OGH 1Ob518/95

Spruch:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Prozeßkosten.

Text

Begründung

Die Kläger sind Eigentümer eines Hauses in G*****. Der Zweitbeklagte war Mieter eines Teils der im Parterre dieses Hauses gelegenen Räumlichkeiten, und zwar eines Geschäftslokals und einer im Souterrain gelegenen Wohnung. Die Kläger kündigten zu AZ 7 C 779/91 des Erstgerichtes das Bestandverhältnis aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs.2 Z 3 und 4 MRG auf. Bei der Verhandlungstagsatzung vom 8.5.1992 sagte der dort von den Klägern als Beklagter belangte Zweitbeklagte als Partei aus, die Mietrechte seien in die erstbeklagte Partei eingebracht worden, und wendete in der Folge mangelnde Passivlegitimation ein; die Kläger schränkten ihr Begehren schließlich auf Kosten ein.

Mit dem an die Beklagtenvertreter gerichteten Schreiben vom 14.7.1992 ersuchte der Klagsvertreter um Mitteilung, ob ein Unternehmensverkauf stattgefunden habe. Bejahendenfalls begehrte er gemäß § 12 Abs.3 MRG aF einen angemessenen Mietzins ab Unternehmensübergang im Betrag von monatlich S 22.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten. Einer der Beklagtenvertreter übermittelte das ihm am 15.7.1992 zugegangene Schreiben in Durchschrift an den Zweitbeklagten, der ebenso wie seine Ehegattin zu 50 % an der erstbeklagten Partei beteiligt und deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer ist. Mit Schreiben vom 15.9.1992 teilte einer der Beklagtenvertreter dem Klagsvertreter mit, daß eine Unternehmensveräußerung stattgefunden habe und die Mietrechte ex lege auf die erstbeklagte Partei übergegangen seien. Der bislang bezahlte Mietzins sei ohnedies angemessen.

Die Kläger begehrten von den Beklagten zur ungeteilten Hand an aushaftendem Mietzins S 490.553,53, vom Erstbeklagten weitere S 218.197,04 und überdies gemäß § 1118 zweiter Fall ABGB die Räumung des Bestandgegenstandes. Den Klägern sei der Umstand der Unternehmensveräußerung und des Übergangs der Mietrechte auf die erstbeklagte Partei erst mit Schreiben vom 15.9.1992 mitgeteilt worden. Bereits mit Schreiben vom 14.7.1992 hätten sie die beklagten Parteien davon verständigt, daß gemäß § 12 Abs.3 MRG aF ein erhöhter Mietzins zu bezahlen sei. Dem Zweitbeklagten sei eine Durchschrift dieser an einen der Beklagtenvertreter gerichteten Verständigung übermittelt worden. Einer der Beklagtenvertreter sei im Schreiben vom 2.10.1992 ausdrücklich als Vertreter der erstbeklagten Partei aufgetreten. Der Zweitbeklagte hafte bis zur Bekanntgabe der Person des Unternehmenskäufers am 15.9.1992 für den bis dahin entstandenen Rückstand. Mit Schreiben vom 20.7.1993 habe der Klagevertreter den rückständigen Bestandzins bekanntgegeben.

Die Beklagten wendeten ein, die Klagsforderung sei verjährt und präkludiert. Das vom Zweitbeklagten in den Bestandräumlichkeiten betriebene Unternehmen sei bereits im Jahre 1990 in eine Gesellschaft mbH eingebracht worden, für die ursprünglich die Firma G & C B***** Gesellschaft mbH vorgesehen war. Da deren Eintragung ins Firmenbuch nicht habe erfolgen können, sei die Firma der Gesellschaft in die der nunmehrigen erstbeklagten Partei geändert worden. Hiedurch seien die Mietrechte gemäß § 12 Abs.3 MRG aF auf die erstbeklagte Partei übergegangen und sei die Einbringung des Unternehmens den Klägern bereits mit Schreiben vom 3.5.1990 angezeigt worden. Der erstbeklagten Partei als Unternehmenserwerberin sei ein Erhöhungsbegehren niemals zugegangen. Für den Fall, daß die Anzeige der Unternehmensveräußerung vom 3.5.1990 nicht ordnungsgemäß gewesen sein sollte, hätten die Kläger in der Tagsatzung vom 8.5.1992 (im Verfahren zu AZ 7 C 779/91 des Erstgerichtes) Kenntnis vom Mietrechtsübergang erhalten. Das Erhöhungsbegehren der Kläger vom 14.7.1992 sei nur an den Zweitbeklagten bzw dessen Vertreter gerichtet worden; dieser sei damals nicht Bevollmächtigter der erstbeklagten Partei gewesen. Im übrigen sei der begehrte Mietzins überhöht.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Kläger hätten ihr Erhöhungsbegehren lediglich an den Unternehmensveräußerer, nicht aber an die Erwerberin des Unternehmens gerichtet. Es reiche nicht aus, daß einer der Beklagtenvertreter den Zweitbeklagten im Kündigungsverfahren zu AZ 7 C 779/91 des Erstgerichtes vertreten habe, der Zweitbeklagte zu 50 % Gesellschafter der erstbeklagten Partei und deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer und daß das Erhöhungsbegehren an den Zweitbeklagten in Durchschrift weitergeleitet worden sei. Das Erhöhungsbegehren vom 20.7.1993 sei jedenfalls verspätet.

Das Berufungsgericht hob das Urteil der ersten Instanz auf und verwies die Rechtssache zur Verhandlung und Entscheidung an diese zurück. Den Rekurs an den Obersten Gerichtshof erklärte es für zulässig. Mit dem Schreiben vom 3.5.1990 sei den Klägern der Übergang der Hauptmietrechte gemäß § 12 Abs.3 MRG aF nicht ordnungsgemäß angezeigt worden, weil die in diesem Schreiben genannte Unternehmenserwerberin nicht registriert worden sei. Erst in der Tagsatzung vom 8.5.1992 (im Verfahren AZ 7 C 779/91 des Erstgerichtes) habe der Zweitbeklagte angegeben, die Mietrechte seien in die erstbeklagte Partei eingebracht worden. Da der Beklagtenvertreter darüber nicht Bescheid wußte, habe der Klagevertreter am 14.7.1992 ein zulässiges bedingtes Erhöhungsbegehren gestellt. Verläßliche Kenntnis vom Mietrechtsübergang hätten die Kläger erst ab Zugang des Schreibens vom 15.9.1992 gehabt, weshalb die Frist des § 12 Abs.3 MRG aF für die Stellung des Erhöhungsbegehrens mit diesem Zeitpunkt begonnen habe. Innerhalb der sechsmonatigen Frist sei ein weiteres Erhöhungsbegehren nicht gestellt worden. Das Begehren vom 14.7.1992 sei aber als Erhöhungsbegehren gegenüber der erstbeklagten Partei ausreichend. Die Erfordernisse eines solchen Begehrens dürften nicht überspannt werden. Dem Zweitbeklagten als alleinvertretungsberechtigtem Geschäftsführer der erstbeklagten Partei sei das Erhöhungsbegehren in Durchschrift übermittelt worden. Er habe daher davon Kenntnis gehabt, daß die Kläger für den Fall, als es tatsächlich zu einem Mietrechtsübergang gekommen sei, den angemessenen, im Schreiben vom 14.7.1992 genannten Mietzins begehrten. Gemäß § 18 Abs.4 GmbHG sei der Zweitbeklagte zum Empfang von Erklärungen und anderen Zustellungen allein berechtigt gewesen. Mit dem Zugang der Erklärung der Kläger beim Zweitbeklagten als Geschäftsführer der erstbeklagten Partei sei diese Erklärung somit auch der Gesellschaft zugegangen. Aus der Beantwortung des Schreibens lasse sich, weil doch inhaltlich zum Erhöhungsbegehren der Kläger Stellung genommen worden sei, erschließen, daß sich der Zweitbeklagte auch als Vertreter der erstbeklagten Partei angesprochen gefühlt habe. Die Frist des § 12 Abs.3 MRG aF sei daher gegenüber der erstbeklagten Partei gewahrt worden. Das Erstgericht werde Feststellungen über die Höhe des angemessenen Mietzinses nachzuholen haben.

Der Rekurs der beklagten Parteien ist nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Das 3.Wohnrechtsänderungsgesetz (3.WÄG), BGBl. 1993/800, ist zufolge seines Art II Z 10 auf den vorliegenden Rechtsstreit noch nicht anzuwenden.

Gemäß § 12 Abs.3 MRG aF waren der bisherige Hauptmieter sowie der Erwerber des Unternehmens und der Hauptmietrechte verpflichtet, dem Vermieter den Übergang der Hauptmietrechte unverzüglich anzuzeigen. Tatsächlich erlangten die Kläger - wie schon das Berufungsgericht richtig ausführte - erst mit dem Zugang des Schreibens vom 15.9.1992 verläßliche Kenntnis vom Übergang des Mietrechts auf die erstbeklagte Partei (S.7 der zweitinstanzlichen Entscheidung). Gemäß § 12 Abs.3 dritter Satz MRG aF konnte der Vermieter, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins war, vom Erwerber des Unternehmens und der Mietrechte die Erhöhung des Hauptmietzinses auf den für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Mietrechtsübergang begehren. Die Kläger erhoben bereits am 14.7.1992 ein bedingtes Erhöhungsbegehren - für den Fall, daß die Rechtsfolgen des § 12 Abs.3 MRG aF eingetreten sein sollten - . Ein solches fristgemäß gestelltes, bedingt wirksames Begehren ist zulässig, wenn der Vermieter keine verläßliche Kenntnis vom Mietrechtsübergang hat (vgl Miet 41.233). Strittig ist im vorliegenden Fall lediglich, ob die Kläger als Vermieter den erhöhten Mietzins vom Erwerber des Unternehmens (= die erstbeklagte Partei) begehrt haben.

Das Schreiben vom 14.7.1992 war an die Beklagtenvertreter gerichtet. In diesem Schreiben wurde darauf hingewiesen, daß der Zweitbeklagte in der Tagsatzung vom 8.5.1992 erstmals erklärt habe, er habe seine Mietrechte in die erstbeklagte Partei eingebracht. Die Kläger erklärten darin ausdrücklich, durch die Entgegennahme des Bestandzinses werde zwar ein Mietrecht einer „B***** Gesellschaft mbH“ nicht anerkannt, aber vorsichtshalber für den Fall, daß die Rechtsfolgen des § 12 Abs.3 MRG (aF) eingetreten sein sollten, den angemessenen Mietzins von S 22.000,-- zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer ab Eintritt dieser Rechtsfolgen begehrt. Ein erhöhter Hauptmietzins kann und konnte immer nur vom Erwerber des Unternehmens, nie aber vom vormaligen Mieter begehrt werden. Dem hat der Gesetzgeber offensichtlich bei der Novellierung des Mietrechtsgesetzes durch das 3.WÄG insofern Rechnung getragen, als im § 12a Abs.2 MRG erst gar nicht mehr angeführt ist, daß der Vermieter die Anhebung des Hauptmietzinses nur vom Erwerber des Unternehmens verlangen kann. Daß dieser jene Person ist, die den erhöhten Hauptmietzins zu zahlen hat, wird offensichtlich als selbstverständlich vorausgesetzt. Genauso selbstverständlich mußte es für die Beklagtenvertreter aufgrund des Inhalts des Schreibens vom 14.7.1992 sein, daß der erhöhte Mietzins nicht vom Zweitbeklagten, sondern vom Erwerber des Unternehmens, also von der erstbeklagten Partei, gefordert werde. Das Schreiben ist auch nicht an den Zweitbeklagten persönlich gerichtet, sondern an die Beklagtenvertreter. Wenngleich diese zum Zeitpunkt des Erhalts des Schreibens vom 14.7.1992 den Feststellungen nach von der erstbeklagten Partei nicht bevollmächtigt waren, haben sie das an sie adressierte Schreiben an den Zweitbeklagten weitergeleitet. Auch diesem mußte nach dem Inhalt des Schreibens klar sein, daß der erhöhte Mietzins von der erstbeklagten Partei gefordert werde, zumal sich das Erhöhungsbegehren der Kläger nicht ausdrücklich an ihn richtete. Hat der Zweitbeklagte als der für die erstbeklagte Partei alleinvertretungsbefugte Geschäftsführer die Erklärung der Kläger vom 14.7.1992 entgegengenommen, ist sie damit also in den Machtbereich der erstbeklagten Partei gelangt, dann hat auch diese die empfangsbedürftige, erkennbar an sie gerichtete Erklärung erhalten und zur Kenntnis genommen (WoBl 1992, 61; SZ 62/202; SZ 57/181; SZ 53/28; Rummel in Rummel, ABGB², Rz 2 zu § 862a; Apathy in Schwimann, ABGB, Rz 2 und 3 zu § 862a).

Die Kläger haben für ihr Begehren eine Form gewählt, bei der ihre Absicht, den Hauptmietzins anzuheben, deutlich zum Ausdruck gelangte (Miet 41.233). Dem Schreiben vom 14.7.1992 war - schon im Hinblick darauf, daß ein erhöhter Mietzins nur vom Unternehmenserwerber gefordert werden kann - klar zu entnehmen, daß das Erhöhungsbegehren an die erstbeklagte Partei gerichtet war. Wenn diese auch das Schreiben nicht unmittelbar empfangen hat, sondern die Beklagtenvertreter, so ist ihr die an sie gerichtete Willensäußerung der Kläger doch zugegangen und damit wirksam geworden. Die Frist des § 12 Abs.3 MRG aF wurde von den Klägern sohin gewahrt.

Dem Rekurs der beklagten Parteien ist nicht Folge zu geben.

Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.