OGH 5Ob250/75

Spruch:

Den Revisionsrekursen wird nicht Folge gegeben.

Der angefochtene Beschluß wird mit der Maßgabe bestätigt, daß es statt Grundstücksnummer 686 Wald richtig 585 Wald zu lauten hat.

Begründung:

Mit rechtskräftigem Bescheid des Landeshauptmannes von Oberösterreich vom 14. August 1973, BauR-3531/1-1973 Gr/Pl wurden zum Ausbau der E*straße unter anderem die der Antragstellerin gehörigen Grundstücke 586 Wald und 587 Wiese der EZ. 82 KG. * gemäß den §§ 17 und 20 Abs. 1 Bundesstraßengesetz 1971 enteignet. Es wurde hiebei eine Entschädigung von S 34,‑‑-/m² für die Grundfläche und S 6.900,‑‑ für den Baumbewuchs festgesetzt.

Die Antragsstellerin begehrte gemäß dem § 20 Abs. 3 BStrG 1971 fristgerecht die gerichtliche Neufestsetzung der Entschädigung mit S 100,‑‑/m², weil es sich bei den enteigneten Grundflächen um Bauland oder zumindest Bauerwartungsland handle. Die Antragsgegnerin vertrat demgegenüber den Standpunkt, diese Flächen seien nur landwirtschaftlich nutzbar, sodaß ihr Wert nur einen Bruchteil der festgesetzten S 34,‑‑/m² ausmache.

Das Erstgericht setzte den Entschädigungsbetrag für die enteigneten Grundstücke der Antragstellerin Nr. 686 (richtig Nr. 585) Wald im Ausmaß von 4.550 m² und Nr. 587 landwirtschaftliche Nutzfläche im Ausmaß von 1.925 ²m der Liegenschaft EZ. 82 KG. *, Grundbuch *, mit S 45,‑‑/m² fest.

Das Rekursgericht gab dem Rekurse der Antragsgegnerin Folge und reduzierte diesen Entschädigungsbetrag unter Abweisung des entsprechenden Mehrbegehrens auf S 34,‑‑/m².

Den Beschlüssen der Untergerichte liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die beiden Grundstücke liegen unmittelbar an der hier von West nach Ost verlaufenden alten Trasse der E*straße. Sie weisen zunächst im westlichen Teil eine 4 bis 6 m hohe, dann aber allmählich zum Straßenniveau verlaufende Böschung auf. Am Fuße dieser Böschung ist das Grundstück durchgehend eben mit einer Breite von 42 m und einer Länge von 16 m. Im östlichen Teil ist das Grundstück mit der Bundesstraße niveaugleich. Der ebene Teil der Grundstücke ist ebenso wie der überwiegende Teil der Böschung Wiese. Ein kleiner Teil der Böschung ist mit wilden Sträuchern bewachsen. Nach Süden zu grenzt eine den E* gehörige, steil zur Enns abfallende bewaldete Böschung. Die Grundstücke liegen etwa 6 km außerhalb der Ortschaft K* in einem Taleinschnitt, der einen Ausblick nur auf die umliegenden bewaldeten Berghänge gestattet. An der Westgrenze der Grundstücke wird der ebene Boden durch eine fast über die gesamte Breite reichende tiefe Mulde unterbrochen. Nach dem steirischen A* beträgt die Entfernung etwa 4 km. Der Einheitswert der Liegenschaft wurde zum 1. Jänner 1970 mit S 12.000,‑‑ festgesetzt. Es wird davon die Grundsteuer eingehoben.

Die Antragstellerin erhielt die Liegenschaft von ihrem Vater zur Errichtung einer Heimstatt. Sie beabsichtigte nach ihrer Heirat im Jahre 1970 dort ein Wochenendhaus zu errichten. Es war auch an die Abteilung von Grundstücken zur Gewinnung von Bauflächen gedacht. Dem wäre nichts im Wege gestanden, wenn nicht der Straßenausbau geplant gewesen und der gesetzlich vorgeschriebene Baulinienabstand von der Bundesstraße eingehalten worden wäre. Die Zufahrt wäre von der Bundesstraße her gegeben gewesen. Auch Wasser- und Lichtzuleitung wären im Zusammenhang mit dem früher auf der Liegenschaft bestandenen Barackenlager bei Ausbau des Kraftwerkes A* problemlos möglich gewesen. Seitens der Gemeinde W* wäre eine Baugenehmigung bei Beachtung der Auflagen der Bundesstraßenverwaltung für die Zufahrt nicht versagt worden. Ein Bekannter des Gatten der Antragstellerin aus der Bundesrepublik Deutschland äußerte ein Interesse am Ankauf einer Grundfläche aus der gegenständlichen Liegenschaft, wobei gesprächsweise ein Kaufpreis von S 100,‑‑/m² genannt wurde. Ein solcher Abverkauf wurde wegen der Finanzierung des von der Antragstellerin geplanten Wochenendhauses ernsthaft erwogen, zerschlug sich aber im Hinblick auf das Bekanntwerden der konkreten Straßenausbaupläne.

In der Umgebung der enteigneten Grundstücke fand in den letzten zehn Jahren kaum privater Grundverkehr statt. Lediglich die E*-AG erwarben zur Errichtung der Kraftwerke W* und S* Liegenschaften im Wege von Käufen oder Enteignungen. Nur im Jahr 1973 wurden von der Gemeinde W* die „M*gründe“ angekauft. Es handelt sich dabei um durchwegs landwirtschaftlich genutzte, nicht parzellierte, unmittelbar neben der Bundesstraße etwa 1 km von K* entfernt liegende Gründe im Ausmaß von 83.381 m² mit abbruchreifen Baulichkeiten. Der Kaufpreis betrug S 45,‑‑/m².

Das Erstgericht beurteilte diesen Sachverhalt zunächst dahingehend, daß die enteigneten Grundstücke als Bauland oder zumindestens Bauerwartungsland zu bewerten seien, weil die Errichtung eines Wochenendhauses und der Abverkauf eines Teiles als Baugrund bereits konkret geplant gewesen seien. Die Möglichkeit der Zufahrt und der Zuleitung von Licht und Wasser sei gegeben gewesen und einer Verbauung des Grundes nichts im Wege gestanden. Die Grundstücke seien auch steuerlich als Grundvermögen und nicht als land- und forstwirtschaftliches Vermögen eingestuft worden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes der enteigneten Grundstücke erachtete das Erstgericht die „M*gründe“ als Vergleichsgrundstücke durchaus geeignet, zumal ein Teil dieser Gründe zwischenzeitlich parzelliert und im Jahr 1973 um S 100,‑‑/m² weiterverkauft worden sei. In diesem Preis sei in allen Fällen der Anteil an den Aufschließungskosten enthalten, der etwa 50 % des Kaufpreises betrage. Im Hinblick auf die größere Ortsnähe und die leichtere Versorgung dieser M*gründe sei bezüglich der enteigneten Grundstücke noch ein Abschlag von S 5,‑‑/m² gerechtfertigt, sodaß diese Gründe mit S 45,--/m² zu bewerten seien. Diese Auffassung finde auf Grund vom Erstgericht aus der dortgerichtlichen Urkundensammlung von 1974 erhobener, hinsichtlich der Lage und Beschaffenheit dieser Grundstücke mit den Parteien aber nicht erörterter Kaufverträge seine Deckung. Das Erstgericht hielt demnach den vom beigezogenen SV. Dipl. Ing. Dr. N* ermittelten Schätzwert von S 30,‑‑/m² für ebenso unzutreffend, wie das von der Antragstellerin behauptete Anbot des bundesdeutschen Interessenten mit S 100,--, weil der straßenseitig gelegene Teil der Liegenschaft überwiegend minderwertige steile Böschung sei.

Demgegenüber erachtete das Rekursgericht, daß die enteigneten Flächen weder als Bauland noch als Bauerwartungsland beurteilt werden könnten. Es fehle diesbezüglich an allen wesentlichen Voraussetzungen, wie der entsprechenden Widmung in einem Flächenwidmungsplan, der vorhandenen oder unmittelbar bevorstehenden Aufschließung, des räumlichen Anschlusses an ein Siedlungsgebiet, günstiger Verkehrsverbindungen zu nahegelegenen Arbeitsplätzen und einer daraus resultierenden entsprechenden Nachfrage nach Bauland. Das vereinzelt gebliebene und zudem nicht realisierte Preisanbot des bundesdeutschen Interessenten könne nicht ernstgenommen werden, zumal sich dieser auch kein anderes Grundstück in der Gegend gekauft habe. Die enteigneten Grundstücke seien aber auch nicht nur mit dem Preis für landwirtschaftlich genutzte Flächen zu bewerten, deren Preis vom Sachverständigen mit S 9,80/m² genannt worden sei. Es sei der Verkehrswert der enteigneten Objekte zu ersetzen, allenfalls auch ein ausnahmsweise höher liegender Ertragswert. Die Vergleichsbasis könne über den Orts- und Gerichtssprengel hinaus ausgedehnt werden. Als Hilfsmittel zur Feststellung des Verkehrswertes könnten auch die in anderen, durch den Bau der Bundesstraße bedingten Enteignungsfällen ermittelten Entschädigungsbeträge dienen, und zwar dann, wenn sich die Parteien entweder mit der durch die Verwaltungsbehörde festgesetzten Entschädigung einverstanden erklärt oder in der Folge außergerichtlich verglichen haben. Es seien daher die diesbezüglichen, vom SV. Dipl. Ing. Dr. N* zusammengetragenen und als vergleichbar hervorgekommenen Grundverkäufe, bei denen es sich schon nach der Lage dieser Grundstücke meist nicht um Bauerwartungsland im technischen Sinn handeln könne ebenso wie die weiteren im Zuge des Bauvorhabens „M*“ von der Verwaltungsbehörde festgesetzten Entschädigungen vergleichsweise heranzuziehen. Dies rechtfertige eine Entschädigung von S 34,‑‑/m², zu der auch die Verwaltungsbehörde im Enteignungsverfahren auf der Grundlage des dort eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. S* gelangt sei. Die ganz nahe an der Ortschaft K* unmittelbar an der Bundesstraße liegenden M*gründe könnten ihrer Lage und Beschaffenheit nach nicht als vergleichbare Gründe herangezogen werden, weil insbesondere durch die weitaus größere Ortsnähe und die dort gelegene Eisenbahnstation eine Nachfrage nach Baugründen bewirkt werde. Zudem dürften bei dieser Preisbildung auch kommunalpolitische Erwägungen mitgespielt haben, weil auch Wasserbezugsrechte mitgekauft wurden. Ein vom Erstgericht erwähnter, angeblich in nächster Nähe der Enteignungsgründe erfolgter Grundverkauf aus der EZ. 26 KG. * um S 65,‑‑/m² könne nicht als Vergleichskauf herangezogen werden, weil den Parteien und auch dem Sachverständigen keinerlei Möglichkeiten eingeräumt wurden, die für diese Preisbildung maßgeblichen Umstände zu erheben und zu beurteilen.

Den rekursgerichtlichen Beschluß bekämpfen beide Parteien mit Revisionsrekurs.

Die Antragstellerin begehrt die Feststellung des Entschädigungsbetrages mit S 45,‑‑/m² und damit die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Beschlusses.

Die Antragsgegnerin beantragt die Festsetzung des Entschädigungsbetrages mit S 8,53/m² allenfalls die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückverweisung der Sache an die Unterinstanzen zur neuerlichen Entscheidung.

Die Revisionsrekurswerber haben zu den gegnerischen Rechtsmitteln nicht Stellung genommen.

Der Zuspruch einer Entschädigung von S 6.900,‑‑ für den Baumbewuchs ist unbekämpft geblieben und hat daher im Revisionsrekursverfahren außer Betracht zu bleiben.

Rechtliche Beurteilung​

Beide Revisionsrekurse sind nicht berechtigt.

Gemäß dem § 18 Abs. 1 BStG 1971 gebührt dem Enteigneten für alle durch eine Enteignung verursachten vermögensrechtlichen Nachteile Schadloshaltung (§ 1323 ABGB). Es steht dem Grundeigentümer daher für die enteigneten und tatsächlich in Anspruch genommenen Grundstücke eine Entschädigung in der Höhe ihres Verkehrswertes zu, auch wenn dieser den Ertragswert der Grundstücke übersteigt (vgl. Klang in Klang² II, 195; RZ 1969, 107 u.a.). Bei der Bemessung der vermögensrechtlichen Nachteile des Enteigneten ist auch auf sämtliche bereits bestehenden wirtschaftlichen Möglichkeiten Bedacht zu nehmen. Im Zusammenhang mit dem im Mittelpunkt beider Revisionsrekursausführungen stehenden Problem der Einstufung der enteigneten Grundstücke als Bauerwartungsland bzw. als landwirtschaftlich genutzte Flächen ist nicht nur maßgebend, in welcher Verwendung diese Grundstücke zur Zeit der Enteignung standen, sondern auch, welche konkreten wirtschaftlichen Verwendungsmöglichkeiten sie in diesem Zeitpunkt boten. Die Möglichkeit einer künftigen Verwendung als Bauland ist grundsätzlich zu berücksichtigen, soferne die reale Möglichkeit einer solchen Verwendung bereits im Zeitpunkte der Enteignung gegeben war und nicht erst für eine noch unbestimmte Zukunft erhofft worden ist und deshalb auch gar nicht verläßlich geschätzt werden könnte (vgl. RZ 1969, 107 u.a., zuletzt etwa 5 Ob 152/75). Die Möglichkeit einer künftigen Verbauung landwirtschaftlich genutzten Grundes kann bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung berücksichtigt werden, wenn eine bevorstehende Parzellierung und Aufschließung nicht nur nach den rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten (Bauvorschriften, Bodenbeschaffenheit, Aufschließungsmöglichkeiten) möglich, sondern auch darüberhinaus auf Grund besonderer Umstände in naher Zukunft wahrscheinlich ist (so 5 Ob 156/73, 7 Ob 146/74 u.a.). Wenn schon zur Zeit der Enteignung die Möglichkeit einer künftigen Verbauung so konkret Gestalt angenommen hat, daß sie nach der Verkehrsauffassung bereits als zusätzlich werterhöhendes Moment angesehen werden konnte, gebührt dem Enteigneten dieser höhere Wert als Ersatz eines positiven Schadens, der über eine bloße Gewinnchance hinausgeht (vgl. Brunner „Zur Bemessung der Enteignungsentschädigung nach dem Bundesstraßengesetz“, ÖJZ 1969, 141 f, 5 Ob 156/73, 7 Ob 146/74, 5 Ob 152/75).

Es mag nun zutreffen, daß für die Auswahl eines Grundstückes zur Anlage eines Wochenendhauses andere Beurteilungskriterien von Bedeutung sind, als sie bei der Anlage eines ganzjährig zu bewohnenden Hauses im Vordergrund stehen. So wird hiebei im Zeitalter der Motorisierung der Nähe eines Siedlungsgebietes, insbesonders eines Ortsgebietes ein wesentlich geringeres Gewicht zukommen, als den Vorzügen landschaftlicher Schönheit und einer vom Verkehrslärm ungestörten Lage. Als in jedem Falle bedeutsam müssen aber die Aufschließungsmöglichkeiten, insbesondere die Möglichkeiten einer verhältnismäßig leicht zu bewirkenden Versorgung mit Strom und Wasser sowie einer Zufahrt zu öffentlichen Verkehrswegen angesehen werden. Solche Möglichkeiten sind im vorliegenden Falle gegeben. Dies rechtfertigt auch eine höhere Bewertung der enteigneten Grundstücke wenn auch nicht vollwertig, als Bauerwartungsland im Sinne der dargelegten Kriterien anzusehen sind.

Wie das Rekursgericht zutreffend betont hat, in anderen Enteignungsfällen ermittelte Entschädigung betrage, bei denen sich die Parteien entweder mit der verwaltungsbehördlich festgesetzten Entschädigung einverstanden erklärt oder in der Folge außergerichtlich verglichen haben können, nur als Hilfsmittel für die Wertermittlung herangezogen werden (vgl. JB1 1974, 202). Dementsprechend ergeben die vom Rekursgericht in diesem Zusammenhang genannten Fälle im Hinblick auf die zahlreichen Unterschiede bezüglich Lage und Beschaffenheit dieser anderen Grundstücke nur grobe Annäherungswerte. Ihre Heranziehung durch das Rekursgericht erscheint aber schon deswegen gerechtfertigt, weil es eben im Bereiche der enteigneten Grundstücke an einem Grundstücksverkehr fehlt, aus dem sich exakte Vergleichswerte ohne weiteres feststellen ließen. Zudem gelange auch das Gutachten des im gegenständlichen Verfahren herangezogenen Sachverständigen Dipl. Ing. Dr. W* N* unter Berücksichtigung der technischen Verbauungsmöglichkeiten und der nicht ungünstigen Aufschließungsmöglichkeiten hinsichtlich Trinkwasser-, Abwasser-, Strom- und Weganschluß zu einem Wert von 30,‑‑/m².

Wenn das Rekursgericht bei seiner Beweiswürdigung auch dem vom Dipl. Ing. S* (SV. im Enteignungsverfahren) erhobenen, nicht sehr stark differierenden Wert von S 34,‑‑/m² besonderes Gewicht zugemessen hat, so lag darin kein Verstoß gegen die Bestimmungen des § 24 EisenbEntG. Die "M*gründe“ konnten zufolge der gegebenen erheblichen Unterschiede zu den enteigneten Grundstücken keine klare und unzweideutige Bewertungsgrundlage abgeben, zumal die Beurteilung dieser Unterschiede ebenfalls zwiespältig ist. Das zudem nicht weiter verfolgte Einzelanbot des bundesdeutschen Interessenten für das enteignete Grundstück, das von den übrigen in Betracht zu ziehenden Vergleichspreisen wesentlich abwich, könnte wohl nur einen Wert der besonderen Vorliebe enthalten, der nach der ausdrücklichen Bestimmung des § 18 Abs. 1 zweiter Satz BStG 1971 außer Betracht zu bleiben hat. Der Oberste Gerichtshof erachtet daher im Ergebnis in Anwendung richterlichen Ermessens (vgl. dazu auch § 273 ZPO) den vom Rekursgericht zugesprochenen Entschädigungsbetrag von S 34,‑‑/m² für angemessen.

Es war daher beiden Revisionsrekursen ein Erfolg zu versagen.

Der angefochtene Beschluß war aber mit der Maßgabe zu bestätigen, daß die Grundstücksbezeichnung in ihrem Spruche statt Nr. 686 Wald richtig Nr. 585 Wald zu lauten hat. Es ergibt sich aus dem Akteninhalt, insbesondere aber auch aus der Begründung der untergerichtlichen Beschlüsse, daß diesbezüglich lediglich ein Schreibfehler vorliegt.