Spruch:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei hat die Kosten des Rekurses selbst zu tragen.
Text
Begründung
Mit der Behauptung, die beklagte Partei habe ihr als Wohnungseigentumsorganisator in einer als Punktation zu wertenden Vereinbarung vom 26.4.1989 die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes an einem näher bezeichneten Objekt des mittlerweile fertiggestellten ***** Shopping Centers zugesagt, sei jedoch mit den zur Erfüllung dieser Zusage notwendigen Anträgen und Urkundenerstellungen säumig geworden, hat die klagende Partei die
beklagte Partei - in deren Eigenschaft als Eigentümerin der
betreffenden Liegenschaft - auf Zustimmung in die Einverleibung
ihres Eigentumsrechtes am versprochenen Mindestanteil sowie des Wohnungseigentums geklagt. Die klagende Partei habe die bis zur Vollendung der Bauführung zu entrichtenden Beträge (nämlich die erste Kaufpreisrate von S 5,654.927,-) bezahlt, und auch die Übergabe des Objektes sei längst erfolgt. Das betreffende Klagebegehren hatte ursprünglich auf die Wohnungseigentumseinheit "***** Geschäftshauseinheit gemäß planlicher Definition der am 26.4.1989 abgeschlossenen Vereinbarung (vgl Pkt. I. Abs 4 dieser Vereinbarung") Bezug genommen; in der mündlichen Berufungsverhandlung wurde es dahingehend präzisiert, daß die klagende Partei ein "Objekt der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches *****, bestehend aus Nutzflächen für Verkauf von 1.730,23 m2, Aufenthaltsräumen von 238,93 m2, sonstigen Nebenräumen von 104,38 m2, Warenstauräumen von 199,49 m2 und Technikräumen von 21,73 m2, also einer Gesamtnutzfläche von 2.294,76 m2, gemäß der planlichen Darstellung vom 13.4.1989 (Beilage C)" beansprucht.
Da bisher noch keine Nutzwerte für die einzelnen Objekte der Wohnungseigentumsanlage festgesetzt wurden, behielt sich die klagende Partei die bestimmte Angabe des beanspruchten Mindestanteils bis zur Erlassung des entsprechenden Bescheides bzw Beschlusses vor. Gleichzeitig beantragte die klagende Partei, den Parteien gemäß § 25 Abs 2 WEG die Stellung der Anträge zur Einleitung des Verfahrens auf Festsetzung der Nutzwerte mit Beschluß aufzutragen.
Die beklagte Partei beantragte, die Abweisung des Klagebegehrens mit der Begründung, bei der Vereinbarung vom 26.4.1989 handle es sich nur um einen Vorvertrag. Wegen wesentlich geänderter Verhältnisse (Erhöhung der Baukosten um ein Drittel aufgrund geänderter und verbesserter Bauausführung, Veränderung des Geschäftslokals der Klägerin, Zukauf von 15.000 m2 Grund, Vergrößerung der Pkw-Abstellflächen und Untertunnelung von Zu- und Abfahrt) müsse über den Kaufpreis neu verhandelt werden. Auch der bezahlte Werbekostenbeitrag sei zu niedrig. Außerdem müsse der abzuschließende Kaufvertrag die der mündlichen Zusicherung entsprechende Verpflichtungserklärung der klagenden Partei enthalten, daß die fraglichen Verkaufsflächen immer einem Kleidergeschäft der gehobenen Ausstattung zur Verfügung stehen. Unabhängig davon sei die Begründung von Wohnungseigentum aufgrund der Ausgestaltung der einzelnen Geschäftslokale rechtlich gar nicht mehr möglich und die Vereinbarung vom 26.4.1989 gemäß Punkt V. Absatz 2 aufgelöst, weil bis zum 30.6.1991 keine rechtskräftige gewerbebehördliche Anlagengenehmigung vorgelegen sei.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab, wobei es den Antrag der klagenden Partei, den Parteien die Einleitung des Nutzwertfestsetzungsverfahrens aufzutragen, als Teil des insgesamt erfolglosen Urteilsbegehrens behandelte. Begründet wurde diese Entscheidung damit, daß die Streitteile keine Punktation über den Erwerb von Wohnungseigentum am verfahrensgegenständlichen Objekt, sondern einen bloßen Vorvertrag abgeschlossen hätten, aus dem das Urteilsbegehren nicht ableitbar sei.
Das von der klagenden Partei mit Berufung angerufene Gericht zweiter Instanz gelangte nach einer Beweiswiederholung zum Schluß, daß die Streitteile mit dem Vertrag vom 26.4.1989 nicht nur die Verpflichtung zum Abschluß eines (im Detail noch auszuhandelnden) Hauptvertrages begründen wollten, sondern beabsichtigten, die einzelnen vertraglichen Rechte und Pflichten bezüglich Kauf und Wohnungseigentumserwerb der in einem vorhandenen Plan bezeichneten Räumlichkeiten sofort und endgültig zu fixieren (Punktation). Der Geschäftsführer der beklagten Partei haben die aus seinem Verständnis des Begriffes "Vorvertrag" abgeleiteten Vorbehalte gegen eine endgültige Bindung (wenn auch nur zum Abschluß eines entsprechenden Hauptvertrages) der klagenden Partei gegenüber nicht geäußert, sodaß die Feststellung des Erstgerichtes, es habe die übereinstimmende Parteienabsicht bestanden, sich mit der Vereinbarung vom 26.4.1989 nicht endgültig binden zu wollen, nicht aufrecht erhalten werden könne. Auch die von der beklagten Partei geltend gemachte auflösende Bedingung sei nicht eingetreten, weil am 30.6.1991 nicht nur der rechtskräftige "Basisbescheid" der Betriebsanlagengenehmigung des Einkaufszentrums, sondern sogar schon der rechtskräftige Änderungsbescheid über das tatsächlich ausgeführte Objekt vorgelegen sei.
An diese neuen Verfahrensergebnisse knüpfte das Gericht zweiter
Instanz die rechtliche Überlegung, daß an der (schriftlich
festgelegten) Verpflichtung der beklagten Partei, der klagenden
Partei Wohnungseigentum am verfahrensgegenständlichen Objekt zu
verschaffen, nicht gezweifelt werden könne. Es liege eine Punktation
vor, die - im Gegensatz zum Vorvertrag - sofort
Erfüllungsansprüche habe entstehen lassen (Rummel in Rummel2, Rz 3
zu § 885 ABGB). Für die Punktation sei der aktuelle Bindungswille
bezüglich der im schriftlich festgehaltenen Teil enthaltenen
materiellen Regeln wesentlich, und eben der sei - nicht zuletzt im
Hinblick auf die (von den Parteien als notwendig erachtete)
Festlegung auflösender Bedingungen - im konkreten Fall erwiesen.
Die Vereinbarung vom 26.4.1989 sei außerdem besonders detailliert,
betrachte man die Regelungen über einen Kostenbeitrag für die zweite
Sprinklerebene, den umfänglich dargestellten Inhalt der von der
beklagten Partei beizubringenden Bankgarantie, die Wertsicherung der
Kaufpreisraten, die Regelung eines jährlichen Werbekostenbeitrags
sowie der mit der Vertragserrichtung verbundenen Kosten, Gebühren und
Abgaben. Die von der beklagten Partei als Bestätigung ihrer
Rechtsansicht, es sei nur ein Vorvertrag abgeschlossen worden,
betrachtete Wortfolge in Punkt I. Abs 3 der Vereinbarung, "N.
beabsichtigt ......... zu erwerben" bezeichne so gesehen offenbar nur
den sachenrechtlichen Erwerbsakt, der erst nach Kenntnis der Miteigentumsanteile möglich sei.
Diese Beurteilung der Vereinbarung vom 26.4.1989 als Punktation (wozu das Rechtsmittelgericht der Vollständigkeit halber anmerkte, daß in Anlehnung an Welser, NZ 1995, 157, auch ein Vorvertrag zum selben Ergebnis führen würde, weil die gegenständliche Klage innerhalb der Jahresfrist nach dem in Aussicht genommenen Termin für den Abschluß des Hauptvertrages eingebracht wurde) zwinge im Zusammenhang mit dem von der klagenden Partei geltend gemachten Vorbehalt einer näheren Bestimmung des beanspruchten Mindestanteils vorerst einmal zu der in § 25 Abs 2 WEG festgelegten Vorgangsweise. Das Gericht zweiter Instanz faßte deshalb den Beschluß, beiden Parteien die Stellung der Anträge zur Einleitung des Verfahrens auf Festsetzung der Nutzwerte aufzutragen, das Berufungsverfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des Nutzwertfestsetzungsverfahrens zu unterbrechen und es nur auf Antrag wieder aufzunehmen. Die Entscheidung enthält überdies den mittels Ergänzungsbeschluß nachgetragenen Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß zum zweistufigen Verfahren nach § 25 Abs 2 WEG und zu den Voraussetzungen des dort geregelten Auftrags eine höchstgerichtliche Judikatur fehle.
Im nunmehr vorliegenden Rekurs, mit dem der Beschluß der zweiten
Instanz "zur Gänze" angefochten wird, macht die beklagte Partei
geltend, daß die streitgegenständliche Vereinbarung vom 26.4.1989
sehr wohl als Vorvertrag iSd § 936 ABGB und nicht als Punktation (§
885 ABGB) zu werten sei. Das ergebe sich schon daraus, daß die für
den Erwerb der vertragsgegenständlichen Miteigentumsanteile und die
Begründung von Wohnungseigentum maßgeblichen Voraussetzungen am
26.4.1989 - wie im Vertrag ausdrücklich festgestellt wurde - noch
nicht vorlagen und sich die Parteien ausdrücklich zum Abschluß eines
Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages nach Erfüllung der
Voraussetzungen (längstens binnen 14 Tagen nach dem 30.6.1991)
verpflichteten. Diese Abschlußverpflichtung sei hinfällig, weil zum
30.6.1991 noch keine gewerbebehördliche Genehmigung der Zu- und
Abfahrten des Einkaufszentrums vorgelegen sei (der
Genehmigungsbescheid aus dem Jahr 1987 habe sich auf eine nicht zur
Ausführung gelangte Variante bezogen). Vorsichtshalber werde
schließlich noch bemängelt, daß die "Modifikation und Verbesserung"
des Klagebegehrens in der mündlichen Berufungsverhandlung am
13.12.1994 das Neuerungsverbot verletzt habe. Der Rekursantrag geht
dahin, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und dem Berufungsgericht
die Fortsetzung des Berufungsverfahrens unter Abstandnahme vom
angenommenen Unterbrechungsgrund aufzutragen.
Der Rekurs unterliegt, wie bereits in der Entscheidung vom 28.2.1995,
5 Ob 11/95, ausgeführt wurde, nur den Rechtsmittelbeschränkungen
des § 528 ZPO, und erweist sich aus dem im Ergänzungsbeschluß der
zweiten Instanz angeführten Grund auch als zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Vorauszuschicken ist, daß die von der beklagten Partei geltend
gemachte Verletzung des Neuerungsverbotes im Zusammenhang mit der vom
Gericht zweiter Instanz zugelassenen Präzisierung des Klagebegehrens
nicht vorliegt (§ 528a ZPO iVm § 510 Abs 3 Satz 3 ZPO).
In der Sache selbst kann auf die zutreffenden Ausführungen im
angefochtenen Beschluß verwiesen werden (§ 528a ZPO iVm § 510 Abs
3 Satz 2 ZPO), die nur noch wie folgt zu ergänzen sind:
§ 25 Abs 2 WEG gebietet die im gegenständlichen Fall
eingeschlagene Vorgangsweise (Auftrag an die Parteien, das
Nutzwertfestsetzungsverfahren einzuleiten, Unterbrechung des
Rechtsstreites über die vom Wohnungseigentumsbewerber nach § 25 Abs
1 WEG erhobene Klage) schon dann, wenn der Kläger von der ihm
gesetzlich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch macht, sich mangels
vorliegender Nutzwertfestsetzung die bestimmte Angabe des
beanspruchten Mindestanteils vorzubehalten. Ein Zuwarten bis zur
Klarstellung, daß dem Einverleibungsbegehren des Klägers stattzugeben
sein wird, ist nicht vorgesehen, sodaß sich der Streitrichter bei der
in § 25 Abs 2 WEG vorgesehenen Zwischenerledigung mit einer
kursorischen Überprüfung des eingeklagten Hauptanspruchs begnügen
kann. Das läuft - je nach dem Stand des Verfahrens - darauf
hinaus, daß nur eine unschlüssige oder eine sonst nach den
vorliegenden Verfahrensergebnissen offensichtlich unbegründete (und
daher sofort abzuweisende) Klage zur Verweigerung der an sich
obligatorischen Verfahrensunterbrechung (zwecks Einleitung des
Nutzwertfestsetzungsverfahrens) führen kann (vgl Würth in Rummel2, Rz
8 zu § 25 WEG); keinesfalls darf im Wege einer Verweigerung der
Verfahrensunterbrechung die Entscheidung über nach wie vor strittige
Anspruchsvoraussetzungen des Einverleibungsbegehrens - etwa die
Frage der Säumigkeit des Wohnungseigentumsorganisators -
vorweggenommen werden (vgl Palten, Wohnungseigentumsrecht, Rz 299).
Das bedeutet zunächst, daß der Rekursantrag, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und dem Berufungsgericht die Fortsetzung des Verfahrens in der Hauptsache aufzutragen, nicht damit begründet werden kann, der Wohnungseigentumsverschaffungsanspruch der klagenden Partei sei durch die nicht fristgerechte Erlangung der gewerbebehördlichen Genehmigung für die Zu- und Abfahrten des Einkaufszentrums hinfällig geworden. Die sofortige Abweisung des Klagebegehrens ließe sich nämlich mit diesem derzeit weder
tatsächlich noch rechtlich abgesicherten Argument (in Punkt II. Abs 2 lit b der Vereinbarung vom 16.4.1989 ist die Betriebsanlagengenehmigung des Gesamtprojektes als eine von der klagenden Partei geforderte Vertragsbedingung genannt) nicht rechtfertigen.
Auch ein anderer "offenkundiger" Grund zur sofortigen Klagsabweisung
(und damit zur Verweigerung der Verfahrensunterbrechung) ist nicht zu
erkennen. Die Klage nach § 25 WEG dient ausschließlich der
Durchsetzung der Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers nach § 23
Abs 2 Z 2 WEG im Wege des Durchgriffs auf den
Liegenschaftseigentümer, wenn der Wohnungseigentumsorganisator mit
der Erfüllung dieser Ansprüche säumig ist (Würth aaO, Rz 1 zu § 25
WEG), und setzt damit nur voraus, daß der Kläger
Wohnungseigentumsbewerber iSd § 23 Abs 1 WEG ist, daß er die ihm
vereinbarungsgemäß obliegenden Leistungen an Grund-, Bau- und
sonstigen Kosten, die bis zur Vollendung der Bauführung zu entrichten
waren, erbracht hat, daß er sich auf eine gültige Vereinbarung
berufen kann, die den Wohnungseigentumsorganisator zur Ermöglichung
der Wohnungseigentumsbegründung verpflichtet, und daß der
Wohnungseigentumsorganisator bei der Schaffung der erforderlichen
Voraussetzungen für die Wohnungseigentumsbegründung säumig geworden
ist (vgl MietSlg 32/9; MietSlg 40/22; 5 Ob 62/93; Rummel aaO, Rz
9 zu § 23 WEG). Strittig ist von allen diesen materiellen
Klagsvoraussetzungen im konkreten Fall nur die Frage des gültigen
Titels (der allerdings zugleich Ansatzpunkt für den der beklagten
Partei gemachten Vorwurf der Säumigkeit wäre). Die beklagte Partei
meint, daß hiefür keinesfalls eine Vereinbarung in Betracht komme, in
der sich die Parteien auf den späteren Abschluß eines formgerechten
Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages einigen, weil die "für den
Erwerb der zu schaffenden Wohnungseigentumseinheit geforderten
Voraussetzungen noch nicht zur Gänze vorliegen", sondern vielmehr
eine Einigung gefordert werden müsse, die nur noch in
grundbuchsfähige Form zu bringen ist, doch trifft dies nicht zu.
Es liegt im Wesen von Verträgen, mit denen Wohnungseigentum an einem
erst zu errichtenden Objekt verschafft werden soll, daß sie häufig
erst lange Zeit nach der grundsätzlichen Einigung der Parteien
detailliert und ausformuliert werden können. Der
Wohnungseigentumsvertrag selbst setzt überhaupt die schriftliche
Einigung aller Miteigentümer, die sich oft erst nach und nach
zusammenfinden, voraus (§ 2 Abs 2 Z 1 WEG). Bewußt hat deshalb
der Gesetzgeber als Ansatzpunkt für Erfüllungsansprüche des
Wohnungseigentumsbewerbers, die letztlich in die Einverleibung des
Wohnungseigentums münden sollen (§§ 23 Abs 2, 25 WEG), die
Säumigkeit des Wohnungseigentumsorganisators mit Anträgen und der
Errichtung von Urkunden gewählt, die den Wohnungseigentumsbewerber in
die Lage versetzen, das zugesagte Wohnungseigentum zu erlangen. Als
ein den materiellen Voraussetzungen für eine Klage nach § 25 WEG
genügender Titel ist daher schon jede Vereinbarung anzusehen, die
eine bindende Verpflichtung der Parteien vorsieht, Wohnungseigentum
in einer hiefür geeigneten Prozedur zu verschaffen bzw zu übernehmen.
Eine solche Vereinbarung kann auch formlos und schlüssig
zustandekommen; zu fordern ist nur, daß sie neben dem ins
Wohnungseigentum zu übertragenden Objekt die Gegenleistung des
Wohnungseigentumsbewerbers festlegt (vgl MietSlg 30/37; MietSlg
32/9; MietSlg 40/22).
Eine gewichtige Lehrmeinung geht dahin, daß Ansprüche nach § 23 Abs
2 WEG (und dann in weiterer Folge nach § 25 WEG) sogar aus
Abmachungen abgeleitet werden können, die höchstens als Vorverträge
zu qualifizieren sind (Welser, das Wohnungseigentumsgesetz 1975, NZ
1975, 157). In einer Eventualbegründung der angefochtenen
Entscheidung wird das Hinreichen eines Vorvertrages als "Titel" für
den Einverleibungsanspruch für den hier vorliegenden Fall erwogen,
daß die auf § 25 WEG gestützte Klage noch vor dem Ablauf der
einjährigen Frist des § 936 ABGB erhoben wird. Damit wäre der
Argumentation der Rechtsmittelwerberin von vornherein der Boden
entzogen. Einer abschließenden Stellungnahme zu dieser Rechtsansicht
bedarf es jedoch nicht, weil in Judikatur und Lehre Einigkeit darüber
besteht, daß jedenfalls eine Punktation mit hinreichend genauer
Bezeichnung des Wohnungseigentumsobjektes und der vom
Wohnungseigentumsbewerber zu erbringenden Leistungen
Erfüllungsansprüche iSd § 23 Abs 2 WEG zu begründen vermag (SZ
50/163; VwGH in AnwBl 1982, 157). Eine solche Punktation liegt hier
vor. Sie zeichnet sich, wie schon das Rechtsmittelgericht hervorhob,
dadurch aus, daß die Parteien die Hauptpunkte der Einigung (hier:
Wohnungseigentumsobjekt, Preis und Verschaffungs- bzw
Übernahmspflicht) schriftlich festlegen und den Willen äußern, sich
schon mit der Unterfertigung des "Aufsatzes" zu binden (vgl Rummel in
Rummel2, Rz 3 zu § 885 ABGB). Daß die Vereinbarung der Streitteile
vom 26.4.1989 in außergewöhnlicher Gründlichkeit die Hauptpunkte
eines Wohnungseigentumsverschaffungsvertrages enthält (sogar Entwürfe
des beabsichtigten Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages waren
bereits beigelegt), bedarf keiner weiteren Erörterung; den Bindungswillen der Parteien wiederum hat das Rechtsmittelgericht auf Grund unmittelbarer Beweisaufnahmen (und nicht nur durch Vertragsauslegung) festgestellt, sodaß der Oberste Gerichtshof, der keine Tatsacheninstanz ist, davon gar nicht abgehen könnte.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 40, 50 ZPO.
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