen - schon eingetreten ist; es genügt die drohende Gefahr (MietSlg 23.343; 25.280; 46.347; 8 Ob 505/95 uva). Nur eine gänzlich ungewisse in der Zukunft liegende Möglichkeit kann nicht als wichtiger Kündigungsgrund gewertet werden (MietSlg 6458; 23.363). Bei anderer Ansicht käme ja die Aufkündigung - worauf der Kläger gerade unter Bezugnahme auf den von ihm geltend gemachten Kündigungstatbestand zutreffend verweist - unter Umständen zu spät.

Die Kündigung ist entgegen der Meinung der Beklagten auch nicht deshalb unberechtigt, weil der Kläger eine Unterlassungsklage hätte einbringen müssen. In ständiger Rechtsprechung wird zwar ausgesprochen, daß beim Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen ein Kündigungsgrund nur dann vorliegt, wenn hiedurch wichtige Interessen des Vermieters in einer Weise verletzt werden, daß dies einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters gleichkommt (MietSlg 33.324; 40.428; 8 Ob 521/95 uva). Das gilt jedoch nur für Kündigungen auf Grund der Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG (Würth aaO Rz 11 zu § 30 MRG), nicht aber für den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG, für den nach dem oben Gesagten die vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes Tatbestandsmerkmal ist.

Nach § 33 Abs 1 MRG hat der Vermieter in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Kündigungsgründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen. Die geltend gemachten Kündigungsgründe müssen nach der Rechtsprechung schon in der Kündigung individualisiert werden (MietSlg 30.461 ua; Würth aaO Rz 3 zu § 33 MRG). Dabei genügt eine schlagwortartige Angabe; das Gericht darf bei der Wertung des Vorbringens nicht kleinlich vorgehen (WoBl 1991/32 [Würth]; WoBl 1992/19; Würth aaO).

Im vorliegenden Fall hat der Kläger in der Kündigung zwar davon gesprochen, daß eine Untervermietung an die "Gesandtschaft von B*****" erfolgt sei und daß er "in der Untervermietung an eine mit diplomatischen Vorrechten ausgestattete Person" den Kündigungsgrund erblicke. Im Rechtsmittelverfahren geht der Kläger aber selbst schon von einem etwas anderen Sachverhalt aus. Er beruft sich im Rechtsmittelverfahren nicht darauf, daß dem Untermieter als Konsul persönliche Immunität zukäme; er macht nur die sachliche Immunität des Konsulararchivs nach Art 61 des Wiener Übereinkommens über konsularische Beziehungen (WKK) BGBl 1969/318 geltend.

Da beide Parteien übereinstimmend die Feststellung des Erstgerichtes, wonach die Beklagte Räumlichkeiten "an die Gesandtschaft von B***** bzw das Honorarkonsulat" untervermietet habe - welche die Beklagte in der Berufung ausdrücklich bekämpft hat (S. 50) - als unrichtig bezeichnen und vorbringen, daß die Beklagte den Untermietvertrag mit Reinhard F.G***** geschlossen hat, der Honororkonsul von B***** ist, hat der Oberste Gerichtshof diesen Sachverhalt seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

Die Feststellung des Erstgerichtes über die geplante Verlagerung des konsularischen Archivs von B***** in die untergemieteten Räume fällt in den Rahmen des zur Rechtfertigung der Kündigung erstatteten Vorbringens, ist doch dort schon davon die Rede, daß Reinhard F.G***** den Konsulatssitz in diese Räume verlegen wolle. Darunter fällt jedenfalls auch die Verlegung des Konsulararchives. Schon in der Kündigung wurde auf "diplomatische Vorrechte" hingewiesen, ohne daß sich der Kläger auf eine persönliche Immunität des Untermieters festgelegt hätte.

Maßgebend ist demnach, ob der nunmehr im Rechtsmittelverfahren präzisierte Tatbestand - die Untervermietung an G*****, welcher das Archiv des Konsulats von B***** in die Untermieträume verbringen wolle (oder - wie der Revisionswerber behauptet - schon verbracht habe) einen erheblich nachteiligen Gebrauch bedeutet.

Zunächst ist auf den Einwand der Beklagten einzugehen, daß sie nach Punkt IX Abs 3 des Mietvertrages berechtigt sei, das Mietobjekt zum Teil oder zur Gänze unterzuvermieten, während die Vermieterin auf Kündigung wegen einer Untervermietung "welcher Art auch immer" verzichtet habe. Die Beklagte hat jedoch nicht behauptet, bei Vertragsabschluß sei zwischen den Vertragsparteien nach ausdrücklicher Erörterung auch darin Übereinstimmung gefunden worden, daß die Vermieterin jede Untervermietung, also auch eine solche, die ihre Interessen wesentlich beeinträchtigt, hinnehmen müßte. Sie hat insbesondere nicht vorgebracht, daß die Parteien auch an den Fall einer Untervermietung gedacht hätten, die - zufolge persönlicher Immunität des Untermieters oder einer sachlichen Immunität - eine Räumungsexekution unmöglich machen würde. Bei der Auslegung von Verträgen ist aber auf die Grundsätze von Treu und Glauben Bedacht zu nehmen und zu beachten, daß jede Partei gegenüber dem Partner Schutz- und Sorgfaltspflichten treffen. Punkt IX Abs 3 des Mietvertrages kann daher nur dahin verstanden werden, daß die Vermieterin jede "normale" Untervermietung zu dulden hat, nicht aber eine solche, die zB ihren Ruf - wie etwa eine Untervermietung an den Betreiber eines bordellähnlichen Betriebes (vgl WoBl 1992/113 mwN) - beeinträchtigen könnte oder aber an solche Personen erfolgt, auf Grund deren Stellung eine Räumungsexekution verhindert würde.

Der Beklagten ist darin zuzustimmen, daß ihr Untermieter Reinhard F.G***** als Honorarkonsul nicht vor einer Räumungsexekution gefeit ist, kommt doch Konsulen nur in bezug auf die von ihnen in Wahrnehmung konsularischer Aufgaben begangenen Handlungen die persönliche ("funktionelle") Immunität zu (Art 71 Abs 1 WKK BGBl 1969/318; Mayr in Rechberger, ZPO, Rz 20 zu Art IX EGJN; SZ 59/83). Nach Art 59 WKK trifft der Empfangsstaat (nur) alle erforderlichen Maßnahmen, um die konsularischen Räumlichkeiten einer von einem Honorarkonsul geleiteten konsularischen Vertretung vor jedem Eindringen und jeder Beschädigung zu schützen und um zu verhindern, daß der Friede der konsularischen Vertretung gestört oder ihre Würde beeinträchtigt wird. Ein Schutz vor gerichtlichen Exekutionsmaßnahmen - wie in den Räumen einer diplomatischen Mission (Art 22 Abs 1 WDK BGBl 1966/66) - ist aber insoweit nicht vorgesehen (vgl Mayr aaO Rz 21). Nach Art 61 WKK - auf den allein sich die Klägerin im Rechtsmittelverfahren noch beruft - sind aber die konsularischen Archive und Schriftstücke einer von einem Honorarkonsul geleiteten konsularischen Vertretung jederzeit unverletzlich, wo immer sie sich befinden, sofern sie von anderen Papieren und Schriftstücken getrennt gehalten werden, insbesondere von der Privatkorrespondenz des Leiters der konsularischen Vertretung und seiner Mitarbeiter sowie von den Gegenständen, Büchern oder Schriftstücken, die sich auf ihren Beruf oder ihr Gewerbe beziehen. Konsularische Archive unterliegen demnach ebenso wie Räumlichkeiten der diplomatischen Mission (Art 22 Abs 1 WDK) der sachlichen Immunität (Mayr aaO; Seidl-Hohenveldern, Völkerrecht8 Rz 1015). Der Empfangsstaat kann also nur mit Zustimmung des Missionschefs - hier des Konsuls - Vollzugsgewalt ausüben (Seidl-Hohenveldern aaO Rz 1017). Einem Gericht wäre es daher nicht möglich - ohne Zustimmung des Konsuls - das konsularische Archiv und die Schriftstücke der von dem Honorarkonsul geleiteten konsularischen Vertretung im Zuge einer zwangsweisen Räumung zu entfernen.

Mit Recht sieht der Kläger in der Unmöglichkeit, (vollständige) Räumungsexekution zu führen, eine wesentliche Beeinträchtigung seiner wirtschaftlichen Interessen, auch wenn derzeit kein konkreter Anhaltspunkt dafür besteht, daß eine Räumungsexekution jemals stattfinden wird.

Ob aber ein solcher Eingriff hier tatsächlich droht (oder gar schon eingetreten ist), kann nach den Feststellungen der Vorinstanzen nicht beurteilt werden. Das Erstgericht hat ja lediglich festgestellt, daß der Untermieter in den von ihm gemieteten Räumen das Archiv unterbringen wollte. Der Sitz des Generalkonsulates sollte dorthin verlegt werden. Da das Bundesministerium für Auswärtige Angelegenheiten nicht um Zustimmung ersucht worden sei, sei die Sitzverlegung untersagt worden.

Daraus kann - auch wenn man die in ihrer Echtheit unbestrittenen Urkunden ergänzend heranzieht - noch nicht Klarheit darüber gewonnen werden, ob der Untermieter endgültig von seiner Absicht Abstand genommen hat, das Konsulararchiv in den Untermieträumen unterzubringen. Das Bundesministerium für Auswärtige Angelegenheiten hat der A***** auf deren Anfrage vom 7.November 1994 (Beilage ./B) geantwortet, daß das Generalkonsulat B***** nicht um die - gemäß Art 4 Abs 3 WKK erforderliche - Zustimmung des Empfangsstaates zur Verlegung ihres Sitzes angesucht habe, so daß eine solche Zustimmung auch nicht habe erteilt werden können. Das sei dem Honorarkonsulat von B***** sowie der für Österrreich zuständigen Botschaft von B***** zur Kenntnis gebracht worden (Beilage ./C). Die A***** teilte hierauf mit, daß nach wie vor am Eingang des Hauses ein Schild mit dem Hinweis auf den Honorarkonsul von B***** angebracht sei (Beilage ./D).

Nach der Aktenlage kann nicht ausgeschlossen werden, daß der Honorarkonsul von B***** den in Art 4 WKK vorgesehenen Weg doch noch einhalten wird und sodann eine Zustimmung des Bundesministeriums für Auswärtige Angelegenheiten zur Verlegung des Sitzes des Konsulats in die untergemieteten Räume erlangt, oder das Konsulararchiv ohne solche Zustimmung dorthin schafft.

Nur dann, wenn bei Zustellung der Aufkündigung, aber, weil hier eine Zukunftsprognose erforderlich ist (Würth aaO Rz 5 zu § 33 MRG), auch noch bei Schluß der mündlichen Verhandlung erster Instanz diese Gefahr bestanden hat und besteht, ist die Kündigung aufrechtzuerhalten. Andernfalls wäre sie aufzuheben.

Da es einer Verhandlung erster Instanz bedarf, um die Sache spruchreif zu machen, war mit einer Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und einer Zurückverweisung der Sache an das Erstgericht vorzugehen. Dieses wird - nach Erörterung mit den Parteien und allfälliger Beweisaufnahme - die erforderlichen Feststellungen nachzutragen haben.

Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.