OGH 5Ob1098/92

Spruch:

Der außerordentliche Rekurs der Antragsgegner wird gemäß § 37 Abs. 3 Z 16 bis Z 18 MRG iVm § 526 Abs. 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 258 Abs. 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a ZPO iVm § 510 Abs. 3 ZPO).

Text

Begründung

Rechtliche Beurteilung​

Richtig ist, daß die Erhaltungspflicht des Vermieters, die wiederum den Kreis jener Arbeiten umschreibt, für die eine Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß §§ 18 ff MRG beansprucht werden kann, in der Unwirtschaftlichkeit der Gebäudeerhaltung ihre Grenze findet (MietSlg 40/27; SZ 62/36 ua). In diesem Rahmen ist allerdings auch die Reparatur von Schäden unter gleichzeitiger Anhebung des Ausstattungszustandes auf den ortsüblichen Standard als Erhaltungsarbeit anzusehen (MietSlg 37.249; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 3 zu § 3 MRG; Würth in Rummel II2, Rz 2 zu § 3 MRG); selbst die Erneuerung von Hausbestandteilen (etwa von Fenstern) wär als Erhaltungsarbeit anzuerkennen, wenn die bloße Ausbesserung aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr in Frage kommt (Wobl 1992, 109/76). Für privilegierte Arbeiten iSd § 3 Abs. 3 Z 2 MRG gilt nicht einmal diese Wirtschaftlichkeitsgrenze (SZ 62/209; vgl auch WoBl 1991/5; WoBl 1991/101; 5 Ob 1023/91).

Daraus folgt, daß das Alter eines Hauses für sich allein nichts darüber aussagt, ob eine vom Vermieter geplante (oder auch schon durchgeführte) Investition als Erhaltungsarbeit iSd §§ 3 und 18 MRG anzusehen ist. Auch der Zeitwert des Hauses gibt hierüber keine verläßliche Auskunft, weil es auch darauf ankommt, ob die Kosten der Erhaltungsarbeiten im (voraussichtlichen) Wert des wiederinstandgesetzten Hauses Deckung finden.

Der "aktenkundige Hinweis auf Alter und Wert des verfahrensgegenständlichen Hauses" erschöpft sich im gegenständlichen Fall auf einen Satz in der Stellungnahme der MA 25 zum Mietzinserhöhungsantrag, in der zwar der Umfang der notwendigen Erhaltungsarbeiten mit S 2,019.152 bestätigt, aber auf einen "laut durchgeführter Hausbewertung" möglicherweise nur "gerechtfertigten Erhaltungsaufwand von S 1,263.000,--" aufmerksam gemacht wurde (S 296 des Aktes Schli 1/88 der MA 50). Wenn dieser Umstand von keiner der Vorinstanzen zum Anlaß genommen wurde, eine Überschreitung der Grenzen der Wirtschaftlichkeit der geplanten (oder bereits durchgeführten) Erhaltungsarbeiten anzunehmen, ist dies zumindest nach den Maßstäben einer dem § 528 Abs. 1 ZPO zu unterstellenden auffallenden Fehlbeurteilung nicht zu beanstanden, da konkrete Anhaltspunkte für die Annahme fehlen, die Investitionen würden sich nicht in einer entsprechenden Wertsteigerung des Hauses niederschlagen.