OGH 1Ob563/93

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 6.789,60 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 1.131,60 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin begehrte die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von S 133.212,-- s.A. Sie brachte vor, der Beklagte habe ihr für den Fall, daß sie einen Käufer für ein ihm und seiner Schwester je zur Hälfte gehöriges Grundstück im Ausmaß von 11.101 m² vermittle, eine Provision von 1,5 % des Kaufpreises in Aussicht gestellt. Er habe in der Folge einer von ihr namhaft gemachten Baugesellschaft ein Angebot zum Verkauf des Grundstücks zum Preis von S 800,-- je Quadratmeter gestellt und dieser eine Frist zur Annahme des Angebots bis Ende September 1990 eingeräumt. Die Baugesellschaft habe das Angebot fristgerecht angenommen, der Beklagte habe das Grundstück jedoch schon vorher einer anderen Gesellschaft verkauft. Der Beklagte sei der Klägerin wegen eines vertragswidrigen Verhaltens auch zum Ersatz ihres Schadens verpflichtet.

Der Beklagte bestritt sowohl die Provisionszusage als auch irgendwelche Vereinbarung mit einer von der Klägerin namhaft gemachten Baugesellschaft.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.

Es stellte fest, der Beklagte und seine Schwester, welchen deren Eltern Anfang 1989 ein 11.101 m² großes Grundstück übergeben hätten, hätten von Anfang an dessen Verkauf beabsichtigt. Die Schwester des Beklagten habe diesen mündlich zu Verkaufsverhandlungen „ermächtigt“ und sich lediglich vorbehalten, beim Abschluß des Vertrags „dabeizusein“; außerdem habe sie sich einen Mindestpreis von S 800,-- je Quadratmeter ausbedungen. Nachdem sich Verkaufsverhandlungen mit mehreren Interessenten zerschlagen hätten, sei es schließlich im Juni 1990 über Vermittlung eines Versicherungsangestellten zur Kontaktaufnahme zwischen den Streitteilen gekommen. Die mit einem Architekten verheiratet gewesene Klägerin kenne sich „in der Grundstücksbranche etwas aus“ und kenne „viele Leute“. Am 11.6.1990 sei es im Haus des Beklagten zu einer Besprechung zwischen den Streitteilen in Gegenwart des erwähnten Versicherungsangestellten und der Ehegattin des Beklagten gekommen, bei der dieser der Klägerin zu verstehen gegeben habe, er stelle sich einen Kaufpreis von S 800,-- je Quadratmeter vor, und ihr für den Fall, daß es durch ihre Vermittlung zu einem „Vertrag“ käme, eine Provision von 1,5 % des Kaufpreises versprochen habe. Durch die Vermittlungstätigkeit der Klägerin habe schließlich die schon genannte Baugesellschaft ihr Interesse am Kauf des Grundstücks bekundet. Nachdem deren Geschäftsführer das Grundstück in Anwesenheit der Klägerin besichtigt und ein Architekt in seinem Auftrag weitere Erhebungen gepflogen habe, sei es am 25.7.1990 wieder im Haus des Beklagten zu einer weiteren Besprechung gekommen, an der die Streitteile, die Ehegattin des Beklagten, der Geschäftsführer der Baugesellschaft und der erwähnte Architekt teilgenommen hätten. Im Laufe dieses Treffens sei es „im wesentlichen zu einer Einigung über den Kauf bzw. Verkauf des Grundstücks“ gekommen. So sei der Kaufpreis mit S 800,-- je Quadratmeter „fixiert“ worden. Da der Geschäftsführer der Baugesellschaft jedoch noch weitere Erhebungen über die Kanalisation, die Bebauungsdichte und ähnliche Umstände habe anstellen und außerdem einen gebuchten Urlaub habe antreten wollen, habe er den Beklagten ersucht, ihm bis Ende August 1990 im Wort zu bleiben, was ihm dieser ausdrücklich zugesichert habe. Der Beklagte habe damals auch ausdrücklich erklärt, er könne auch im Namen seiner Schwester „sprechen“. Trotz dieser Abmachungen habe der Beklagte jedoch mit einer anderen Gesellschaft Verkaufsgespräche geführt; dieser sei schließlich das Grundstück verkauft worden. Ende August 1990 habe der Geschäftsführer der Baugesellschaft dem Beklagten schriftlich mitgeteilt, er nehme das Angebot an, habe aber erfahren müssen, daß das Grundstück bereits verkauft worden sei.

Rechtlich meinte das Erstgericht, der von der Klägerin geltend gemachte Schadenersatzanspruch sei nicht berechtigt, weil nur ein mittelbarer Schaden vorliege, doch stehe der Klägerin aufgrund des formfrei zustandegekommenen Maklervertrags ein Provisionsanspruch zu. Der Beklagte habe sich ihr gegenüber am 11.6.1990 mündlich für den Fall eines gültigen Vertrags zu einer Provision von 1,5 % des Kaufpreises verpflichtet; am 25.7.1990 sei es durch ihre Vermittlungstätigkeit zum mündlichen Abschluß zwischen den Grundstückseigentümern - der Beklagte sei von seiner Schwester hiezu bevollmächtigt gewesen - und der Baugesellschaft in Form einer Option gekommen. Damit sei auch der vereinbarte Provisionsanspruch der Klägerin entstanden. Ohne Bedeutung sei es, daß sich die Grundstückseigentümer an die Vereinbarung mit der Baugesellschaft nicht gehalten und das Grundstück einer anderen Gesellschaft verkauft hätten. Der Provisionsanspruch gebühre Realitätenvermittlern im Zweifel schon mit Nachweisung der Abschlußgelegenheit. Verdienstlichkeit liege vor, weil die Tätigkeit der Klägerin für das Zustandekommen des Vertrags ursächlich gewesen sei.

Das Gericht zweiter Instanz wies das Klagebegehren ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Es führte in Erledigung der Rechtsrüge aus, wohl habe die Klägerin ihr Begehren auch auf den Titel des Schadenersatzes gestützt, die Voraussetzungen für einen begründeten Ersatzanspruch aber in erster Instanz nicht behauptet; sie hätte vorbringen müssen, der Beklagte hätte in reiner Schädigungsabsicht ihr gegenüber den Abschluß des von ihr vermittelten Kaufvertrags, wozu er sich der Baugesellschaft gegenüber schon verpflichtet habe, unterlassen.

Das Erstgericht habe festgestellt, der Beklagte habe der Klägerin eine Provision für den Fall versprochen, daß es durch ihre Vermittlung zu einem Vertrag käme, und in der Beweiswürdigung dazu noch ausgeführt, es folge der Aussage der Klägerin, daß sie für den Fall der erfolgreichen Vermittlung eine Provision erhalten würde. Damit seien die Streitteile nicht von dem allgemein anerkannten Grundsatz abgewichen, daß das nach dem Vermittlungsauftrag zu vermittelnde Geschäft tatsächlich zustandegekommen sein („Vermittlungserfolg“) und zwischen der verdienstlichen Vermittlungstätigkeit und dem Geschäftsabschluß ein Kausalzusammenhang bestehen müsse („Kausalität“), um den Provisionsanspruch des Maklers zum Entstehen zu bringen. Zum Verkauf des Grundstücks an die Baugesellschaft sei es bisher nicht gekommen, weil sich der Beklagte gleichviel, ob zu Recht oder zu Unrecht, geweigert habe, deren Annahmeerklärung zur Kenntnis zu nehmen, zumal er das Grundstück schon vor Ablauf der Optionsfrist einem Dritten verkauft habe. Für diesen Vertrag sei die Vermittlungstätigkeit der Klägerin nicht ursächlich gewesen. Der von der Klägerin vermittelte Kaufvertrag sei letztlich, wenngleich infolge optionswidrigen Verhaltens des Beklagten, doch nicht zustandegekommen. Es fehle somit der für den Provisionsanspruch erforderliche und auch bedungene Vermittlungserfolg.

Die Revision der Klägerin ist im Ergebnis nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Nach den - vom Beklagten mit dessen durch das Gericht zweiter Instanz ungeprüft gebliebenen Beweisrüge allerdings bekämpften - Feststellungen des Erstgerichts kam es bei der Besprechung am 25.7.1990 „im wesentlichen“ zu einer Einigung zwischen dem Beklagten und der von deren Geschäftsführer vertretenen Baugesellschaft über den Verkauf bzw. Kauf des Grundstücks um den Preis von S 800,-- je Quadratmeter. Da der Geschäftsführer jedoch noch weitere Erhebungen über die Beschaffenheit des Grundstücks habe anstellen wollen, habe ihm der Beklagte über dessen Ersuchen „ausdrücklich zugesichert“, er bleibe ihm bis Ende August 1990 im Wort. Ende August 1990 habe der Geschäftsführer (zu ergänzen wohl: namens der Baugesellschaft) dem Beklagten schriftlich mitgeteilt, er nehme das Anbot an. Das Gericht zweiter Instanz sah dessenungeachtet den Kaufvertrag über das Grundstück als nicht zustandegekommen an, habe sich der Beklagte doch geweigert, die Annahmeerklärung zur Kenntnis zu nehmen; noch dazu sei das Grundstück in der Zwischenzeit anderweitig verkauft worden. Diese Auffassung steht mit der Rechtslage nicht im Einklang:

Sollte es - was mangels Erledigung der Beweisrüge durch das Berufungsgericht noch nicht endgültig feststeht - am 25.7.1990 in der Tat zu einer Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte gekommen sein, sollte sich der Geschäftsführer der am Kauf interessierten Baugesellschaft weiters den Abschluß zwecks Erhebung weiterer für ihn wesentlicher Umstände vorbehalten und sollte ihm schließlich der Beklagte - auch namens seiner Schwester - über dessen Ersuchen zugesichert haben, er bleibe ihm bis Ende August 1990 im Wort, so ist darin eine Einigung des Beklagten und der Baugesellschaft über den Verkauf bzw. Kauf des Grundstücks um den ausgehandelten Preis zu erblicken, an welche allerdings zunächst - bis zum Ablauf der vereinbarten Annahmefrist - nur die Verkäufer gebunden waren; den Vertrag mit dem schon festgelegten Inhalt konnte die Baugesellschaft durch ihre „Annahmeerklärung“ einseitig in Geltung setzen: Einerlei, ob nun die Zusicherung des Beklagten, dem Geschäftsführer der Baugesellschaft im Wort zu bleiben, als Verkaufsofferte mit verlängerter Bindungswirkung oder als Einräumung einer Kaufoption beurteilt wird, kam dann der Kaufvertrag ohne weiteres Zutun der Verkäufer bereits mit dem fristgerechten Zugang der Annahme (Gestaltungserklärung) zustande. An diesem Ergebnis könnte es weder etwas ändern, daß der Beklagte und seine Schwester das Grundstück während der offenen Bindungsfrist (auch) einem anderen Interessenten verkauften, noch daß der Beklagte die Annahmeerklärung des Geschäftsführers der Baugesellschaft nicht zur Kenntnis nahm. Das Grundstück wäre dann eben - die wirksame Bevollmächtigung des Beklagten durch seine Schwester, wozu noch Stellung zu nehmen sein wird, vorausgesetzt - an zwei verschiedene Käufer veräußert worden („Doppelverkauf“).

Nach den allerdings bekämpften erstinstanzlichen Feststellungen könnte demnach ein Kaufvertrag mit der von der Klägerin namhaft gemachten Baugesellschaft zustandegekommen sein. Das Erstgericht hat allerdings die wenig deutliche Feststellung getroffen, es sei „im wesentlichen“ zu einer Einigung zwischen den Verhandlungspartnern gekommen: Der Wortsinn dieser Feststellung spräche zwar gegen eine vollständige Einigung zwischen den Vertragspartnern, denkbar wäre aber wohl auch deren Deutung dahin, daß die Verhandlungspartner eine Einigung über die wesentlichen Punkte des abzuschließenden Vertrages erzielten, wofür einerseits die Feststellung über deren Einigung über die Höhe des Kaufpreises und andererseits die Erklärung des Beklagten spricht, im Wort zu bleiben, die bei mangelnder Einigung wohl kaum verständlich wäre. Einer Präzisierung der Sachverhaltsgrundlage in dieser Richtung bedarf es indessen nicht, weil der von der Klägerin behauptete Kaufvertrag über das lediglich im Hälfteeeigentum des Beklagten gestandene Grundstück nach den erstinstanzlichen Feststellungen schon aus einem anderen Grund nicht zustandegekommen ist:

Die Schwester des Beklagten hat als Hälfteeigentümerin diesen nach den erstinstanzlichen Feststellungen lediglich zu Verkaufsverhandlungen „ermächtigt“ und sich vorbehalten, beim Geschäftsabschluß „dabeizusein“; diese etwas unpräzise Feststellung kann wohl nur so verstanden werden, daß sich die Schwester des Beklagten damit vorbehalten wollte, am Abschluß des Kaufvertrages selbst mitzuwirken. Sie hat ihrem Bruder demnach nur ein Verhandlungmandat mit bestimmten (Preis-)Richtlinien, aber keine Abschlußvollmacht erteilt. Daran ändert auch die vom Erstgericht festgestellte Erklärung des Beklagten bei der Besprechung vom 25.7.1990 nichts, er könne auch im Namen seiner Schwester „sprechen“, sofern man darin überhaupt die Berufung auf eine Abschlußvollmacht erblicken wollte. Steht fest, daß sich die Schwester des Beklagten den Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück vorbehalten hat, hätte sie sich zum Vertragsabschluß führende Erklärungen ihres Bruder nur dann zurechnen lassen müssen, wenn der Geschäftsführer der Baugesellschaft aus ihrem (sonstigen) Verhalten hätte folgern dürfen, sie wolle entweder damit Vollmacht erteilen (stillschweigende Vollmachtserteilung) oder sie habe bereits früher Vollmacht (Anscheinsvollmacht) erteilt (vgl. Koziol-Welser, Grundriß⁹ I 170). Da der Dritte in beiden Fällen in seinem Vertrauen auf das Verhalten des Vertretenen geschützt wird, müssen Umstände vorhanden sein, die geeignet sind, in ihm den begründeten Glauben zu erwecken, daß der Vertreter zum Abschluß dieses Geschäfts ermächtigt ist (Koziol-Welser aaO 171; Strasser in Rummel, ABGB² § 1002 Rz 49 mwN). Bloße Erklärungen desjenigen, der sich auf die ihm erteilte Vollmacht beruft, schaffen den äußeren Tatbestand einer ausreichenden Vollmacht dagegen nicht, sodaß der Dritte, der auf deren Richtigkeit vertraut, auf eigene Gefahr handelt; der scheinbar Vertretene wird dadurch jedenfalls nicht gebunden (SZ 54/46 ua; Strasser aaO §§ 1016, 1017 Rz 7).

Der Beklagte hat schon nach den erstinstanzlichen Feststellungen die ihm von seiner Schwester erteilte Vollmacht überschritten, indem er - nach den allerdings insoweit bekämpften Feststellungen des Erstgerichts - auch in deren Namen der Baugesellschaft bis Ende August 1990 eine Kaufoption einräumte und damit für die Grundstückseigentümer bindende Vertragserklärungen abgab. Der ohne zureichende Vertretungsmacht gesetzte Geschäftsakt ist unwirkam (SZ 60/20; Koziol-Welser aaO 175; Strasser aaO §§ 1016, 1017 Rz 11), weil er dem (vorgeschützten) Geschäftsherrn nicht zugerechnet werden kann, aber auch nicht für oder gegen den Vertreter selbst wirkt, weil dieser im fremden Namen handelte. Der Beklagte und seine Schwester waren je zur Hälfte Eigentümer des zum Verkauf angebotenen Grundstücks, sodaß sich der Beklagte mangels ausreichender Bevollmächtigung durch die Miteigentümerin nur so weit hätte vertraglich verpflichten können, als sein Grundstücksanteil zur Disposition stand. Gegenstand der Kaufoption war aber das Grundstück als Ganzes und nicht etwa nur (oder auch) der Hälfteanteil des Beklagten. Schon deshalb, weil die Leistung bei geschuldeter Übereignung einer Sache nicht derart teilbar ist, daß der Schuldner bloß einen Anteil hievon übertragen könnte (JBl. 1992, 591 mwN), könnte die Kaufoption auch nicht etwa in einen wirksamen, bloß den Grundstücksanteil des Beklagten betreffenden Teil und einen mangels zureichender Vertretungsmacht unwirksamen Teil zerlegt werden (vgl. GlU 3267; Strasser aaO §§ 1016, 1017 Rz 10). Im übrigen stützt die Klägerin ihren Provisionsanspruch auch nur auf den mit den Grundstückseigentümern über das gesamte Grundstück und nicht etwa auf einem bloß mit dem Beklagten über dessen Anteil geschlossenen Kaufvertrag. Die Schwester des Beklagten hat den Kaufvertrag oder wenigstens die Kaufoption auch nicht etwa im Sinne des § 1016 ABGB genehmigt, sondern im Gegenteil gemeinsam mit ihrem Bruder zwischenzeitig das Grundstück an einen anderen Interessenten verkauft.

Ist der Kaufvertrag mit der von der Klägerin namhaft gemachten Baugesellschaft über das Grundstück damit mangels Bevollmächtigung des Beklagten durch seine Schwester nicht zustandegekommen, so steht der Klägerin auch kein Provisionsanspruch gegen den Beklagten zu, hatte ihr dieser doch selbst nach den von ihm bekämpften Feststellungen des Erstgerichtes eine Provision (nur) für den Fall versprochen, daß es durch ihre Vermittlung zu einem (Kauf-)Vertrag (zu ergänzen: über das Grundstück) komme. Daß aber deren verdienstliche Vermittlungstätigkeit für den - wirksamen - Abschluß des Kaufvertrags mit einer anderen Gesellschaft zumindest mitursächlich gewesen wäre, hat sie selbst nicht einmal behauptet.

Die Klägerin stützt ihr Zahlungsbegehren zwar auch auf Schadenersatz, doch setzte ein solcher Anspruch voraus, daß der Beklagte den Geschäftsabschluß in sittenwidriger Weise - also in reiner Schädigungsabsicht ihr gegenüber - unterlassen hätte (MietSlg. 40.730 uva; Jabornegg in JBl. 1992, 655). Dem wäre zwar der Fall gleichzuhalten, daß der Beklagte seine Schwester in deren Entschluß, der Kaufoption ihre Genehmigung zu versagen, mit der Absicht beeinflußte, um die Klägerin um ihre Provision zu bringen, doch hat die Klägerin solches nicht vorgebracht.

Nur aus diesen von der Argumentation des Gerichtes zweiter Instanz abweichenden Erwägungen erweist sich das Klagebegehren nicht als berechtigt, sodaß der Revision ein Erfolg zu versagen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.