OGH 5Ob88/93

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit S 13.611,60 (darin enthalten S 2.268,60 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Streitteile sind Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** KG L***** mit dem Haus A*****gasse 16, und zwar die Klägerin zu einem Viertel, die Beklagten zu je drei Achtel. Während die Klägerin ihr Miteigentum auf eine Schenkung vom 3.April 1985 gründet, haben die Beklagten ihre Miteigentumsanteile am 18.Dezember 1989 vom Vater der Klägerin, Johann K*****, käuflich erworben.

Das Haus A*****gasse 16 verfügt über mehrere Wohnungen, die den mietrechtlichen Bestimmungen des MRG unterliegen. Die Klägerin ist Mieterin der Wohnungen Nr. 11 und 12 und hat für die erste der beiden Wohnungen laut Mietvertrag vom 10.Jänner 1971 648 Friedenskronen jährlich zuzüglich Betriebskosten zu zahlen, für die zweite laut Mietvertrag vom 20.Dezember 1978 S 430 monatlich zuzüglich Betriebskosten. Zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten wurden allerdings die Hauptmietzinse durch einen Bescheid der Schlichtungsstelle vom 19.September 1983 für den Zeitraum vom 1. Oktober 1983 bis zum 31.März 1991 auf S 21 pro Friedenskrone erhöht. Die Erhaltungsarbeiten sind bereits durchgeführt; bis 31.März 1992 liegt bzw. lag eine Abtretung der Hauptmietzinse vor.

Zwischen den Streitteilen sind mehrere Prozesse anhängig:

Zu AZ 42 C 214/91 des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien brachten die hier beklagten Parteien gegen die hier klagende Partei am 12.April 1991 eine Klage auf Zahlung von S 72.816,96 s.A. aus dem Titel rückständiger Mietzinse und Heizkosten aus dem Zeitraum Jänner 1990 bis April 1991 ein.

Zu AZ Schli 1/91 der Schlichtungsstelle für den 3. Bezirk beantragt die hier klagende Partei die Überprüfung der Gesetzmäßigkeit der von ihr begehrten Hauptmietzinse für die Wohnungen 11 und 12 und brachte dazu vor, daß ihr die Hausverwaltung Johann K***** GmbH seit 1.April 1991 einen monatlichen Mietzins von S 4.100 vorschreibe. Überdies hätte die Hausverwaltung bereits im Jahr 1982 beide Wohnungen in die Ausstattungskategorie C eingeordnet und angekündigt, nach dem Auslaufen der Hauptmietzinserhöhung eine indexgemäße Verrechnung der Mietzinse vorzunehmen.

Am 22.März 1990 brachte die mit der Hausverwaltung betraute Johann K***** GmbH zu AZ 18 Cg 77/90 des Landesgerichtes für ZRS Wien gegen die hier klagende Partei eine Klage auf Zahlung von S 335.676,65 s.A. ein, die sie im wesentlichen darauf stützte, daß vom 1.Oktober 1983 bis 31.Dezember 1989 in dieser Höhe ein Mietzinsrückstand für die Wohnungen 11 und 12 aufgelaufen sei. Im Zuge dieses Verfahrens brachte die Johann K***** GmbH außerdem vor, zur kostenlosen Benützung der Kellerräumlichkeiten des Hauses berechtigt zu sein. Die nunmehrige Klägerin bestreitet dies unter anderem mit der Begründung, es liege ein unzulässiges Insichgeschäft vor, zu dem sie nie habe Stellung nehmen können. Die Johann K***** GmbH habe für die Benützung der Kellerräumlichkeiten Mietzins und Betriebskosten zu zahlen; die daraus resultierende Forderung wende sie gegen den eingeklagten Mietzinsrückstand aufrechnungsweise ein.

Mit der am 28.Juni 1981 eingebrachten Klage hat die nunmehrige Klägerin die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft mit den Beklagten durch gerichtliche Feilbietung der Liegenschaft verlangt. Daß die Möglichkeit einer Naturalteilung ausscheidet, ist kein Streitpunkt. Die beklagten Parteien haben sich jedoch gegen die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft ausgesprochen und die Abweisung des Teilungsbegehrens beantragt, weil Unzeit vorliege und ihnen aus der Teilung ein Nachteil erwachse. Die hiezu vorgebrachten Gründe bedürfen hier nur insoweit einer Erwähnung, als die beklagten Parteien (unter anderem) in den anhängigen Prozessen das Teilungshindernis der Unzeit wegen unklarer Miet- und Benützungsverhältnisse erblicken und das Teilungshindernis des persönlichen Nachteils in der drohenden Besteuerung des Spekulationsgewinns, wenn die erst vor eineinhalb Jahren erworbenen Liegenschaftsanteile schon jetzt veräußert werden müssen. Nähere Angaben über die Höhe des drohenden finanziellen Nachteils bei einer sofortigen Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft machten sie dabei nicht (siehe dazu das Vorbringen in der mündlichen Streitverhandlung vom 22.Jänner 1992, ON 11).

Das Erstgericht gab dem Teilungsbegehren statt. Unklare Miet- oder Benützungsverhältnisse könnten zwar gundsätzlich den Einwand der Unzeit begründen, doch sei im gegenständlichen Fall unstrittig, daß die Klägerin Mieterin der Wohnungen Nr. 11 und 12 sei und den in den entsprechenden Mietverträgen festgelegten Mietzins zu zahlen habe. Durch die Rechtsstreitigkeiten über angebliche Mietzinsrückstände seien keine unklaren Miet- oder Benützungsverhältnisse indiziert; selbst wenn sie vorlägen, würden sie in diesen Verfahren nicht geklärt. Im übrigen sei die Dauer der anhängigen Rechtsstreitigkeiten gar nicht abschätzbar, sodaß von einem vorübergehenden Ausnahmezustand, der einen Aufschub der Teilung rechtfertige, keine Rede sein könne. Was den für den Fall der sofortigen Zivilteilung drohenden Steuernachteil betreffe, so gelte auch hier, daß ein bloß vorübergehendes und damit beachtliches Teilungshindernis auszuschließen sei, wenn zur Vermeidung des geltendgemachten Nachteils der Ablauf der im § 30 EStG normierten Spekulationsfrist von grundsätzlich 10 Jahren abgewartet werden müsse.

Das von der zweitbeklagten Partei angerufene Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Es verneinte den von der Berufungswerberin wegen Unterlassung der Parteienvernehmung geltend gemachten Verfahrensmangel und führte zu ihrer Rechtsrüge im wesentlichen aus:

Nach § 830 Satz 2 ABGB könne jeder Teilhaber einer Eigentumsgemeinschaft die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, jedoch nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der übrigen. "Unzeit" sei ein objektiver, außerhalb der Beteiligten bestehender, d.h. aus der Beschaffenheit der Sache resultierender, für alle Beteiligten in gleicher Weise wirksamer Umstand, der die Teilung zur gegebenen Zeit unzweckmäßig und für beide Teile schädigend macht. Der "Nachteil der übrigen" bilde ein selbständiges Teilungshindernis, kraft dessen auch subjektiv einen Teilhaber betreffende Umstände berücksichtigt werden können. Beide Umstände stünden wegen der unbedingten Teilungsbefugnis jedes Miteigentümers einer Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft nur dann entgegen, wenn sie vorübergehende Ausnahmezustände sind, d.h. in absehbarer Zeit wegfallen und beseitigt werden können; andernfalls wäre die Teilung nicht bloß aufgeschoben, sondern überhaupt ausgeschlossen. Eine Prüfung der Interessenlage habe nur dann zu erfolgen, wenn ein Aufschub der Teilung überhaupt in Frage kommt.

Wenn bei einer Veräußerung innerhalb einer bestimmten Frist eine unverhältnismäßige Steuerpflicht droht, der Verkaufserlös also ganz oder teilweise als Spekulationsgewinn zu versteuern wäre, könne die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft unter dem Gesichtspunkt eines Nachteils der übrigen vorübergehend unzulässig sein. Das gelte grundsätzlich auch für die drohende Versteuerung eines Spekulationsgewinns, da nach der Gesetzeslage (§ 30 Abs 1 Z 1 lit a und Abs 4 EStG) bei der Veräußerung von Grundstücken innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung eine weit höhere Steuerbelastung anfällt als bei Veräußerung nach Ablauf dieser Frist. Der daraus drohende Nachteil sei von bestimmter, also keineswegs unabsehbarer Dauer, sodaß grundsätzlich erst nach einer Interessenabwägung gesagt werden könne, ob ein Aufschub der Teilung gerechtfertigt ist. Im konkreten Fall fehle es jedoch an einem konkreten Sachvorbringen der beklagten Parteien, das eine solche Interessenabwägung ermöglichen würde. Die erst in der Berufung angestellten Berechnungen unter Angabe des seinerzeitigen Kaufpreises der Liegenschaftsanteile, ihres derzeitigen Verkehrswertes sowie der Einkünfte der beklagten Parteien stellten sich als unzulässige Neuerung dar. Die Frage, in welchem zeitlichen Umfang grundsätzlich eine nach § 30 EStG drohende Besteuerung des Veräußerungserlöses als Spekulationsgewinn der Teilungsklage des anderen mit Erfolg entgegengehalten werden kann, sei bei dieser Sachlage nicht von entscheidungswesentlicher Bedeutung, doch komme ein Zuwarten bis zum Wegfall des Teilungshindernisses im konkreten Fall (das wäre Ende 1999) schon dem Ausschluß der Teilung nahe. Es sei daher die Rechtsansicht des Erstgerichtes vertretbar, daß schon allein der lange Zeitraum, der zur Vermeidung eines Steuernachteiles abgewartet werden müßte, für eine Stattgebung des Teilungsbegehrens spricht, weil andernfalls die Rücksichtnahme des Teilungswilligen auf die Interessen seines Partners eindeutig überfordert würde.

Zum geltend gemachten Teilungshindernis unklarer Miet- oder Benützungsverhältnisse führte das Berufungsgericht nur noch aus, daß sich insoweit das Vorbringen der Berufungswerberin in einer Wiederholung der erstrichterlichen Feststellungen erschöpfe, ohne die daraus gezogenen rechtlichen Schlußfolgerungen in Frage zu stellen.

Die Entscheidung des Berufungsgerichtes enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes zwar S 50.000,- übersteigt, die ordentliche Revision jedoch nicht zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß keine Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung zu lösen waren.

In der nunmehr vorliegenden außerordentlichen Revision macht die zweitbeklagte Partei geltend, daß die drohende Besteuerung eines Spekulationsgewinnes bei vorzeitiger Auflösung einer Eigentumsgemeinschaft an sich als Teilungshindernis anerkannt sei (SZ 54/38). Demnach wäre eine Interessenabwägung vorzunehmen gewesen, ob der Klägerin ein Aufschub der Teilung zumutbar ist. Die Übergehung der diesbezüglichen Beweisangebote wäre nur damit zu rechtfertigen, daß die im § 30 Abs 1 Z 1 lit a EStG normierte und im konkreten Fall noch zu einem überwiegenden Teil abzuwartende Frist von 10 Jahren einen absolut unzumutbaren Teilungsaufschub mit sich bringen würde. Dazu fehle eine höchstgerichtliche Judikatur. Sollte sich aber eine Interessenabwägung als notwendig erweisen und das Prozeßvorbringen der an sich für das Vorliegen eines Teilungshindernisses behauptungs- und beweispflichtigen beklagten Parteien unzulänglich gewesen sein, hätten sie zur Ergänzung ihrer Prozeßbehauptungen angeleitet werden müssen. Die darüber hinaus noch als Teilungshindernis geltend gemachten unklaren Miet- und Benützungsverhältnisse hätte das Berufungsgericht rechtlich neu würdigen müssen, weil sie durch die in der Rechtsrüge wiedergegebenen Feststellungen über die anhängigen Rechtsstreitigkeiten eindeutig dokumentiert sind. Der Revisionsantrag geht dahin, das angefochtene Urteil entweder im Sinne einer Abweisung des Klagebegehrens abzuändern oder aber aufzuheben (allenfalls zugleich mit dem Urteil des Erstgerichtes) und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.

Der Klägerin wurde die Beantwortung der außerordentlichen Revision freigestellt. Sie hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und beantragt, die Urteile der Vorinstanzen zu bestätigen.

Die Revision ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Die Zulässigkeit der Revision ergibt sich daraus, daß über den vom Berufungsgericht nicht behandelten Einwand einer Verletzung der richterlichen Anleitungspflicht nur hinweggegangen werden kann, wenn sich die Rechtsansicht der Vorinstanzen halten läßt, daß der außergewöhnlich lange Zeitraum, der zur Vermeidung eines Steuernachteiles der beklagten Parteien durch die sofortige Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft abgewartet werden müßte, eine Interessenabwägung erübrigt. Tatsächlich besteht die Pflicht des Gerichtes, auf eine Vervollständigung ungenügender Angaben über die zur Begründung oder Bekämpfung des Anspruchs geltend gemachten Umstände hinzuwirken, auch dann, wenn die Streitteile durch Rechtsanwälte vertreten sind (SZ 41/58; JBl 1970, 623; ÖBA 1991, 671 u. a.). Wenn daher aus der Sicht des Berufungsgerichtes tatsächliche Angaben zur Überprüfung des geltend gemachten finanziellen Nachteils durch eine sofortige Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft fehlten (die rechtliche Beurteilung des Streitfalls durch das Erstgericht war auf diese Aufklärungen nicht angewiesen), dann hätte das Verlangen der beklagten Parteien nach einer tatbestandsgemäßen Interessenabwägung nicht abgelehnt werden dürfen, ohne den beklagten Parteien zuvor eine Ergänzung ihres Sachvorbringens zu ermöglichen. Soll jedoch die mangelnde Notwendigkeit einer Interessenabwägung mit den rechtlichen Erwägungen des Erstgerichtes begründet werden (die sich in einer Zusatzbegründung des Berufungsgerichtes wiederfinden), dann bedarf es der auch von der Lehre geforderten Klarstellung, ob sich mit der Verlängerung der für die Versteuerung des Spekulationsgewinnes maßgeblichen Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Sache neue Gesichtspunkte in der Beurteilung des Teilungshindernisses einer drohenden Versteuerung des Spekulationsgewinns ergeben haben (vgl. Hofmeister in Schwimann, Rz 135 zu § 830). Die dazu vorhandenen Entscheidungen (SZ 36/6; JBl 1965, 207; SZ 54/38) ergingen nämlich noch zu einer anderen Gesetzeslage.

In der Sache selbst ist an die Rechtsausführungen des Berufungsgerichtes anzuknüpfen, daß grundsätzlich nur vorübergehende Umstände, die in Bälde wegfallen, einen Aufschub der Teilung rechtfertigen können (Gamerith in Rummel2, Rz 11 zu § 830 ABGB). Beschränkungen der Teilungsbefugnis des Miteigentümers auf längere Zeit wurden überhaupt nur hingenommen, wenn durch den Aufschub der Teilung besonders krasse Beeinträchtigungen der Interessen des Teilungsunwilligen vermieden werden konnten. Solche Fälle stellen jedoch die Ausnahme dar (Gamerith aaO), lassen sich also im wesentlichen auf existenzbedrohende Nachteile für den mit der Teilung nicht einverstandenen Miteigentümer reduzieren. Im übrigen war die Judikatur in der Frage der zeitlichen Ausdehnung eines Teilungshindernisses eher restriktiv. So wurde zB judiziert, daß ein Zuwarten für einen Zeitraum von rund 4 Jahren eine eindeutige Überforderung des Verlangens auf Rücksichtnahme gegenüber den Interessen des Partners in der Miteigentumsgemeinschaft darstellt (MietSlg. 36.052).

Der daraus erkennbare Vorbehalt gegen eine Ausweitung von Teilungshindernissen resultiert daraus, daß § 830 ABGB von einem unbedingten Teilungsanspruch des Miteigentümers ausgeht und Teilungshindernisse nur als Ausnahmen gelten läßt (vgl. Gamerith aaO, Rz 3 zu § 830 ABGB). Als zusätzliches Argument für eine zeitliche Einengung eines zumutbaren Teilungsaufschubs läßt sich anführen, daß ein Zeitraum, der sich über mehrere Jahre erstreckt, zu unabsehbaren Entwicklungen führen kann. Gerade bei finanziellen Nachteilen, wie sie hier ins Treffen geführt werden, ist Vorsicht geboten, weil ein mehrjähriger Teilungsaufschub, der dem einen Miteigentümer zum Vorteil gereicht, bei unabsehbaren wirtschaftlichen Entwicklungen sehr leicht zum Nachteil des anderen ausschlagen kann. Wenn daher die Judikatur nach der alten Gesetzeslage einen Teilungsaufschub von bis zu fünf Jahren gelten ließ, um dem Nachteil einer Versteuerung des Spekulationsgewinns bei der Teilung einer gemeinsamen Sache zu entgehen, dann bedeutet dies noch nicht, daß sich ein teilungswilliger Miteigentümer aus demselben Grund einen Teilungsaufschub im doppelten Zeitausmaß oder gar noch länger (siehe dazu den nunmehr geltenden § 30 Abs 1 Z 1 lit a EStG 1988 BGBl 1988/400) gefallen lassen müßte. Ein Teilungshindernis liegt daher jedenfalls dann nicht vor, wenn zur Vermeidung einer Versteuerung des Spekulationsgewinns mehr als die seinerzeit im § 30 EStG 1972 festgesetzte und von der Judikatur tolerierte Frist von fünf Jahren (vgl. SZ 54/38) zugewartet werden müßte (vgl. die sogar noch restriktivere Entscheidung ecolex 1993, 594). Eine Ausdehnung dieses Zeitraums ist auch in den bisherigen Stellungnahmen zur nunmehr geltenden Rechtslage nie ernsthaft erwogen worden (vgl. Hofmeister aaO; 4 Ob 1608/91).

Ob ein Teilungshindernis vorliegt, ist nach der bei Schluß der mündlichen Verhandlung in erster Instanz bestehenden Sachlage zu beurteilen (MietSlg 32.050 u.a.; zuletzt 4 Ob 1608/91). Das gilt insbesondere für die Frage, ob ein "vorübergehender" oder nach obigen Darlegungen kurzfristiger Zustand vorliegt (vgl. Gamerith aaO, Rz 6 zu § 830 ABGB). Die Sache stellt sich daher im konkreten Fall so dar, daß den beklagten Parteien ein Teilungsaufschub von mehr als 8 1/2 Jahren zu gewähren gewesen wäre, um den von ihnen befürchteten Steuernachteil durch sofortige Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft zu vermeiden. Ohne daß es noch einer Abwägung der beiderseitigen Interessen bedürfte, kann daher die den beklagten Parteien drohende Versteuerung ihres Spekulationsgewinns die von der Klägerin angestrebte Teilung der gemeinsamen Liegenschaft nicht verhindern.

Was schließlich die von der Revisionswerberin erneut angesprochenen unklaren Miet- und Benützungsverhältnisse betrifft, hat ebenfalls schon das Erstgericht zutreffend dargelegt, daß sie durch die festgestellten Rechtsstreitigkeiten zwischen den Miteigentümern keineswegs dokumentiert sind. Da es in diesen Rechtsstreitigkeiten durchwegs um Geldforderungen geht, denen unstrittige Mietrechte der Klägerin an zwei Wohnungen des verfahrensgegenständlichen Hauses zugrundeliegen (auch im Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird letztlich nur um die Höhe des Mietzinses gestritten), ist von diesen Verfahren keine Klärung strittiger Miet- und Benützungsverhältnisse zu erwarten, soferne solche überhaupt angenommen werden können. Damit fehlt es aber an Anhaltspunkten, wie und wann die angeblichen Rechtsunsicherheiten ausgeräumt sein werden. Sollten die beklagten Parteien - wie sie jetzt argumentieren - eine entsprechende Vorfragenentscheidung in diesem Verfahren erwartet haben, wäre es an ihnen gelegen, das Teilungshindernis näher auszuführen. Sie selbst stellen ihre diesbezügliche Behauptungs- und Beweislast (vgl. Gamerith aaO, Rz 19 zu § 830 ABGB) gar nicht in Frage.

Aus allen diesen Gründen war die Stattgebung des Teilungsbegehrens der Klägerin zu bestätigen.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 41, 50 ZPO.