OGH 5Ob104/87

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Parteien haben die Kosten ihrer rechtsfreundlichen Vertretung im Revisionsrekursverfahren selbst zu tragen.

Text

Begründung

Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses Landstraße 79 in Linz. Im Jahre 1967 vermietete er ein in diesem Haus gelegenes Geschäftslokal an den Textilkaufmann Oskar S***. Mit Wirkung vom 31. August 1985, 24 Uhr, übertrug Oskar S*** das von ihm in diesem Bestandobjekt betriebene Einzelunternehmen an Walter S***, Günther S*** und Eva Ö***, die in dem gleichzeitig abgeschlossenen Kommanditgesellschaftsvertrag übereinkamen, dieses Einzelunternehmen ab 1. September 1985, O Uhr, in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft weiterzuführen. Mit Wirkung vom 6. September 1985 trat die (von Walter S***, Eva Ö***, Günther S*** und Felicitas S*** errichtete) "T***

S*** Gesellschaft mbH" in diese Kommanditgesellschaft als Komplementärin ein. Im Juni 1985 teilte Oskar S*** dem Antragsteller persönlich mit, daß er die Absicht habe, sich zur Ruhe zu setzen und daß sein Einzelhandelsunternehmen von seinen Kindern in Form einer Gesellschaft fortgeführt werde. Über dem Portal des Geschäftslokales Landstraße 79 wurde in den Monaten Juni und Juli 1985 eine Flagge mit der Aufschrift "Totalabverkauf wegen Geschäftsübergabe" angebracht und dieser zweckgerichtete Abverkauf in Flugblättern und Zeitungsinseraten publiziert. Der Antragsteller, der im selben Gebäude ein Unternehmen betreibt, las diese Inserate und erlangte bereits in den Sommermonaten 1985 von der (beabsichtigten) Geschäftsübergabe Kenntnis. Die mit der Mietzinsvorschreibung betraute Angestellte des Antragstellers wurde in den ersten Oktobertagen 1985 von der "Antragsgegnerseite" darüber informiert, daß die Mieterbezeichnung auf den Zinsvorschreibungen richtig "Firma T*** S*** GesmbH & Co. KG" zu lauten habe. Auf Verlangen des Antragstellers zeigte die Antragsgegnerin die Weiterführung des bisherigen Einzelunternehmens Oskar S*** in Form der T*** S*** GesmbH & Co. KG mit Schreiben vom 22. Jänner 1986 dem Antragsteller an. Dieser teilte mit Schreiben vom 21. März 1986 (Beilage/A) der Antragsgegnerin mit, daß er gemäß § 12 Abs 3 MRG einen monatlichen Mietzins von 600 S pro m 2 als angemessen erachte; er ersuchte um Stellungnahme bis spätestens 12. April 1986, ob die Antragsgegnerin zur Zahlung dieser Miete ab April 1986 bereit sei. Mit dem am 30. Mai 1986 bei der Mietzinsschlichtungsstelle des Magistrates Linz eingelangten Antrag begehrte der Vermieter die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses in Höhe von monatlich netto 61.500 S sowie die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Bezahlung dieses erhöhten monatlichen Nettomietzinses zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten ab 1. April 1986. Das bisherige Einzelunternehmen des Oskar S*** sei gemäß dessen schriftlicher Mitteilung vom 22. Jänner 1986 in die Firma T*** S*** GesmbH & Co. KG eingebracht worden; das Mietrecht sei daher im Sinne des § 12 Abs 3 MRG auf diese Gesellschaft übergegangen. Der bisher von Oskar S*** bezahlte Hauptmietzins in Höhe von 19.131,59 S ohne Umsatzsteuer sei jedenfalls niedriger als der angemessene Hauptmietzins.

Die Antragsgegnerin bestritt das nach Ablauf der Frist des § 40 Abs 2 MRG beim Erstgericht anhängig gemachte Begehren, weil der Antrag verspätet sei und die Einbringung des bisherigen Unternehmens in eine Familiengesellschaft keine Veräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG darstelle. Außerdem bestritt sie das Begehren der Höhe nach. Im Zuge des Verfahrens beantragte die Antragsgegnerin noch die Feststellung, daß die Einbringung des Unternehmens des Einzelkaufmannes Oskar S*** in die T*** S***

GesmbH & Co. KG keine Veräußerung eines Unternehmens im Sinne des § 12 Abs 3 MRG darstelle.

Das Erstgericht wies sowohl die Anträge des Vermieters als auch den Zwischenfeststellungsantrag ab. Rechtlich gelangte das Erstgericht - insoweit dies für das Revisionsrekursverfahren noch von Bedeutung ist - zu der Ansicht, daß der Antragsteller die sechsmonatige Frist des § 12 Abs 3 MRG überschritten habe, weil er bereits im Juni 1985 von der Übertragung des Unternehmens und der Fortführung in Form einer Familiengesellschaft erfahren habe, der Antragsgegnerin das Begehren jedoch erst am 5. Juni 1986, nämlich durch Zustellung einer Gleichschrift des an die Mietzinsschlichtungsstelle gerichteten Antrages, zugegangen sei. Der Schriftsatz vom 21. März 1986 sei undeutlich und mißverständlich und enthalte kein ausreichendes Begehren.

Das Gericht zweiter Instanz hob aus Anlaß des Rekurses des Antragstellers den Beschluß des Erstgerichtes hinsichtlich des Antrages, die Antragsgegnerin zu verpflichten, den erhöhten monatlichen Nettomietzins ab 1. April 1986 zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten an den Antragsteller zu bezahlen sowie das darauf bezügliche Verfahren als nichtig auf und wies diesen Antrag ab. Im übrigen gab es dem Rekurs Folge; es hob den angefochtenen Sachbeschluß, der im Umfang der Abweisung des Zwischenfeststellungsantrages der Antragsgegnerin als unangefochten unberührt geblieben war, auf und trug dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung unter Beisetzung eines Rechtskraftvorbehaltes auf.

In Erledigung des allein Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens gebliebenen Antrages auf Feststellung der Zulässigkeit des begehrten Hauptmietzinses nach § 12 Abs 3 MRG führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:

Gemäß § 12 Abs 3 MRG könne der Vermieter vom Erwerber des Unternehmens und der Mietrechte die Erhöhung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Betrag innerhalb von 6 Monaten nach dem Mietrechtsübergang begehren. Das Erstgericht habe richtig erkannt, daß diese Gesetzesstelle nach einhelliger Auffassung (Zingher in ÖJZ 1982, 116; Schauer in JBl 1985, 272 ff; Würth in Rummel, ABGB, Rz 7 zu § 12 MRG) einer berichtigenden Auslegung in der Weise bedürfe, daß die Frist nicht ab Mietrechtsübergang laufe, sondern erst ab Kenntnis des Vermieters vom Mietrechtsübergang (Zingher, Schauer) oder ab der von den Mietern gemäß § 12 Abs 3 MRG zu erstattenden Anzeige (Würth; so auch Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien, MietSlg. 37.284). Selbst wenn man der für den Antragsteller ungünstigeren Rechtsansicht folgte, wonach bereits seine Kenntnis vom Mietrechtsübergang die Frist in Gang setze, könne dem Antragsteller keine Fristüberschreitung zur Last gelegt werden. Nur dann sei das Informationsbedürfnis des Vermieters auf eine der Anzeige im Sinne des § 12 Abs 3 MRG gleichwertige Weise erfüllt, wenn der Vermieter eine klare und zuverlässige Information von der Unternehmensveräußerung bekomme (Schauer, aaO). Die Mitteilung von der erst bevorstehenden Übergabe und Weiterführung des Unternehmens in Form einer Gesellschaft könne schon deshalb nicht als hinreichend klar und zuverlässig angesehen werden, weil es sich dabei um eine Zukunftsprognose handle. Wenn überhaupt, so könnte nur eine zuverlässige Information des Vermieters von der bereits erfolgten Unternehmensveräußerung die Frist in Gang setzen, und dies auch nur dann, wenn dem Vermieter auch die Person des Übernehmers, im vorliegenden Fall also die genaue Bezeichnung der Gesellschaft, in zuverlässiger Weise bekannt werde. Wenn man schon zugunsten des Mietrechtserwerbers, der sich über seine gesetzliche Anzeigepflicht hinwegsetzt, die vom Vermieter auf andere Weise erlangte Kenntnis vom Mietrechtsübergang für den Beginn des Fristenlaufs genügen ließe, so dürfe dem Vermieter nicht die Pflicht auferlegt werden, nach teilweiser und unzureichender Kenntnis von einem allenfalls erst bevorstehenden Mietrechtsübergang Nachforschungen, etwa über die Person des Mietrechtserwerbers, anzustellen. Die Rechtsansicht des Erstgerichtes, wonach der Vermieter der Geschäftsübergabe höhere Aufmerksamkeit hätte widmen müssen, werde daher vom Rekursgericht nicht geteilt. Die vom vorigen Geschäftsinhaber durchgeführten Werbeaktionen könnten schon deswegen keine zuverlässige Kenntnis des Vermieters vom Mietrechtsübergang begründen, da die Bezeichnung der übernehmenden Gesellschaft daraus nicht hervorgehe. Nach den erstgerichtlichen Feststellungen habe erst Anfang Oktober 1985 eine Angestellte des Vermieters Kenntnis davon erlangt, daß die Zinsvorschreibungen nunmehr auf die "T*** S***

GesmbH & Co. KG" zu lauten hätten. Selbst wenn man - wiederum zu Lasten des Antragstellers - davon ausginge, daß diese Angestellte Vertretungsmacht zur rechtswirksamen Entgegennahme von Erklärungen gehabt habe und somit die sechsmonatige Frist des § 12 Abs 3 MRG Anfang Oktober 1985 zu laufen begonnen habe, so fiele dem Antragsteller dennoch keine Fristüberschreitung zur Last, weil sein Schreiben Blg./A vom 21. März 1986 entgegen der Rechtsansicht des Erstgerichtes ein ausreichendes Begehren im Sinne des § 12 Abs 3 MRG darstelle. Das Rekursgericht vermöge eine Undeutlichkeit oder eine Mißverständlichkeit dieses Schreibens nicht zu erkennen. Aus dem Schreiben gehe eindeutig hervor, daß sich der Vermieter für berechtigt erachte, ab April 1986 eine monatliche Miete in Höhe von 600 S pro m2 zu verlangen. In dem Schreiben werde sogar die Wendung "von Ihnen die Bezahlung des angemessenen Hauptmietzinses zu verlangen" verwendet. Dies stelle ein eindeutiges Begehren dar. Das in dem Schreiben weiters enthaltene Ersuchen um Stellungnahme bis 12. April 1986 könne daran nichts zu ändern. Die Bereitschaft des Vermieters, den Mieter zur Frage der Angemessenheit des Mietzinses anzuhören, könne ihm nicht zum Nachteil gereichen. Auch die dem Mieter zur Stellungnahme eingeräumte Frist bis 12. April 1986 stelle keinen Widerspruch zum Erhöhungsbegehren ab 1. April 1986 dar, da ein allfälliger Rückstand an Mietzins auch im nachhinein noch bezahlt werden könne. Zusammenfassend ergäbe sich daher, daß der Vermieter die sechsmonatige Frist des § 12 Abs 3 MRG nicht überschritten habe, sodaß der vom Erstgericht herangezogene Abweisungsgrund wegfalle.

Bei Lösung der von der Antragsgegnerin weiters aufgeworfenen Rechtsfrage, ob im vorliegenden Fall überhaupt eine Unternehmensveräußerung im Sinn des § 12 Abs 3 MRG vorliege, ging das Rekursgericht davon aus, daß die Rechtskraftwirkung des den Zwischenfeststellungsantrag abweisenden Beschlusses des Erstgerichtes nicht so weit gehe, daß bereits rechtskräftig das Vorliegen einer Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG festgestellt wäre. Es sei jedoch dem Erstgericht beizupflichten, daß die Einbringung des Einzelunternehmens als Sacheinlage in eine Kommanditgesellschaft eine Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG darstelle. Die endgültige Übertragung der Rechte am Unternehmen, wie durch Kauf, Schenkung, Übergabsvertrag oder durch Einbringung in eine Gesellschaft, sei als Veräußerung des Unternehmens anzusehen (Würth in Rummel, ABGB, Rz 8 zu § 12 MRG; Schauer in JBl 1985, 265 ff). Eine Abweisung des Antrags mangels Vorliegens einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG ließe sich somit nicht begründen.

Da das Erstgericht die für die Angemessenheitsprüfung nach § 12 Abs 3 MRG erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat, gelangte das Rekursgericht zu dem bereits wiedergegebenen Aufhebungs- und Zurückverweisungsbeschluß. Den Rechtskraftvorbehalt gründete das Rekursgericht auf § 37 Abs 3 Z 16 und Z 18 MRG sowie die §§ 527 Abs 2 und 502 Abs 4 ZPO. Die Voraussetzungen nach § 502 Abs 4 Z 1 und 2 ZPO erachtete das Rekursgericht gegeben, weil einerseits eine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage des Beginnes des Fristenlaufes zu § 12 Abs 3 MRG soweit ersichtlich nicht vorhanden sei und der Streitgegenstand infolge der gesetzlichen Bewertungsvorschrift des § 58 Abs 1 JN 300.000 S übersteige.

Gegen diesen unter Rechtskraftvorbehalt gefaßten Aufhebungsbeschluß des Gerichtes zweiter Instanz richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, diesen Beschluß im Sinne der Wiederherstellung des diesbezüglichen erstinstanzlichen Beschlusses abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Antragsteller beantragte in seiner Rechtsmittelgegenschrift, dem Revisionsrekurs keine Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Der Rekurs ist im Hinblick auf den mit Recht beigesetzten Rechtskraftvorbehalt zulässig, aber nicht berechtigt. In ihrem Rekurs hält die Antragsgegnerin in erster Linie ihren Rechtsstandpunkt aufrecht, wonach das auf Erhöhung des Hauptmietzinses auf den für den Mietgegenstand angemessenen Betrag gerichtete Begehren vom Antragsteller verspätet gestellt worden sei. Darüber hinaus wendet sie sich auch gegen die Ansicht der Vorinstanzen, daß im vorliegenden Fall eine Unternehmsveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG gegeben sei. In beiden Auffassungen kann der Rekurswerberin nicht gefolgt werden.

Bei Lösung der im Revisionsrekurs relevierten grundsätzlichen Frage, ob die von Oskar S*** hier vorgenommene Übertragung seines Unternehmens als Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG angesehen werden kann, ist davon auszugehen, daß die Unternehmensveräußerung S*** an seine Kinder und die von diesen am selben Tag in der Absicht vorgenommene Gründung der "S*** KG", das ihnen mit Stichtag 31. August 1985, 24 Uhr, übertragene Einzelunternehmen ab 1. September 1985, 0 Uhr, in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft weiterzuführen, als wirtschaftlich und rechtlich einheitlicher Akt und im Hinblick darauf, daß das Einzelunternehmen in die Gesellschaft eingebracht wurde (vgl. Punkt III des Kommanditgesellschaftsvertrages, Beilage zu ON 3 d.A.), als Einbringung eines Unternehmens samt den dazugehörigen Mietrechten am Geschäftslokal als Sacheinlage in eine Kommanditgesellschaft anzusehen ist. Dies stellt sich aber als eine Unternehmensübertragung mit Einzelrechtsnachfolge dar, die dem Veräußerungstatbestand des § 12 Abs 3 MRG entspricht (vgl. die vom Rekursgericht angeführte Literatur sowie Würth-Zingher, MRG2, Anm. 5 zu § 12; Fenyves in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 320; Frotz-Hügel, ÖStZ 1982, 144 FN 29; Nowotny, Der Einfluß von Änderungen im Gesellschaftsverhältnis auf die Geschäftsraummiete, GesRZ 1986, 21; aA Gabler, Einzelfragen zu § 12 Abs 3 MRG, ImmZ 1986, 168). Bei diesem Vorgang handelt es sich nämlich um keinen Fall der Gesamtrechtsnachfolge, der vom § 12 Abs 3 MRG nicht erfaßt wäre (Kastner, Grundriß des Gesellschaftsrechts4, 86 f FN 2 mwN; Karsten Schmidt, Handelsrecht2, 185 f; Eiselsberg, Miete und Unternehmensveräußerung, GesRZ 1985, 20; OGH in HS 9069 = GesRZ 1976, 95). In diesem Sinne hat der Oberste Gerichtshof in seinem Erkenntnis vom 27. Jänner 1987, 5 Ob 19/86 (GesRZ 1987, 96 = RdW 1987, 228), eine solche, keinen Fall der Gesamtrechtsnachfolge darstellende gesellschaftsrechtliche Transaktion dem Veräußerungstatbestand des § 12 Abs 3 MRG unterstellt. Davon abzugehen bieten auch die Ausführungen der Rechtsmittelwerberin in ihrem Revisionsrekurs keinen Anlaß. Daß die Kommanditgesellschaft, die das im Bestandobjekt betriebene Einzelunternehmen fortführt, von Familienangehörigen des letzten Hauptmieters gegründet wurde und die Unternehmensübertragung allenfalls Vorsorgecharakter beinhalten sollte, ändern nichts daran, daß hier eine Einzelrechtsnachfolge vorliegt, also kein Fall gegeben ist, der einer die Anwendung des § 12 Abs 3 MRG ausschließenden Universalsukzession vergleichbar wäre.

Die Vorinstanzen sind daher ohne Rechtsirrtum zu der Ansicht gelangt, daß hier eine dem § 12 Abs 3 MRG zu unterstellende Veräußerung eines im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens gegeben ist.

Der Oberste Gerichtshof billigt aber auch die vom Rekursgericht im Sinne der angeführten einhelligen Lehre vertretene Ansicht, daß die in § 12 Abs 3 MRG genannte sechsmonatige Frist nicht ab dem tatsächlichen, ex lege - ohne Rücksicht auf eine darauf gerichtete Erklärung durch die Veräußerung selbst - erfolgenden Unternehmensübergang in Lauf gesetzt wird, sondern grundsätzlich erst ab der vom bisherigen Hauptmieter und dem Erwerber des Unternehmens und der Hauptmietrechte gemäß § 12 Abs 3 MRG zu erstattenden Anzeige (vgl. dazu auch noch Würth-Zingher, MRG2 Anm. 8 zu § 12; Fenyves, aaO, 309 und 324; Koziol-Welser I8 351). Wenn die Rechtsmittelwerberin unter Hinweis auf den genauen Wortlaut des § 12 Abs 3 MRG und den darin ausdrücklich normierten Zeitpunkt für den Beginn des Fristenlaufes meint, bei diesem Zeitpunkt müsse es bleiben, weil die Wortinterpretation die äußerst mögliche Grenze jeder Auslegung abstecke, so ist ihr zu entgegen, daß es bei der Auslegung eines Gesetzes nicht auf dessen Wortlaut allein ankommt, es vielmehr um die Klarstellung des maßgeblichen Sinnes des Rechtssatzes geht (Koziol-Welser I8, 20).

Es kann nicht der Absicht des Gesetzgebers entsprechen, den Verlust des Rechtes des Vermieters, vom Erwerber des Unternehmens den angemessenen Zins zu begehren, von dem objektiven Zeitpunkt des Eintrittes des Mietrechtsüberganges, also von einem Umstand abhängig machen zu wollen, der dem Vermieter gar nicht zur Kenntnis gelangen muß. Der Gesetzgeber hat bei der Regelung des Mietrechtsüberganges dem bisherigen Mieter und dem Erwerber des Unternehmens die Verpflichtung auferlegt, dem Vermieter den Übergang der Mietrechte unverzüglich anzuzeigen (§ 12 Abs 3 Satz 2 MRG). Daraus folgt, daß dieser Anzeige bei der Gesamtregelung doch Bedeutung zukommen muß und die Anordnung des Gesetzes über den Beginn der dem Vermieter offenstehenden sechsmonatigen Präklusivfrist nicht wörtlich isoliert gesehen werden darf, vielmehr auch das Erfordernis der Veräußerungsanzeige mitberücksichtigt werden muß. Der Zeitpunkt, mit dem diese Frist zu laufen beginnt, kann daher nur mit dem Zugang der vom Veräußerer und vom Erwerber zu erstattenden Anzeige (vgl. Fenyves, aaO, 324; Schauer, aaO 272) angenommen werden, keinesfalls aber vor der auf andere Art herbeigeführten hinlänglich verläßlichen Kenntnis des Vermieters vom Mietrechtsübergang liegen (Zingher, aaO 116). Nur bei dieser den Sinn der Regelung und die damit verfolgte Absicht des Gesetzgebers berücksichtigenden Auslegung des § 12 Abs 3 Satz 3 MRG ist es möglich, der in Satz 2 der genannten Gesetzesstelle normierten Anzeigepflicht, der ja nach Lehre und Rechtsprechung keine konstitutive Wirkung zukommt (vgl. für alle Würth in Rummel, Rz 7 zu § 12 MRG) eine sinnvolle Bedeutung beizumessen und den Eintritt eines Rechtsverlustes des Vermieters zu verhindern, der andernfalls die Folge der mit der Verletzung der gesetzlich normierten Anzeigepflicht verbundenen Verheimlichung des Mietrechtsüberganges wäre. Der Revisionsrekurs erweist sich somit auch in dieser Frage als unberechtigt.

Da das Erstgericht von einer vom Rekursgericht zu Recht nicht gebilligten Rechtsprechung ausgehend es unterlassen hat, die für die Vornahme der Angemessenheitsprüfung nach § 12 Abs 3 MRG erforderlichen Feststellungen zu treffen, entspricht der im Revisionsrekursverfahren allein strittig gebliebene Aufhebungsbeschluß des Rekursgerichtes der Sach- und Rechtslage. Dem vorliegenden Rekurs konnte somit kein Erfolg beschieden sein. Barauslagen wurden im Revisionsrekursverfahren nicht verzeichnet. Die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung hat gemäß § 37 Abs 3 Z 19 MRG jedoch jede Partei selbst zu tragen.