OGH 5Ob41/94

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird in der Hauptsache nicht Folge gegeben; lediglich die für die Rechnungslegung gesetzte Leistungsfrist wird in Stattgebung des diesbezüglichen Eventualbegehrens auf drei Monate verlängert.

Text

Begründung

Der Antragsteller ist Miteigentümer der Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K***** mit Wohnungseigentum an der Wohnung Nr.13. Die betreffende "Eigentumswohnungsanlage" erstreckt sich über mehrere Liegenschaften (EZ 102, 103, 105) und wird von der Antragsgegnerin verwaltet.

Der Antragsteller hat die ihm von der Antragsgegnerin am 30.4.1987 für das Jahr 1986 gelegte Abrechnung in zahlreichen Punkten beanstandet und beantragt, der Antragsgegnerin eine neuerliche Rechnungslegung aufzutragen. Als dem Gericht im Zuge des Verfahrens am 6.2.1990 eine bereits überarbeitete Version der Abrechnung vorgelegt wurde (ON 9), brachte er wiederum konkrete Bemängelungen vor und beanstandete nun auch ausdrücklich, daß ihm die Nachprüfung einzelner Belastungen schon deshalb nicht möglich sei, weil sich die Abrechnung nicht allein auf die in seinem Miteigentum stehende Liegenschaft EZ 103 KG K*****, sondern auf die ganze Eigentumswohnungsanlage beziehe. Der Antragsteller wiederholte daher sein Begehren, ihm für die Liegenschaft EZ 103 KG K***** eine dem § 17 WEG entsprechende Jahresabrechnung 1986 zu legen (ON 11). Schließlich fanden auch die dem Gericht am 31.8.1990 und 22.5.1992 vorgelegten und neuerlich überarbeiteten Abrechnungen (ON 20, Beilagen 3 bis 5 sowie ON 29, Beilage 12) nicht die Billigung des Antragstellers. Er verlangte insbesondere die Aufschlüsselung der Einnahmen und deren Zuordnung zu den einzelnen Wohnungseigentümern, Aufklärung über eine Zahlung an die Vorverwaltung und Angaben über die Darlehenstilgung. Der Antrag, der Verwalterin eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung 1986 für die Liegenschaft EZ 103 KG K***** aufzutragen, blieb - auch nach Erörterung weiterer Abrechnungsdetails, auf die hier nicht weiter einzugehen ist - aufrecht.

Die Antragsgegnerin steht auf dem Standpunkt, daß die Jahresabrechnung 1986 mit den im Zuge des Verfahrens gelieferten Nachträgen und Erläuterungen den Anforderungen des § 17 WEG entspreche. Die gemeinsame Abrechnung der im Jahr 1970 auf den Liegenschaften 102, 103 und 105 der KG K***** errichteten und 1974 an die Wohnungseigentümer übertragenen Wohnhausanlage sei schon von der Vorgängerin der Antragsgegnerin so gehandhabt worden, entspreche einer zumindest konkludent zustandegekommenen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und werde seit der Übernahme der Verwaltung durch die Antragsgegnerin im Jahr 1986 in Entsprechung der bisherigen, seit 20 Jahren geübten Praxis durchgeführt. Die Antragsgegnerin beantragte daher die Abweisung des Rechnungslegungsbegehrens.

Dazu ist unstrittig, daß die auf den Liegenschaften 102, 103 und 105 der KG K***** errichtete Wohnhausanlage in den letzten 20 Jahren gemeinsam verwaltet und abgerechnet wurde, ohne daß dem die Eigentümer widersprochen hätten.

Das Erstgericht verwies in seinen Feststellungen auf den Inhalt der vorliegenden Jahresabrechnung 1986 (Beilage 12) sowie die ihr zugeordnete Belegsammlung (Beilage 13), hielt diese Abrechnung für insgesamt erneuerungsbedürftig und trug der Antragsgegnerin auf, für die Liegenschaft EZ 103 KG K***** - betreffend das Haus S*****gasse 39 - eine dem Gesetz entsprechende Jahresabrechnung 1986 zu legen.

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen der Abrechnungspflicht sei es erforderlich, die Einnahmen- und Ausgabenposten möglichst detailliert anzugeben und aufzuschlüsseln sowie konkret auszuweisen, wofür und an wen Zahlungen geleistet wurden und für wen und wofür Geld eingenommen wurde. Die einzelnen Rechtsgeschäfte müßten durch Anführung der Vertragspartner und der Leistungen individualisiert sein. Zur Ermöglichung der Kontrolle müßten die Belege bezeichnet sein, damit sie in einer übersichtlich zu führenden Belegsammlung leicht auffindbar sind. Abrechnung und Belegsammlung hätten eine Einheit zu bilden. Was in den Belegen nachgelesen und bei ausreichender Querverbindung zur Abrechnung auch ohne Schwierigkeiten aufgefunden werden kann, müsse nicht in der Abrechnung stehen.

Die vorgelegte (in Beilage 12 enthaltene) Jahresabrechnung 1986 erweise sich nach diesen Grundsätzen insofern als mangelhaft, als sie die Einnahmen und offenen Forderungen nicht ausreichend darstelle. So sei der Abrechnung eine Saldoliste per 31.12.1986 angeschlossen, in der Guthaben und Rückstände verschiedener Wohnungseigentümer angeführt seien, ebenso ein Gesamtrückstand per 31.12.1986 von S 17.294,10, ohne daß erläutert werde, um welche Rückstände es sich handelt. Aus den in der Abrechnung angeführten Einnahmen sowie der angeschlossenen Liste der Vorschreibungen ergebe sich, daß die Beträge für Vorschreibungen und Einnahmen für 1986 ident seien (auf S.4 der Abrechnung seien an Garageneinnahmen insgesamt S 26.880,-- aufgewiesen, was der Gesamtvorschreibung aus dem Titel "Garage" entspreche, doch würden auf S.4 der Abrechnung die Verwaltungskosten von S 5.355,-- abgezogen, sodaß auf S.1 nur mehr der verminderte Betrag von S 21.525,-- aufscheine), weshalb eigentlich kein Rückstand bestehen dürfte. Die Abrechnung sei daher in sich widersprüchlich und nicht nachvollziehbar.

Ein weiterer Mangel bestehe darin, daß die Abrechnung keinen Hinweis auf Darlehenstilgung und eine allenfalls bestehende Restdarlehensschuld gebe, was ebenfalls zu den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung gehöre.

Das Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß mit der Maßgabe, daß der Antragsgegnerin aufgetragen wurde, dem Antragsteller binnen 14 Tagen eine dem Gesetz entsprechende Abrechnung betreffend die Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K***** für das Jahr 1986 zu legen und ihm in geeigneter Weise Belegeinsicht zu gewähren. Es sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Rechtlich führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:

Die vom Verwalter gemäß § 17 Abs 2 Z 1 WEG spätetens zum 30.Juni eines jeden Jahres jedem Miteigentümer zu legende ordentliche Rechnung über das vorausgegangene Kalenderjahr samt Belegeinsicht in geeigneter Weise habe über alle Einnahmen und Ausgaben einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft zu erfolgen. Verwaltungseinheit sei daher die einzelne Liegenschaft, an der das Wohnungseigentum begründet sei. Die - mangels anderslautender Vereinbarung - geltende Regelung des § 19 Abs 1 WEG, wonach die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen seien, sowie jene des § 20 Z 3 WEG, wonach die Erträgnisse der Liegenschaft, die nicht unter die Z 1 und 2 des § 20 WEG fielen, den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile gebührten, würden die jeweiligen Miteigentümer einer Liegenschaft aufgrund des zwischen ihnen gemäß § 2 WEG geschlossenen Wohnungseigentumsvertrages binden, nicht jedoch die Miteigentümer einer anderen Liegenschaft, weil diese nicht Vertragspartner der zuerst genannten Wohnungseigentumsgemeinschaft seien.

Das WEG sei somit auf die gesamte Liegenschaft bezogen. Da das Gesetz nicht auf die Baulichkeit, sondern auf die Liegenschaft als wirtschaftliche Einheit abstelle, habe auch in jenen Fällen, in denen sich eine Baulichkeit über mehrere Liegenschaften erstreckt, die Abrechnung für jede Liegenschaft als Ganzes (= Grundbuchskörper) zu erfolgen.

Eine Vereinbarung, wonach die Kosten sämtlicher verfahrensgegenständlichen Liegenschaften durch deren Miteigentümer gemeinsam getragen werden, stelle sich für die Miteigentümer jeder der drei Liegenschaften als eine Vereinbarung gemäß § 19 Abs 1 Z 2 WEG über einen abweichenden Verteilungsschlüssel dar, die der schriftlichen Zustimmung aller Miteigentümer der betreffenden Liegenschaft bedürfe. Das Vorliegen einer solchen Vereinbarung sei von der Antragsgegnerin gar nicht behauptet worden.

Die Antragsgegnerin wäre daher verpflichtet gewesen, dem Antragsteller als Miteigentümer der Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K***** eine ausschließlich diese Liegenschaft betreffende Abrechnung für das Jahr 1986 zu legen. Da dies nicht geschehen sei, habe das Erstgericht im Ergebnis zu Recht dem Rechnungslegungsbegehren des Antragstellers Folge gegeben. Auf die vom Erstgericht in seiner rechtlichen Beurteilung als mangelhaft erachteten Positionen der Abrechnung sei aus diesem Grund nicht mehr einzugehen.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob die vom Verwalter gemäß § 17 Abs 2 Z 1 WEG zu legende Abrechnung mehrere Liegenschaften gemeinsam umfassen darf, wenn die Wohnungseigentumsanlage auf diesen mehreren Liegenschaften errichtet wurde, eine oberstgerichtliche Rechtsprechung fehle.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den Antrag des Antragstellers abzuweisen; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt; letztlich beantragte sie, die mit 14 Tagen festgesetzte Leistungsfrist auf drei Monate zu erstrecken.

Der Antragsteller hat sich dazu in seiner fristgerecht erstatteten Rekursbeantwortung geäußert und die Bestätigung der zweitinstanzlichen Entscheidung beantragt.

Der Revisionsrekurs ist lediglich in Ansehung seines letzten Eventualbegehrens berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Gegenstand dieses Verfahrens ist nicht, in welchem Ausmaß die Miteigentümer einer oder mehrerer Liegenschaften zu den Aufwendungen jener Liegenschaft, deren Miteigentümer sie sind, oder auch zu den Aufwendungen anderer Liegenschaften vereinbarungsgemäß - etwa wegen des Sachzusammenhanges bestimmter Aufwendungen für die Nutzung mehrerer Liegenschaften - beizutragen haben, sondern lediglich, in welcher Weise der Verwalter seiner im § 17 Abs 2 Z 1 WEG idF vor dem

3. WÄG normierten Abrechnungspflicht nachzukommen hat.

Das in § 1 Abs 1 WEG als dingliches Recht definierte Wohnungseigentum stellt auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab. Das Wohnungseigentumsobjekt kann nur physischer Teil einer bestimmten, als Grundbuchskörper individualisierten (vgl § 3 GBG) Liegenschaft sein. Anders könnte der Vorschrift des § 3 Abs 1 WEG nicht entsprochen werden, wonach der zum Erwerb des Wohnungseigentums erforderliche Mindestanteil ein solcher Anteil sein muß, der dem Verhältnis des Nutzwertes des im Wohnungseigentum stehenden Objekt zum Nutzwert aller Objekte der Liegenschaft entspricht. Miteigentum kann nur an einem Grundbuchskörper bestehen, an mehreren Grundbuchskörpern jeweils nur für jeden Grundbuchskörper selbständig, nicht jedoch - in ein und demselben Miteigentumsanteil vereinigt - gleichzeitig an mehreren Liegenschaften.

Wurden nun - wie hier - mehrere Liegenschaften durch eine Wohnhausanlage verbaut, so ändert dies nichts daran, daß der jeweilige Wohnungseigentümer nur Miteigentümer jener einzelnen Liegenschaft ist, auf der sich das mit seinem Miteigentumsanteil verbundene Objekt (hier - die Wohnung des Antragstellers) befindet. Die aus dem Miteigentum in der besonderen Ausgestaltung des Wohnungseigentums erfließende Rechtsgemeinschaft besteht nur zwischen den Miteigentümern gerade dieser Liegenschaft. Sollten Teile der einen oder anderen Liegenschaft zu gemeinsamen Zwecken der Eigentümer mehrerer oder gar aller Liegenschaften, auf denen sich diese Wohnhausanlage befindet, verwendet werden, so hat dies nur Einfluß darauf, in welchem Ausmaß die jeweiligen Nutznießer zu diesen Aufwendungen beizutragen haben (etwa entsprechend einer zwischen den betroffenen Eigentümergemeinschaften getroffenen Vereinbarung), läßt aber das Innenverhältnis der Mitglieder der einzelnen Miteigentümergemeinschaften unberührt.

Zu diesem Innenverhältnis gehört auch der Anspruch jedes Miteigentümers auf Rechnungslegung gegenüber dem Verwalter. Die Rechnungslegung hat sich daher auf die Aufwendungen und Erträgnisse der einzelnen, im Miteigentum stehenden Liegenschaft zu beziehen, mögen dabei auch die Aufwendungen der mehreren Liegenschaften dienenden gemeinsamen Einrichtungen jeweils anteilsmäßig entsprechend den getroffenen Vereinbarungen oder einer gesetzlichen Regelung zu berücksichtigen sein.

Nur durch die Rechnungslegung für jede Liegenschaft allein kann den Miteigentümern der zur Entscheidung über die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an ihrer Liegenschaft sowie gegebenenfalls zur Verfügung über die Rücklage notwendige finanzielle Überblick gegeben werden (siehe §§ 14 und 15 WEG), insbesondere auch zur Ausübung der dem einzelnen Miteigentümer in diesen Bereichen zustehenden Individualrechte.

Auch die Rechnungslegung über die Rückzahlung der für die Errichtung der Wohnhausanlage aufgenommenen Darlehen, die nach dem die Miteigentümer aller Liegenschaften betreffenden Wohnungseigentumsvertrag im Verhältnis der Nutzflächen erfolgen soll, läßt sich nur für jede Liegenschaft allein bewerkstelligen.

Der Umstand, daß der Wohnungseigentumsvertrag betreffend die Miteigentümer aller Liegenschaften, auf denen die verfahrensgegenständliche Wohnhausanlage errichtet wurde, in einer einzigen Urkunde enthalten ist, nimmt den einzelnen Miteigentümergemeinschaften nicht ihre Selbständigkeit. Entsprechend dieser Rechtslage sind in dem Vertrag die Wohnungseigentümer auch nach Liegenschaften getrennt zusammengefaßt.

Die Tatsache, daß ein Miteigentümer (hier: der Antragsteller) jahrelang eine andere Abrechnungsart (hier: gemeinsam für alle Liegenschaften der Wohnhausanlage) nicht bemängelte, bedeutet nicht, daß er für die folgende Zeit dem Verwalter gegenüber auf eine dem Gesetz entsprechende Abrechnung verzichtet, sodaß die Wirksamkeit eines solchen Verzichtes nicht weiter geprüft werden muß. Bloßes Schweigen bedeutet nicht schlechthin Zustimmung, sondern nur dann, wenn der Stillschweigende nach Treu und Glauben, nach der Verkehrssitte oder nach dem Gesetz hätte reden müssen (E 51 und 52 zu § 863 ABGB, MGA33). Kümmert sich ein Miteigentümer nicht um die Abrechnung des Verwalters, weil er auf sie - aus welchen Gründen immer - keinen Wert legt, oder gibt er sich mit einer nicht dem Gesetz entsprechenden Abrechnung zufrieden, so kann daraus nicht abgeleitet werden, daß er generell und für alle Zukunft mit einer seine Rechte beeinträchtigenden Vorgangsweise des Verwalters einverstanden ist.

Die Antragsgegnerin wird daher dem Antragsteller dem Gesetz entsprechend eine die Liegenschaft, dessen Miteigentümer der Antragsteller ist, allein betreffende Abrechnung nach den Grundsätzen der Vollständigkeit, Verständlichkeit, Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit für einen Miteigentümer mit durchschnittlichen Fähigkeiten unter Anschluß einer geordneten Belegsammlung zu legen haben (siehe dazu jüngst ImmZ 1994, 133 mwN). Da die Antragsgegnerin ohnedies eine neue, nach anderen als den bisher für sie maßgebenden Gesichtspunkten aufgebaute Abrechnung zu erstellen haben wird, genügt dieser Hinweis auf die Richtlinien einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung; ihre Einhaltung kann dann nur an Hand der konkreten Abrechnung überprüft werden.

Damit kommt dem Revisionsrekurs in der Hauptsache keine Berechtigung zu; angesichts der Notwendigkeit einer völlig neuen Abrechnung war allerdings dem Eventualbegehren nach einer Verlängerung der Leistungsfrist stattzugeben, wobei sich die analoge Anwendbarkeit des § 409 Abs 2 ZPO aus der Wesensverwandtschaft von Urteil und Sachbeschluß ergibt.