Spruch:
Der Revision der klagenden Partei wird Folge gegeben. Das angefochtene Teilurteil und das erstgerichtliche Urteil im damit hinsichtlich der Abweisung eines Teilbetrages von S 41.414,64 sA bestätigten Umfang werden aufgehoben. Die Rechtssache wird (auch) insoweit an das Erstgericht zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Dem Rekurs der beklagten Partei wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung
Die Klägerin war Hauptmieterin des Bestandobjekts top.Nr. 12 in dem im Eigentum der Beklagten stehenden Haus 1010 Wien*****. Zu 48 C 289/89 des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien hatte die dort klagende Hauseigentümerin der dort beklagten Mieterin das Bestandobjekt wegen gänzlicher Weitergabe mit der am 8.5.1989 zugestellten Aufkündigung aufgekündigt. Das die Aufkündigung für wirksam erkennende Urteil vom 31.10.1989 wurde rechtskräftig; der Revision der Mieterin wurde mit Urteil des Obersten Gerichtshofes vom 23.Oktober 1990 zu 4 Ob 551/90 nicht Folge gegeben. Daher räumte die Mieterin im Dezember 1990 das Bestandobjekt.
Die Klägerin begehrte S 275.537 sA mit dem Vorbringen, sie habe während der Bestanddauer im Bestandobjekt Investitionen getätigt, deren Wert zum Zeitpunkt der Rückgabe den Klagsbetrag ausmache. Der Anspruch sei vor dem 1.3.1991 entstanden, also im streitigen Verfahren geltend zu machen. Diese Investitionen seien zur wesentlichen Verbesserung des Bestandobjektes gemacht worden, über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen, aufgrund der Investitionen habe die Beklagte das Bestandobjekt nach Räumung durch die Klägerin zu einem um ein Vielfaches höheren Mietzins vermieten können. Die Klägerin habe nämlich im Objekt eine moderne Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitungsanlage an Stelle der vorhandenen Einzelöfen eingebaut, ein modern ausgestattetes Badezimmer mit Brausetasse und neuem WC hergestellt sowie eine moderne Kochnische. Die vorhandenen Elektroinstallationen seien unter Putz verlegt und geerdet worden, Stromauslässe in ausreichender Zahl, zeitgemäßer Ausführung sowie ausreichende Beleuchtungskörper seien hergestellt worden. Toilette, Küche und Bad seien verfliest worden, in einem Nebenraum sei ein neuer Parkettboden verlegt, der übrige Parkettboden abgeschliffen und versiegelt worden. Weiters seien alle Räume des Bestandobjektes neu ausgemalt worden, was auch wegen der Elektroinstallations- und sanitären Arbeiten nötig gewesen sei.
Die Beklagte wendete im wesentlichen ein, ein Anspruch nach § 10 MRG stehe der Klägerin deshalb nicht zu, da das Bestandobjekt zu Geschäftszwecken angemietet und tatsächlich ausschließlich zu Geschäftszwecken verwendet worden sei. Auf Ansprüche nach § 1096 ABGB habe die Klägerin mietvertraglich im voraus verzichtet, sie habe sich verpflichtet, das Objekt auf eigene Kosten in gutem Zustand zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben. Mit den durchgeführten Arbeiten habe sie nur die sie gemäß Punkt 7. des Mietvertrages treffenden Verpflichtungen erfüllt. Ein klarer und überwiegender Vorteil des Bestandgebers liege nicht vor, die Investitionen hätten vor allem den Zweck gehabt, der Klägerin im Dezember 1988 die vertragswidrige Untervermietung des Bestandobjektes zu Geschäftszwecken zu ermöglichen. Allfällige Aufwendungen der Klägerin, die über die Instandhaltungspflicht hinausgingen, habe sie dadurch hereingebracht, daß sie das Bestandobjekt vertragwidrig (zu einem überhöhten Untermietzins) untervermietet habe. Die Höhe der geltend gemachten Ansprüche sei überzogen, für einen Großteil der Aufwendungen bestehe überhaupt kein Ersatzanspruch. Einer allenfalls zu Recht bestehenden Klagsforderung werde compensando eine Gegenforderung von S 230.836,58 entgegengehalten, die sich darauf gründe, daß die Klägerin vertragswidrig das Bestandobjekt zu einem monatlichen Nettountermietzins von S 12.000 untervermietet habe, selbst aber nur einen Mietzins von S 3.121,67 zu bezahlen gehabt habe, woraus sie monatlich eine rechtswidrige Bereicherung von S 8.878,33 erzielt habe. Für die Zeit der tatsächlichen Untervermietung vom 15.11.1988 bis 31.12.1990 ergebe dies einen Gesamtbetrag von S 230.836,58. Diese Gegenforderung werde auch auf Schadenersatz gestützt, da die Klägerin als Beklagte im Kündigungsverfahren das Objekt nicht unverzüglich nach Rechtswirksamkeit der Auflösung des Bestandverhältnisses zurückgestellt habe.
Das Erstgericht erkannte im zweiten Rechtsgang die Klagsforderung mit S 161.910 sA als zu Recht bestehend, wies den Antrag der Beklagten, gegen die Klagsforderung mit einer Gegenforderung von S 8.878,33 sA aufzurechnen zurück, erkannte die weiters aufrechnungsweise eingewendete Gegenforderung von S 221.958,25 sA als nicht zu Recht bestehend und verhielt die Beklagte unter Abweisung eines Mehrbegehrens von S 105.614,17 sA zur Bezahlung eines Betrages von S
161.910 sA.
Hiezu traf das Erstgericht folgende Feststellungen:
Das strittige Bestandobjekt war am 27.9.1968, beginnend ab 1.10.1968 von der Klägerin angemietet worden. Im schriftlichen Mietvertrag ist unter Punkt 1. festgehalten: "Der Vermieter vermietet dem Mieter den im Haus Wien 1., ***** gelegenen Mietgegenstand top.Nr. 12 bestehend aus drei Büroräumen, zwei Nebenräumen und Vorraum". In Punkt 3. wird als Berechnungsgrundlage für den Mietzins der Jahresmietzins für 1914 von 2.100 Kronen festgesetzt und ein monatlicher Hauptmietzins von S
1.150 vereinbart. Punkt 6. lautet: "Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand nur zu benützen für eigene Wohnzwecke und für eigene Geschäftszwecke." In Punkt 7. bestätigt der Mieter, den Mietgegenstand in gutem Zustand übernommen zu haben, verpflichtet sich, diesen auf eigene Kosten in gutem Zustand zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben. Er verzichtet ausdrücklich auf das Recht, nach § 1096 ABGB die Instandhaltung im Inneren des Mietgegenstandes vom Vermieter zu fordern, soferne es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. In Punkt 16. wird festgehalten, daß der Vermieter während der ersten 15 Jahre auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs verzichtet und daß einer teilweisen Untervermietung grundsätzlich zugestimmt wird.
Komplementärgesellschafter der Klägerin und mit dem Mietvertragsabschluß befaßt war damals Dkfm.Franz K*****, dieser arbeitete damals alleine für die Klägerin; Angestellte gab es nicht. Vor Abschluß des strittigen Mietvertrages hatte die Klägerin, die sich damals mit der Vertretung ausländischer Textilfabriken befaßte, ihren Geschäftssitz und ihr Büro am Schottenring; Dkfm.K***** nutzte das dortige Bestandobjekt auch zu Wohnzwecken, übernachtete vor allem unter der Woche dort, am Wochenende in der Wohnung seiner Lebensgefährtin in 1190 Wien, wo er Mitmieter war. Da er diese Vorgangsweise beibehalten wollte, nämlich in dem für Bürozwecke genutzten Objekt auch wohnen und übernachten zu können, bestand er bei Abschluß des nun strittigen Mietvertrages darauf, daß er im Objekt auch wohnen dürfe, deshalb wurde der Passus zu Ziffer 6. des Mietvertrages eingefügt.
Bei Anmietung bestand das Objekt aus folgenden Räumen: Vorraum, drei Haupträume, zwei Nebenräume, WC. Küche und Bad waren nicht vorhanden, in einem Nebenraum waren Kohlen gelagert, der zweite Nebenraum war als Abstellraum genutzt. Der zuvor als Kohlenkammer genutzte Nebenraum wurde von Dkfm.K***** umgebaut als Badezimmer/Küche, nämlich mit einer Badewanne, Waschtisch und einem Elektrokocher auf einem Tisch versehen. Dazu war es nötig, daß Dkfm.K***** die Gas- und Wasseranschlüsse erneuern bzw ergänzen ließ. Weiters ließ Dkfm.K***** ausmalen, Tapeten verlegen und zwei Heizkörper anbringen, nämlich einen Ölofen und einen Gasstrahler. Der vom Eingang aus nach links zu erreichende Raum wurde von der Klägerin ab 1.1.1972 für Bürotätigkeit untervermietet. Vom Untermieter wurde neben diesem einen Raum noch der Vorraum (zum Ablegen von Kleidern) und das WC verwendet, die übrigen Räume wurden von der Klägerin bzw von Dkfm.K***** verwendet. Einen regelmäßigen Kundenverkehr für die Klägerin gab es im Objekt nicht Dkfm.K***** verwendete einen der beiden - nach Untervermietung verbleibenden - Haupträume für geschäftliche Zwecke, hatte dort einen Schreibtisch, Sitzecke, einen Kasten mit Buchhaltung und Aufzeichnungen, Textilkollektionen - die Klägerin befaßte sich mit der Vertretung ausländischer Textilfabriken - auch einen Bücherkasten für Belletristik und ein Fernsehgerät gab es dort. Ein weiterer Raum wurde von Dkfm.K***** als Schlafzimmer verwendet, er hatte sein Bett dort, auch einen Kasten. Im Vorraum hatte er zwei Kästen, in einem hatte er (ua) Handtücher verwahrt. Im Abstellraum hatte er Fahrnisse gelagert, was konkret, kann nicht festgestellt werden, auch Werkzeuge. Dkfm.K***** verwendete das Bestandobjekt regelmäßig zu Wohnzwecken, dh er übernachtete unter der Woche meist im Objekt; es kam vor, daß er der Sekretärin des Untermieters, wenn diese ihre Schlüssel zum Objekt vergessen hatte, bei deren Arbeitsbeginn um 8.00 Uhr öffnete und von ihr im Schlafrock angetroffen wurde. Außer den bereits genannten baulichen Änderungen knapp nach Beginn des Bestandverhältnisses erfolgten durch die Klägerin bzw Dkfm.K***** im Objekt während des Bestandverhältnisses zunächst keine Änderungen. Auch ausgemalt und tapeziert wurde nicht mehr. Die geschilderte Nutzung des Bestandobjektes blieb so bis etwa Ende 1987/Anfang 1988, da zog Dkfm.K***** anläßlich des Todes seiner Lebensgefährtin aus dem Objekt aus und in die Wohnung 1190 Wien, wo er Mitmieter war. Etwa Mitte 1988 wurde das erwähnte Untermietverhältnis beendet.
Schon im Jahr 1983 hatte Dkfm.K***** die Geschäftsanteile an der Klägerin an seinen Neffen, Dr.Harald K*****, übertragen. Dieser ist Beamter des Auswärtigen Dienstes. In der Regel werden die Angehörigen des Außenministeriums auf etwa vier Jahre an eine Auslandsdienststelle versetzt. Im Anschluß an diese Auslandsverwendung kann eine Einberufung in die Zentrale - also eine Versetzung an das Bundesministerium für Auswärtige Angelegenheiten in Wien - oder eine Weiterversetzung im Ausland - also an eine andere österreichische Dienststelle an einem ausländischen Dienstort - erfolgen, je nach dienstlichem Bedarf. Dr.Harald K***** wurde vom 31.1.1984 bis Ende Juli 1988 als Missionschefstellvertreter einer österreichischen Botschaft im Ausland verwendet. Am 29.4.1988 wurde er davon informiert, daß er ab der ersten Hälfte des Monats August 1988 mit der Funktion des Missionschefs einer anderen österreichischen Botschaft im Ausland betraut werde, tatsächlich war er dann bis 28.9.1992 dort tätig. Nach dem Tod der Lebensgefährtin seines Onkels und dessen Auszug aus dem strittigen Objekt Ende 1987/Anfang 1988 entschloß sich Dr.Harald K*****, das Bestandobjekt für einen Büroservicedienst der Klägerin oder durch Untervermietung zu Geschäftszwecken zu verwenden, und zu diesem Zweck das Objekt umzubauen und zu renovieren. Es kann aber nicht festgestellt werden, daß er die Umbau- bzw Renovierungsarbeiten im Objekt deshalb vornahm, um dort wohnen zu können. Ab Mai 1988 begann die Klägerin daher mit Umbauarbeiten, wobei im wesentlichen folgende (anhand der Rechnungen näher aufgeschlüsselte) Arbeiten durchgeführt wurden:
Die bisher bestehenden Einzelheizkörper wurden durch eine Zentralheizung ersetzt, der zuvor als Abstellraum genutzte Raum, der einen Estrichfußboden hatte, mit einem Parkettboden versehen. Die frühere Kohlenkammer, schon von Dkfm.K***** zu Küche bzw Badezimmer umgebaut, wurde durch eine Zwischenwand mit Schiebetür getrennt in einen Koch- und einen Duschbereich, Dusche, Küchenraum und WC wurden verfliest. Die vorhandenen elektrischen Leitungen wurden erneuert, nämlich unter Putz verlegt und geerdet, eine große Anzahl von Stromauslässen und Beleuchtungskörper hergestellt sowie das Bestandobjekt ausgemalt.
Da der Betrieb eines Büroserviceunternehmens im Objekt durch die Klägerin daran scheiterte, daß diese das nötige Personal dafür nicht hatte, und Dr.Harald K***** selbst beruflich im Ausland tätig war, entschloß sich Dr.K***** zur Untervermietung de facto des gesamten Objekts, nur die frühere Abstellkammer, nun ebenfalls als Büroraum adaptiert, sollte ihm verbleiben. Tatsächlich wurde ab 15.11.1988 das Objekt an eine Werbeagentur zu Bürozwecken untervermietet mit einer Nutzfläche von rund 75,90 m2 und Mitbenutzung der Nebenräume, der Klägerin zur alleinigen Nutzung vorbehalten blieb nur der frühere Abstellraum mit einer Nutzfläche von ca 12,83 m2. Von der Klägerin wurde dieser Abstellraum ab Untermietbeginn nur mehr insoweit verwendete, als dort Akten abgestellt wurden, zu Wohnzwecken wurde dieser Raum nicht verwendet. Wegen der Untervermietung an die Werbeagentur brachte der Vermieter zu 48 C 289/89 des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien am 2.5.1989 die Aufkündigung gegen die Mieterin ein. Diese wurde mit Urteil vom 31.10.1989 für rechtswirksam erkannt, Berufung und Revision der dort beklagten Mieterin blieben erfolglos, mit Urteil des Obersten Gerichtshofes vom 23.10.1990 wurde zwar die außerordentliche Revision der dort Beklagten für zulässig erkannt, ihr aber nicht Folge gegeben.
Ab September 1990 hatte die hier klagende Partei einen Hauptmietzins von S 3.121,67 zu bezahlen, zuvor betrug dieser S 2.809,54, vom Untermieter bezog die Klägerin ab 15.11.1988 einen Untermietzins von monatlich S 11.482 zuzüglich Betriebskostenanteil und Umsatzsteuer.
Im Verfahren 48 C 720/90 des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien hatte die nunmehrige Beklagte zuletzt S 8.878,33 sA eingeklagt mit dem Vorbringen, dieser Klagsbetrag sei die Differenz zwischen dem Untermietzins von monatlich S 11.482, welchen die Beklagte aus der Untervermietung an die Werbeagentur lukriert habe, und dem eigenen Nettohauptmietzins von monatlich S 2.809,54, welche Differenz aus dem Titel der ungerechtfertigten Bereicherung und des Schadenersatzes geltend gemacht würde. Dieses Klagebegehren wurde rechtskräftig abgewiesen.
Nach Räumung des Bestandobjektes durch die Klägerin vermietete die Beklagte das Bestandobjekt an die bisherige Untermieterin der Klägerin zu Bürozwecken.
In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Auffassung, der Klägerin stünden Ansprüche nach § 10 MRG idF vor dem 2. WÄG zu, da eine gemischte Verwendung des Bestandobjektes bedungen gewesen sei und ein bedeutendes Überwiegen der geschäftlichen Verwendung nicht festgestellt werden habe können. Als ersatzfähige Aufwendungen seien der Einbau einer Gasetagenheizung an Stelle bestehender Einzelöfen, die Erneuerung der Elektroinstallationen durch Ersatz der vorhandenen über Putz verlegten und nicht geerdeten Leitungen durch unter Putz verlegte geerdete Leitungen mit einer ausreichenden Anzahl von Auslässen, der Einbau einer Duschtasse samt Verfliesung von Dusche, Küche und WC, der Einbau neuer Stromzähler sowie die Kosten für Planung und Bauabwicklung sowie Bauaufsicht zu werten. Die Höhe der Ersatzansprüche bezifferte das Erstgericht mit S 161.910.
Zur Gegenforderung der Beklagten sprach das Erstgericht aus, daß hinsichtlich des auf den Monat Dezember 1989 entfallenden Betrages von S 8.878,33 eine zu 48 C 720/90 des Erstgerichtes ergangene rechtskräftige Entscheidung vorliege. Im übrigen fehle es für einen Schadenersatzanspruch an der Rechtswidrigkeit und am Verschulden, weil die Erhebung von zulässigen Rechtsmitteln im Verfahren über die Aufkündigung der hier klagenden Partei nicht angelastet werden könne. Ein Bereicherungsanspruch scheitere an dessen Subsidiarität gegenüber vertraglichen Ansprüchen, vorliegend also deshalb, weil jedenfalls für den Zeitraum zwischen Kündigungstermin und Rechtswirksamkeit der Aufkündigung ein fortbestehendes Bestandverhältnis fingiert werde (§ 34 Abs 2, § 35 Abs 1 MRG).
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin hinsichtlich der Abweisung eines Teilbetrages von S 41.414,64 sA nicht Folge und bestätigte das angefochtene Urteil (das hinsichtlich der Abweisung eines weiteren Teilbetrages von S 31.178,74 sowie im Umfang der Zurückweisung des Antrages der beklagten Partei, gegen die Klagsforderung mit einer Gegenforderung von S 8.878,33 sA aufzurechnen, als unbekämpft in Rechtskraft erwachsen ist) insoweit als Teilurteil; die ordentliche Revision wurde für zulässig erklärt. Im übrigen gab das Berufungsgericht den Berufungen beider Teile Folge, hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Rechtssache in diesem Umfang an das Erstgericht zurück; den Rekurs an den Obersten Gerichtshof erklärte er für zulässig.
Zur Berufung der Klägerin setzte sich das Berufungsgericht mit der Ersatzfähigkeit einzelner Investitionen im Lichte des § 10 MRG näher auseinander.
Zur Berufung der Beklagten führte es ua folgendes aus:
Ob ein Objekt in Ansehung eines Ersatzanspruches nach § 10 MRG als Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren sei, hänge davon ab, welcher Verwendungszweck von den Parteien bei Vertragsabschluß bzw zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich vereinbart worden sei. Werde ein Mietgegenstand zu Wohn- und Geschäftszwecken vermietet, wie dies nach Punkt 6. des bezogenen Mietvertrages der Fall sei, komme es darauf an, ob die Verwendung (= vertragliche Widmung) zu Geschäftszwecken die so verstandene Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiege. Ein bedeutendes Überwiegen des Geschäftszweckes bei Bestandobjekten, die zum Teil als Wohnung, zum anderen Teil als Geschäftsräume in Bestand gegeben bzw genommen und so verwendet wurden, habe die Rechtsprechung dann nicht angenommen, wenn die Bestandobjekte zur Befriedigung des regelmäßigen Wohnbedürfnisses des Mieters oder seiner Angehörigen dienten und der Wohnzweck nicht soweit in den Hintergrund getreten sei, daß er nicht mehr ins Gewicht falle. Der Regelung des § 16 Abs 1 Z 1 MRG sei daher die die Qualifikation eines Mietgegenstandes als Wohnung begünstigende Wertung des Gesetzgebers zu entnehmen. Daraus folge, daß jedenfalls dann, wenn bei Vermietung eines gemischt zu nutzenden Objektes das gänzliche Zurücktreten des Wohnzweckes nicht vereinbart worden sei, im Zweifel von der Qualifikation des Bestandobjektes als Wohnung auszugehen sei, ohne daß es auf die in der Folge faktisch ausgeübte Benützung ankäme. Im zur Entscheidung gestellten Fall habe der mit dem Mietvertragsabschluß befaßte Komplementärgesellschafter der Klägerin darauf bestanden, auch im Objekt wohnen zu dürfen, weshalb in den Mietvertrag der Passus zu Punkt 6. aufgenommen worden sei, wonach der Mieter sich verpflichte, den Mietgegenstand nur für eigene Wohnzwecke und für eigene Geschäftszwecke zu benützen. Das Bestandobjekt sei daher nach der Parteienabsicht bei Abschluß des Mietvertrages im Sinne der oben dargelegten Grundsätze als Wohnung zu beurteilen. Auf eine nachträglich geänderte faktische Benützung komme es - solange nicht eine ausdrücklich oder konkludente einvernehmliche Änderung des Verwendungszweckes erfolgt sei - nicht an. Abzustellen auf die jeweilige tatsächliche Benützung zöge in der Praxis ja eine nicht zu tolerierende Rechtsunsicherheit nach sich, weil es der Mieter in der Hand hätte, die Voraussetzungen für die Mietzinsbildung, die Unternehmensveräußerung, die Verwirklichung von Kündigungsgründen und die Ersatzfähigkeit von Investitionen allein aufgrund eigener Willensentscheidung zu verändern, dies auch mehrmals während eines Bestandverhältnisses. Eine derart weitreichende Folgen nach sich ziehende und unkontrollierbare Einflußnahmemöglichkeit des Mieters auf die Qualifikation seines Mietgegenstandes könne dem Gesetzgeber wohl nicht als angestrebt unterstellt werden. Deshalb stelle die Rechtsprechung eben nicht in erster Linie auf die tatsächliche Benützung ab, sondern auf die vertragliche Widmung, wenngleich dies nicht immer ganz klar ausgesprochen worden sei. Wenn im Beschluß des Obersten Gerichtshofes (2 Ob 580/92) davon die Rede sei, daß es auf die Verhältnisse vor der Weitergabe des Bestandobjektes ankomme, weil die behaupteten Aufwendungen in der der Weitergabe vorangehenden Periode getätigt worden seien, so könne dies auch im Sinne eines Abstellens auf die zu diesem Zeitpunkt geltende vertragliche Widmung verstanden werden und lasse noch nicht den von der Beklagten gezogenen Schluß zu, der Oberste Gerichtshof habe damit den tatsächlichen Benützungsverhältnissen zum Zeitpunkt der Investition vorrangige Bedeutung beigemessen. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 10 MRG lägen daher vor.
Das Berufungsgericht hielt eine Verfahrensergänzung für erforderlich, weil der gemeine Wert der Investitionen nicht im Wege einer linearen Abschreibung zu bestimmen sei, sondern der für die bisher erfolgte Abnützung zu veranschlagende Abzug von den Kosten der Neuherstellung den tatsächlichen Zustand und die tatsächliche Abnützung sowie andere die Restnutzungsdauer beeinflussende Faktoren zu berücksichtigen habe.
Zur Gegenforderung meinte das Berufungsgericht im wesentlichen, ein Eingehen auf die Berufungsausführungen, wonach eine analoge Anwendung des § 34 Abs 2 MRG bei Geschäftsräumlichkeiten nicht gerechtfertigt sei, erübrige sich im Hinblick darauf, daß das vorliegende Bestandobjekt ohnedies als Wohnung zu qualifizieren sei. Die Beklagte habe ein einen Schadenersatzanspruch rechtfertigendes Vorbringen nicht erstattet, sodaß auf die Frage eines allfälligen Verschuldens nicht näher einzugehen sei. Bereicherungsansprüche bestünden nur subsidiär, also nur insoweit, als ein Vertrag oder ein vertragsähnliches Verhältnis, das zur Beurteilung des Rechtsfalles herangezogen werden könne, nicht bestehe. Der Klägerin komme die Fiktion des Fortbestehens der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis (§§ 34, 35 MRG) zugute, weil mit erstgerichtlichem Beschluß vom 10.8.1990 der Vollzug der Exekution durch zwangsweise Räumung der Wohnung infolge Erhebung einer außerordentlichen Revision gegen das Urteil des Berufungsgerichtes bis zur rechtskräftigen Beendigung des Kündigungsverfahrens aufgeschoben worden sei. Das über die außerordentliche Revision der Mieterin absprechende Urteil des Obersten Gerichtshofes sei der im Kündigungsverfahren beklagten Partei am 26.11.1990 zugestellt worden. Bis zu diesem Zeitpunkt könne der im Kündigungsverfahren beklagten Partei die Unterlassung der Zurückstellung des Bestandobjektes nicht zum Vorwurf gemacht werden, weshalb sie ebenfalls noch schutzwürdig sei. Was den Zeitraum ab 27.11.1990 bis zur tatsächlichen Räumung, deren Zeitpunkt noch feststellungsbedürftig ist, anbelange, so bestehe ein Anspruch der Beklagten auf Herausgabe des Nutzens aus bereicherungsrechtlichen Gründen (§ 335 erster Halbsatz ABGB). Mit Ablauf der Frist, für welche nach Verstreichen der Leistungsfrist die Exekution aufgeschoben worden sei, sei die Klägerin unrechtmäßiger Rechtsbesitzer geworden. Da sie ab Zustellung des Urteiles des Obersten Gerichtshofes auch unredlicher Besitzer geworden sei, weil sie positive Kenntnis vom Fehlen ihres Rechtes erhalten habe, habe sie gleich einem unredlichen Besitzer ihren Nutzen herauszugeben. § 338 ABGB finde als allgemeine Rechtsregel auch bei schuldhafter Verzögerung der Übergabe einer nicht in Geld bestehenden Leistung Anwendung. Der Beklagte, der dem gerichtlichen Räumungsbefehl nicht nachkomme, hafte daher für jenen entgangenen Zins, den der Kläger infolge anderweitiger Vermietung der Bestandräume erhalten hätte. Desgleichen müsse er den von ihm erzielten Nutzen aus einer Untervermietung dem Vermieter herausgeben. Der Vorteil liege nämlich in dem den Hauptmietzins übersteigenden Erlös aus der Untervermietung. Dieser werde vom Erstgericht festzustellen sein, wobei die Beklagte anzuleiten sein werde, ihr unklares Vorbringen über die Dauer der Untervermietung zu präzisieren.
Die ordentliche Revision sei gemäß § 502 Abs 1 ZPO zulässig, weil die Frage, ob die Neuverlegung eines Parkettbodens auf einem vorhandenen Estrich einer gänzlichen Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens im Sinne des § 10 Abs 3 Z 3 MRG gleichzusetzen sei, und die Frage, ob die Kosten des Schleifens und Versiegelns von Fußböden, die aus Anlaß, aber nicht im direkten Zusammenhang mit der Durchführung ersatzpflichtiger Investitionen beschädigt worden seien, ebenfalls gemäß § 10 MRG zu ersetzen seien, vom Obersten Gerichtshof noch nicht behandelt worden sei. Die Zulässigkeit des Rekurses sei gemäß § 519 Abs 2 ZPO auszusprechen gewesen, weil eine Rechtsprechung zur Frage, ob es für die Beurteilung eines gemischt genutzten Bestandobjektes als Wohnung oder Geschäftslokal nur auf die vertragliche Widmung oder auch auf die tatsächliche Benützung ankomme, sowie weiters zur Frage, bis zu welchem Zeitpunkt das Fortbestehen der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis bei dem MRG unterliegenden Bestandobjekten fingiert werde, nicht vorliege.
Gegen den abweisenden Teil dieser Berufungsentscheidung richtet sich die Revision der Klägerin, gegen den aufhebenden Teil der Rekurs der Beklagten jeweils wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Die Klägerin beantragt, das angefochtene Teilurteil dahin abzuändern, daß ihr S 41.414,64 sA zugesprochen werden; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt. Die Beklagte beantragt, den Aufhebungsbeschluß im klagsabweisenden Sinn abzuändern; hilfsweise wird die Rückverweisung an das Berufungsgericht beantragt.
Beide Teile beantragen in ihren Rechtsmittelbeantwortungen jeweils, das Rechtsmittel der Gegenseite zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Rechtsmittel sind - wie die folgenden Ausführungen zeigen werden - zulässig, die Revision der Klägerin ist im Sinne ihres Aufhebungsantrages berechtigt, der Rekurs der Beklagten ist nicht berechtigt.
Die Klägerin wendet sich in ihrer Revision gegen die Nichtanerkennung bestimmter Aufwendungen als ersatzfähige Investitionen.
Die Beklagte macht in ihrem Rekurs geltend, die Höhe der Klagsforderung sei nicht nachgewiesen worden. Es bestehe wegen überwiegender geschäftlicher Nutzung (im Sinne der vertragsgemäßen Widmung) des Bestandobjektes als Geschäftsräumlichkeit kein Anspruch gemäß § 10 MRG, hiebei komme es auf die tatsächliche Verwendung sowie darauf an, ob die Aufwendungen auf eine Wohnung gemacht worden seien. Auch eine Ersatzpflicht nach § 1097 ABGB bestehe nicht, weil die Investitionen unter die vertraglich vereinbarte Instandhaltungspflicht zu subsumieren seien und die Klägerin durch die Dauer des Kündigungsverfahrens ohnehin den überwiegenden Nutzen von ihren Investitionen gehabt habe. Die Gegenforderung bestehe in Höhe des durch die Untervermietung erzielten Gewinnes, zumindestens aber des seit dem Kündigungstermin erzielten Gewinnes zu Recht. Die §§ 34, 35 MRG seien nicht anwendbar, weil sie sich nur auf Wohnungen beziehen würden.
Hiezu wurde erwogen:
Auszugehen ist von der im ersten Rechtsgang zu 2 Ob 580/92 vertretenen Rechtsansicht, an die auch der erkennende Senat im zweiten Rechtsgang gebunden ist (Kodek in Rechberger § 511 ZPO Rz 1 mwN). Danach kommt es bei gemischt genutzten Objekten für den Investitionsersatz nach § 10 MRG entsprechend dem aus § 16 Abs 1 Z 1 MRG ableitbaren Grundsatz darauf an, ob die Verwendung (= vertragliche Widmung) zu Geschäftszwecken die so verstandene Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt.
Im zweiten Rechtsgang hat sich ergeben, daß Gegenstand des Mietvertrages drei Büroräume samt Nebenräumen waren. Eine gemischte Nutzung wurde im Vertrag angeführt, weil es ein Anliegen des damaligen Komplementärs der Klägerin war, im Objekt vor allem unter der Woche auch übernachten zu können. Daneben stand ihm für Wohnzwecke eine Wohnung in 1190 Wien zur Verfügung, die er gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin gemietet hatte.
Die Bezeichnung des Vertragsgegenstandes als Büroräume spricht dafür, daß bei der Anmietung durch die Klägerin, eine Kommanditgesellschaft, der geschäftliche Zweck im Vordergrund stand. Die Angabe eines gemischten Benützungszweckes fällt nicht ins Gewicht, weil der Komplementär der Klägerin seinen Wohnbedarf ohnehin in einer anderen Wohnung, an der ihm Mietrechte zustanden, decken konnte und er sich lediglich eine zusätzliche Wohn-(Übernachtungs-)möglichkeit in dem für Bürozwecke genutzten Objekt sichern wollte. Unter diesen Umständen ist der erkennende Senat der Auffassung, daß die (vorgesehene) geschäftliche Verwendung bedeutend überwog. Das Bestandobjekt ist daher - entgegen der Ansicht der Vorinstanzen - als Geschäftsräumlichkeit zu behandeln, womit eine Anwendung des § 10 MRG, der den Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung betrifft, ausscheidet (Würth in Rummel2 § 10 MRG Rz 1; 7 Ob 600/89).
Da schon nach der vertraglichen Widmung der Geschäftszweck überwog, kann es auf sich beruhen, ob es mit dem Sinn des § 10 MRG vereinbar wäre, Aufwendungen, die in einem zur gemischten Nutzung gemieteten Bestandobjekt nach Aufgabe der teilweisen Wohnungsnutzung für eine rein geschäftlichen Zwecken dienende Adaptierung getätigt werden, als nach dieser Bestimmung ersatzfähig anzusehen.
In Frage kommt aber ein Aufwandersatz nach den §§ 1097, 1037 ABGB. Schon in 2 Ob 580/92 wurde allerdings darauf hingewiesen, daß Ersatzposten, die Erhaltungsarbeiten im Sinne des Punktes 7. des Mietvertrages betrafen, im Hinblick auf die vertragliche Instandhaltungspflicht der Mieterin nicht ersatzfähig sein können. Für andere Ersatzposten könnte Aufwandersatz insoweit verlangt werden, als die Investition bei Beendigung des Bestandverhältnisses als zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers anzusehen ist. Im Gegensatz zu § 10 MRG kommt es hier auf den objektiven Nutzen (für einen durchschnittlichen Benützer) nicht an. Es geht um eine vernünftige Bewertung nach der Verkehrsauffassung unter möglichster Berücksichtigung aller Interessen des Vermieters. Die Beweislast für die Nützlichkeit trifft den Mieter (Würth in Rummel2 § 1097 ABGB Rz 4 mwN; Rummel in Rummel2 § 1037 ABGB Rz 4 mwN; MietSlg 38/48, 39/37; EvBl 1990/111 ua).
Die Feststellungen der Vorinstanzen, die anders als der erkennende Senat von einer Anwendbarkeit des § 10 MRG ausgegangen sind, reichen nicht aus, um eine abschließende Beurteilung der Klagsforderung nach den §§ 1097, 1037 ABGB vornehmen zu können. Es liegt zwar nahe, daß Investitionen der Klägerin es der Beklagten ermöglicht haben, zu einem höheren Mietzins neu zu vermieten, als sie es sonst hätte tun können. Auf welche Aufwendungen und in welchem Ausmaß hiedurch ein klarer und überwiegender Vorteil der Beklagten im obigen Sinne eingetreten ist, kann aber noch nicht verläßlich gesagt werden. Da das Verfahren somit noch einer Ergänzung bedarf, war dem Aufhebungsantrag der Klägerin Folge zu geben, dem Rekurs der Beklagten gegen den Aufhebungsbeschluß des Berufungsgerichtes aber ein Erfolg zu versagen.
Zur Gegenforderung ist noch folgendes zu bemerken:
Da nach den obigen Ausführungen im Hinblick auf das bedeutende Überwiegen der geschäftlichen Nutzung keine Wohnräume vorlagen, kann die für solche gemäß § 34 Abs 2, § 35 Abs 1 MRG geltende Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses mit unveränderten Rechten und Pflichten keine (unmittelbare) Anwendung finden (vgl Würth in Rummel2 § 34 MRG Rz 3). Für eine analoge Anwendung auf Geschäftsräumlichkeiten (vgl Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht19 § 34 MRG Rz 2; Würth in Rummel2 §§ 1109, 1110 ABGB Rz 9) fehlen nach Auffassung des erkennenden Senates die Voraussetzungen, weil eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes nicht zu erkennen ist; das Gesetz differenziert desöfteren zwischen gemieteten Wohnungen und gemieteten Geschäftsräumlichkeiten.
In JBl 1991, 320 wurde ein Anspruch des Vermieters auf Herausgabe der Differenz zwischen Hauptmietzins und Untermietzins verneint; dem Vermieter stehe nicht mehr zu als der vertraglich vereinbarte Mietzins. Die Rechtsfolge erschöpfe sich in der Zulässigkeit der Vertragsauflösung durch Aufkündigung. Hingegen wurde jüngst in 3 Ob 544, 545/95 ausgesprochen, die Kündigungsmöglichkeit könne Bereicherungsansprüche nicht ausschließen; ein Verwendungsanspruch entstehe auch dann, wenn vertragliche Rechte auf Benützung einer fremden Sache überschritten würden (WBl 1994, 315). Da Ersparnis von Aufwendungen ausgleichspflichtiger Vorteil sei, komme es grundsätzlich auf das angemessene Entgelt für einen Verzicht des Vermieters auf Kündigungsgründe (§ 27 Abs 2 lit b, § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG) an.
Dies bedeutet im vorliegenden Fall für die Zeit vor Beendigung des Bestandverhältnisses (bis zum Kündigungstermin), daß der Beklagten nicht schlechthin der ganze, in diesem Zeitraum erzielte Gewinn aus der Untervermietung zusteht. Unter dem Gesichtspunkt des Zuweisungsgehaltes des verkürzten Rechts gebührt ihr nur ein Entgelt für die zusätzliche Verwendungsmöglichkeit, die der Klägerin nicht schon vertraglich zustand (Apathy, Der Verwendungsanspruch 71 f), dh für die Ausweitung der mietvertraglich bereits gestatteten teilweisen Untervermietung auf eine gänzliche Untervermietung (von deren Beginn bis zum Vertragsende). Die Höhe dieses Entgelts wird im Lichte des § 27 Abs 2 lit b MRG mit Hilfe eines Sachverständigen, allenfalls gemäß § 273 ZPO zu ermitteln sein.
Hingegen ist die Beklagte berechtigt, von der Beendigung des Bestandverhältnisses infolge der (für rechtswirksam erklärten) Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung ein angemessenes Benützungsentgelt zu fordern (vgl Würth in Rummel2 §§ 1109, 1110 ABGB Rz 9 mwN; Rummel in Rummel2 § 1041 ABGB Rz 15 mwN und Hinweis auf eine mögliche Aufrechnung in bezug auf Benützungsentgelt und Aufwandersatz). Die Höhe des angemessenen Benützungsentgelts wird zwar im Regelfall dem bisher vereinbarten Mietzins entsprechen, weil davon ausgegangen werden kann, daß das Entgelt für die Nutzung der fremden Sache schon bisher in angemessener Höhe vereinbart war und demnach dem Eigentümer auch in der Folgezeit der nicht mehr durch den Vertrag gedeckten Benutzung seiner Sache ein erzielbares Entgelt in der gleichen Höhe entgeht. Das schließt aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalles nicht aus (SZ 58/104). Gerade im vorliegenden Fall ergibt sich, daß eine Bereicherung der Klägerin in einem über den Mietzins weit hinausgehenden Umfang eingetreten ist; ihr (insbesondere durch den Kündigungsstreit verlängerter) Nutzen aus der Untervermietung nach Wegfall ihres Benützungstitels ist - abzüglich der Forderung für Dezember 1989, über die schon rechtskräftig abgesprochen wurde - zugunsten der Beklagten abzuschöpfen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 52 ZPO.
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