Spruch:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Text
Begründung
Die klagenden Parteien sind Eigentümer des Hauses, in dem der am 30.8.1992 verstorbenen, am 26.7.1923 geborenen Ingeborg U***** zwei ursprünglich getrennte Bestandobjekte top 4 mit einer Nutzfläche von 97,9 m2 und top 5 mit einer Nutzfläche von 104,4 m2 vermietet waren. Das als "Geschäftslokal (Wohnung) Nr 4-5" aufgekündigte Bestandobjekt hat zwei getrennte, einander gegenüberliegende Wohnungseingangstüren, ein Mauerdurchbruch hat beide Wohnungen miteinander verbunden. Das Bestandobjekt wurde seit Jahren von Ingeborg U***** verwendet, bereits zuvor - seit dem dritten Jahrzehnt dieses Jahrhunderts - waren ihre Eltern Mieter des Bestandobjektes. Ursprünglich waren die Eltern von Ingeborg U***** bzw diese Mieter(in) weiterer Bestandobjekte; etwa ein Jahr vor ihrem Tod hat Ingeborg U***** einvernehmlich mit der Hausverwaltung die Mietrechte an den übrigen Bestandgegenständen - ausgenommen top 4/ 5 - aufgegeben.
Ingeborg U***** verwendete bis zu ihrem Tod die Räumlichkeiten der früheren top 4 sowie Teile von top 5 ausschließlich zu Wohnzwecken. Lediglich drei Räume von top 5, nämlich zwei Zimmer von je 25,5 m2 und ein Werkstättenraum vom 12,5 m2 wurden zu geschäftlichen Zwecken verwendet (das ist von einer Gesamtfläche von 202,3 m2 ein Teil von 63,5 m2 bzw rund 31 %).
Ingeborg U***** betrieb seit Jahren in dem genannten Teil des Bestandobjektes einen Handel mit Bildern und Bilderrahmen. Die Herstellung der Bilderrahmen im Objekt wurde bereits in den 70er Jahren eingestellt. Seit diesem Zeitpunkt wurden die Bilderrahmen angekauft. In der Folge wurden die Bilderrahmen im Bestandobjekt nur mehr behandelt und in der Folge eigene Bilder bzw Bilder von Kunden nach deren Wünschen gerahmt. Ingeborg U***** verfügte auch bis Ende 1988 über einen Gewerbeschein lautend auf Handel mit Bilderrahmen und Passepartout. Bereits seit Ende der 70er Jahre war der Nebenintervenient als freier Mitarbeiter im Betrieb der Ingeborg U***** beschäftigt. De facto führte er mit ihr gemeinsam das Unternehmen, weitere Angestellte gab es nicht.
Ingeborg U***** erlitt am 14.3.1988 einen Gehirnschlag und war in der Folge geistig und gesundheitlich beeinträchtigt. In der Folge wurde mit Beschluß vom 7.2.1990 Dr.Johannes R***** zum Sachwalter zur Besorgung aller Angelegenheiten bestellt. Ab dem Zeitpunkt der Erkrankung der Mieterin wurde das Geschäft nur mehr vom Nebenintervenienten allein geführt.
Zwecks Erlangung einer Pension legte Ingeborg U***** Ende 1988 ihren Gewerbeschein zurück und erlangte der Nebenintervenient ab 1989 2 Gewerbeberechtigungen. Hinsichtlich des Standortes des aufgekündigten Objektes lautet sein Gewerbeschein auf Handel mit Rahmen und Passepartout, hinsichtlich des Standortes ***** top 4 a - 5 a (der Nebenintervenient verfügt dort über Hauptmietrechte) lautet die Gewerbeberechtigung auf Handel mit Kunst.
In der Folge erweiterte der Nebenintervenient de facto den Unternehmensgegenstand im aufgekündigten Objekt um den Handel mit Kunst, insbesondere auch antiken Möbel. Dabei handelte der Nebenintervenient im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Dabei unterschied er nicht zwischen den beiden an unterschiedlichen Standorten etablierten Unternehmen, insbesondere fand regelmäßig ein Austausch von Kunstgegenständen zwischen den beiden Unternehmensstandorten statt.
Der Nebenintervenient verwendete ab der Erkrankung der Mieterin die drei genannten Räumlichkeiten in top 5 einerseits als Lager für die Bilder, Möbel, Rahmen, Bücher und übrigen Kunstgegenstände. Andererseits wurden in diesen Räumlichkeiten auch zugleich die Verkäufe durchgeführt. Insbesondere gab und gibt es in einem Raum den Schreibtisch mit Geschäftsunterlagen, an dem die Verkäufe abgewickelt werden. Seit der Erkrankung der Mieterin hat das Geschäft auf top 5 zwar regelmäßige Öffnungszeiten, nämlich werktags von 9 bis 12 Uhr 30 und von 14 bis 18 Uhr, nach dem Ableben der Ingeborg U***** von 10 bis 12 Uhr 30 und von 15 bis 18 Uhr 30.
Der Nebenintervenient hielt diese Zeiten jedoch nicht regelmäßig ein, da er seine Anwesenheit auch auf sein zweites Geschäft aufteilen muß. Überdies hat der Nebenintervenient noch weitere Außentermine (Besichtigungen von Einrichtungsgegenständen anderer Wohnungen) zu verrichten. Daher wickelt der Nebenintervenient einen Großteil des Kundenverkehrs dergestalt ab, daß Kunden einen konkreten Termin per Telefon vorvereinbaren. Überdies verweist der Nebenintervenient über Telefonauftragsdienst von einem Geschäft zum anderen, weiters hat er überdies jeweils Hinweisschilder zu dem anderen Geschäft angebracht. Die Wegzeit zwischen den beiden Geschäftsstandorten beträgt rund 15 Minuten.
Der Nebenintervenient ist seit der Erkrankung von Ingeborg U***** interessiert, seine Tätigkeit im Geschäft (in den aufgekündigten Räumlichkeiten) auf eine rechtlich fundierte Basis zu stellen; so fanden bereits einige Schätzungen des Unternehmenswertes statt, der Nebenintervenienten war ursprünglich an einer Pachtung des Unternehmens der Ingeborg U***** interessiert.
Am 4.4.1991 beantragte Ingeborg U*****, vertreten durch den seinerzeitigen Sachwalter Dr.Johannes R***** bei der Schlichtungsstelle für den 8. Bezirk gemäß § 12 Abs 4 MRG wegen der beabsichtigten Unternehmensveräußerung die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses für den gegenständlichen Bestandgegenstand. Dieses Verfahren ist bereits zu 41 Msch 115/91 des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien gerichtsanhängig und wurde nach Einholung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 155 ZPO infolge des Todes der Antragstellerin unterbrochen.
Die Anmietung des gegenständlichen Bestandobjektes durch Ingeborg U***** bzw deren Eltern erfolgte einvernehmlich für Wohn- und Geschäftszwecke. Nicht festgestellt werden konnte, daß dabei einem der genannten Zwecke Priorität hätte zukommen sollen. In der Folge war der Hausverwaltung über Jahre bekannt, daß im gegenständlichen Bestandobjekt einerseits Ingeborg U***** wohnt, andererseits dort ihr Geschäft für Rahmen und Passepartout-Handel geführt wird. Diesem Verwendungszweck wurde von seiten der Hausverwaltung oder Hausinhabung niemals widersprochen.
Das Erstgericht hob in dem zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Verfahren (ON 14 dA) die Kündigungen vom 30.10.1992 (41 C 557/92b) und vom 28.1.1993 (41 C 615/92g) auf und wies das Räumungsbegehren ab. Rechtlich führte es aus, bei gemischten Bestandobjekten sei der vereinbarte Zweck maßgeblich. Sei die Verwendung sowohl für Wohn- also auch für Geschäfszwecke vereinbart, ohne daß eine der beiden Verwendungsbestimmungen gegenüber der anderen gänzlich in den Hintergrund tritt, dann stehe die Verwendung im Belieben des Mieters. Unerheblich sei , daß von der beklagten Partei ein flächmäßig größerer Teil des Gesamtobjektes ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet wurde. Einerseits sei nämlich der von der beklagten Partei zu geschäftlichen Zwecken verwendete Teil des Bestandobjektes keineswegs unerheblich, andererseits komme es nicht darauf an, zu welchen Zwecken die beklagte Partei das Bestandobjekt tatsächlich verwendet habe, wesentlich sei, welcher Verwendungszweck im ursprünglichen Vertrag bzw anläßlich einer allenfalls späteren diesbezüglichen Vertragsänderung zwischen den Parteien vereinbart worden sei. Mangels Vorliegens des Kündiungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG sei die Kündigung unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG aufzuheben. Es sei nicht zu prüfen, ob der Mietgegenstand unzulässig zur Gänze weitergegeben worden sei, weil dies in der Kündigung nicht geltend gemacht worden sei.
Der gegen dieses Urteil erhobenen Berufung der klagenden Parteien gab
das Berufungsgericht teilweise Folge indem es das Urteil des
Erstgerichtes in Ansehung der Aufhebung der Aufkündigung vom
28.1.1993 und Abweisung des in diesem Verfahren gestellten
Räumungsbegehrens bestätigte, dieses jedoch im Umfange der Aufhebung
der Aufkündigung vom 30.10.1992 und der Abweisung des
Räumungsbegehrens in diesem Verfahren im Sinne der Wirksamerklärung
dieser Aufkündigung (41 C 557/92b) und Stattgebung des
Räumungsbegehrens abänderte. Das Berufungsgericht erklärte die
ordentliche Revision für zulässig. Das Berufungsgericht stellte
ausführlich die Rechtsprechung zur Qualifikation "gemischter
Bestandobjekte", dh solchen, die teils Wohnzwecken und teils
betrieblichen Zwecken dienen, als Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit
dar. Es lehnte die Ansicht ab, daß für den Bereich der Zinsbildung
und den der Kündigung unterschiedliche Regelungen gelten sollten,
sondern führte aus, die für den Bereich der Zinsbildung maßgebliche
Abgrenzungsregel des § 16 Abs 1 Z 1 MRG sei darüber hinaus
analogiefähig. Daraus folge, daß ein Bestandobjekt auch für alle
sonstigen erheblichen mietrechtlichen Fragen, zB
Kündigungsmöglichkeit, Eintrittsrecht, Befristungsregelungen, als
Wohnung anzusehen sei, es sei denn die Verwendung (= vertragliche
Widmung) zu Geschäftszwecken überwiege bedeutend die Verwendung (=
vertragliche Widmung) zu Wohnzwecken. Daher sei ein gemischt
genutztes Bestandobjekt als Wohnung anzusehen, wenn, die Verwendung
zu Wohnzwecken die zu Geschäftszwecken bedeutend überwiege. "Im
Zweifel" sei ein gemischt genutztes Bestandobjekt als Wohnung
anzusehen, es sei denn, die Verwendung bzw vertragliche Widmung zu
Geschäftszwecken überwiege jene zu Wohnzwecken bedeutend. Da nicht
festgestellt sei, daß der vereinbarte Geschäftszweck den vereinbarten
Wohnzweck überwiege, sei das aufgekündigte Bestandobjekt insgesamt
als Wohnung zu betrachten und das Vorliegen des Kündigungsgrundes des
§ 30 Abs 2 Z 5 MRG zu prüfen. Der Nebenintervenient auf Seite der
beklagten Partei habe ein dringendes Wohnbedürfnis als Voraussetzung
eines Eintrittsrechtes nicht geltend gemacht, sodaß die Aufkündigung
zu 41 C 557/92 für wirksam zu erklären gewesen sei. Im Hinblick auf
die Rechtswirksamkeit dieser Aufkündigung sei die die Aufkündigung zu
41 C 615/92g aufzuheben gewesen. Da das Berufungsgericht der
höchstgerichtlichen Rechtsprechung (insbesondere MietSlg 41.341)
nicht gefolgt sei, sei die ordentliche Revision zulässig.
Gegen den stattgebenden Teil des berufungsgerichtlichen Urteils richtet sich die (ordentliche) Revision des Nebenintervenienten auf Seite der beklagten Partei aus dem Grunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, es abzuändern und das Klagebegehren abzuweisen.
Weder die klagenden Parteien noch die beklagte Partei beteiligten sich am Revisionsverfahren.
Bei der Prüfung der Zulässigkeit der Revision ist das Revisionsgericht an einen Ausspruch des Berufungsgerichtes nach § 500 Abs 2 Z 3 ZPO nicht gebunden (§ 508a Abs 1 ZPO). Die Revision ist entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichtes und der in der Revision vertretenen Ansicht unzulässig, weil die Entscheidung von der Beantwortung der vom Berufungsgericht für die Zulassung der ordenlichen Revision herangezogenen Rechtsfrage gar nicht abhängt.
Der Revisionswerber führt aus, es müßten bei einem gemischt genutzten Bestandobjekt sowohl die für Wohn- als auch für Geschäftsräumlichkeiten geltenden Kündigungsgründe erfüllt sein. Die ausdehnende Auslegung des § 16 Abs 1 Z 1 MRG widerspreche der Absicht des Gesetzgebers.
Rechtliche Beurteilung
Dem ist folgendes zu entgegnen:
Ob ein Hauptmietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten oder ein solcher über eine Wohnung vorliegt hängt - nach einhelliger Rechtsprechung - davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht bei Abschluß des Mietvertrages zu Geschäfts- oder zu Wohnzwecken in Bestand gegeben und genommen oder welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist.
Hinsichtlich der Frage, ob ein Mietgegenstand, der nach der Parteiabsicht sowohl für Wohn- als auch für Geschäftszwecke verwendet wird, als Wohnung oder Geschäftslokal zu qualifizieren ist, ist die Rechtsprechung nicht einhellig. Nach einem Teil der Entscheidungen, die die nach ihren Wortlaut für die Zinsbildung maßgebliche Bestimmung nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG analog anwenden, liegt ein Geschäftslokal dann vor, wenn die Verwendung für Geschäftszwecke bedeutend überwiegt (RdW 1986, 241). Nach anderen Entscheidungen, die eine analoge Anwendung der Zinsbildungsvorschrift als Beurteilungskriterium für andere Fragen als die Zinsbildung ablehnen, hängt die Beurteilung davon ab, ob der Bestandgegenstand nach der vielfach auch in der Verkehrsauffassung zum Ausdruck kommenden Parteiabsicht (bloß) überwiegend (nicht bedeutend überwiegend) zu Wohn- oder Geschäftszwecken verwendet wird (MietSlg 19.341; SZ 47/4; MietSlg 30.404, 41.341); wobei auch zum Ausdruck gebracht wurde, daß der Geschäftszweck maßgebend ist, wenn Wohn- und Geschäftszweck einander die Waage halten (SZ 8/264; MietSlg 8.227; MietSlg 41.341). Auf diese unterschiedliche - zum Teil zinsrechtliche Fragen betreffende zum anderen für die Kündigungsmöglichkeit bedeutsame - Beurteilung braucht hier aber nicht eingegangen werden, weil nach der einverständlichen Änderung des Umfanges des Bestandgegenstandes das verbleibende Bestandobjekt zu etwa ein Drittel zu Geschäftszwecken und zu zwei Drittel für Wohnzwecke verwendet wurde, und zwar auch mit Wissen des Vermieters. Daraus folgt, daß die Parteienabsicht jedenfalls ab diesem Zeitpunkt von einer Widmung des Bestandgegenstandes entsprechend der tatsächlichen Verwendung ausging. Damit überwog seither jedenfalls der Wohnzweck, was auch der herrschenden Verkehrsauffassung in jenen Fällen entspricht, in welchen ein Kleingewerbe oder eine freiberufliche Tätigkeit innerhalb einer auch tatsächlich zu Wohnzwecken verwendeten Wohnung ausgeübt wird (MietSlg 30.404, 41.341 mwH). Unter solchen Gegebenheiten sind jedenfalls die für Wohnungen geltenden Kündigungsbestimmungen maßgebend, hier also § 30 Abs 2 Z 5 MRG. Die Möglichkeit der analogen Anwendung der nach ihrem Wortlaut für die Zinsbildung maßgeblichen Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 1 MRG auf die Frage der Aufkündbarkeit des vorliegenden Bestandobjektes ist daher hier nicht zu prüfen.
Da der Revisionswerber ein Eintrittsrecht nicht behauptet hat, ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG erfüllt.
Es hat daher im Ergebnis bei der Entscheidung des Berufungsgerichtes zu verbleiben.
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