OGH 6Ob570/95

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, daß das die Klage zur Gänze abweisende Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 22.320 S bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens (darin enthalten 3.720 S Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte und ihre Mutter sowie Schwester Wilhelmine und Felicitas H***** waren zur Hälfte bzw zu je einem Viertel Miteigentümerinnen der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch ***** R*****, bestehend aus dem 234 m2 großen Grundstück Nr.934/184 "Baufläche" samt darauf errichtetem Reihenhaus mit der Anschrift B*****. Weiters waren die Beklagte und Wilhelmine sowie Felicitas H***** zu einem 126-tel Anteil bzw zu je 252-tel Anteilen Miteigentümerinnen der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch ***** R*****, bestehend aus den 12.038 m2 und 787 m2 großen Grundstücken Nr.934/175 "Gewässer (Teich)" und Nr.934/218 "Garten".

Mit Bevollmächtigung der beiden anderen Miteigentümerinnen strebte die Beklagte ab April 1992 den Verkauf des gesamten Liegenschaftsbesitzes an. Zu diesem Zweck nahm sie den Kontakt zu verschiedenen Immobilienbüros, darunter auch zur Klägerin, auf. Sie gab deren Sekretärin Sabine W***** telefonisch bekannt, daß es sich um ein Reihenhaus samt Garten und einem "Seeanteil" handle und die Liegenschaft einschließlich des Seeanteils ca 500 m2 groß sei. Sabine W***** gab die von ihr über das Telefongespräch mit der Beklagten verfaßte interne Notiz folgenden Inhalts an die Sachbearbeiterin Michaela M***** weiter:

"Ca. 250 m2 Reihenhaus in Anlage, B*****, Frau W***** R*****, Bezirk B*****, Reihenhaus am See, Grund 500 m2, Haus 90 m2 Wohnfläche, voll möbliert, 1,960.000 S".

Anläßlich der von Michaela M***** mit der Beklagten vereinbarten Besichtigung am 30.9.1992 war für die Angestellte der Klägerin sofort ersichtlich, daß das Seegrundstück nicht 500 m2 groß sein konnte. Darauf angesprochen, erklärte ihr die Beklagte, daß den drei Miteigentümerinnen auch ein Teil des Sees gehöre, und zwar in der Breite des Ufergrundstückes bis hin zur Seemitte; dieses Eigentum sei "durch Kaufverträge abgesichert". Ungeachtet des Grundbuchstandes hatte nämlich die Beklagte die Rechtslage immer so verstanden, daß den Miteigentümerinnen von ihr angenommene 500 m2 gehören, worin neben dem Haus samt Garten auch "der Seeanteil" (als realer Grundanteil) enthalten ist.

Michaela M*****und die Beklagte einigten sich anläßlich der Besichtigung auf einen zu erzielenden Gesamtverkaufspreis von 1,995.000 S. Michaela M***** verlangte von der Beklagten die Vorlage eines Grundstückplanes sowie der Kaufverträge, wobei diese darauf hinwies, daß sich diese Unterlagen bei einem anderen, von ihr eingeschalteten Immobilienmakler befinden. Die Beklagte übermittelte diese Unterlagen an die Klägerin in der Folge erst nach dem 19.10.1992. Grundbuchsauszüge sind von der Beklagten nicht abverlangt worden, da die Klägerin solche über ihren eigenen Datenanschluß abrufen konnte.

Unmittelbar nach der Besichtigung veranlaßte Michaela M***** noch am selben Tag (30.9.1992) die sofortige Einschaltung des Kaufanbotes im Computerverband des Immobilienringes (ua) wie folgt: "Seebungalow im Erholungszentrum R*****, mit Zugang und eigenem Badestrand am See, GrFl = 500 m2".

Mit Schreiben vom 30.9.1992 bestätigte die Klägerin der Beklagten den ihr mündlich erteilten Vermittlungsauftrag und führte darin die bekanntgegebenen Grundstücksdaten mit der Bitte um Überprüfung an. Die Beklagte, welche dem Schreiben keine Bedeutung beimaß, ließ es unbeantwortet.

Erst am 5.10.1992 holte Michaela M***** im Wege der Grundbuchsdatenbank einen Grundbuchsauszug bezüglich der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch R***** ein, welcher ein Flächenausmaß von 234 m2 auswies. Es gelang ihr aber nicht, die Anteile der Verkäuferinnen ob der weiteren Liegenschaft EZ ***** Grundbuch R***** im Wege einer Grundbuchsanfrage aufzufinden und sie ließ es dabei bewenden.

In der Folge wurde die Beklagte von der G***** Gesellschaft mbH & Co KG (im folgenden "G***** KG" genannt), welche ebenso wie die Klägerin Mitglied des Immobilienringes ist, dahingehend verständigt, daß ein Vertreter mit einem Kaufinteressenten die Liegenschaft besichtigen wird.

Am 15.10.1992 erschien dann der bei der G***** KG beschäftigte Anton Z***** in Begleitung der Kaufinteressentin Erika M***** bei der Beklagten zur Besichtigung des Kaufobjektes. Erika M***** kannte bereits den Inhalt des Verkaufsanbotes im Computerverband des Immobilienringes, dessen Ausdruck Anton Z***** bei sich hatte. Die Besichtigung dauerte nur 10 Minuten. Damals war das Wasser des Badesees zum Zwecke der alljährlich stattfindenden Entschlammung zur Gänze abgelassen. Anton Z***** fiel zwar auf, daß das Ufergrundstück nicht 500 m2 groß sein konnte, er hegte aber keine Bedenken, zumal die Beklagte erklärte, daß ihr "der See im Ausmaß der Breite des Grundstückes bis in die Mitte des Sees gehört". Fragen bezüglich der näheren Umstände des "Seeanteils" oder der wahren Grundstücksgrößen wurden nicht gestellt; vielmehr war die Grundstücksgröße überhaupt kein Gesprächsthema.

Erika M***** war von der Liegenschaft sehr angetan und wollte sie kaufen. Damit nicht ein anderer Kaufinteressent zum Zug käme, verlangte sie die sofortige Erstellung eines Kaufanbotes. Anton Z***** verfaßte daher im Büro der G***** KG ein "rechtsverbindliches Anbot", demzufolge Erika M***** die besichtigte Liegenschaft "in satz- und lastenfreiem Zustand" zum Kaufpreis von 1,995.000 S kauft, soferne dieses Anbot bis 23.10.1992 angenommen wird. Das Anbot wurde noch am 15.10.1992 per Fax an die Klägerin übermittelt, welche es binnen einer Stunde per Fax annahm, nachdem sie hiezu die Zustimmung der Beklagten eingeholt und mit dieser vereinbart hatte, daß sie das Kaufanbot "rechtsverbindlich annimmt" und sich zur Zahlung einer Verkäuferprovision in der Höhe von 3 % des Kaufpreises (= 59.850 S zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, insgesamt daher 71.820 S) an die Klägerin spätestens bei Errichtung des schriftlichen Kaufvertrages, längstens binnen 14 Tagen verpflichtet.

Nunmehr überprüfte der Geschäftsführer der G***** KG erstmals im Wege des ihm gleichermaßen zur Verfügung stehenden Grundbuchsdatenanschlusses die für den Kaufvertrag maßgeblichen Daten und stellte die mit den bisher zugrunde gelegten Angaben nicht übereinstimmenden wahren Anteilsverhältnisse und Grundstücksgrößen fest; hievon setzte er sofort die Beklagte und - mittels Fax - die Klägerin in Kenntnis. Die Beklagte verständigte daraufhin telefonisch die Käuferin Erika M***** und traf mit ihr zum Zwecke der Erörterung der neuen Lage zusammen, wobei sie ihr mitteilte, daß es bezüglich des "Seeanteils" nur Eigentumsanteile gibt. Erika M***** forderte eine Reduktion des Kaufpreises, was die Beklagte ablehnte. Erika M***** erklärte daraufhin der G***** KG zunächst telefonisch gegenüber deren Geschäftsführer und sodann mit Schreiben vom 19.10.1992, daß sie im Hinblick auf die Unrichtigkeit der bisher zugrunde gelegten Grundstücksflächen ihr Kaufanbot zurückziehe und vom Kauf zurücktrete. Die G***** KG akzeptierte den Vertragsrücktritt der Erika M*****, die sich ihr gegenüber zur Zahlung einer Käuferprovision in der Höhe von 3 % der Kaufsumme zuzüglich Umsatzsteuer verpflichtet hatte. Sie leitete das Rücktrittsschreiben der Käuferin an die Klägerin weitere, welche daraufhin von weiteren Vermittlungsbemühungen Abstand nahm. Die Beklagte hat zwar den Vertragsrücktritt der Erika M***** (zunächst) nicht akzeptiert, aber das Vermittlungsobjekt nach ihrem, von der Klägerin gemäß § 267 ZPO zugestandenen Vorbringen (ON 3 S 9) mittlerweile längst an einen anderen Käufer verkauft (Beilage 5).

Die G***** KG hat die ihr gegen die Beklagte allenfalls zustehenden Ansprüche aus der ihr entgangenen Käuferprovision von 71.820 S an die Klägerin abgetreten.

Mit der Behauptung, daß die Ausführung des von ihr vermittelten Kaufvertrages nur im Hinblick auf den wegen der unrichtigen Angaben der Beklagten über die Grundstücksflächen zu Recht erklärten Vertragsrücktritt der Käuferin unterblieben sei, begehrt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung sowohl der Verkäufer- als auch der Käuferprovision im Gesamtbetrag von 143.640 S sA. Da die Beklagte nicht nur die Klägerin, sondern auch die G***** KG und Erika M***** grob fahrlässig, wenn nicht sogar bewußt in Irrtum geführt habe, sei sie überdies schadenersatzpflichtig geworden. Sie hafte daher sowohl für die Verkäuferprovision der Klägerin als auch für die der G***** KG entgangene Käuferprovision auch aus dem Titel des Schadenersatzes. Die G***** KG habe ihre diesbezüglichen Ansprüche an die Klägerin abgetreten.

Die Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Sie habe niemanden bewußt oder auch nur fahrlässig in Irrtum geführt. Vielmehr hätte die Klägerin als Immobilienmaklerin und "Profi" die wahren Verhältnisse in bezug auf den "Seeanteil" sofort erkennen müssen, habe sie doch das Verkaufsobjekt - ebenso wie ein Mitarbeiter der G***** KG - besichtigt. Dennoch habe sie aber selbst eine irreführende Grundstücksfläche inseriert und hiedurch ihre Treuepflichten aus dem Vermittlungsauftrag verletzt.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren zur Gänze ab. Die von der Beklagten als juristischer Laie vertretene Auffassung, daß die Verkäuferinnen auch Eigentümerinnen einer realen Grundfläche des Badesees seien, hätte die Klägerin als sachkundige Immobilienmaklerin sofort als zumindest bedenklich und überprüfungswürdig erkennen müssen. Da sie aber ungeachtet dessen die gebotene Prüfung unterlassen habe, falle ihr die Verletzung einer ihr aus dem Vermittlungsauftrag als Immobilienmaklerin obliegenden Sorgfaltspflicht zur Last. Die Beklagte habe demgegenüber nicht schuldhaft gehandelt, weshalb sie auch keine Schadenersatzpflicht treffen könne.

Das Berufungsgericht gab dem Klagebegehren vollinhaltlich statt und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Die Ausführung des von der Klägerin im Zusammenwirken mit der G***** KG vermittelten Geschäftes sei infolge der unrichtigen Angabe der Beklagten über das Flächenausmaß der Grundstücke unterblieben, weshalb diese gemäß § 6 Abs 3 HVG provisionspflichtig geworden sei. Demgegenüber habe die Klägerin keine Sorgfaltspflichten verletzt, gehöre es doch nicht zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers, nähere Erkundigungen über die Richtigkeit des Flächenausmaßes einer zur Vermittlung angebotenen Liegenschaft einzuholen oder gar - nach einem Rücktritt des Kaufinteressenten -, im Interesse des Geschäftsherrn Rettungshandlungen vorzunehmen. Im vorliegenden Fall habe eine derartige Verpflichtung auch deshalb nicht bestanden, weil die Beklagte das im Schreiben der Klägerin vom 30.9.1992 enthaltene Ersuchen um Überprüfung der bekanntgegebenen Grundstücksdaten unbeantwortet ließ. Auch Anton Z***** habe sich nach der gegebenen Sachlage durchaus mit der Erklärung der Beklagten, daß ihr der See im Ausmaß der Breite des Ufergrundstückes bis in die Mitte des Sees gehöre, zufriedengeben können. Der Beklagten falle in bezug auf ihre unrichtigen Angaben zumindest leichte Fahrlässigkeit zur Last. Sie hafte der Klägerin daher auch aus dem Titel des Schadenersatzes für den an sie zedierten Anspruch der G***** KG auf Ersatz der entgangenen Käuferprovision.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision der Beklagten ist entgegen der Meinung der Klägerin schon deshalb zulässig, weil das Berufungsgericht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes abgewichen ist; das Rechtsmittel ist auch berechtigt.

Die Klägerin stützt ihr Begehren einerseits auf die Provisionspflicht der Beklagten im Sinne der anläßlich des Abschlusses des Geschäftes gemäß § 6 Abs 3 HVG getroffenen Provisionsvereinbarung und andererseits auch, in bezug auf die ihr abgetretenen Ansprüche der G***** KG in Ansehung der dieser entgangenen Käuferprovision jedoch ausschließlich, auf den Titel des Schadenersatzes wegen schuldhaft unrichtiger Angaben der Beklagten über das Flächenausmaß des Vermittlungsobjektes.

Nach ständiger Rechtsprechung wird der Anspruch des Realitätenvermittlers gemäß § 6 Abs 3 HVG durch das Unterbleiben der Ausführung des vermittelten Geschäftes in der Regel nicht berührt (RdW 1995, 98 mwN). Die Klägerin hat aber bereits selbst zutreffend darauf verwiesen, daß Erika M***** im vorliegenden Fall im Hinblick auf die unrichtigen Angaben über die Grundstücksgrößen berechtigterweise vom geschlossenen Kaufvertrag "zurückgetreten" ist. Nach den Feststellungen hat auch die G***** KG diesen "Rücktritt" ihrer Geschäftsherrin sofort akzeptiert. Das gilt letztlich auch für die Beklagte, hat diese doch den Kaufgegenstand mittlerweile längst an einen anderen Käufer veräußert. Erfolgte aber - wie hier - die (einvernehmliche) Auflösung (Aufhebung, "Stornierung") des Vertrages wegen eines dem Rechtsgeschäft anhaftenden Wurzelmangels (hier:

Irrtum der Käuferin über die Grundgröße und die Miteigentumsverhältnisse), steht dem Vermittler ein Provisionsanspruch nicht zu (Jabornegg, Handelsvertreterrecht und Maklerrecht 247 und die dort angeführte Rsp; SZ 62/7 = JBl 1989, 529 = WoBl 1989, 67 = HS XLI/8; 7 Ob 596/88).

Entgegen der Meinung des Berufungsgerichtes kann daher die Klägerin ihren Anspruch auf die Verkäuferprovision nicht mit Erfolg auf den Vermittlungsauftrag und die gemäß § 6 Abs 3 HVG getroffene Provisionsvereinbarung stützen. Es stehen ihr aber auch - ebenso wie der G***** KG - keine Schadenersatzforderungen in Höhe der Verkäufer- und Käuferprovision zu:

Nach den Feststellungen war die Beklagte als juristischer Laie der Meinung, daß ihr und ihrer Mutter und Schwester nicht nur das Seegrundstück, sondern auch ein "Seeanteil" von zusammen 500 m2 gehören. Demgegenüber hat Michaela M***** schon bei der Besichtigung am 30.9.1992 sofort erkannt, daß das Seegrundstück mit dem darauf errichteten Reihenhaus nicht 500 m2 groß ist. Dennoch hat sie sich mit der Erklärung der Beklagten zufrieden gegeben, obwohl ihr als Fachmann deren faktische und rechtliche Unwahrscheinlichkeit sofort hätte auffallen müssen. Dadurch, daß die Klägerin aber ungeachtet dessen noch am selben Tag ohne jedwede weitere Überprüfung, insbesondere durch Einholung der in Betracht kommenden Grundbuchsauszüge im Wege des ihr zur Verfügung stehenden Datenanschlusses, die sofortige Einschaltung des Verkaufsanbotes mit einer Grundfläche von 500 m2 im Computerverband des Immobilienringes veranlaßte, hat sie die ihr als Immobilienmaklerin obliegenden Sorgfaltspflichten verletzt und selbst die Gefahr einer Irreführung der Kaufinteressenten heraufbeschworen: Abgesehen davon, daß nämlich jeder Leser die Flächenangabe von vornherein auf das Seeufergrundstück mit dem Bungalow beziehen mußte, wurde im Anbot auch nicht zwischen einem Land- und einem Seegrundstück unterschieden, sodaß nicht ersichtlich war, daß es überhaupt einen "Seeanteil" gibt, dem jedoch keine reale Grundstücksfläche, sondern nur Miteigentumsanteile an einem See- und Gartengrundstück entsprechen. Gemäß § 2 HVG, § 1009 ABGB (§ 2 ImmMV) hat aber der Vermittler die Interessen des Auftraggebers mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes (Treuepflicht) wahrzunehmen (HS 12.651; 16.496/8; RdW 1990, 44). Zu den Pflichten eines Immobilienmaklers gehört es daher auch, daß er sich - insbesondere bei objektiv bedenklichen Angaben des Geschäftsherrn wie hier - selbst oder durch den einschreitenden Sachbearbeiter Klarheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse am Vermittlungsobjekt verschafft (Jabornegg aaO 93).

Die Ausführung des von der Klägerin vermittelten Geschäftes ist demnach aus ihrem eigenen Verschulden unterblieben, hat sie doch die ihr als Immobilienmaklerin obliegende Sorgfaltspflicht in bezug auf eine Klärung der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse verletzt, obwohl hiezu bei Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes schon aufgrund der ihrer Sachbearbeiterin bekannten objektiv fragwürdigen Angaben der Beklagten genug Veranlassung bestanden hätte. Demgegenüber ist der Beklagten ein Verstoß gegen (vor)vertragliche Aufklärungspflichten schon deshalb nicht anzulasten, weil sie von der Richtigkeit ihrer Angaben überzeugt war. Daß sie aber als juristischer Laie die rechtlichen Gegebenheiten mißverstanden und keine Nachforschungen über die wahre Rechtslage betrieben hat, ist ihr - jedenfalls im Verhältnis zur fachkundigen Klägerin - nicht als Verschulden vorwerfbar.

Die G***** KG war an der Geschäftsvermittlung im Wege des Immobilienringes als Untermakler beteiligt (SZ 56/122). Zwischen ihr und der Beklagten bestanden daher keine vertraglichen Rechtsbeziehungen (Jabornegg aaO 552 und die dort angeführte Rsp). Schon aus diesem Grunde kann ihr die Beklagte auch nicht wegen einer Verletzung vertraglicher Neben- oder Hauptpflichten für den Entfall der Käuferprovision haftbar geworden sein.

Diese Erwägungen führen bereits dazu, daß in Stattgebung der Revision das abweisliche Urteil des Erstgerichtes wiederherzustellen war, zumal die vom Berufungsgericht nicht behandelte Beweisrüge der Klägerin ausschließlich rechtlich unerhebliche Sachverhaltselemente betrifft.

Der Ausspruch über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.