OGH 2Ob527/94

Spruch:

Der außerordentlichen Revision der klagenden Partei wird Folge gegeben. Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung zu lauten hat:

"Die beklagte Partei ist schuldig, das Geschäftslokal im Erdgeschoß des Hauses ***** im Ausmaß von 88 mý binnen 14 Tagen zu räumen und der klagenden Partei geräumt zu übergeben.

Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei die mit S 25.164,96 (darin enthalten S 1.050,‑- Barauslagen und S 4.019,06 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz binnen 14 Tagen zu ersetzen."

Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei die mit S 3.623,04 (darin enthalten S 603,84 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Der Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 12. August 1987 das Geschäftslokal im Hause des Klägers in M*****. Das Mietverhältnis sollte nach diesem Vertrag am 31. Oktober 1990 von selbst enden.

Mit der am 26. November 1990 beim Erstgericht eingebrachten Klage begehrt der Kläger von der Beklagten die Räumung des Bestandobjektes. Das Mietverhältnis habe nach dem Bestandvertrag von selbst geendet, ohne daß es einer Kündigung bedurft hätte. Der Klagevertreter habe noch im Oktober 1990 bei der Geschäftsführerin der Beklagten angerufen, um sie auf den Ablauf des Mietverhältnisses hinzuweisen und sie aufzufordern, das Mietobjekt fristgerecht zu räumen. Die Geschäftsführerin habe den Klagevertreter um Mitteilung ersucht, ob eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf weitere Jahre möglich sei. Dies sei vom Kläger entschieden abgelehnt und der beklagten Partei unmißverständlich dargetan worden, daß der Kläger nicht willens sei, den Vertrag fortzusetzen. Der Klagevertreter habe jedoch erklärt, mit dem Kläger sprechen zu wollen, ob allenfalls eine kurzfristige Verlängerung des Mietvertrages bis Frühjahr 1991 möglich wäre, um einen Rechtsstreit zu vermeiden, gleichzeitig aber erklärt, daß zuvor jedenfalls ein gerichtlicher Räumungsvergleich abgeschlossen werden müsse. In der Folge habe der Klagevertreter mit dem Kläger gesprochen, der grundsätzlich keine Verlängerung des Bestandvertrages mit der Beklagten wollte, mit dem Abschluß eines Räumungsvergleiches bis Ostern 1991 aber einverstanden war, um einen Streit zu vermeiden. Dies habe der Klagevetreter der Beklagten mit Schreiben vom 9. November 1991 schriftlich mitgeteilt, weil davor liegende telefonische Bemühungen, die Geschäftsführerin der Beklagten zu erreichen, vergeblich blieben.

Die beklagte Partei beantragte die Abweisung der Klage. Eine Befristung des Mietvertrages sei nicht vereinbart worden. Das Klagebegehren sei auch verfristet, weil der Kläger nicht zum Ausdruck gebracht habe, auf einer Räumung des Bestandobjektes zum 31. Oktober 1990 zu bestehen. Der Geschäftsführerin der beklagten Partei sei zwar im Sommer 1990 vom Klagevertreter mitgeteilt worden, daß der Mietvertrag im Oktober 1990 auslaufen werde, doch sei dies von ihr bestritten worden. Ein weiteres Gespräch habe nicht stattgefunden, die Geschäftsführerin habe auch kein Schreiben des Klagevertreters vom 9. November 1990 erhalten.

Das Erstgericht hat im zweiten Rechtsgang das Klagebegehren abgewiesen und ist dabei von nachstehenden Feststellungen ausgegangen:

Im Juli oder August 1990 sprach der Kläger den Sohn der Geschäftsführerin der beklagten Partei darauf an, daß der Mietvertrag betreffend das Geschäftslokal auslaufe und daß man darüber sprechen müsse. Am 28. August 1990 nahm der Klagevertreter im Auftrag des Klägers mit der Geschäftsführerin der beklagten Partei Kontakt auf und wies auf das ihm erteilte Mandat hin, die Beendigung des Mietverhältnisses zum Oktober 1990 herbeizuführen. Die Geschäftsführerin erklärte, noch im Objekt bleiben zu wollen, worauf der Klagevertreter erwiderte, daß der Kläger das Objekt selbst benötige, aber gleichzeitig die Bereitschaft bekundete einem Räumungsvergleich für ein weiteres halbes Jahr zuzustimmen. Er habe aber den Auftrag, die Räumungsklage einzubringen, falls die Geschäftsführerin mit dem Abschluß des Räumungsvergleiches nicht einverstanden sei. Die Geschäftsführerin vertrat den Standpunkt, sich im "Mieterschutz" zu befinden, wozu der Klagevertreter riet, einen Anwalt zu Rate zu ziehen und dann wieder telefonisch Kontakt aufzunehmen, ansonsten müsse er die Klage einbringen. Da ein solcher Kontakt nicht mehr zustande kam, obwohl der Klagevertreter am 5. und 8. November 1990 einen solchen herbeizuführen trachtete, teilte er der Geschäftsführerin mit Schreiben vom 9. November 1990 mit, daß der Kläger mit dem Abschluß eines neuen Mietvertrages grundsätzlich nicht einverstanden sei, weil er das Objekt für sich benötige. Er werde nötigenfalls die Räumung des Objektes im Gerichtswege erzwingen. Der Klagevertreter habe aber dem Kläger geraten, die Sache einer vergleichsweisen Regelung durch Abschluß eines Räumungsvergleiches bis zum 30. April 1991 unter Verzicht auf jeden Aufschub und sonstige Einwendungen zuzuführen. Der Klagevertreter kündigte auch die Einbringung einer Räumungsklage für den Fall an, daß ein Räumungsvergleich innerhalb der nächsten 14 Tage nicht zustande komme. Das Erstgericht konnte aber nicht feststellen, ob dieses Schreiben der beklagten Partei zugekommen ist, bzw. ob sie von dessen Inhalt Kenntnis erlangte.

Rechtlich erörterte das Erstgericht, daß ein befristeter Bestandvertrag auch stillschweigend dadurch erneuert werden könne, daß der Bestandnehmer die Sache nach Ablauf der Bestandzeit weiter gebrauche und es der Bestandgeber dabei bewenden lasse.

Eine stillschweigende Verlängerung sei nach § 569 ZPO dann anzunehmen, wenn binnen 14 Tagen nach Ablauf der Bestandzeit weder vom Bestandgeber die Klage auf Zurückstellung noch vom Bestandnehmer die Klage auf Zurücknahme des Bestandgegenstandes erhoben werde. Diese Rechtsvermutung werde durch jeden Vorgang widerlegt, durch den ein Vertragsteil seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennbare Erklärungen oder Handlungen so deutlich zum Ausdruck bringe, daß kein Zweifel an einer ernstlichen Ablehnung einer solchen Vertragserneuerung aufkommen könne. Auch eine in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang abgegebene eindeutige Erklärung des Bestandgebers, das Bestandverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, schließe eine Erneuerung des Bestandverhältnisses aus.

Die Äußerungen des Klägers und dessen Vertreters seien aber weder mit der geforderten Deutlichkeit noch im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin des Bestandverhältnisses erfolgt.

Das Berufungsgericht gab der dagegen gerichteten Berufung des Klägers nicht Folge.

Es teilte die Rechtsmeinung des Erstgerichtes über die Erfordernisse der stillschweigenden Verlängerung eines Bestandverhältnisses und erachtete im Hinblick auf die Entscheidung WoBl 1992, 104/72 auch eine vor dem Endtermin des Bestandverhältnisses abgegebene eindeutige Erklärung für beachtlich, war aber der Meinung, daß die Äußerung des Klagevertreters anläßlich des festgestellten Telefonates am 28. August 1990 nicht eindeutig genug gewesen sei, um die Ablehnung der Verlängerung des Mietvertrages durch den Kläger zum Ausdruck zu bringen. Selbst wenn man dies bejahen wolle, sei sie nicht im zeitlichen Zusammenhang zum vereinbarten Endtermin des Bestandvertrages gefallen. Mangels eindeutiger und klar erkennbaren Erklärung des Klägers als Bestandgeber, jede Vertragsverlängerung abzulehnen, und zwar sowohl während der Frist des § 569 ZPO als auch in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang vor dem Endtermin des Bestandverhältnisses, sei es daher zu einer konkludenten Erneuerung des Vertrages gekommen.

Der Kläger bekämpft diese Entscheidung mit dem Antrag, die beklagte Partei zur Räumung des Bestandobjektes zu verpflichten.

Die beklagte Partei beantragt in ihrer vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsbeantwortung die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Rechtliche Beurteilung​

Die außerordentliche Revision ist zulässig und berechtigt.

Nach § 1113 ABGB endet der Bestandvertrag durch Ablauf der Zeit, die ausdrücklich (oder stillschweigend) bedungen worden ist. Der Bestandvertrag kann aber nicht nur ausdrücklich sondern auch stillschweigend erneuert werden (§ 1114 Satz 1 ABGB). Ist keine Aufkündigung bedungen worden, so geschieht die stillschweigende Erneuerung, wenn der Bestandnehmer nach dem Ablauf der Bestandzeit die Sache weiter gebraucht oder nützt und es der Bestandgeber dabei bewenden läßt (§ 1114 Satz 3 ABGB). Nach § 569 ZPO sind solche Bestandverträge "nur" dann als stillschweigend erneuert anzusehen, wenn binnen 14 Tagen nach Ablauf der Bestandzeit weder von dem Bestandgeber die Klage auf Zurückstellung, noch von dem Bestandnehmer die Klage auf Zurücknahme des Bestandgegenstandes erhoben wird. Die gesetzliche Vermutung des § 1114 Satz 1 und Satz 3 ABGB wird durch § 569 ZPO eingeschränkt.

Die Rechtsvermutung des § 1114 ZPO wird aber nicht nur durch die in § 569 ZPO vorgesehene rechtzeitige Erhebung der Klage, sondern durch jeden Vorgang widerlegt, durch den ein Vertragsteil seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages zu verhindern, durch nach außen erkennbare Erklärungen oder Handlungen so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, daß bei objektiver Würdigung kein Zweifel an einer ernstlichen Ablehnung einer solchen Vertragserneuerung aufkommen kann (vgl Würth in Rummel, ABGB², Rz 4 zu § 1114, JBl 1987, 659).

Nach der nunmehrigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes wird auch eine vor Ablauf der Bestandzeit erkennbare eindeutige Ablehnung der Vertragsverlängerung durch den Vermieter als eine die Erneuerung des Vertrages ausschließende Willenserklärung angesehen.

So wurde zu 3 Ob 571/91 (WoBl 1992,77/62) entschieden, daß es zu keiner Erneuerung des Bestandvertrages komme, wenn der Vermieter kurz vor Ablauf der Bestandzeit dem Mieter erklärte, mit einer Verlängerung der Vertragsdauer nicht einverstanden zu sein. Auch in der Entscheidung 6 Ob 504/92 (WoBl 1992, 104/72) wurde ein vor Ablauf der Bestandzeit erklärter Protest als beachtlich angesehen, weil auch eine vor dem Endtermin abgegebene eindeutige Erklärung des Bestandgebers, das Bestandverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ein "Bewendenlassen" im Sinne des § 1114 Satz 3 ABGB ausschließe. Dieser Ansicht wurde in der Entscheidung zu 3 Ob 523/92 (WoBl 1992, 117/86, zustimmend Hanel) ausdrücklich beigetreten. Schließlich ist auch der 1. Senat des Obersten Gerichtshofes zu 1 Ob 42/92 (JBl 1993, 587 = ecolex 1993, 307) ausdrücklich dieser Rechtsmeinung gefolgt und hat auch die von Hanel (WoBl 1992, 118) geäußerte Kritik an das in den Entscheidungen WoBl 1992, 104/72 und WoBl 1992, 117/86 aufgestellte Postulat, die Ablehnung einer Vertragsverlängerung müsse im "unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang" mit dem Endtermin aufgegriffen. So wurde ausdrücklich festgehalten, daß auch ein etwa 10 Wochen vor dem Endtermin abgefaßtes Schreiben, in welchem die Übergabe des Bestandobjektes gefordert wurde und dem auch eine intensive Korrespondenz vorangegangen war, die am mangelnden Verlängerungswillen durch den Bestandgeber (Pächter) keinen Zweifel offen ließ, noch so weit im zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin stehe, daß sich der Bestandnehmer klar sein mußte, der Bestandgeber werde sich mit einer Fortsetzung des Bestandverhältnisses nicht abfinden. In ihrer Kritik zu dieser Entscheidung hat Watzl (JBl 1993, 589) darauf hingewiesen, daß der in der genannten Entscheidung geforderte "zeitliche Zusammenhang" der Erklärung mit dem Endtermin lediglich als einer von mehrere Faktoren zu verstehen sei, die den zu wertenden Vorgang als im Sinne des õ 863 ABGB eindeutige Ablehnung erscheinen ließe. Es wäre sinnvoll, eine Vertragsfortsetzung auch dann abzulehnen, wenn das Erklärungsverhalten zwar schon weiter zurückliege, aber dennoch für den Bestandnehmer unzweifelhaft sei, daß die Verlängerung unter keinen Umständen gewollt sei.

Auch Wilhelm (WoBl 1993, 307) teilt in seiner Glosse die Meinung, daß das Erfordernis des "zeitlichen Zusammenhanges" nur im Sinne der Bestimmtheit der zu wertenden Erklärung anzusehen ist und kein selbständiges Postulat darstelle.

Der erkennende Senat schließt sich ausdrücklich der in den genannten Entscheidungen vertretenen Rechtsmeinung zur Frage der Beachtlichkeit einer vor Eintritt des Endtermins abgegebenen Erklärung an. Danach wird durch ein eindeutiges Verhalten des Bestandgebers, aus welchem für den Bestandnehmer in unzweideutiger Weise zum Ausdruck kommt, daß der Bestandgeber nicht gewillt sei, das Bestandverhältnis fortzusetzen, die in § 1114 ABGB enthaltene Vermutung des Fortsetzungswillens entkräftet. Für das Vorliegen der eindeutigen Ablehnung ist der Bestandgeber beweispflichtig.

Aber auch das von Watzl und Wilhelm vorgetragene Argument, das Erfordernis des zeitlichen Zusammenhanges der Ablehnungserklärung mit dem Endtermin sei nur als eines von mehreren Faktoren zu verstehen, um das Verhalten als eindeutige Ablehnung der Vertragsverlängerung zu werten, ist durchaus beachtenswert.

Aus dem zur Annahme der Ablehnung der Vertragsverlängerung zu wertenden Verhalten des Bestandgebers muß für den Bestandnehmer unzweifelhaft zum Ausdruck kommen, daß der Bestandgeber die Fortsetzung des Vertrages über einen bestimmten Termin hinaus nicht will. In diesem Zusammenhang kann es daher von Bedeutung sein, zu welchem Zeitpunkt die Ablehnungserklärung des Bestandgebers abgegeben wurde. Maßgeblich ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, daß an einer Vertragsverlängerung nichts gelegen ist.

Bei Anwendung dieser Rechtssätze kann an einem eindeutig erklärten Willen des Klägers, das Bestandverhältnis über den Endtermin hinaus nicht fortsetzen zu wollen, nicht gezweifelt werden.

Der Klagevertreter gab der Beklagten am 28. August 1990 den vom Kläger erteilten Auftrag, eine Beendigung des Mietverhältnisses ‑ zum vereinbarten Termin ‑ per Ende Oktober 1990 herbeizuführen, bekannt. Er erklärte auch, daß der Kläger das Objekt selbst benötige, aber bereit sei, einem Räumungsvergleich für ein weiteres halbes Jahr zuzustimmen. Er habe sonst den Auftrag, die Räumungsklage einzubringen.

Aus diesem Verhalten mußte aber der Beklagten eindeutig erkennbar sein, daß der Kläger eine Fortsetzung des Bestandvertrages nicht gewollt hat, weil er sonst seinem Vertreter nicht den unmißverständlich zum Ausdruck gebrachten Auftrag erteilt hätte, eine Beendigung des Bestandverhältnisses zum vereinbarten Endtermin herbeizuführen. Die Gewährung eines Räumungsaufschubes um ein halbes Jahr steht diesem erklärten Ablehnungswillen nicht entgegen, zumal sie deshalb erfolgte, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Der Hinweis des Klagevertreters, allenfalls die Räumungsklage einbringen zu müssen, mit der weiteren an die Beklagte gerichteten Aufforderung, selbst einen Anwalt zu Rate zu ziehen, lassen jedenfalls die Ernstlichkeit der Ablehnungserklärung nicht bezweifeln.

Der außerordentlichen Revision war daher Folge zu geben und wie im Spruch zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.