OGH 5Ob287/99p

Spruch:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Herta K***** war Hauptmieterin der Wohnung top Nr 5 im Haus ***** in *****, der Antragsteller war Untermieter dieser Wohnung. Zum 31. 5. 1995 wurde das Bestandverhältnis zu 5 C 485/95f des Bezirksgerichtes Donaustadt deshalb aufgekündigt. Nach der Bestätigung des die Aufkündigung für rechtswirksam erklärenden und zur Räumung verpflichtenden Urteils des Erstgerichtes erfolgte am 31. 3. 1997 die Übergabe des Bestandobjektes an die Antragsgegner.

Nach rechtskräftiger Beendigung des Bestandverhältnisses und vor der Rückstellung des Bestandobjektes kam es zwischen der ehemaligen Hauptmieterin Herta K***** und dem Antragsteller, ihrem ehemaligen Untermieter zu folgender Vereinbarung:

"Herta K***** war auf Grund eines rechtskräftig aufgekündigten Hauptmietvertrages Hauptmieterin der Wohnung *****. Mag. Gottfried H***** benützte diese Wohnung auf Grund eines Untermietvertrags. In der Wohnung wurden Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht, die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind. Diese Aufwendungen wurden von Mag. Gottfried H***** finanziert, der die Verbesserungen der Wohnung (Heizungseinbau, Badezimmerrenovierung etc) im Einvernehmen mit Herta K***** getätigt hat. Herta K***** trägt (richtig: tritt) sämtliche ihr gegen den Vermieter und Liegenschaftseigentümer zustehenden Ansprüche gemäß § 10 MRG und § 1097 ABGB an Mag. Gottfried H***** ab, der im Gegenzug auf sämtliche ihm auf Grund der getätigten Investitionen gegen die Hauptmieterin und Untervermieterin Herta K***** zustehenden Ansprüche verzichtet. Durch diese Vereinbarung sind sämtliche auf Grund der Beendigung des Untermietverhältnisses infolge Aufkündigung des Hauptmietverhältnisses allenfalls zwischen den Parteien bestehenden Ansprüche bereinigt und verglichen."

Das Fruchtgenussrecht des Sohnes der Estantragsgegnerin, Roberto S*****, auf dem ihr gehörenden Liegenschaftsanteil wurde erst 1996 einverleibt.

Auf Grund dieser Vereinbarung begehrt der Antragsteller von den Antragsgegnern als Eigentümern des Hauses ***** im Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses Zahlung des Betrags von S 120.274,65 für die im Objekt getätigten Aufwendungen nach § 10 MRG. Unter Vorlage der bezughabenden Rechnungen sei den Antragsgegnern noch vor Auflösung des Bestandverhältnisses der Ersatzanspruch angezeigt und ein Nachmieter namhaft gemacht worden, der zur Befriedigung sämtlicher Ersatzansprüche bereit gewesen wäre. Die Antragsgegner hätten jedoch den Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter abgelehnt.

Das Erstgericht wies das Begehren mit der Begründung ab, ein Anspruch nach § 10 MRG stehe grundsätzlich nur dem Hauptmieter einer Wohnung zu, ein Untermieter könne den Ersatz von Aufwendungen nicht auf § 10 MRG stützen, sondern sei ausschließlich auf § 1097 ABGB verwiesen. Der Anspruch stehe dem Hauptmieter zwar ungeachtet dessen zu, wer intern den Aufwand getragen habe, doch sei erforderlich, dass die Aufwendungen zumindest mit seinem Wissen und Willen durchgeführt worden seien. Dies sei hier nicht der Fall, da die Hauptmieterin die Verbesserung weder selbst vornehmen habe lassen noch überhaupt Kenntnis von den vom Untermieter eigenmächtig durchgeführten Arbeiten gehabt habe. Sie habe diesen auch nicht zugestimmt, die Arbeiten seien auch nicht in ihrem Interesse gelegen.

Ein Anspruch der Hauptmieterin, Aufwendungen nach § 10 MRG ersetzt zu erhalten, habe somit niemals bestanden, weshalb ein solcher auch nicht abgetreten habe werden können.

Den Einwand der mangelnden Passivlegitimation hielt das Erstgericht für verfehlt, da es auf die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Beendigung des Bestandverhältnisses ankomme, im Mai 1995 sei aber das Fruchtgenussrecht des Sohnes der Erstantragsgegnerin noch nicht einverleibt gewesen.

Einem dagegen vom Antragsteller erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz Folge, hob den erstinstanzlichen Sachbeschluss auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück.

Es treffe zwar zu, dass nur einem Hauptmieter ein auf § 10 MRG gestützter Anspruch gegenüber dem Vermieter zukomme und dass es nicht darauf ankomme, wer intern den Aufwand zur Verbesserung des Bestandobjekts getragen habe. Das müsse aber auch für den Untermieter gelten, der Verbesserungen im Sinn des § 10 MRG getätigt habe, die bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in der im § 10 MRG geforderten Weise vorhanden seien. Dadurch werde das Vermögen des Vermieters vermehrt, weil sich die Verbesserung im Fall der Weitervermietung auf die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses auswirken könne. Der Hauptmieter könne daher bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch Investitionen seines Untermieters gemäß § 10 MRG vom Vermieter ersetzt verlangen, ohne dass es darauf ankäme, ob die Arbeiten ursprünglich mit oder ohne seine Zustimmung durchgeführt worden seien. Von Vorteil seien die Investitionen auch für die Hauptmieterin gewesen, da sie im Fall der früheren Beendigung des Untermietverhältnisses von einem neuen Untermieter einen allenfalls höheren Mietzins erzielen hätte können.

Ein solcher zu bejahender Anspruch auf Abgeltung der Investitionen könne daher vom Hauptmieter auch rechtswirksam abgetreten werden und gegen den Vermieter unter Einhaltung der übrigen Voraussetzungen des § 10 MRG auch geltend gemacht werden. Bei dem in § 10 MRG verbrieften Anspruch handle es sich um kein höchstpersönliches Recht, das nicht Gegenstand einer Zession sein könne. Dementsprechend könnte ein auf § 10 MRG zu gründender Anspruch auch an den ehemaligen Untermieter abgetreten werden.

Wenn damit argumentiert werde, die Hauptmieterin habe von den Investitionen ihres Untermieters keine Kenntnis gehabt, so stehe dem der festgestellte Vertragsinhalt entgegen. Die vom Erstgericht getroffene Feststellung, Herta K***** habe von den vom Untermieter in der Wohnung durchgeführten Arbeiten nichts gewusst, sei im Übrigen durch kein Beweisergebnis gedeckt.

Das Rekursgericht erklärte den Rekurs gemäß § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 18 MRG für zulässig, da höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Abtretbarkeit von Investitionsersatzansprüchen gemäß § 10 MRG und zur Frage, ob Investitionen des Untermieters Ersatzansprüche des Hauptmieters nach § 10 MRG begründen könnten, keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.

Gegen diesen Aufhebungsbeschluss richtet sich der Rekurs der Antragsgegner mit dem Antrag auf Abänderung des Aufhebungsbeschlusses im Sinne einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses.

Der Antragsteller beantragte, dem Rekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Der Rekurs der Antragsgegner ist zulässig, aber nicht berechtigt.

Zunächst trifft es zu, dass die Rechtsprechung die Ersatzfähigkeit von Aufwendungen, die ein anderer als der Rechtsvorgänger des Hauptmieters getätigt hat, verneint hat. Dies auch für den Fall, dass der spätere Mieter dem Vormieter Ersatz geleistet hat (vgl EvBl 1985/151, 693 = ImmZ 1986, 215; RdW 1986, 77 = ImmZ 1986, 215). Nur im Fall des Eintritts in ein bestehendes Mietverhältnis kraft Gesetzes (§§ 12 und 14 MRG) oder kraft eines dem Mieter vertraglich eingeräumten Gestaltungsrechtes sei ein aufrecht bleibendes Mietverhältnis anzunehmen, das anlässlich des Eintritts nicht beendet, sondern fortgesetzt werde und daher auch die Investitionsersatzansprüche ersatzfähig übergehen lasse (JBl 1988, 110 = MietSlg 38/48; ImmZ 1988, 6; RS0069960).

Anders als in jenen Fällen, in denen ein Mieter seinem Vormieter Investitionen abgelöst hat, wurden jedoch die hier in Frage stehenden Investitionen während des aufrechten Bestandverhältnisses der Herta K***** getätigt. Insofern ist der Fall jenen vergleichbar, in denen die Einheitlichkeit eines Bestandverhältnisses als maßgeblich dafür angesehen wurde, dass der Investitionsersatz auch noch vom Rechtsnachfolger des Investierenden geltend gemacht werden darf. Der Investitionsersatz steht dem Mieter zu, der Verbesserungen vornehmen ließ, gleichgültig wer intern den Aufwand getragen hat (RdW 1986, 77 = ImmZ 1986, 215 = MietSlg 37.267/35; 38.288/48).

Wenn auch wie hier der Hauptmieter Arbeiten, die sein Untermieter zunächst ohne seine Zustimmung zur Verbesserung des Bestandobjektes vorgenommen hat, erst nachträglich zustimmte, ist dennoch der getätigte Aufwand gegenüber dem Vertragspartner des Hauptmieters, also gegenüber dem Bestandgeber als jener des Hauptmieters anzusehen. Gegenstand der Regelung des § 10 MRG ist, wie auch jener der § 1097, § 1035, § 1037 ABGB, dass damit nicht zu rechtfertigende Bereicherungen des Bestandgebers ausgeglichen werden sollen, der nach Beendigung des Bestandverhältnisses ein im Zustand und der Vermietbarkeit verbessertes Objekt zurückerhält. Die Bestimmung des § 10 MRG, die von Aufwendungen, die der Hauptmieter gemacht hat, spricht, ist demnach so zu verstehen, dass sie Aufwendungen betrifft, die während der Bestandzeit vom Hauptmieter selbst oder einem von ihm dazu berechtigten Benützer, etwa einem Familienangehörigen oder Untermieter getätigt wurden. Jede andere Lösung wäre mit dem angestrebten Gesetzeszweck, ungerechtfertigte Bereicherungen hintanzuhalten, nicht vereinbar.

Es hat daher grundsätzlich zu gelten, dass auch die vom Untermieter während der Bestandzeit des Hauptmieters getätigten Aufwendungen solche sind, für die der Hauptmieter nach Beendigung des Bestandverhältnisses Ersatz nach § 10 MRG verlangen kann.

Im Weiteren ist dem Rekursgericht darin beizupflichten, dass einer Abtretung solcher Ansprüche an wen auch immer kein gesetzliches Verbot entgegensteht, weshalb grundsätzlich auch eine Abtretung solcher Ansprüche an einen früheren Untermieter rechtlich denkbar und möglich ist. Die im § 10 MRG gebrauchte Wendung: "Der Hauptmieter.....hat Anspruch auf Ersatz...." bedeutet zwar, dass dem Hauptmieter im oben aufgezeigten Sinn ein Anspruch entstanden sein muss, verbietet jedoch eine rechtsgeschäftliche Verfügung über solche Ansprüche nicht. Auch der Umstand, dass diese im Verfahren nach § 37 MRG, also in einem besonderen Verfahren für Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter in den dort genannten Angelegenheiten durchzusetzen ist, steht dem nicht entgegen, ändert sich doch durch die Abtretung nichts am Inhalt des abgetretenen Rechts.

Nur die bloße Abtretung eines Prozessführungsrechts ohne Begründung materieller Rechtsbeziehungen wäre nach österreichischem Recht grundsätzlich nicht möglich. Die Klagebefugnis könnte daher nicht ohne den ihr zugrunde liegenden materiellrechtlichen Anspruch zediert werden (SZ 68/36; SZ 68/114 ua).

Das Rekursgericht ist daher zu Recht mit einer Aufhebung des erstintanzlichen Sachbeschlusses vorgegangen.

Dem dagegen erhobenen Rekurs war der Erfolg zu versagen.