OGH 5Ob542/84

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das Urteil des Berufungsgerichts, das in Punkt 1 des Spruchs (Aufkündigung des Erstgerichts K 1/83) als nicht in Beschwerde gezogen unberührt bleibt, wird in seinem Ausspruch über die Aufkündigung de Erstgerichts vom 23. 2. 1983, K 3/83, sowie im Kostenpunkt (Punkte 2. bis 4.) dahin abgeändert, dass die erstgerichtliche Entscheidung in Ansehung der Rechtswirksamerklärung dieser Aufkündigung (K 3/83), des Ausspruchs über die Räumungspflicht der Beklagten und die gegenseitige Aufhebung der Prozesskosten wiederhergestellt wird.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegenseitig aufgehoben.

Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit 3.440,85 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin 192 S an Barauslagen und 295,35 S an USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die klagenden Parteien sind aufgrund des Kaufvertrags vom 26. 8. 1982 je zur Hälfte Miteigentümer der Liegenschaft EZ 954 KG G*****, samt dem darauf befindlichen Geschäftslokal, das aus einem Ladenraum, zwei Magazinen, einem Büroraum, Vorraum, WC und Heizungsraum sowie einem Raum, in dem eine Tabaktrafik untergebracht ist, besteht. Aufgrund einer von der Beklagten am 11. 1. 1961 mit Emmy D*****, der Rechtsvorgängerin der Kläger, abgeschlossenen Vereinbarung ist die Beklagte Mieterin dieses Geschäftslokals, in dem der Erstkläger seit 1. 1. 1966 als Bestandnehmer der Beklagten ein A*****‑Lebensmittelgeschäft betreibt.

Am 3. 2. 1983 kündigten die Kläger der Beklagten das Geschäftslokal zum 31. 3. 1983 aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 1 und Abs 2 Z 1, 3, 4 und 9 MRG auf. Mit Beschluss vom 11. 2. 1983 erließ das Erstgericht diese Aufkündigung antragsgemäß (K 1/83‑2). Am 21. 2. 1983 brachten die Kläger eine weitere auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 1 und Abs 2 Z 4 und 9 MRG gestützte zum 30. 6. 1983 ausgesprochene Aufkündigung ein. Auch diese Aufkündigung wurde antragsgemäß erlassen (Beschluss des Erstgerichts vom 23. 2. 1983, K 3/83‑2). Die Beklagte erhob gegen beide Aufkündigungen Einwendungen.

Das Erstgericht verband beide Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung; mit Urteil vom 23. 9. 1983 wurde 1.) die der Beklagten am 15. 2. 1983 zugestellte Aufkündigung K 1/83 aufgehoben und 2.) die Aufkündigung vom 23. 2. 1983 (K 3/83) für rechtswirksam erklärt und die Beklagte schuldig erkannt, den klagenden Parteien das im Haus G***** gelegene (im Einzelnen näher beschriebene) Geschäftslokal binnen 14 Tagen geräumt zu übergeben.

Die vom Erstgericht über den bereits wiedergegebenen Sachverhalt hinaus getroffenen Feststellungen lassen sich im Wesentlichen wie folgt zusammenfassen:

Am 11. 1. 1961 schlossen Emmy D***** und die Beklagte eine schriftliche Vereinbarung (Beil ./3), wonach Emmy D***** auf ihrer Liegenschaft EZ 954 KG G***** ein ebenerdiges Geschäftshaus errichten und die Beklagte dieses Bauvorhaben finanzieren, „das heißt durch Bürgschaft Kredite, die Frau D***** als Bauherrin beansprucht, vermitteln“ sollte; vorgesehen war ein Umbaukredit in der Höhe von 250.000 S von der Zentralsparkasse der Gemeinde Wien mit einer Laufzeit von 10 Jahren zu 6 ½ % Verzinsung und ein restlicher Betrag von ca 100.000 S als Kredit bei der Hypothekenbank des Landes Vorarlberg mit einer 15‑jährigen Laufzeit zu 7 %. Nach Punkt 5. dieser Vereinbarung wurde das zu errichtende Geschäftshaus für die Dauer von 12 Jahren von D***** an die Beklagte „verpachtet“, wofür die Beklagte die „volle Rückzahlung samt Zinsen der Raten aus den aufgenommenen Darlehen übernimmt und somit die Bausumme von 350.000 S samt Zinsen zurückerstattet“. Ein weiterer Pachtzins sollte die genannten 12 Jahre hindurch nicht zu leisten sein. Im Vertrag wurde weiters festgehalten, dass „sich die Bausumme etwas erhöhen werde“ und die Aufbringung derselben die Beklagte übernimmt, „wofür aber die Pachtdauer im Verhältnis zur Erhöhung der Bausumme ausgedehnt wird“ (Punkt 6.). Der Beklagten wurde weiters das Recht der Weiterverpachtung des Objekts eingeräumt (Punkt 7.). In Punkt 8. dieser Vereinbarung wurde vereinbart, dass „nach Fertigstellung ein separater Pachtvertrag für die Dauer von 12 Jahren laut obigen Ausführungen und den nötigen Einzelheiten“ zwischen D***** und der Beklagten „erstellt wird“. Schließlich verpflichtete sich D*****, „nach Ablauf der Pachtdauer von 12 Jahren, das Lokal nur an einen Pächter zu vermieten, der weitere 8 Jahre seinen gesamten einschlägigen Lebensmittelbedarf bei der Beklagten deckt bzw bei Selbstführung des Geschäfts Kundschaft der Beklagten bleibt. 8 Jahre unter analoger Berücksichtigung des Punktes 6“. Dieser „separate Pachtvertrag“ wurde nicht abgeschlossen. Die Baukosten beliefen sich tatsächlich auf insgesamt 554.623,36 S. Das Geschäftslokal wurde von der Beklagten nicht selbst, sondern durch einen Bestandnehmer geführt. Ab 1. 1. 1966 war der Erstkläger Bestandnehmer der Beklagten, wobei zwischen dem Erstkläger und der Beklagten eine als Pachtvertrag bezeichnete schriftliche Vereinbarung (Beil ./4) getroffen wurde, nach der der „Pachtzins“ monatlich 4.500 S wertgesichert beträgt, der „Pächter den Pachtgegenstand“ auf seine Kosten in gutem und gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten hat, eine Konkurrenzklausel vorgesehen ist und der „Pächter“ sich verpflichtet, seinen gesamten Wareneinkauf im Rahmen des Sortiments der Firma F. M. Z***** für die Dauer des Pachtverhältnisses ... bei dieser Firma voll zu tätigen und diese für einen eventuell festgestellten Verdienstentgang wegen Nichteinhaltung dieser Bestimmung schadlos zu halten. Der „Pächter“ verpflichtete sich weiters, als Mitglied der freien Leistungsgemeinschaft A***** sein Geschäft zu kennzeichnen, bei den Sonderaktionen mitzumachen, den Werbebeitrag zu bezahlen, die Werbemittel der A***** und der Firma F. M. Z***** zu benützen und sich weiteren verkaufsfördernden Maßnahmen im Rahmen der freien Leistungsgemeinschaft A***** nicht zu verschließen. Bei Übernahme des Geschäftslokals durch den Erstkläger befanden sich darin diverse Einrichtungsgegenstände, die dem Vorgänger gehörten und vom Erstkläger diesem abgekauft wurden. Der Beklagten gehörige Gegenstände waren nicht vorhanden. Der Erstkläger ließ auf seine Kosten das WC neu ausmalen und verfliesen; eine erforderliche Dachreparatur wurde durchgeführt und im Magazin eine Verschalung gemacht. Das Lokal befindet sich in einem altersbedingt etwas abgenutzten Zustand. Im Verfahren C 149/80 des Bezirksgerichts Montafon wurde am 13. 8. 1980 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Feststellungsklage dahingehend eingebracht, dass 1.) das zwischen ihr und der Beklagten bestehende Rechtsverhältnis nicht den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliege und dass 2.) dieses am 10. 6. 1979 geendet habe. Das Feststellungsbegehren (Pkt 1. des in der Klage gestellten Begehrens) sowie das im Zuge des Verfahrens gestellte auf Verragsaufhebung gerichtete Eventualbegehren wurden rechtskräftig abgewiesen. Am 17. 2. 1981 wurde in diesem Verfahren weiters ein Vergleich geschlossen, wonach sich die Beklagte verpflichtete, der klagenden Partei als Entgelt für die Benützung des Lokals bis einschließlich 10. 2. 1981 den Betrag von 25.000 S zu bezahlen, womit die gegenseitigen Ansprüche hinsichtlich der Bezahlung eines Benützungsentgelts oder Bestandzinses bzw Verrechnung der Baukosten laut Vereinbarung vom 11. 1. 1961 bis zum 10. 2. 1981 verglichen und allfällige darüber hinausgehende Zahlungen an die Klägerin von dieser zurückzuerstatten sind. Damit wurde Punkt 2.) des in der Klage gestellten Feststellungsbegehrens verglichen.

Zwischen Emmy D***** und der Beklagten gab es in der Folge auch Unklarheiten hinsichtlich des von der Beklagten nach dem 10. 2. 1981 zu leistenden Bestandzinses. Die Baukostensumme in Höhe von 554.623,36 S auf 19 Jahre umgelegt ergibt einen monatlichen Mietzins in Höhe von 2.432,55 S brutto). Diesen Betrag einschließlich 8 % USt bezahlt die Beklagte ab dem 10. 2. 1981. Zu 2 Cg 172/83 des Landesgerichts Feldkirch begehrte Emmy D***** ab dem Jahre 1981 einen erhöhten monatlichen Bestandzins von 10.000 S bzw den sich nach Abzug der Leistungen der Beklagten hieraus ergebenden Differenzbetrag. Die Beklagte ihrerseits war zunächst lediglich bereit, einen monatlichen Bestandzins in Höhe von 5.000 S zu bezahlen (Beil ./6 und ./7). Dieser Rechtsstreit wurde mittlerweile verglichen.

In Punkt VI. des Kaufvertrags zwischen Emmy D***** und den Klägern vom 26. 8. 1982 (Beil ./2) wurde festgehalten, dass „das Objekt im Erdgeschoss der Vertragsliegenschaft an die Firma F. M. Z*****, Dornbirn, verpachtet ist und die Käufer von der Vereinbarung zwischen der Verkäuferin und der Firma F. M. Z***** in Kenntnis gesetzt wurden“. Vom Gatten der Verkäuferin war den Klägern die Vereinbarung vom 11. 1. 1962 zur Kenntnis gebracht worden. Es war ihnen, zumindest dem Erstkläger, bekannt, dass die Beklagte einen monatlichen Bestandzins von ca 2.600 S bezahle. Über die allfällige Dauer dieses Bestandverhältnisses wurde nicht gesprochen. Die Kläger als Eigentümer des Geschäftslokals versuchten zunächst in einem persönlichen Gespräch mit Dkfm Martin Z*****, die Auflösung des Bestandverhältnisses mit der Beklagten zu erreichen. Mit Schreiben vom 25. 10. 1982 (Beil ./11) teilte ihnen die Beklagte ihren Rechtsstandpunkt dahin mit, dass sich aus dem Verkauf keine Änderungen ergäben. Entgegenkommenderweise sei man jedoch bereit, „dem Erstkläger gegen jederzeitigen Widerruf den Pachtzins so weit zu reduzieren, dass nur noch eine Differenz von 1.000 S zwischen Pachtschilling und Mietzins bestehe“. Diese Differenz sei zur Abdeckung des Risikos der Beklagten. Der Ersatz dieses „Nachlasses“ erfolge unter folgenden Bedingungen: „... Es muss im selben Umfang ‑ wie bisher ‑ ein Lebensmittelgeschäft im Bestandobjekt geführt werden und es muss mindestens derselbe Bezug, wie er im Vorjahr bei uns getätigt wurde, erreicht werden. Dieser Umsatz erhöht sich jeweils in jedem Jahr um den Lebenshaltungskostenindex. Desgleichen besteht die Verpflichtung, bei unseren Werbungen für die freie Handelskette mitzumachen und sonstige Bezüge bei noch von uns zu nennenden Vertragslieferanten zu machen. Im Übrigen gelten unsere Allgemeinen Bestimmungen für Vertragskunden ...“ Dieser Vorschlag wurde von den Klägern nicht angenommen. Von der Beklagten wird nun an die Kläger ein monatlicher Bestandzins in Höhe von 2.627,15 S (inkl MwSt) bezahlt. Die Beklagte bezahlte die Bestandzinse für die Monate Oktober 1982 bis Februar 1983 am 15. 2. 1983, seither bezahlt sie den laufenden Bestandzins monatlich. Eine Einmahnung des aufgelaufenen Rückstands seitens der Kläger ist nicht erfolgt. Der Erstkläger seinerseits bezahlt einen monatlichen Bestandzins in Höhe von 12.212,22 S (dzt) an die Beklagte. Neben dem vom Erstkläger betriebenen Lebensmittelgeschäft bestehen in G***** noch zwei weitere Supermärkte, welche flächenmäßig drei‑ bis viermal größer als das streitgegenständliche Lokal sind.

Bei der rechtlichen Beurteilung dieses Sachverhalts ging das Erstgericht davon aus, dass das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und dem Erstkläger auf einem Geschäftsraummietvertrag beruhe. Die der Beklagten am 15. 2. 1983 zugestellte Aufkündigung vom 3. 2. 1983 sei rechtsunwirksam, weil einerseits die hinsichtlich der Kündigungsgründe des § 30 Abs 1 und Abs 2 Z 4 und 9 MRG herangezogene Kündigungsfrist verfehlt sei und andererseits die nach § 1118 ABGB für eine sofortige Vertragsauflösung, bei der die Einhaltung einer Kündigungsfrist nicht geboten erscheine, erforderlichen Voraussetzungen nicht vorlägen. Von einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands durch die Beklagte könne keine Rede sein. Zum Zeitpunkt der Anbringung der ersten Aufkündigung sei keine Mahnung durch die Kläger erfolgt. Der Aufhebungsgrund nach § 1118 ABGB sei daher nicht gegeben.

Zur zweiten Aufkündigung führte das Erstgericht im Wesentlichen Folgendes aus:

Da die Beklagte den Klägern (Vermietern) nur 2.627,15 S an Mietzins zu bezahlen habe, stelle der vom Erstkläger an die Beklagte zu bezahlende Bestandzins von monatlich 12.212,22 S eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung dar. Dies insbesondere, wenn beachtet werde, dass die Beklagte lediglich die Räumlichkeiten ohne jede weitere Leistung zur Verfügung stelle. Das Anbot der Beklagten auf Erhöhung des Unterbestandzinses ändere daran nichts, zumal Bedingungen gestellt worden seien, die den Erstkläger kostenmäßig belasten und seine Verfügungsgewalt weitgehend einschränken würden. Es sei auch der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG ‑ vorbehaltlich der angebotenen Ersatzbeschaffung ‑ gegeben. Richtig sei zwar, dass der Erstkläger über den Bestandgegenstand verfügen könne. Dieses Verfügungsrecht sei jedoch erheblich eingeschränkt. Der Erstkläger benötige den Mietgegenstand auch dringend für seine Zwecke, da er seinen Lebensunterhalt aus dem Betrieb des Geschäfts beziehe.

Das Gericht zweiter Instanz gab der Berufung der Kläger (mit der sie die Aufhebung der ersten Aufkündigung bekämpften) nicht Folge. Der Berufung der Beklagten hingegen gab das Berufungsgericht Folge; es änderte das erstgerichtliche Urteil dahin ab, dass es die Aufkündigung vom 23. 2. 1983 (K 3/83) aufhob. Das Berufungsgericht sprach weiters aus, dass der von der Bestätigung betroffene Wert des Streitgegenstands 60.000 S nicht jedoch 300.000 S und der von der Abänderung betroffene Wert des Streitgegenstands 15.000 S, nicht jedoch 300.000 S übersteige und die Revision nach § 502 Abs 4 Z 1 ZPO in beiden Fällen zulässig sei.

Rechtlich führte das Berufungsgericht hinsichtlich der allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildenden Aufkündigung vom 23. 2. 1983 (K 3/83) aus, dass die Kläger als Rechtsnachfolger der Vermieterin in das am 11. 1. 1961 begründete Mietverhältnis eingetreten und gemäß § 2 Abs 1 MRG daran gebunden seien. Diese Bindung beziehe sich auf alle Abreden zwischen Emmy D***** und der Beklagten, sofern es sich nicht um solche ungewöhnlichen Inhalte handle und sie sich nicht auf die Beendigung des Mietverhältnisses bezögen. Die Kläger müssten als Rechtsnachfolger der Vermieterin daher auch deren Verhalten in Bezug auf den Bestandgegenstand gegen sich gelten lassen, da sie nie mehr Rechte haben könnten, als der Rechtsvorgänger. Ein ausdrücklicher Kündigungsverzicht sei nicht behauptet worden und im Beweisverfahren auch nicht hervorgekommen. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe D***** aber auch stillschweigend auf keinen Kündigungsgrund ‑ sofern er ihr überhaupt zugestanden wäre ‑ verzichtet. Sie habe zwar das Mietverhältnis nicht aufgekündigt, jedoch nach Ablauf der vereinbarten Bestandzeit (19 Jahre) eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie einen höheren Mietzins als ursprünglich vereinbart verlange. Der Mietzins für die vereinbarte Bestanddauer von ursprünglich 12 Jahren und dann 19 Jahren sei im Vertrag vom 11. 1. 1961 festgelegt worden. Eine Vereinbarung über den Mietzins für die Zeit nach Ablauf der vereinbarten Bestandzeit sei jedoch nicht getroffen worden. Die Voreigentümerin der Kläger habe relativ kurz nach Ablauf der vereinbarten Bestandzeit, nämlich mit der am 13. 8. 1980 eingebrachten Klage die Feststellung begehrt, dass das Bestandverhältnis geendet habe. Sie habe damit klar zum Ausdruck gebracht, dass sie an der Aufrechterhaltung dieses Bestandverhältnisses nicht mehr interessiert sei. In der Folge sei hinsichtlich des Bestandzinses eine Vereinbarung getroffen worden, wonach dieser bis zum 10. 2. 1981 durch Zahlung eines Betrags von 25.000 S beglichen sei. Auch danach habe Emmy D***** gerichtlich eine Erhöhung des Bestandzinses auf monatlich 10.000 S verlangt. Das diesbezügliche Verfahren sei außergerichtlich verglichen worden; dies zu einem Zeitpunkt, als die Kläger in das Vertragsverhältnis zwischen D***** und der Beklagten bereits eingetreten gewesen seien (Vergleichsanbot vom 30. 8. 1982 Beil ./7). Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe daher ‑ da sie sich an die Mietzinsvereinbarung nach Ablauf der vereinbarten Bestandzeit nicht mehr gebunden gefühlt habe ‑ klar zum Ausdruck gebracht, dass sie mit einem monatlichen Mietzins von netto 2.432,55 S nicht einverstanden sei.

Gemäß § 30 Abs 2 Z 4 MRG (§ 19 Z 10 MG) könne der Vermieter ua den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die anderen, im § 30 Abs 2 Z 4 MRG angeführten Kündigungsgründe seien von den Klägern nicht geltend gemacht worden, sodass darauf nicht weiter einzugehen sei. Im Übrigen hätte die Rechtsvorgängerin der Kläger auf den Kündigungsgrund der vollständigen Weitergabe durch Einräumung des Rechts auf „Unterverpachtung“ verzichtet, was auch für die Kläger bindend sei. Durch § 30 Abs 2 Z 4 MRG solle verhindert werden, dass der Mieter dem Eigentümer nur einen ganz geringen Zins bezahlt, selbst aber durch Einnahme eines unverhältnismäßig hohen Unterbestandzinses einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt, den Bestandgegenstand daher zur Verwertung benützt. Die ratio legis sei die Verhinderung der aus allgemein sozialpolitischen Erwägungen verwerflichen Verwertung eines gemieteten Objekts zu übermäßigem Gewinn. Es sollten die erzielbaren Erträgnisse nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter zufließen. Es wäre unbillig, dem Mieter Erträgnisse zukommen zu lassen, die dem Vermieter durch das Gesetz verwehrt seien. Für das gegenständliche Mietverhältnis sei entweder eine freie Mietzinsvereinbarung zulässig oder ‑ falls Förderungsmittel in Anspruch genommen und nicht zurückbezahlt worden seien ‑ eine Mietzinsvereinbarung mit Angemessenheitsprüfung gemäß § 16 Abs 1 Z 1 MRG möglich. Dass zwischen Emmy D***** und der Beklagten eine auch für die Kläger bindende Mietzinsvereinbarung zustandegekommen wäre, sei in der Aufkündigung nicht behauptet worden. Der für die vereinbarte Bestandzeit zugrundegelegte Zins von monatlich 2.432,55 S (unter Berücksichtigung der Baukosten, jedoch ohne Zinsenaufwand und sonstige Auslagen) sei nur für die Dauer des vereinbarten Bestandverhältnisses bindend gewesen. Bei diesem Mietzins, auf den sich die Kläger beriefen, handle es sich daher nicht um den von der Beklagten „zu entrichtenden Mietzins“ im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 MRG. Vielmehr sei dieser Mietzins derzeit ungewiss, sodass auch keine Gegenüberstellung des von der Beklagten zu zahlenden Mietzinses und dem von ihr mit dem Erstkläger bedungenen Entgelt möglich sei; eine Prüfung der Verhältnismäßigkeit könne daher nicht vorgenommen werden. Da eine Mietzinsvereinbarung möglich sei, könnten sich die Kläger nicht auf den ursprünglich von ihrer Rechtsvorgängerin vereinbarten Mietzins von monatlich 2.432,55 S berufen. Vielmehr wären sie verpflichtet gewesen, vor Einbringung einer Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG eine angemessene (in Bezug auf den Unterbestandzins) Erhöhung des Mietzinses zu erreichen. Nur wenn dies nicht möglich gewesen wäre ‑ dies hätten die Kläger auch behaupten müssen ‑, wäre den Klägern der erwähnte Kündigungsgrund offen gestanden. Nach Ansicht des Berufungsgerichts widerspräche es den Grundsätzen von Treu und Glauben (und auch dem Sinn der Bestimmung des § 30 Abs 2 Z 4 MRG), dass ein Vermieter bei gegebener freier Mietzinsvereinbarung nicht versuche, einen entsprechend angemessenen Mietzins zu erreichen, sondern sich mit dem niedrigeren Mietzins deshalb einverstanden erkläre, um auf diese Art das Mietverhältnis aufzulösen. Da die Kläger in der Aufkündigung nicht einmal behauptet hätten, dass die Beklagte nicht bereit sei, einen entsprechend höheren Mietzins zu bezahlen, liege der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG nicht vor. Soweit die Beklagte darauf hinweise, dass die Kläger nicht „Dritte“ im Sinne der erwähnten Gesetzesstelle seien, übersähen sie, dass jedenfalls der Erstkläger in Bezug auf die Zweitklägerin (Schwägerin des Erstklägers) als „Dritter“ anzusehen sei. Die beiden Kläger als Miteigentümer seien jedoch einheitliche Streitgenossen im Sinne des § 14 ZPO, sodass dieser Umstand auch zugunsten des Erstklägers wirke. Allerdings habe der Gesetzgeber bei Normierung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG nicht im Auge gehabt, dass (aufgrund einer Rechtsnachfolge) Vermieter und „Dritter“ eine Person sind (hinsichtlich des Erstklägers). Insoweit ‑ und nur aus diesem Grunde ‑ könnte der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 1 MRG (wichtiger Grund) vorliegen. Die Heranziehung der Generalklausel nach § 30 Abs 1 MRG sei nämlich nur dann zulässig, wenn ein Tatbestandsmerkmal eines Kündigungsgrundes nach Abs 2 zwar fehle, aber durch einen gleichwertigen ersetzt werde. Dies müsse allerdings bereits in der Kündigung vorgebracht werden. Bereits aus den zum Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG angeführten Gründen liege auch der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 1 MRG nicht vor.

Soweit in der Berufung der Beklagten darauf hingewiesen werde, dass diese den Klägern angeboten habe, den von ihr zu zahlenden Mietzins bis auf eine Differenz von 1.000 S dem Bestandzins des Erstklägers anzugleichen, sei darauf hinzuweisen, dass dieses Anbot gegen „jederzeitigen Widerruf“ und unter zusätzlichen Bedingungen erfolgt sei. Die Kläger hätten allerdings nicht behauptet, dass sie ein solches Angebot, wenn es bedingungslos und ohne Widerrufsmöglichkeit erfolgt wäre, angenommen hätten. Sie stellten sich vielmehr offenbar auf den Standpunkt, dass sie unabhängig davon, welchen Bestandzins die Beklagte zu zahlen bereit sei, unter Hinweis auf die beiden Bestandzinse von 2.432,55 S und 12.212,22 S berechtigt seien, die Aufkündigung zu begehren. Würde der Bestandzins von 2.432,55 S (netto) dem Unterbestandzins von 12.212,22 S gegenübergestellt werden können, läge der Kündigungsgrund des § 30 Abs 1 Abs 2 Z 4 MRG jedenfalls vor. Entgegen der Ansicht des Erstgerichts sei auch der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG nicht gegeben. Eigenbedarf liege nur dann vor, wenn wichtige persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse nur durch Benützung des gekündigten Objekts befriedigt werden könnten, praktisch ein Notstand vorliege; hiebei sei ein strenger Maßstab anzulegen. Der Erstkläger könne jedoch über den Bestandgegenstand als Unterbestandnehmer insoweit verfügen, als er das Lebensmittelgeschäft betreibe und damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Dass er nicht wie ein Eigentümer verfügungsberechtigt sei, rechtfertige nicht die Annahme des Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs im Sinne des § 30 Abs 2 Z 9 MRG. Auf mögliche zukünftige und nicht unmittelbar drohende Änderungen der bestehenden Situation könne nicht abgestellt werden. Da somit keiner der noch strittigen Kündigungsgründe vorliege, sei auch die Aufkündigung vom 23. 2. 1983, K 3/83, aufzuheben gewesen.

Gegen dieses Urteil des Berufungsgerichts in seinem abändernden Umfang (Aufkündigung vom 23. 2. 1983, K 3/83) richtet sich die auf den Anfechtungsgrund des § 503 Abs 1 Z 4 ZPO gestützte Revision der Kläger mit dem Antrag, die Entscheidung des Berufungsgerichts im Sinne der Wiederherstellung der diesbezüglichen Entscheidung des Erstgerichts abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Beklagte beantragte, der Revision keine Folge zu geben.

Die Revision ist berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

In ihrer Revision wenden sich die Kläger gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, die Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG und des Eigenbedarfs nach § 30 Abs 2 (Z 9) MRG lägen nicht vor.

Was den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs anlangt, so haben die Kläger in der Aufkündigung wohl den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG geltend gemacht, sie haben es jedoch unterlassen, diesen Kündigungsgrund näher auszuführen. Die primäre Voraussetzung für diesen Kündigungsgrund ist ein dringender Eigenbedarf des Vermieters im Sinne eines Notstands, nämlich der unabweislichen Notwendigkeit, den vorhandenen Zustand so bald als möglich zu beseitigen, dass dies nur durch die Aufkündigung des Bestandverhältnisses möglich ist (MietSlg 31.375, 33.350 ua), bei dessen Prüfung ein strenger Maßstab anzulegen ist (MietSlg 30.379 f, 31.375, 34.434 ua). Da die Kläger das Vorliegen eines solchen Notstands nicht dargetan haben, gehen die Ausführungen der Revision zu diesem Kündigungsgrund ins Leere.

Hinsichtlich der Aufhebung ihrer auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG gestützten Aufkündigung vertreten die Revisionswerber die Ansicht, sie hätten durch Einbringung dieser Kündigung keineswegs wider Treu und Glauben gehandelt. Wenn das Berufungsgericht davon ausgehe, dass ein zu entrichtender Mietzins nicht bestanden habe, so sei diese Auffassung irrig, weil die Kläger als Erwerber des Bestandobjekts in die bestehende tatsächliche Mietzinsrechtslage eingetreten seien und sie nur eine vertragliche Erhöhung des Mietzinses gemäß § 16 MRG in angemessener Höhe hätten erreichen können, wenn die Beklagte damit einverstanden gewesen wäre. Diese Angemessenheitsgrenze könne aber nur mittels Sachverständigen oder durch richterliches Ermessen (§ 273 ZPO) ermittelt werden. Lehre und Rechtsprechung zum Mietengesetz hätten niemals verlangt, dass der Vermieter Versuche unternehmen müsste, den Mieter zu bewegen, weiterhin ein die Kündigung begründendes Verhalten zu unterlassen; dies widerspräche auch dem Grundsatz, dass für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes der Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung maßgebend sei. Da den Klägern nicht zugemutet werden könne, auf Durchsetzung eines höheren Mietzinses hinzuwirken, die damit verbundenen Risken und Kosten zu übernehmen, könne auch nicht unterstellt werden, dass das Verhalten der Kläger den Grundsätzen von Treu und Glauben widerspräche, insbesondere unter Berücksichtigung, dass auch bereits von der Rechtsvorgängerin mühselige und kostspielige Verhandlungen wegen Erhöhung des Mietzinses stattgefunden hätten.

Diesen Ausführungen ist im Wesentlichen zuzustimmen.

Die Vorinstanzen sind mit Recht davon ausgegangen, dass zwischen der Beklagten und Emmy D***** ein Mietvertrag zustande gekommen ist und die Kläger in diesen eingetreten sind (§ 1120 ABGB; vgl nunmehr § 2 Abs 1 Satz 2 MRG), den Klägern daher nicht mehr Rechte zustehen, als Emmy D***** hatte. Zufolge der rechtskräftigen Abweisung des von Emmy D***** im Verfahren C 149/80 des Erstgerichts gestellten Feststellungs‑ und des Eventualbegehrens sowie des in diesem Verfahren getroffenen Vergleichs ist davon auszugehen, dass das gegenständliche Mietverhältnis den Kündigungsbestimmungen des MG unterlag und nun jenen des MRG unterliegt und dass es zur Zeit der Einbringung der beiden Aufkündigungen aufrecht bestand. Nach der von D***** mit der Beklagten abgeschlossenen Vereinbarung vom 11. 1. 1961 wurde das (erst zu errichtende) Bestandobjekt der Beklagten auf die Dauer von 12 Jahren vermietet; einvernehmlich wurde die Vertragsdauer auf 19 Jahre verlängert. Als Mietzins wurde die Übernahme der Baukosten durch die Beklagte vereinbart. Da es zu einer wirksamen Beendigung dieses Mietverhältnisses nach Ablauf der vereinbarten Bestandzeit nicht gekommen ist, muss davon ausgegangen werden, dass das Bestandverhältnis als auf unbestimmte Zeit erneuert gilt (§ 23 Abs 2 MG). Es entspricht nunmehr einhelliger Rechtsprechung, dass diese Erneuerung des Bestandverhältnisses unter den nämlichen Bedingungen, unter welchen es vorher geschlossen war, geschieht, § 23 Abs 2 MG somit den dieser Bestimmung unterliegenden Mietvertrag bis auf seine die Vertragsdauer betreffenden Vereinbarungen unverändert fortbestehen ließ (MietSlg 19.402, 25.385/12, 30.490 ua). Die im Mietvertrag vom 11. 1. 1961 enthaltene Mietzinsvereinbarung besteht daher unverändert fort (MietSlg 5.988, 25.385/12). Die Kläger sind somit nicht berechtigt, einen höheren Mietzins zu begehren, als er sich aus der Vereinbarung vom 11. 1. 1961 ergibt; nach dieser Vereinbarung errechnet sich der von der Beklagten zu bezahlende Mietzins aus der Aufteilung der Baukosten auf die vereinbarte (ausgedehnte) Vertragsdauer, und zwar in der von den Vorinstanzen mit 2.432,55 S monatlich netto (2.627,15 S einschließlich USt) festgestellten Höhe. Der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht, dieser Zins sei nur für die vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses bindend gewesen, sodass der von der Beklagten den Klägern nun zu leistende Mietzins ungewiss sei und eine Prüfung der Verhältnismäßigkeit von Hauptmietzins und Untermietzins nicht vorgenommen werden könne, kann daher nicht gefolgt werden. Handelt es sich aber bei dem Mietzins, auf den sich die Kläger in ihren Kündigungen berufen haben, um den von der Beklagten „zu entrichtenden Mietzins“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 MRG, so kann nicht gesagt werden, dass einer Kündigung nach dieser Gesetzesstelle ‑ als Erfordernis redlicher Rechtsausübung ‑ der Versuch der Kläger hätte vorausgehen müssen, die Beklagte zur Bezahlung eines höheren Hauptmietzinses zu bewegen, ganz abgesehen davon, dass dies sowohl von der Rechtsvorgängerin der Kläger als auch von diesen ohnehin versucht worden ist. Unter diesen Umständen erscheint es auch nicht erforderlich, auf die rechtliche Relevanz der von der Beklagten den Klägern „gegen jederzeitigen Widerruf“ angebotene Mietzinserhöhung sowie auf die weitere Frage einzugehen, ob auch die im Vertrag vom 11. 1. 1961 über den Mietvertrag selbst hinaus getroffene Vereinbarung der auf ein gewisses Konkurrenzverbot hinauslaufenden, der Beklagten gewisse Lieferrechte einräumenden zeitlich begrenzten Verpflichtung der Vermieterin laut Punkt 9. überhaupt durch die gemäß § 23 Abs 2 MG eingetretene Erneuerung des Bestandverhältnisses erfasst wurde (vgl MietSlg 30.490).

Das Erstgericht ist somit ohne Rechtsirrtum bei der nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG vorzunehmenden Gegenüberstellung von Leistung und Gegenleistung von dem von der Beklagten den Klägern zu bezahlenden Mietzins im Betrag von 2.627,15 S einschließlich Umsatzsteuer (2.432,55 S netto) ausgegangen. Dass der von der Beklagten begehrte Untermietzins im Ausmaß von mehr als 450 % des Hauptmietzinses im Vergleich zu der Leistung der Beklagten an die Kläger unverhältnismäßig hoch im Sinne des hier geltend gemachten Kündigungsgrundes ist, wurde von der Beklagten nicht bezweifelt und bedarf auch keiner weiteren Begründung. Das Erstgericht hat daher mit Recht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG als erfüllt angesehen, seine Aufkündigung vom 23. 2. 1983, K 3/83, als rechtswirksam erklärt und die Beklagte zur Räumung des Bestandgegenstands verhalten.

Damit erweist sich aber die Revision als berechtigt.

Es war daher das diese Aufkündigung betreffende Urteil des Gerichts zweiter Instanz im Sinne der Wiederherstellung der diesbezüglichen erstinstanzlichen Entscheidung abzuändern.

Da die Kläger lediglich mit der zum späteren Kündigungstermin ausgesprochenen Aufkündigung durchgedrungen sind, hat das Erstgericht mit Recht die Prozesskosten des Verfahrens über die beiden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Aufkündigungen gegenseitig aufgehoben (§ 43 ZPO).

Im Berufungsverfahren blieben die Rechtsmittel beider Teile erfolglos. Es waren daher auch die Kosten des Berufungsverfahrens gegenseitig aufzuheben (§§ 40, 50 ZPO).

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahren beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.