OGH 5Ob563/94

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das Urteil des Berufungsgerichtes, das im Umfang der Abweisung von S 11.116,-- samt 12,5 % Zinsen seit 18.8.1992 und von 7,5 % Zinsen aus S 123.489,-- seit 18.8.1992 als unangefochten unberüht bleibt, wird im übrigen (betreffend ein Hauptbegehren von S 123.489,-- samt 5 % Zinsen seit 18.8.1992 sowie im Kostenpunkt) aufgehoben; insoweit wird die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach allfälliger Verfahrensergänzung an das Gericht zweiter Instanz zurückverwiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens sind als weitere Verfahrenskosten zu behandeln.

Text

Begründung

Der Kläger hat am 18.7.1990 vom Beklagten die Liegenschaft EZ ***** B***** mit dem Haus B*****straße 11 gekauft. In Punkt IV. des Kaufvertrages wurde damals festgehalten, daß "der Verkäufer für keine besonderen Eigenschaften, Ausmaß oder Verwendbarkeit des Vertragsvermögens, sondern lediglich dafür haftet, daß dieses geldlastenfrei auf den Käufer übergeht und daß das am Kaufobjekt befindliche Objekt den baubehördlichen Vorschriften entspricht und derzeit keine behördlichen Verfahren wegen Baumängel, Gehsteigabtretungen oder Kanalanschluß anhängig sind". Tatsächlich war das Haus nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen, obwohl dem Beklagten anläßlich der Bewilligung eines Umbaus im Jahr 1970 von der Baubehörde die Auflage erteilt worden war, "die Fäkalien und gesamten Abwässer in den öffentlichen Kanal abzuleiten" (Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde B***** vom 10.3.1970). Im Bescheid vom 3.11.1971 über die Bewohnungs- und Benützungsbewilligung war zudem noch festgehalten worden, daß die betreffende Auflage "als Dauervorschreibung gilt". Ungeachtet dessen wurden die Abwässer des streitgegenständlichen Hauses (sowie die einiger Nachbarobjekte) in die vorbeifließende T***** geleitet. Sinnvoll und möglich wurde die Erfüllung der Auflage erst, als im Juli 1988 in der Nähe des Hauses der öffentliche Kanal gebaut wurde. Der Kanalanschluß wurde dann am 10.4.1991 - zu einem Zeitpunkt, in dem der Kläger bereits Eigentümer des Hauses war - von der Stadtgemeinde B***** hergestellt, die dem Kläger dafür mit Bescheid vom 30.7.1991 eine Anschlußgebühr von S 123.489,-- vorschrieb. Die Vorschreibung ist nach einer erfolglosen Berufung des Klägers rechtskräftig geworden und wurde von diesem am 18.8.1992 erfüllt.

Nunmehr begehrt der Kläger vom Beklagten den Ersatz der Kanalanschlußgebühr sowie der Kosten seiner Berufung gegen den Abgabenbescheid, insgesamt S 134.605,-- samt 12,5 % Zinsen seit 18.8.1992. Die im Kaufvertrag gegebene Zusicherung eines bauordnungsgemäßen Zustandes des Hauses habe sich nämlich als unrichtig herausgestellt; der Beklagte schulde den Klagsbetrag aus dem Titel des Schadenersatzes, aber auch der Gewährleistung und der Irreführung.

Der Beklagte hat die Abweisung des Klagebegehrens beantragt. Er habe den Kläger nie darüber im Unklaren gelassen, daß die Abwässer des Hauses ungeklärt in die T***** fließen. Der Kläger habe dies zustimmend zur Kenntnis genommen und erklärt, das Objekt so wie es liege und stehe zu übernehmen, er werde sich zu gegebener Zeit um den Kanalanschluß kümmern. Der Punkt IV. der (vom Kläger mitgebrachten) Kaufvertragsurkunde sei nie besprochen worden und durch die ausdrückliche Zusicherung des Klägers, wegen des fehlenden Kanalanschlusses keine Ansprüche zu stellen, überholt. Überdies habe ja gestimmt, daß bezüglich des Kanalanschlusses kein behördliches Verfahren anhängig war.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab, wobei es über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt hinaus noch folgende entscheidungswesentliche Feststellungen traf:

Dem Abschluß des Kaufvertrages gingen eingehende Besichtigungen des Hauses durch den Kläger voraus. Eine nur ganz untergeordnete Rolle spielte dabei die Frage nach einem öffentlichen Kanalanschluß des Objektes. Dazu wiesen der Beklagte und seine Gattin sinngemäß darauf hin, daß Kanalgebühren nicht anzusetzen seien, weil sie von der Gemeinde übersehen worden seien; die Fäkalien würden - wie bei Nachbarobjekten - ungeklärt in die T***** fließen. Der Kläger nahm dies ohne Kommentar zur Kenntnis.

Der Punkt IV. des Kaufvertrages, der bereits in dem vom Notar übermittelten schriftlichen Vertragsentwurf enthalten war, wurde von den Vertragsparteien nicht besonders besprochen oder ausgehandelt. Er stellt eine Standardformulierung des vom Kläger mit der Vertragserrichtung beauftragten Notars dar.

In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß weder von einer Täuschung noch von einer Irreführung des Klägers durch den Beklagten gesprochen werden könne. Er habe ausreichend klargestellt, daß das Kaufobjekt nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen war. Auch aus Punkt IV. des Kaufvertrages könne keine Haftung des Beklagten für die Kanalanschlußgebühr abgeleitet werden, weil der allgemein gehaltene Hinweis auf die Einhaltung baubehördlicher Vorschriften nicht so verstanden werden könne, daß den Verkäufer auch noch die Kosten eines nach dem Vertragsstichtag erfolgten Kanalanschlusses treffen sollten. Ein den Kanalanschluß betreffendes verwaltungsbehördliches Verfahren sei bei Vertragsabschluß nicht anhängig gewesen.

Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung des Klägers teilweise Folge. Es bestätigte zwar die Abweisung des Klagebegehrens im Umfang von S 11.116,-- (das sind die Kosten der Berufung des Klägers gegen die Vorschreibung der Kanalanschlußgebühr) samt 12,5 % Zinsen seit 18.8.1992 sowie von 7,5 % Zinsen aus S 123.489,-- seit 18.8.1992, verurteilte jedoch den Beklagten zur Zahlung von S 123.489,-- samt 5 % Zinsen seit 18.8.1992. Den stattgebenden Teil seiner Entscheidung (über den noch zu befinden ist) begründet dabei das Berufungsgericht wie folgt:

Mit den Bescheiden aus den Jahren 1970 und 1971 sei dem Beklagten - im Wege einer Dauervorschreibung - der Anschluß seiner Liegenschaft an den öffentlichen Kanal aufgetragen worden. Nach Ansicht der Berufungsinstanz (in dem die Vorschreibung der Kanalanschlußgebühr betreffenden Verfahren) habe es sich bei dieser Anschlußverpflichtung um eine aufschiebend bedingte Auflage gehandelt. Die Verpflichtung sei erst aktuell geworden, als der öffentliche Kanal (Verbandssammler) in angemessener Nähe des Objektes vorbeiführte und die Kläranlage in Betrieb genommen wurde. Der Umstand, daß laut Niederschrift vom 6.10.1971 die Fäkalien und häuslichen Abwässer (ohnehin bereits) in den städtischen Kanal eingeleitet würden, habe den Rechtsbestand der 1970 vorgeschriebenen Auflage nicht zu beeinträchtigen vermocht. Auch das Schweigen bzw Nichthandeln der Stadtgemeinde in dieser Angelegenheit durch längere Zeit sei für den Bestand der Auflage ohne Bedeutung.

An diese (dem in der mündlichen Berufungsverhandlung verlesenen Berufungsbescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde B***** vom 14.5.1992 entnommene) rechtskräftige verwaltungsbehördliche Beurteilung sei das Berufungsgericht grundsätzlich gebunden (JBl 1992, 664 ua), weshalb davon auszugehen sei, daß die dem Beklagten bescheidmäßig aufgetragene und noch vor dem Liegenschaftsverkauf wirksam gewordene Kanalanschlußverpflichtung als öffentlichrechtliche, auf der Liegenschaft haftende Belastung auf den Kläger übergegangen sei. Die Gemeinde habe - in einer Art Ersatzvornahme - diesen Kanalanschluß nach der Liegenschaftsveräußerung tatsächlich hergestellt und dem Kläger die Kanalanschlußgebühr abverlangt.

In diesem Zusammenhang sei der Schlußsatz des § 928 ABGB zu beachten. Diese Bestimmung stelle ungeachtet ihrer Einordnung im Gewährleistungsrecht keine Gewährleistungsbestimmung dar, da die Haftung nach dieser Gesetzesstelle selbst dann eintrete, wenn der Erwerber vom Mangel wußte. Das Gesetz stelle die widerlegbare Vermutung auf, daß sich der Erwerber nicht mit der Übernahme rückständiger Leistungen einverstanden erklären will. Unter "Schulden und Rückstände" würden auch Kosten von bereits vor der Veräußerung bescheidmäßig angeordneten baupolizeilichen Maßnahmen verstanden (RSpr 1935/31; SZ 27/79; JBl 1964, 606; SZ 41/182; MietSlg 31.114; SZ 53/107; vgl NZ 1989/146 und JBl 1992, 646).

Im vorliegenden Fall hätten die Kosten einer bereits gegenüber dem Beklagten bescheidmäßig ausgesprochenen öffentlichrechtlichen Verpflichtung mangels Erfüllung durch den Beklagten den Kläger getroffen. Angesichts des Vertragspunktes IV. könne nicht davon ausgegangen werden, daß die Streitteile eine die gesetzliche Regelung des § 928 letzter Satz ABGB abändernde oder beseitigende Vereinbarung abgeschlossen hätten.

Neben dem sich aus dem Schlußsatz des § 928 ABGB ergebenden Anspruch stehe dem Kläger aber auch - auf Grund der in Punkt IV. des Vertrages enthaltenen Zusicherung - ein Gewährleistungsanspruch iSd § 922 ABGB zu.

Selbst wenn der Beklagte die Kaufvertragsurkunde ungelesen unterschrieben haben sollte, sei es grundsätzlich an deren Inhalt gebunden (vgl Rummel in Rummel2, Rz 8 zu § 871 ABGB). Eine diesbezügliche Irrtumsanfechtung sei dem erstinstanzlichen Prozeßvorbringen des Beklagten nicht zu entnehmen. Da die Besprechungen vor der Vertragsunterzeichnung stattgefunden hätten, könne nicht angenommen werden, daß der Vertragspunkt IV. durch die in der Klagebeantwortung behauptete ausdrückliche Zusicherung des Klägers "überholt" sei.

Es treffe zu, daß zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses kein das Objekt betreffendes behördliches Verfahren anhängig gewesen sein dürfte. Davon unabhängig enthalte der Vertragspunkt IV. jedoch die ausdrückliche Zusicherung, daß das Kaufobjekt "den baubehördlichen Vorschriften entspricht". Bei der Kanalanschlußpflicht handle es sich um eine Angelegenheit der Baubehörde (vgl § 36 oö BauO). Da der Beklagte dieser aufrechten behördlichen Verpflichtung nicht entsprochen habe, begründe dies einen zivilrechtlich relevanten Mangel der Kaufsache (vgl MietSlg 31.114).

Nach der Lehrmeinung von Reischauer (in Rummel2, Rz 5 zu § 928 ABGB), der das Berufungsgericht folge, schließe die vom Erstgericht festgestellte Kenntnis des Klägers von der Unrichtigkeit der im Vertragspunkt IV. enthaltenen Zusage die Gewährleistung nicht aus, zumal es sich um einen behebbaren Mangel der Sache gehandelt habe.

Demnach bestehe das Klagebegehren im Umfang der Kanalanschlußgebühr samt gesetzlichen (kaufmännischen) Zinsen zu Recht, ohne daß auf die Beweis- und Tatsachenrüge des Klägers (sie betraf vor allem die Feststellung, vom Fehlen eines Kanalanschlusses informiert gewesen zu sein) habe eingegangen werden müssen.

Die Entscheidung des Berufungsgerichtes (deren rechtskräftig gewordender Teil gemäß § 510 Abs 3 ZPO nicht mehr wiedergegeben wurde) enthält den Ausspruch, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zum Schlußsatz des § 928 ABGB in bezug auf öffentlichrechtliche Verpflichtungen eine jüngere höchstgerichtliche Judikatur fehle. Zur bescheidmäßigen Kanalanschlußverpflichtung und zur Bezahlung der Kanalanschlußgebühren fehle überhaupt jede Aussage. In der Frage, inwieweit die Kenntnis der Unrichtigkeit einer Zusage die Gewährleistung ausschließt, sei im übrigen von der Judikatur des OGH abgewichen worden.

In der nunmehr vorliegenden Revision mach der Beklagte geltend, daß das Verhalten des Klägers als Verzicht auf jegliche Ansprüche im Zusammenhang mit dem fehlenden Kanalanschluß zu deuten sei. Dieses Fehlen eines Kanalanschlusses stelle außerdem keinen gewährleistungspflichtigen Mangel dar. Der vom Stadtbauhof außerhalb der Liegenschaft hergestellte Kanalanschluß habe zu keiner Änderung des Kaufobjektes geführt; außerdem seien dem Kläger nicht die durchgeführten Arbeiten selbst, sondern Gebühren für den Kanalanschluß vorgeschrieben worden. Auf Punkt IV. des Vertrages könne die Klagsforderung nicht gestützt werden, da diese Bestimmung gar nicht vom Vertragswillen der Streitteile umfaßt gewesen sei. Die Bestimmung besage im übrigen nur, daß das auf der Liegenschaft stehende Objekt frei von Baumängeln und auch nicht von einem anhängigen Verwaltungsverfahren betroffen sei. Beides treffe zu, weil der von der Stadtgemeinde B***** ohne Einflußmöglichkeit des Beklagten und auch ohne Antrag des Klägers hergestellte Kanalanschluß mit Baugebrechen nichts zu tun habe und der Kläger selbst zugestanden habe, es sei diebezüglich kein Verwaltungsverfahren anhängig gewesen. Der Revisionsantrag geht dahin, das angefochtene Urteil entweder im Sinne einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.

Vom Kläger liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsbeantwortung mit dem Antrag vor, die Revision mangels Erfüllung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder ihr keine Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig und im Sinne ihres Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.

Dem Berufungsgericht ist zuzugeben, daß die Judikatur (SZ 27/79; JBl 1964, 606 ua) mit Billigung eines Teils der Lehre (Mayrhofer, Schuldrecht, Allgemeiner Teil, 432; Gschnitzer ua, Österreichisches Schuldrecht, Allgemeiner Teil2, 135) zu den "Schulden und Rückstände", für die gemäß § 928 letzter Satz ABGB stets der Verkäufer einzutreten hat, auch die im Zeitpunkt der Veräußerung auf der Sache haftenden öffentlichrechtlichen Lasten zählt. Bescheidmäßige Anordnungen der Baupolizei auf Herstellung des bauordnungsgemäßen Zustandes sowie auf Zahlung der Kosten für eine wegen nicht rechtzeitiger Erfüllung solcher Aufträge angedrohte Ersatzvornahme, die gegenüber jedem Eigentümer der Sache wirksam und vollstreckbar sind, lösen daher die in § 928 letzter Satz ABGB normierten Rechtsfolgen aus.

Ob diese Ersatzpflicht alle aus der Erfüllung des behördlichen Auftrages resultierenden Kosten oder nur jene Kosten erfaßt, die aufzuwenden wären, um den nach Regeln der Gewährleistung geschuldeten mängelfreien Zustand der Sache herzustellen, ist strittig (vgl Reischauer in Rummel2, Rz 8 zu § 928 ABGB). Einer klärenden Stellungnahme zu dieser Rechtsfrage bedarf es jedoch im konkreten Fall nicht, weil die von der Judikatur aufgestellten Voraussetzungen eines Ersatzanspruches für die Erfüllung baubehördlicher Vorschreibungen durch den Erwerber einer mit derartigen Rückständen behafteten Sache nicht erfüllt sind.

Von Rückständen, die auf der Sache haften (und daher vom neuen Eigentümer abzutragen sind, obwohl sie bereits den früheren Eigentümer getroffen hätten) kann bei baubehördlichen Aufträgen zur Mängelbehebung oder Deckung der Kosten einer Ersatzvornahme nur die Rede sein, wenn sie bereits gegen den Veräußerer "wirksam und vollstreckbar" waren (vgl Reischauer aaO, Rz 8 zu § 928 ABGB). Das setzt, weil das Bestehen von Baumängeln nicht mit der Pflicht zu ihrer Beseitigung gleichgesetzt werden kann, das Bestehen eines in Bescheidform ergangenen vollstreckbaren Leistungsbefehls voraus (vgl JBl 1964, 606). Ein solcher Leistungsbefehl, den Kanalanschluß herzustellen, lag im hier zu beurteilenden Fall nicht vor. Die dem Beklagten anläßlich eines Umbaus im Jahr 1970 erteilte Auflage, die Abwässer seines Hauses in den öffentlichen Kanal abzuleiten, war - abgesehen davon, daß sie bis 1988 praktisch unerfüllbar war - nicht unmittelbar vollstreckbar und hätte zur Effektuierung einer den Beklagten und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des streitgegenständlichen Hauses unmittelbar treffenden Anschlußpflicht noch eines eigenen (in § 36 oö BauO sogar ausdrücklich vorgesehenen) Bescheides mit entsprechendem Auftrag bedurft. Der einzige in diesem Zusammenhang ergangene vollstreckbare Bescheid war die Vorschreibung der Anschlußgebühr, nachdem die Stadtgemeinde B***** aus eigenem den Kanalanschluß hergestellt hatte. Er erging nach dem Eigentümerwechsel an den Kläger und hatte damit keine Last zum Gegenstand, die schon im Zeitpunkt des streitgegenständlichen Verkaufs als "Rückstand" auf der Liegenschaft haftete.

Die davon abweichende Beurteilung des Berufungsgerichtes baut auf der Annahme auf, an die vom Gemeinderat der Stadtgemeinde B***** im Berufungsbescheid vom 14.5.1992 zur Vorschreibung der Kanalanschlußgebühr (als eine von mehreren Begründungsvarianten) vertretene Rechtsmeinung gebunden zu sein, dem Beklagten sei bereits im Baubewilligungsbescheid vom 10.3.1970 bindend (und im Wege der Ersatzvornahme vollstreckbar) die Kanalanschlußpflicht auferlegt worden. Dabei wurde übersehen, daß für das Gericht nur das verbindlich ist, was die Verwaltungsbehörde verfügt hat, nicht aber auch die Begründung des Verwaltungsbescheides (SZ 51/64 mwN ua). Bindend ist nur der Spruch über den Bescheidgegenstand (SSV-NF 5/49 ua; Fucik in Rechberger, Rz 5 zu § 190 ZPO; Adamovich - Funk, Allgemeines Verwaltungsrecht3, 101 ua), der im konkreten Fall nichts anderes als die Vorschreibung der Kanalanschlußgebühr an den Klägern enthielt, sodaß der Beurteilung, mangels bescheidmäßig angeordneter vollstreckbarer Verpflichtung des Beklagten um Kanalanschluß sei die streitgegenständliche Liegenschaft im Zeitpunkt ihres Verkaufs an den Kläger noch nicht mit einer diesbezüglichen Last behaftet gewesen, nichts im Wege steht. Auf § 928 letzter Satz ABGB kann somit der klagsgegenständliche Ersatzanspruch nicht gestützt werden.

Nach dem vorliegenden Sachverhalt (den zu überprüfen das Berufungsgericht aus rechtlichen Erwägungen noch keinen Anlaß fand) läßt sich die Überwälzung der (vollen) Kanalanschlußgebühr auf den Beklagten aber auch nicht mit dessen Gewährleistungspflicht nach §§ 922 ff ABGB begründen. Die Meinung des Berufungsgerichtes, der Beklagte habe dem Kläger - den Bauvorschriften entsprechend - die Übergabe eines Hauses mit Kanalanschluß geschuldet und müsse ihm deshalb die mit der Mängelbehebung zwangsläufig verbundenen Kosten - eben die Anschlußgebühr - ersetzen, unterstellt nämlich dem Beklagten eine zu weit gehende Zusage der Mängelfreiheit. Daß der Beklagte gemäß § 928 ABGB dafür einzustehen hätte, der Kläger werde ein Haus mit Kanalanschluß erhalten, ist den Feststellungen des Erstgerichtes nicht zu entnehmen. Da der Kläger vom Beklagten auf das Fehlen eines Kanalanschlusses hingewiesen wurde, kann die in Punkt IV. des Kaufvertrages enthaltene Zusage, das Objekt entsprechende den baubehördlichen Vorschriften, nur so verstanden werden, daß der Beklagte dem Kläger versprach, der derzeitige Zustand des Hauses - ohne Kanalanschluß, mit einer Ableitung der Abwässer in die T***** - sei bauordnungsgemäß. Daß dies nicht den Tatsachen entsprach, weil sich der Beklagte seit Juli 1988 um eine Erfüllung der Auflage hätte kümmern müssen, die Abwässer seines Hauses in den öffentlichen Kanal zu entsorgen, bedeutet nicht, daß er dem Kläger die Herstellung des Kanalanschlusses schuldete. Der Kläger seinerseits konnte auf Grund der Zusage des Beklagten, die Abwasserentsorgung in die T***** entspreche den Bauvorschriften, nicht damit rechnen, daß er sich auf Dauer einen Kanalanschluß ersparen werde. Auch im guten Glauben an die Rechtmäßigkeit des vorgefunden Zustandes konnte er nicht darauf vertrauen, der aus heutiger Sicht unhaltbare Zustand der direkten Einleitung ungeklärter Abwässer in einen vorbeifließenden Fluß werde immer weiter die Billigung der Behörde finden. Das einzige, was er aus der in Punkt IV. des Kaufvertrages enthaltenen Zusage des Beklagten ableiten konnte, war daher das Versprechen, die Kosten eines Kanalanschlusses würden ihn nicht sofort, sondern mit zeitlicher Verzögerung treffen. Allein aus der Enttäuschung dieser Erwartung wären Ansprüche aus Gewährleistung, Vertragsanpassung nach § 872 ABGB oder Schadenersatz nach Maßgabe der unterschiedlichen Auswirkungen auf das Vermögen des Beklagten bei sofortigem oder späterem Kanalanschluß denkbar. Für die Bemessung derartiger Ansprüche fehlen bislang jegliche Anhaltspunkte; die entsprechenden Entscheidungsgrundlagen werden, wenn notwendig, erst zu schaffen sein.

Die vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsgründe tragen somit seine Entscheidung nicht. Es wird nicht umhin können, sich mit der Tatsachen- und Beweisrüge des Klägers auseinanderzusetzen, der geltend macht, ihm sei - entgegen der Annahme des Erstgerichtes - vom Beklagten sehr wohl die Ausstattung des streitgegenständlichen Hauses (zumindest des Haupttraktes) mit einem Kanalanschluß zugesichert worden (nur das Nebengebäude habe laut Baubeschreibung über keinen Kanalanschluß verfügt). Daß bei Gelingen dieses Nachweises eine völlig andere Situation für den auf Gewährleistung, Irreführung und Schadenersatz gestützten Anspruch des Klägers eintreten würde, liegt auf der Hand. Ausführungen dazu erübrigen sich jedoch, solange der letztlich zu beurteilende Sachverhalt nicht feststeht.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 52 ZPO.