OGH 5Ob117/02w

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Der Sachbeschluss des Rekursgerichtes wird zur Gänze, jener des Erstgerichtes in seinem die Überprüfung des Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses und die davon abhängigen Betriebskostenvorschreibungen für das Jahr 1998 betreffenden Teil unter Einschluss der Kostenentscheidung aufgehoben. Die Mietrechtssache wird insoweit zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.

Text

Begründung

Die Antragstellerin ist seit 1. 9. 1988 Mieterin des 697,03 m2 großen Objektes in *****, wo sie eine Squash-Anlage betreibt. Sie hat zunächst bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien, dann gemäß § 40 Abs 2 MRG bei Gericht die Feststellung des Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses und die Überprüfung der ihr vorgeschriebenen Betriebskosten beantragt; letzteres, wie sie im Zuge des gerichtlichen Verfahrens klarstellte, eingeschränkt auf das Jahr 1998.

Davon strittig geblieben ist der Betriebskostenschlüssel mit der Frage, ob ein noch zu beschreibendea, 353,82 m2 großes Objekt in die betriebskostenrelevante Gesamtnutzfläche des Hauses einzubeziehen ist und welche Folgerungen sich daraus für die von der Antragstellerin für das Jahr 1998 zu entrichtenden Betriebskosten ergeben. Im Hintergrund dieser Auseinandersetzung steht offenbar das von der Antragstellerin nicht akzeptierte Ergebnis einer Mietzinserhöhung nach § 18 MRG.

Die Antragsgegnerin hat die Nutzflächenrelevanz des fraglichen Objektes bestritten. Es handle sich um einen allen Mietern des Hauses unentgeltlich zur Verfügung stehenden Hobby- und Freizeitraum, der für diverse Veranstaltungen genutzt werde. Da er nur ein Gittertor hab, könnte er nur durch umfangreiche Umbauarbeiten vermietbar gemacht werden.

Das Erstgericht wies den gesamten Sachantrag der Antragstellerin (auch das jetzt noch strittige Begehren) ab. Es ging dabei von folgenden für den Betriebskostenschlüssel relevanten Feststellungen aus:

Zum Teil über dem Bestandobjekt der Antragstellerin, großteils aber über der Waschküche befinden sich Räumlichkeiten im Gesamtausmaß von 353,82 m2.

Diese wurden während der Sanierung des K*****-Hofes als Baubüro verwendet. Danach stellte der Mietervertreter Kurt T***** bei der MA 17 ein Ansuchen auf Überlassung als Mietraum. Das wurde mit der Bedingung genehmigt, dass alle Aktivitäten ehrenamtlich gesetzt werden müssen. Kurt T***** erzählte den anderen Mietern von der Möglichkeit, den Raum, der durch ein Gittertor versperrt ist, zu nutzen. Er selbst suchte an, man möge den Raum für eine Ausstellung über die Geschichte des K*****-Hofes zur Verfügung stellen. Bei der Bewilligung des Ansuchens wurde ihm aufgetragen, die Ausstellung auf eigene Kosten zu organisieren, was er auch tat. Der Raum, den seither die Ausstellung einnimmt, ist etwa 15 m2 groß. Im Übrigen wurde bzw wird das Objekt wie folgt verwendet:

Hausbesorger, die sich künstlerisch betätigen wollten, gründeten eine Theatergruppe und nutzten die Räume. Als die Theatergruppe zu groß wurde, übersiedelte sie in ein Objekt im 12. Bezirk. Der Freund einer Mieterin einer Wohnung im K*****x-Hof gründete den Tischtennisverein "T*****". Zunächst waren nur Bewohner des K*****-Hofes Mitglieder. Später kamen von außen viele Leute dazu, sodass nur mehr ein Teil der Vereinsmitglieder im K*****-Hof selbst spielt. Der Verein veranstaltet Vergleichswettkämpfe, die ebenfalls in den gegenständlichen Räumlichkeiten abgehalten werden. Immer wieder feiern Mieter Partys in den Räumen. Zu diesem Zweck holen sie sich - wie auch alle anderen Benützer - von Kurt T*****, der einen Vormerkkalender führt, um eine Übersicht zu haben, die Schlüssel und unterschreiben, dass sie für etwaige Schäden aufkommen. Von allen Benutzern müssen Reinigungsbeiträge geleistet werden, weil die Hausbesorger nicht putzen.

Kurt T***** hält in einem Teil der Räumlichkeiten wöchentlich seine Sprechstunde ab. Außerdem lädt Paul W*****, der als Wohnbetreuer für den K*****-Hof zuständig ist, 3 bis 4 mal jährlich die Hausbesorger zu Dienstbesprechungen. Auch er holt sich dazu den Schlüssel von Kurt T*****.

Niemand muss Miete oder sonstiges Entgelt für die Nutzung der Räume zahlen.

Rechtlich meinte das Erstgericht, dass der Antrag, den Anteil des von der Antragstellerin gemieteten Objektes an den Gesamtkosten festzustellen, zu Unrecht damit begründet worden sei, dass die insgesamt 353,82 m2 großen Räume im Obergeschoss der Stiege 99 an der Verteilung der Betriebskosten teilzunehmen hätten. Es handle sich dabei um allgemeine Teile des Hauses. Die Räumlichkeiten stünden der allgemeinen Benützung offen, da sie (ua) von Bewohnern des K*****-Hofes zum Tischtennisspielen benutzt würden, und zwar unabhängig von einer vereinsmäßigen Organisation und auch unabhägig davon, dass Bekannte von Bewohnern des Hauses ebenfalls die Gelegenheit zum Tischtennisspielen nutzen.

Das von der Antragstellerin lediglich in der Frage des Betriebskostenschlüssels angerufene Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:

Ob Kurt T***** die Ausstellung über die Geschichte des K*****-Hofes allein organisierte (wie vom Erstgericht festgestellt wurde) oder nur mitorganisierte (wie die Antragstellerin festgestellt haben möchte), sei rechtlich nicht relevant.

Unzutreffend sei die Rechtsansicht der Antragstellerin, dass das fragliche Objekt an der Verteilung der Betriebskosten teilzunehmen hätte. Allgemeine Teile des Hauses fielen nicht unter die Mietgegenstände, auf die die Betriebskosten zu verteilen sind. So sei auch ein Mietobjekt, das in einen der allgemeinen Benützung freistehenden Raum (zB Abstell-, Hobbyraum und dgl) umgewandelt wird, bei der Verteilung der Bewirtschaftungskosten nicht zu berücksichtigen (vgl Würth/Zingher, Miet- und WohnR20, Rz 5 zu § 17 MRG). Es komme nur darauf an, ob die Räumlichkeiten der allgemeinen Benützung dienen und nicht ob es sich um Räumlichkeiten handelt, die auch zu geschäftlichen Zwecken geeignet wären. Wie die Antragsgegnerin richtig ausführe, lasse sich nahezu jede Räumlichkeit zu geschäftlichen Zwecken - etwa als Lagerraum - nützen. Das sei daher nicht das richtige Abgrenzungskriterium dafür, ob es sich um einen allgemeinen Teil des Hauses handelt oder nicht. Die von der Antragstellerin für die Richtigkeit der gegenteiligen Rechtsansicht zitierte Entscheidung 5 Ob 59/91 (tw veröffentliche in MietSlg 43.218) habe keinen Bezug auf den vorliegenden Fall, gehe es doch in dieser Entscheidung, (wie in der Entscheidung 5 Ob 40/97m = WoBl 1999/4) lediglich um die Frage, ob die Nutzfläche einer nicht vermieteten aber objektiv vermietbaren Garage in den Nutzflächenschlüssel einzubeziehen ist. Kernpunkt der Frage hier sei aber, ob die Räumlichkeiten der allgemeinen Nutzung dienen, oder aber eine Nutzung eines Dritten oder eine Eigenmietung der Antragsgegnerin erfolgt. Im Fall der Drittnutzung bzw im Fall der Nutzung durch die Antragsgegnerin würde der Charakter der Räumlichkeiten als allgemeiner Teil des Hauses verloren gehen. Nach den Feststellungen würden die Räumlichkeiten für eine von Kurt T***** (mit-)organisierte Ausstellung über die Geschichte des K*****-Hofes im Ausmaß von 15 m2 benutzt, weiters für Partys von Mietern. Zusätzlich benütze die Räumlichkeiten der Tischtennisverein "T*****" sowie Kurt T***** für die Abhaltung seiner Sprechstunden und Paul W***** für Dienstbesprechungen mit den Hausbesorgern. Jeder Benutzer müsse sich dafür den Schlüssel zu den Räumlichkeiten von Kurt T***** abholen. Bei dieser Art der Benutzung sei von einer allgemeinen Nutzung auszugehen keinesfalls von einer Nutzung durch Dritte oder einer Eigennutzung durch die Antragsgegnerin. Selbst wenn die Ausstellung über die Geschichte des K*****-Hofes auch den Interessen der Antragsgegnerin diene, sei sie doch in erster Linie für die Bewohner eben dieses Hofes von Interesse, wobei die Ausstellung auf Grund der Art der Verwahrung der Schlüssel auch nur den Bewohnern des K*****-Hofes und allfälligen Freunden zugänglich sei. Für die allgemeine Art der Nutzung spreche auch die Tatsache, dass Partys von Mietern dort veranstaltet werden. Der genaue Umfang der Nutzung durch den Tischtennisverein sei vom Erstgericht nicht festgestellt worden. Selbst wenn dort, wie jetzt die Antragstellerin behauptet, an zwei Tagen der Woche Wettkämpfe stattfinden, gehe dadurch der Charakter der Räumlichkeiten als der Allgemeinheit zuzugänglich nicht verloren. Mitglieder des Vereins und Mitspieler seien nämlich auch Mieter des Hauses. Der Umstand, dass andere Mieter des Hauses während der Zeit, in denen der Verein seine Wettkämpfe abhält, nicht die Möglichkeit haben, die Räumlichkeiten zu benützen, ändere an der allgemeinen Zugänglichkeit der Räumlichkeiten nichts, weil die Nutzung der Räumlichkeiten durch einige Mieter (etwa auch zu Partyzwecken) zwangsläufig immer dazu führe, dass andere Mieter von der Nutzung ausgeschlossen werden. Solange dies nicht in einer ausschließlichen Form erfolgt, blieben die Räumlichkeiten der Allgemeinheit zugänglich.

Zutreffend sei das Erstgericht davon ausgegangen, dass es keinen Unterschied macht, ob sich die Mitglieder des Hauses zu einem Verein organisiert haben, solange auch Mieter des Hauses als Mitglieder des Vereines die Räumlichkeiten benützen. Irrelevant sei in diesem Zusammenhang, ob die Damen des Tischtennisclubs Staatsmeister und die Herren Vizemeister sind. Ebenso irrelevant sei, wem die Exponate gehören, die die Ausstellung über die Geschichte des K*****-Hofes beherbergt, da es zur Wahrung des Charakters der Räumlichkeiten als allgemein zugängliche Räumlichkeiten nicht notwendig ist, dass den Mieter auch die Exponate gehören.

Da die Frage, ob die Räumlichkeiten der Allgemeinheit zugänglich sind, nur ab den Zeitpunkt der Antragstellung bis zum Schluss des Verfahrens beurteilt werden könne, komme es auf die Art der Nutzung der Räumlichkeiten vor Antragstellung nicht an. Ob die Nutzung der Räumlichkeiten vor der Antragstellung als Baubüro eine Eigennutzung durch die Antragsgegnerin darstellte, sei daher für dieses Verfahren nicht von Bedeutung.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Die Frage, ob bestimmte Räumlichkeiten der allgemeinen Benützung freistehen, könne nämlich nur jeweils bezogen auf den Einzelfall beantwortet werden und sei keine Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung.

Mit dem vorliegenden ao Revisionsrekurs strebt die Antragstellerin die Stattgebung ihres Begehrens auf Überprüfung des Betriebskostenschlüssels und der sich daraus ergebenden Betriebskostenvorschreibungen an; hilfsweise wurde beantragt, die diesbezüglichen Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.

Die Antragstellerin meint, die angefochtene Entscheidung sei mit der Judikatur (insbesondere den Entscheidungen 5 Ob 59/91 und 5 Ob 40/97m) unvereinbar, wonach alle objektiv vermietbaren Räumlichkeiten eines Hauses bei der Aufteilung der Betriebskosten zu berücksichtigen seien. Auf das fragliche Objekt, das immerhin ca 353 m2 groß ist, treffe dies zweifellos zu. Es werde regelmäßig von einer juristischen Person - dem Tischtennisverein, dem überwiegend hausfremde Personen angehören - und dazu noch für die Präsentation einer Ausstellung sowie für Mieter- und Hausbesorgerbesprechungen benutzt, wobei letzteres auf eine Eigennutzung der Antragsgegnerin hinauslaufe. Im Hinblick auf die zitierte Judikatur, die in der Frage, ob ein Objekt in die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten des Hauses einzubeziehen ist, tatsächlich auf die objektive, im gegenständlichen Fall nicht so ohne Weiteres auszuschließende Vermietbarkeit abstellt, wurde der Antragsgegnerin die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt. Sie hat von dieser Äußerungsmöglichkeit Gebrauch gemacht und in ihrer Revisionsrekursbeantwortung die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung beantragt. Sie stützt sich dabei auf die im Wesentlichen bereits bekannten Argumente von der mangelnden Nutzflächenrelevanz jener Räume, die Kraft besonderer Widmung der allgemeinen Benützung dienen, und weist zur Abwehr eines Missbrauchsvorwurfs der Antragstellerin auf die Größe der Wohnanlage hin, die immerhin eine Gesamtnutzfläche von fast 74.000 m2 habe.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist zulässig und iS seines Aufhebungsantrags auch berechtigt.

Zutreffend weist die Rechtsmittelwerberin darauf hin, dass die für die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten des Hauses maßgebliche Nutzflächenrelevanz eines Raums von dessen Vermietbarkeit abhängt, die wiederum nach objektiven Kriterien zu beurteilen ist (WoBL 1991, 63/51; WoBL 1991, 255/159; WoBL 1993, 184/124; WoBL 1995, 23/9; WoBL 1998, 77/47; WoBL 1999, 16/4; WoBL 1999, 348/156; MietSlg 52.335; 5 Ob 23/01w). Um die notwendige Stabilität des Aufteilungsschlüssels zu gewährleisten, ist dabei eine langfristige Betrachtung angezeigt (vgl WoBL 1993, 184/124; WoBL 1999, 348/156). Für den Fall der Leerstehung oder Eigennutzung durch die Antragsgegnerin könnte demnach kein Zweifel daran bestehen, dass das fragliche Objekt mit seiner Nutzfläche von 353,82 m2 in die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten des Hauses ***** einzubeziehen wäre. Dass es nur durch ein Gittertor versperrt werden kann, ist kein Hindernis, weil die Vermietbarkeit für Geschäftszwecke genügt.

Nun trifft es zu, dass sich die objektive Unvermietbarkeit eines Objektes auch aus seiner Widmung für Zwecke der Mietergemeinschaft ergeben kann. Gängige Beispiele hiefür sind etwa Trockenräume oder Abstellräume für Fahrräder bzw Kinderwagen. Auch Räume, die allen Mietern für sportliche oder kulturelle Veranstaltungen zur Verfügung stehen, können darunter fallen. Hiebei ist jedoch zur Wahrung eines stabilen, keiner Manipulation zugänglichen und jederzeit leicht feststellbaren Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses ein strenger Maßstab anzulegen. Die Widmung für Gemeinschaftszwecke muss eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein. Eine durch den Bau- und Ausstattungszustand des Objekts indizierte Vermietbarkeit hat nach diesen Kriterien der Vermieter zu widerlegen; Zweifel an der Unvermietbarkeit gehen zu seinen Lasten.

Daran gemessen haben die Vorinstanzen dem fraglichen Objekt zu Unrecht keine für die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten relevante Nutzfläche zugeordnet. Immerhin wird es regelmäßig von einem Tischtennisverein benützt, dem als Mitglieder hausfremde Personen angehören; dazu kommt noch seine Verwendung für Dienstbesprechungen mit Hausbesorgern, was einer Eigennutzung durch die Antragsgegnerin gleichkommt. Es ist auch nicht zu vernachlässigen, dass die Räumlichkeiten bei der Sanierung des Karl M***** als Baubüro dient. Für die Annahme einer dauerhaften, dem Belieben des Hauseigentümers entzogenen Widmung des Objekts für Gemeinschaftszwecke fehlen daher ausreichende Anhaltspunkte im festgestellten Sachverhalt; es ist vielmehr in die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten einzubeziehen. Damit wurden die eingangs erwähnten Sachanträge der Antragstellerin zu Unrecht abgewiesen. Es bedarf ergänzender Feststellungen, um den Aufteilungsschlüssel festzustellen und die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Betriebskostenabrechnung 1998 zu ziehen. Auf die Rüge diesbezüglicher Verfahrensmängel durch die Antragstellerin (andere sind mangels Relevanz für die Entscheidung unbeachtlich bzw nach Verneinung durch das Rekursgericht in dritter Instanz gar nicht mehr aufgreifbar) ist nicht weiter einzugehen.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.