OGH 5Ob70/94

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Der Antragsteller begehrt im besonderen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG die Feststellung, daß zwischen den Streitteilen der von ihm mit Schreiben vom 23.12.1993 ab 1.1.1994 begehrte Hauptmietzins für das Mietobjekt im Haus Wels, ***** - ***** im Ausmaß von rund 40 m2 zuzüglich Kellerabteil im Ausmaß von ca.15 m2 in Höhe von S 31.125,-

monatlich zuzüglich Umsatzsteuer und Wertsicherung sowie Betriebskosten und laufender öffentlicher Abgaben angemessen sei. Er brachte hiezu vor, daß der Zweitantragsgegner Mieter des angeführten Objektes gewesen sei. Der Mietzins habe zuletzt ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer S 18.075,23 monatlich betragen. Zu einem dem Antragsteller nicht bekannten Zeitpunkt habe der Zweitantragsgegner das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an die Erstantragsgegnerin veräußert. Beide Antragsgegner hätten es rechtswidrig und schuldhaft versäumt, eine Anzeige gemäß § 12 Abs 3 MRG abzugeben. Mit Schreiben vom 23.12.1993 habe der Antragsteller daher ein Erhöhungsbegehren gemäß § 12 Abs 3 MRG gestellt, der begehrte Mietzins sei angemessen.

Das Erstgericht wies diesen Antrag, soweit er gegen den Zweitantragsgegner gerichtet wurde, a limine mit der Begründung zurück, daß im Verfahren über die Angemessenheit des begehrten Hauptmietzinses (nach § 12 Abs 3 MRG in der damals geltenden Fassung) Parteistellung lediglich dem Hauptmieter der Liegenschaft zukomme, nicht jedoch dem früheren Mieter. Dieser hafte allenfalls nach schadenersatzrechtlichen Grundsätzen im Falle der Unterlassung einer Anzeige der Unternehmensveräußerung, doch mache ihn dies noch nicht zur Partei im Verfahren außer Streitsachen.

Das Rekursgericht bestätigte den Beschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-

übersteigt und daß der (ordentliche) Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht billigte im wesentlichen die Rechtsansicht des Erstgerichtes.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob auch gegen den Unternehmensveräußerer ein Antrag auf Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses im Verfahren außer Streitsachen gestellt werden könne, eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.

Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß dem Erstgericht die Einleitung des gesetzmäßigen Verfahrens auch gegen den Zweitantragsgegner unter Abstandnahme von dem gebrauchten Zurückweisungsgrund aufgetragen werde.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig, aber nicht berechtigt.

Der Antragsteller machte das Verfahren am 19.1.1994, also vor dem Inkrafttreten des 3.WÄG (1.3.1994), bei Gericht anhängig. Gemäß Art II, II.Abschnitt Z 10 Satz 1 des 3.WÄG sind daher die Bestimmungen des MRG in der Fassung vor dem 3.WÄG anzuwenden. Darauf bezieht sich im folgenden die Zitierung der Gesetzesbestimmungen.

Der Oberste Gerichtshof beschäftigte sich in einer Rechtssache, in

der es in einem vom Mieter einer Geschäftsräumlichkeit, der sein

Unternehmen zu veräußern beabsichtigte, nach § 12 Abs 4 MRG anhängig

gemachten Verfahren darum ging, ob im Falle der

Unternehmensveräußerung während des Verfahrens der Erwerber des

Unternehmens (= neuer Mieter) an Stelle des Unternehmensveräußerers

(= früherer Mieter) in das Verfahren eintreten und dieses als solches

nach § 12 Abs 3 MRG fortführen dürfe (5 Ob 138/92 = WoBl 1993, 331/23

= EvBl 1993/108). Der erkennende Senat vertrat in dieser Entscheidung

die Ansicht, daß vor der Unternehmensveräußerung nur der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit Antragsteller sein kann, wogegen die Angemessenheit des vom Vermieter nach § 12 Abs 3 MRG begehrten Hauptmietzinses in einem Verfahren zwischen dem betroffenen neuen Mieter und dem Vermieter zu prüfen ist. Dies ist so zu verstehen, daß nur der neue Mieter dem Vermieter als Partei gegenüberzustehen hat. Davon abzugehen bieten auch die Ausführungen im Revisionsrekurs aus folgenden Gründen keinen Anlaß:

Der Antragsteller begründet seinen Standpunkt, der Unternehmensveräußerer (Vormieter) habe im Verfahren nach § 12 Abs 3 MRG neben dem Unternehmenserwerber (Nachmieter) ebenfalls Parteistellung unter Berufung auf die Entscheidungen MietSlg 42.228/16 und MietSlg 39.287 im wesentlichen damit, auch der Vormieter schulde solidarisch mit dem Nachmieter den nach § 12 Abs 3 MRG erhöhten Hauptmietzins, solange er die in § 12 Abs 3 MRG genannte Anzeige über die Unternehmensveräußerung nicht erstattet habe.

In der Entscheidung MietSlg 42.228/16 wurde lediglich ausgesprochen, daß

1.) der Unternehmenswerber als Mieter für die aus dem Mietverhältnis bestehenden Verbindlichkeiten des früheren Mieters gemäß § 12 Abs 3 MRG hafte und daß daher

2.) im Falle einer weiteren Übertragung von Mietrechten im Wege der Einzelrechtsnachfolge dieser Mieter (dh der erste Unternehmenserwerber) die bis dahin (nach § 12 Abs 3 MRG angehobenen) fällig gewordenen Mietzinse weiter schuld, sodaß

3.) dem Verfahren über die Feststellung der Angemessenheit des auf § 12 Abs 3 MRG gestützten Erhöhungsbegehrens (im Falle einer während des Verfahrens erfolgten weiteren Unternehmensveräußerung) sowohl der

letzte Mieter (=letzter Unternehmenswerber) als auch der frühere

Mieter (= erster Unternehmenserwerber nach § 12 Abs 3 MRG und Unternehmensveräußerer während des Verfahrens), welche die in einem bestimmten Zeitraum, nämlich ab Erhöhungsbegehren bis zur letzten Unternehmensveräußerung, fällig gewordenen strittigen Mietzins schulden (letzter Unternehmensveräußerer als früherer Unternehmenserwerber) oder für sie haften (letzter Unternehmenserwerber als Rechtsnachfolger des letzten Unternehmensveräußerers), beizuziehen sind.

In dem der Entscheidung MietSlg 42.228/16 zu Grunde liegenden Fall wurde daher die Parteistellung des Vormieters gerade damit begründet, daß er (seinerseits als Unternehmenserwerber) für die in die Zeit ab Erhöhungsbegehren (gestützt auf seinen Unternehmenserwerb) bis zur weiteren Unternehmensveräußerung fällig werdenden Mietzinse, und nicht für die Mietzinse, die sich auf nachfolgende Zeiträume beziehen, haftet. Aus dieser Entscheidung ist also für den Standpunkt des Antragstellers nichts zu gewinnen, wird doch darin bloß das für den Fall der Rechtsnachfolge im Mietrecht hinlänglich Bekannte auf eine konkrete Fallgestaltung angewendet, daß nämlich im Falle der Unternehmensveräußerung während des Verfahrens für die Zeit bis dahin neben dem bisherigen Mieter als Mietzinsschuldner noch sein Rechtsnachfolger als weiterer Haftender hinzutritt, jedoch in der Folge allein den fällig werdenden Mietzins schuldet.

In der Entscheidung MietSlg 39.287 wurde im Verfahren über eine Klage auf Zahlung rückständigen Mietzinses und eine Aufkündigung wegen Nichtzahlung des Mietzinses unter Berufung auf Schauer (JBl 1985, 261 ff) und Eiselsberg (GesRZ 1985, 21 f) sowie die zu § 19 Abs 4 MG ergangene Judikatur ausgesprochen, daß der bisherige Mieter im Falle der Unterlassung der in § 12 Abs 3 MRG vorgesehenen Anzeige weiterhin zur Mietzinszahlung verpflichtet bleibe; die Anzeige an den Vermieter sei im Interesse des Veräußerers gelegen, sodaß bei der Unterlassung angenommen werden dürfe, daß der Veräußerer die Rechtsfolgen nicht wünsche und er daher dem Vermieter gegenüber solange nicht aus seinen Verpflichtungen entlassen sei, als er die Anzeige nicht erstatte. Der Vermieter könne daher bis zu diesem Zeitpunkt auf zwei solidarisch haftende Schuldner greifen.

Dies kann - mangels näherer Ausführungen dazu, insbesondere über die jeweilige Mietzinshöhe - nur so verstanden werden, daß der Unternehmensveräußerer für die für ihn geltende Mietzinshöhe für die Zeit nach der Unternehmensveräußerung weiterhaftet und daß nur insoweit zwei solidarisch haftende Mietzinsschuldner vorhanden sind. Soweit aus den Ausführungen dieser Entscheidung eine weitergehende Mietzinsschuld des Unternehmensveräußerers abgeleitet werden könnte, tritt dem der erkennende Senat nicht bei. Auch Schauer (aaO, [264]), auf den sich die genannte Entscheidung beruft, vertritt - allerdings ganz allgemein und unabhängig von der Verletzung der Anzeigepflicht - aus Gründen des Vermieterschutzes eine Weiterhaftung des Unternehmensveräußerers für künftige Mietzinsforderungen des Vermieters, aber nur bis zu jener Höhe, in der er den Mietzins selbst ohne Unternehmensveräußerung geschuldet hätte. Eiselsberg (aaO, [22]) erwägt die allfällige Weiterhaftung des Unternehmensveräußerers letztlich nur aus den Gründen des Schadenersatzes. Diesbezüglich ist auf das oben zum Entscheidungsverständnis Gesagte zu verweisen. Aus der Entscheidung MietSlg 39.287 kann daher der erkennende Senat nicht die Überzeugung gewinnen, daß der Unternehmensveräußerer im Falle der Unterlassung der Anzeige nach § 12 Abs 3 MRG Schuldner des eventuell vom neuen Mieter zu zahlenden erhöhten Mietzinses werde und ihm deswegen im Verfahren nach § 12 Abs 3 MRG Parteistellung zukomme.

Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Entganges erhöhten Mietzinses infolge Nichtanzeige der Unternehmensveräußerung (s MietSlg 37.277/47) sind nicht Gegenstand des besonderen Außerstreitverfahrens nach § 37 Abs 3 MRG. Die im Verfahren zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter ergehende Entscheidung über die Höhe des von diesem zu zahlenden Hauptmietzinses ist für den Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den früheren Mieter schon deswegen nicht präjudiziell, weil sie sich gerade wegen der Unterlassung der Anzeige nur auf spätere Zeiträume bezieht.

Der Revisionsrekurs erweist sich daher als unberechtigt.