OGH 7Ob139/08d

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung

Die Beklagten wollten die von den Eltern geerbte Liegenschaft samt darauf gebautem Holzhaus verkaufen. Das Haus wurde von den Eltern der Beklagten nur im Sommer bewohnt. Es war nicht unterkellert und stand auf einem Streifenfundament. Es gab keine Feuchtigkeitsisolierung zwischen dem Holz und dem Fundament, keine Rollierung und keinen Unterbeton.

Für das Dachgeschoss wurde schon den Eltern der Beklagten im Jahr 1989 die Benützungsbewilligung verweigert, weil die notwendigen Raumhöhen nicht gegeben waren. Dies wussten die Beklagten jedoch nicht.

Im März 2005 trat aus den undicht gewordenen Anschlüssen soviel Wasser aus, dass es den Boden des Hauses zentimeterhoch bedeckte. Der Wasseraustritt wurde von einem Nachbarn wahrgenommen. Der Ehemann der Erstbeklagten reparierte die schadhaften Stellen in der Leitung. Weitere Maßnahmen trafen die Beklagten nicht, insbesondere sorgten sie nicht für ein Austrocknen des Holzes, sondern nur für eine fallweise Belüftung.

Das Haus wurde den Klägern mit einer Wohnfläche von 80 m² (3 Zimmer, Küche, Nebenräume), 1.900 m² Grundfläche, Garage und 900 m² Waldbestand angeboten. Bei der Besichtigung fiel den Klägern auf, dass es im Haus muffig roch. Die Maklerin erklärte den Klägern, dass das Haus schon länger nicht bewohnt worden sei. Anlässlich der Besichtigung telefonierte sie mit der Erstbeklagten und befragte sie zu dem modrigen Geruch. Die Erstbeklagte teilte mit, dass es im Haus einen Wasserschaden gegeben habe, dieser Schaden aber zur Gänze behoben worden sei. Vor Abschluss des Kaufvertrags telefonierte die Erstklägerin mit dem Zweitbeklagten wegen der Höhe des Kaufpreises. Der Zweitbeklagte gab der Erstklägerin bekannt, dass er das Haus auch abtragen könne, er habe für das Haus bereits einen Interessenten, der hiefür 18.000 EUR bezahlen würde. Die Kläger selbst hatten nicht die Absicht, das Haus abzureißen. Sie wollten das Haus kaufen und bewohnen. Die Parteien einigten sich schließlich auf einen Kaufpreis von 83.000 EUR. Noch vor Unterfertigung des Kaufvertrags wurde nochmals über den Wasserschaden gesprochen. Die Beklagten sicherten neuerlich zu, dass der Wasserschaden ohnehin behoben sei.

Im Kaufvertrag ist unter Punkt 9. „Gewährleistung" festgehalten:

„Die Verkäufer haften nicht für Lage, Grenzen und Beschaffenheit der vertragsgegenständlichen Liegenschaft, wohl aber dafür, dass diese mit Ausnahme der nachstehend angeführten Dienstbarkeit frei von allen anderen bücherlichen und privatrechtlichen außerbücherlichen Schulden und Lasten sowie Besitzrechten Dritter in den Besitz der Käufer übergeht, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist:

...

Für eine sonstige besondere Beschaffenheit des Kaufobjekts wie Bauzustand, Flächenausmaß oder Erträgnisse wird keine Haftung übernommen.

Die Käufer haben das Kaufobjekt eingehend besichtigt, keine wesentlichen Mängel festgestellt und kennen daher dessen Lage, Nutzfläche sowie Ausstattungs-, Bau- und Erhaltungszustand genau.

..."

Da der modrige Geruch anhielt, entfernten die Kläger das Linoleum und entdeckten, dass das Holz darunter vermorscht war. Die Kläger arbeiteten mit ihrer Tochter, deren Freund und einigen Bekannten vierzehn Tage lang, um die PVC-Böden herauszureißen, die morschen Holzböden und Seitenmauern sowie Fliesen und PVC von den Mauern zu entfernen und abzutransportieren. Hätten die Kläger diese Arbeiten von einem Bauunternehmen durchführen lassen, so wären hiefür Kosten in der Höhe von 3.500 EUR angefallen. Die Sanierungsarbeiten durch Herstellung des Unterbetons, Feuchtigkeits- und Wärmeisolierung, Fußbodenaufbau mit Estrich und Sanierung von schadhaften Holzteilen-Bodenschwellen und Wandteilen im Nassbereich erforderten einen Aufwand von 8.400 EUR. Durch diese Arbeiten ist ein wesentlich besserer Zustand hergestellt worden als er vorher bestand. Die Schäden im Holz sind nicht nur auf den Wassereintritt im März 2005 zurückzuführen. Da das Objekt nicht unterkellert war, es keine Feuchtigkeitsisolierung und Rollierung gab und überdies im Badezimmerbereich ein Belag verlegt war, ist es zu einem jahrelangen Vermoderungs- und Vermorschungsprozess des Holzes gekommen. Der Wasserschaden im März 2005 hat aber eine nicht unwesentliche Rolle für den schadhaften Zustand gespielt.

Als die Kläger einen Zubau zum Haus errichten wollten, mussten sie um eine Baubewilligung ansuchen. Im Zuge dessen erfuhren sie, dass die Benützungsbewilligung für das Dachgeschoss schon im Jahr 1989 wegen zu geringer Raumhöhen versagt wurde.

Die Kläger begehren die Zahlung von 8.400 EUR. In der Klage stützen sie sich darauf, dass als ausdrücklich bedungene Eigenschaft die Bewohnbarkeit des Hauses zugesichert worden sei. Das gewaltige Ausmaß des Wasserschadens sei auch bei eingehender Besichtigung nicht festzustellen gewesen. Die Beklagten hätten den Wasserschaden arglistig verschwiegen. Erst nachträglich hätten die Kläger festgestellt, dass unter anderem die gesamte Unterbodenkonstruktion massiv beschädigt gewesen sei. Zur Herstellung der Bewohnbarkeit des Hauses hätten die Kläger Kosten in der Höhe von 8.400 EUR aufwenden müssen. Des weiteren hätten die Beklagten wissentlich verschwiegen, dass die im Anbot angeführten 80 m² Wohnfläche nicht gegeben sei. Tatsächlich liege nur für 44,73 m² Wohnfläche eine Benützungsbewilligung vor. Die Kläger behielten sich in der Klage „eine Ausdehnung bzw die Geltendmachung ihrer Ansprüche aus diesem Rechtsgrund ausdrücklich" vor. Im Schriftsatz vom 22. 6. 2007 führten sie aus, dass die Beklagten für die ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft, nämlich eine Wohnfläche von 80 m², zu haften hätten. Die Kläger hätten im Hinblick darauf, dass eine Benützungsbewilligung nur für eine Wohnfläche von 44,73 m² gegeben sei, Anspruch auf Minderung des Kaufpreises um zumindest 8.000 EUR. Die Kläger erklärten, ihr Klagebegehren ausdrücklich auch auf diesen Preisminderungsanspruch zu stützen. Außer auf Gewährleistungsansprüche werde das Klagebegehren auf jeden erdenklichen Rechtsgrund, insbesondere auch auf Schadenersatz gestützt. In der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 15. 11. 2007 ergänzten die Kläger, ihr Klagebegehren auch auf „selbst erbrachte Leistungen zur Schadensbehebung, die nach Aussagen des Zeugen L***** einen Wert von

3.500 EUR darstellten", zu stützen.

Die Beklagten beantragen die Abweisung des Klagebegehrens mit der Begründung, dass der Wert des Hauses beim Kaufpreis außer Ansatz geblieben sei. Sie hätten die Kläger über keine Tatsachen getäuscht und sie über den Wasserschaden informiert. Das Haus habe durch den Wasserschaden keine Wertminderung erfahren; es habe von vornherein keinen Wert gehabt. Es sei immer nur diskutabel gewesen, ob die Abbruchkosten vom Grundwert abzuziehen seien oder nicht. Im Hinblick auf den vereinbarten Gewährleistungsverzicht sei es den Klägern genommen, Preisminderungs- oder auch Schadenersatzansprüche zu stellen.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Es vertrat die Rechtsansicht, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsverzicht restriktiv auszulegen sei und sich keinesfalls auf arglistig verschwiegene Mängel oder auf das Fehlen ausdrücklich zugesicherter Eigenschaften beziehe. Die Beklagten hätten den Klägern eine Nutzfläche von 80 m² zugesichert und auch, dass der Wasserschaden behoben worden sei. Tatsächlich liege aber weder die zugesicherte Nutzfläche von 80 m² vor noch sei der Wasserschaden tatsächlich behoben worden. Zur Behebung hätte auch das Austrocknen des Holzes gehört. Durch das Fehlen der ausdrücklich zugesagten Eigenschaften sei den Klägern ein beträchtlicher Nachteil entstanden. Auch wenn nicht exakt ermittelt werden könne, in welchem Ausmaß der Wassereintritt im März 2005 zur Größe des Schadens beigetragen habe, sei den Klägern ein Betrag von 8.400 EUR zuzusprechen. Es stehe jedenfalls fest, dass der Kostenaufwand, der durch das Einschreiten des Bauunternehmens angefallen sei, gegenüber dem seinerzeitigen Zustand eine Verbesserung darstelle. Es seien also die Beklagten nicht verpflichtet, den Klägern den gesamten Rechnungsbetrag zu ersetzen. Unter Berücksichtigung aller Umstände erachte aber das Gericht den Zuspruch von 8.400 EUR für gerechtfertigt, da allein schon die Unbenützbarkeit beinahe der Hälfte der versprochenen Wohnfläche eine erhebliche Preisreduzierung rechtfertige.

Das Berufungsgericht bestätigte das angefochtene Urteil. In rechtlicher Hinsicht gelangte es zu dem Ergebnis, dass zwar eine kumulative Klagenhäufung vorliege und die Kläger ihre Ansprüche nicht gereiht hätten, dass aber eine solche Klagenhäufung zulässig sei. Die Kläger hätten ausdrücklich zugesichert, dass die Wasserschäden aus dem Jahr 2005 zur Gänze behoben worden seien. Diese Zusage beziehe sich nicht nur auf das Austauschen schadhafter Anschlüsse, welche zum Wasseraustritt geführt hätten, sondern auch auf die ordnungsgemäße Beseitigung der Folgen. Trotz Gewährleistungsverzichts bestehe eine Haftung der Beklagten für die ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft. Die Kläger hätten im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht, aus welchem Fall des § 933a Abs 2 ABGB sie berechtigt gewesen wären, anstelle der primär geschuldeten Naturalrestitution von den Beklagten sofort Geldersatz zu fordern. Der Übernehmer könne nach § 933a Abs 2 ABGB dann sofort Geldersatz verlangen, wenn die Verbesserung/Austausch für den Übergeber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre. Dabei handle es sich um eine Einrede, die der Übergeber geltend machen müsse, und nicht um eine Anspruchsvoraussetzung des Geldersatzes, die der Übergeber vorbringen müsse. Da die Beklagten dem Klagebegehren auf sofortigen Geldersatz nicht die Einrede entgegengehalten hätten, sie seien zur Verbesserung bereit gewesen, seien die Kläger als Übernehmer berechtigt, sofort Geldersatz zu fordern. Im Hinblick darauf, dass die Kläger schon in ihrer Mahnklage ihren Anspruch auf Mängelbehebungskosten gestützt hätten, könne von einer Überraschungsentscheidung nicht gesprochen werden. Die Beklagten wären weiters verpflichtet gewesen, den Einwand „neu für alt" zu erheben, was sie nicht substantiiert getan hätten. Sie hätten nicht betragsmäßig bestimmt ausgeführt, in welchem Ausmaß die Kläger einen Vermögensvorteil durch die vorgenommenen Verbesserungsarbeiten erreicht hätten. Der Zuspruch von 8.400 EUR sei auf den Schadenersatzanspruch der Kläger zufolge Übergabe der morschen Unterbodenkonstruktion zu stützen. Ein Eingehen auf die weiters geltend gemachten Rechtsgrundlagen der fehlenden Benützungsbewilligung bzw der Kosten der Kläger für ihre eigene Tätigkeit könne daher unterbleiben.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass die ordentliche Revision zulässig sei, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs dazu fehle, ob der Fall des § 933a Abs 2 ABGB, wonach Geldersatz dann zulässig sei, wenn die Naturalrestitution für den Übergeber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre, als Einrede zu behandeln sei, welche der Übergeber zu erheben habe oder als Anspruchsvoraussetzung für den den Geldersatz fordernden Übernehmer. Zudem bestehe zur Frage der Anleitungspflicht keine einheitliche Rechtsprechung.

Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten mit einem Abänderungsantrag, hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt. Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig, sie ist auch im Sinne des Aufhebungsantrags berechtigt.

Die Kläger begehren die Bezahlung von 8.400 EUR zuletzt sowohl als Ersatz von Verbesserungskosten, wobei sie sich auf die selbst erbrachten Arbeiten im Wert von 3.500 EUR und auf die dem Bauunternehmen bezahlten Kosten von 8.400 EUR stützen, als auch als Preisminderungsanspruch, den sie mit zumindest 8.000 EUR bewerten. Es wird weder ein Haupt- noch ein Eventualbegehren gestellt noch ziffernmäßig bestimmt, welcher Anspruch mit welchem Teilbetrag Gegenstand des Verfahrens sein soll.

Jeder von mehreren in einer Klage geltend gemachten Ansprüchen (objektive Klagenhäufung) muss aber ziffernmäßig bestimmt und individualisiert sein (RIS-Justiz RS0031014). Eine alternative Klagenhäufung, bei welcher der Kläger dem Gericht die Wahl überlässt, welchem Begehren es stattgeben will, ist nicht zulässig (8 Ob 135/03s, 7 Ob 105/05z; RIS-Justiz RS0031014). Dies wird damit begründet, dass ohne Aufschlüsselung des geltend gemachten Pauschalbetrags dem Bestimmtheitserfordernis des § 226 ZPO nicht entsprochen werde; und es sei nicht möglich, den Umfang der Rechtskraft einer Teilabweisung des Zahlungsbegehrens zu bestimmen und damit die Frage zu beantworten, über welche der eingeklagten Forderungen (ganz oder teilweise) endgültig abgesprochen worden sei. Nur wenn eine Aufgliederung vorgenommen wurde, könne in einem Folgeprozess die der Zulässigkeit einer weiteren Sachentscheidung allenfalls entgegenstehende materielle Rechtskraft der früheren Entscheidung beurteilt werden (8 Ob 135/03s, 7 Ob 105/05z ua). Wird gegen das Bestimmtheitsgebot verstoßen, ist dies nicht unter § 405 ZPO zu subsumieren. Abgesehen davon würde ein Verstoß gegen § 405 ZPO nicht - wie in der Revision geltend gemacht - einen Nichtigkeitsgrund, sondern nur einen Verfahrensmangel begründen (RIS-Justiz RS0041240 ua).

Die Revision rügt aber zu Recht, dass das Klagebegehren nicht den Bestimmtheitserfordernissen entspricht, wie die Entscheidungen der Vorinstanzen eindrucksvoll aufzeigen: Es blieb (insbesondere im Urteil erster Instanz) völlig offen, über welche der geltend gemachten Ansprüche in welcher Höhe abgesprochen worden ist und ob eine gesonderte Einklagung in welcher Höhe noch möglich wäre oder nicht.

Das derzeit noch unschlüssige Klagebegehren ist aber nicht sofort abzuweisen. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Verbesserungsverfahren einzuleiten und dem Kläger die Möglichkeit zu geben, sein unschlüssiges Vorbringen zu präzisieren (6 Ob 275/05t). Die Frage, ob ein Begehren ausreichend bestimmt und zur Sachentscheidung überhaupt geeignet ist, ist noch vor der Frage zu prüfen, ob es sachlich begründet erscheint. Eine abschließende Prüfung des materiellen Anspruchs mit den daraus resultierenden Kostenfolgen kann erst dann erfolgen, wenn das Begehren präzisiert ist. Nur wenn das Klagebegehren trotz Erörterung nicht schlüssig gemacht würde, müsste es abgewiesen werden (8 Ob 672/89 mwN). Es muss daher zunächst die Unbestimmtheit des Begehrens mit den Klägern erörtert und abgeklärt werden, welche (Teil-)Ansprüche Gegenstand des Verfahrens sein sollen. Erst dann kann eine rechtliche Beurteilung der geltend gemachten Ansprüche erfolgen. Weitere Ausführungen würden das Vorbringen der Kläger beeinflussen und sind in diesem Verfahrensstadium nicht angezeigt.

Das Erstgericht hat daher im fortzusetzenden Verfahren im oben dargelegten Sinn mit den Klägern die Bestimmtheit ihres Begehrens zu erörtern und - nach einer allenfalls dann notwendigen Verfahrensergänzung - eine neuerliche Entscheidung zu treffen. Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.