Spruch:
Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG und § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).
Begründung
Rechtliche Beurteilung
Verfahrensgegenständlich sind Mietvertragsabschlüsse im Jahr 1992 zwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin, die eine gemeinnützige Bauvereinigung ist.
Die Vorinstanzen haben die aufgeworfene Frage, ob die vor der WRN 1999 abgeschlossenen Bestandverhältnisse den wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des MRG oder aber jenen des WGG unterliegen, in Übereinstimmung mit dazu ergangener Rechtsprechung so gelöst, dass die Bestimmungen des MRG Anwendung zu finden haben.
Zufolge der in Art 5 Abs 2 und Abs 3 des 2. WÄG enthaltenen
Übergangsbestimmungen ist für die Frage der Anwendung mietrechtlicher
Bestimmungen des MRG oder des WGG § 20 Abs 1 WGG maßgeblich. Während
für vor dem 1. 3. 1991 verwirklichte Sachverhalte noch altes Recht
heranzuziehen war, ist für alle nach dem 28. 2. 1991 verwirklichten
Sachverhalte ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
(vgl 5 Ob 67/93 = WoBl 1995/48) das neue Recht des § 20 WGG
maßgeblich (vgl 5 Ob 40/99i mwN = MietSlg 51/14; 5 Ob 255/99g =
MietSlg 51.593 mwN).
§ 20 Abs 1 WGG idF des 2. WÄG bezweckte im Wesentlichen die Klarstellung, welche Normen des WGG welche Bestimmungen des MRG verdrängen. Es sind dies im Wesentlichen die Bestimmungen der kostendeckenden Mietzinsbildung nach dem WGG und die damit untrennbar verknüpften Fragen der Erhaltung und Verbesserung, die im WGG gesondert geregelt sind. Für die hier maßgebliche Frage kam es nach damaliger Rechtslage also entscheidend darauf an, dass die Baulichkeit durch eine gemeinnützige Bauvereinigung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung nach gemeinnützigkeitsrechtlichen Prinzipien errichtet worden war. Nur in diesem Fall ging das WGG dem MRG vor (vgl MietSlg 51/14 ua; Würth in Rummel ABGB3 Rz 2 zu § 20 WGG; Schuster in Schwimann ABGB2 Rz 1 zu § 20a WGG).
Durch die WRN 1999 wurde mit 1. 9. 1999 der Anwendungsbereich des WGG im Zusammenhang mit der Sanierung größeren Umfangs auf Gebäude ausgedehnt, die nicht von einer gemeinnützigen Gebäudeverwaltung errichtet worden waren und damit dem §§ 1 Abs 3 MRG insoweit materiell derogiert (vgl Würth/Zingher/Kovany MRG21 Rz 2 zu § 12 WGG).
Aus den AB zur WRN 1999 ist zu der eingefügten Bestimmung des § 20a WGG, die mit 1. 9. 1999 in Kraft getreten ist, Folgendes zu entnehmen: „Nunmehr soll ein Einpendeln von Wohnungen und Geschäftsräumen in Baulichkeiten, die von der Bauvereinigung zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs erworben wurden, in die Vollanwendung des WGG mit entsprechenden Preis- und Entgeltsbestimmungen (§ 13 Abs 8) erfolgen; dies allerdings nur unter der Voraussetzung der Z 1 bis 3, durch die für jeden Fall ein fremdbestimmter Eingriff in bestehende Rechtsverhältnisse hintangehalten ist."
Diese Fälle sind:
1. Wenn an der Wohnung oder am Geschäftsraum im Zeitpunkt des Erwerbes kein aufrechtes Miet- oder sonstiges Nutzungsverhältnis bestanden hat oder
2. ein an der Wohnung oder dem Geschäftsraum vor dem Erwerb begründetes Miet- oder sonstiges Nutzungsverhältnis nach dem Erwerb aufgelöst worden ist oder
3. der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte der Umwandlung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses in ein solches nach den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes - nach schriftlicher, verständlicher Information über die daraus entstehenden Rechtsfolgen - schriftlich zugestimmt hat.
Den Verfahrensergebnissen ist nicht zu entnehmen, dass einer dieser Fälle vorläge.
Damit ist klargestellt, dass ein automatisches Einpendeln von aufrechten Mietverhältnissen nach dem MRG in die Bestimmungen des WGG durch das Inkrafttreten des WRN 1999 nicht stattfand, sondern nur unter den - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen des § 20a WGG (vgl dazu Rosifka in „Der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Teil der Wohnrechtsnovelle 1999", WoBl 1999, 321 f).
Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind daher durch bestehende Rechtsprechung und eindeutigen Gesetzeswortlaut gedeckt. Das hatte zur Zurückweisung des außerordentlichen Rechtsmittels der Antragsteller zu führen.
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